【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間 電梯公寓 均 3900 已售近 80% 凱旋城 二三環(huán)之間 高層 均 47005000 接受 咨詢 瑞通凱域 二三環(huán)之間 小高層 起 3460 已售 25%左右 藝水芳鄉(xiāng) 二三環(huán)之間 多層、電梯 均 3600 2 期咨詢中 皇冠花園 二三環(huán)之間 小高層 均 3700 已售 75% 【浣花片區(qū)】 —— 高端住宅市場(chǎng)的制高點(diǎn) 憑借不可復(fù)制的人文自然資源優(yōu)勢(shì)，該片區(qū)成為成都高端住宅市場(chǎng)的制高點(diǎn)，成為城市風(fēng)景核心區(qū)域的高端別墅社區(qū)之一。區(qū)域配套完善，發(fā)展成熟，鄰近杜甫草堂、青羊?qū)m、浣花溪河堤綠廊、百花潭公園等，文化氛圍突出。 目前該區(qū)域主要在售樓盤有： 樓盤名 稱 所在環(huán)域 物業(yè)類型 價(jià)格（ 元 /㎡ ） 銷售進(jìn)度 富臨清江雅居 一二環(huán)之間 小高層、高層 均 4500 銷售近 50% 仁和世代春天 二三環(huán)之間 高層 均 5000 左右 銷售近 95% 盛世草堂 一二環(huán)之間 高層 均 46004700 接受咨詢 藍(lán)光雍錦灣 二三 環(huán)之間 疊拼 別墅 均 8000 左右 一批次已售 52% 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 【清水河片區(qū)】 —— 樓盤開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 該片區(qū)毗鄰項(xiàng)目所在的外雙楠片區(qū)，享有天然自然資源優(yōu)勢(shì)，樓盤多以臨河優(yōu)勢(shì)為亮點(diǎn)來(lái)打造，主要集中在清水河沿線。該片區(qū)吸引了成都置信、炎華置信、中海置業(yè)等品牌 開(kāi)發(fā)商。隨著成都花園望郡、置信麗都玉園、炎華置信花間集、中海常春藤花園、時(shí)代尊城、天邑花園等一個(gè)個(gè)精品樓盤的面世，清水河沿線不斷掀起開(kāi)發(fā)熱潮。 由于區(qū)域內(nèi)成片土地開(kāi)發(fā)的稀缺和樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)商在這一區(qū)域內(nèi)更注重打造高品質(zhì)樓盤。 目前該區(qū)域主要在售樓盤有： 樓盤名稱 所在環(huán)域 物業(yè)類型 價(jià)格（ 元 /㎡ ） 銷售進(jìn)度 炎華置信花間集 二三環(huán)之間 高層、多層 預(yù)計(jì)均價(jià) 4800 接受咨詢 中海常春藤花園 二三環(huán)之間 小高層 均價(jià) 5200 一批次銷售近 50% 時(shí)代尊城 二三環(huán)之間 小高層 均 5000 二 期銷 售中 天邑花園 二三環(huán)之間 多層、小高層、高 層 均 4600 左右 三期銷售中 、四期接受咨詢 本案所處區(qū)域 —— 雙楠片區(qū) 本案位于外雙楠武侯大道內(nèi)側(cè)，距二環(huán)路約 1公里左右，靠近內(nèi)雙楠。從大的區(qū)位看，雙楠片區(qū)位于城西與城南兩大板塊的交接處，以二環(huán)路為界，分為內(nèi)雙楠和外雙楠。 還是“垃圾場(chǎng)”概念的時(shí)候，置信將發(fā)展的前沿陣地選址這里，幾年時(shí)間里，熱鬧繁華的雙楠已延伸到如今充滿城市生機(jī)和活力的外雙楠，其成熟的居住氛圍不亞于城南的玉林片區(qū)。雙楠早在十年前就形成了高檔社區(qū)的概念，特別是內(nèi)雙楠，配套完善、交通便捷，區(qū)域 成熟度高，種類完房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 善的商業(yè)設(shè)施、餐飲美食、時(shí)尚購(gòu)物、文化娛樂(lè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、各級(jí)學(xué)府 ...... 遍布區(qū)域的大街小巷。資料顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在以高升橋路為軸心的內(nèi)雙楠輻射區(qū)內(nèi)，僅大型商業(yè)設(shè)施便達(dá) 118 處。 內(nèi)雙楠已經(jīng)成為成都片區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典范。僅用了不到 10年的時(shí)間，原來(lái)的城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)在已經(jīng)成為成都現(xiàn)代生活區(qū)的樣板，目前區(qū)域內(nèi)主要樓盤有置信的雙楠誼苑、置信購(gòu)物廣場(chǎng)、雙楠花園??楠極地、楠寶石、康河酈景、時(shí)代空間等。從 2021 年起，緊鄰內(nèi)雙楠、二環(huán)路以西的外雙楠片區(qū)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，隨著置信逸都城、雙楠嘉瑞苑??的打造和 伊藤洋華堂、人人樂(lè)等大型購(gòu)物場(chǎng)所在內(nèi)雙楠的進(jìn)駐，外雙楠逐漸升溫。 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)容量遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。雙楠是城市新貴喜歡的地方，較為理想的小區(qū)環(huán)境和能夠盡享生活便利，是眾多市民選擇雙楠和該片區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。 此外，外雙楠在 2021 年也將扮演重要角色，該區(qū)域云集鷺島國(guó)際社區(qū)、炎華置信?花間集、中海常春藤花園、置信麗都花園城、藍(lán)光諾丁山等大盤。 目前該區(qū)域 主要 在售樓盤有： 樓盤名稱 所在環(huán)域 物業(yè)類型 價(jià)格（ 元 /㎡ ） 銷售進(jìn)度 內(nèi)雙楠 楠寶石 一二環(huán)之間 高層 4600 咨詢中 時(shí)代空間 一 二環(huán)之間 小高層 4880 起 咨詢中 康河酈景 2 期 一二環(huán)之間 電梯 均 5000 銷售近 50% 外雙楠 麗景華庭 2 期 二三環(huán)之間 電梯 均 4300 左右 銷售近 50% 鷺島國(guó)際社區(qū) 二三環(huán)之間 小高層、高層 預(yù)計(jì) 4800 2 期咨詢中 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 竹韻天府 二三環(huán)之間 多層、電梯 36003800 住余 10 套左右 中華名園 二三環(huán)之間 小高層 待定 咨詢中 城楠映象 二三環(huán)之間 多層、小高層 均 4100 左右 咨詢中 藍(lán)光諾丁山 三環(huán)外 小高層 均 4000 左右 尾房 麗都花園城 三環(huán)外 小高層 預(yù)計(jì) 4100 起 2 期 咨詢中 區(qū)域市場(chǎng)特征 （ 1）消費(fèi)需求力度大，消費(fèi)者構(gòu)成多元化 城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費(fèi)者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費(fèi)者，消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁。 （ 2）居住觀念得到升華，消費(fèi)者日益理性 人們對(duì)住宅概念發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，對(duì)其品質(zhì)、環(huán)境都有很高要求， 從基本居住觀念升華到享受理念 。 （ 3）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈 從 90 年代開(kāi)始以置信、成都統(tǒng)建、萬(wàn)達(dá)、博瑞等知名企業(yè)的進(jìn)入城西 片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風(fēng)花園城”、“成都花園望郡”、“鷺島國(guó)際社區(qū)”、“中海國(guó)際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤的成功亮相，城西樓市之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從硬性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)，同品質(zhì)的樓盤在價(jià)格、檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)管理方面差距越來(lái)越具有差異性， 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 （ 4）開(kāi)發(fā)理念日趨成熟 開(kāi)發(fā)商都進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤的賣點(diǎn)，吸引房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 消費(fèi)者，來(lái)體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)。 （ 5）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn) 區(qū)域向三環(huán)靠近 隨著城西房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地較 少，且用地規(guī)模較小。目前城西房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的重點(diǎn) 區(qū)域 為 二三環(huán)之間 （不少于 50 個(gè)在售樓盤） ， 已逐步向三環(huán)靠近 。 （ 6）城西價(jià)格較其他區(qū)域偏高 具有十足優(yōu)勢(shì)的城西，在經(jīng)過(guò) 2021 年地產(chǎn)市場(chǎng)起伏后，均價(jià)漲幅定格在 4171 元 /㎡ （２月止） ，大盤均價(jià)攻上 5000 元 /㎡， 成為領(lǐng)跑成都房產(chǎn)市場(chǎng)銷售走勢(shì)的一個(gè)重要板塊。 城西房?jī)r(jià)的攀升暗示市場(chǎng)良好的供求關(guān)系，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲提供良好的市場(chǎng)條件。 （四）區(qū)域市場(chǎng)平均價(jià)格分析 價(jià)格小幅上揚(yáng)，品質(zhì)、地段為定價(jià)關(guān)鍵因素 從去年開(kāi)盤至今的樓盤來(lái)看，定位高檔的鷺島國(guó)際社區(qū)二期（純電梯公寓） 預(yù)計(jì)起價(jià) 4800 元 /㎡，但從一期的電梯公寓 銷售 來(lái)看，一期起價(jià) 4200元 /㎡，相比去年，價(jià)格有了明顯的上漲。其他樓盤如置信麗都花園城第一批次均價(jià) 4100元 /㎡ 左右 ，目前為二期咨詢階段，據(jù)銷售人員稱價(jià)格將有所上漲。由于藍(lán)光諾丁山處于尾盤銷售階段，價(jià)格無(wú)明顯變化。位于內(nèi)雙楠的康河酈景也從 4500 元 /㎡漲至 5100 元 /㎡。可見(jiàn)，區(qū)域多數(shù)樓盤價(jià)格有所上揚(yáng)，品質(zhì)、地段成為定價(jià)的關(guān)鍵因素。 區(qū)域在售普通住宅均價(jià) 突破 4000 元 /㎡ 區(qū)域有著成熟的社區(qū)配套，還有良好的人文環(huán)境氛圍，歷來(lái)是吸引大多購(gòu)房者的地方。近年來(lái)區(qū) 域房?jī)r(jià)是呈上漲態(tài)勢(shì)，目前區(qū)域內(nèi)在售普通商房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 品住宅（未包含鷺島國(guó)際社區(qū)）的均價(jià) 多數(shù) 已 突破 4000 元 /㎡。 二、區(qū)域商品住宅狀況 （一）區(qū)域主要樓盤情況 主要就項(xiàng)目所在區(qū)域 —— 武侯大道 沿線 外雙楠片區(qū)選取各類具有代表性的典型物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析，以下為所選樓盤基本情況： 鷺島國(guó)際社區(qū) 2期 項(xiàng)目名稱 鷺島國(guó)際社區(qū) 2 期 價(jià) 格（元 /㎡） 預(yù)計(jì) 4800 起價(jià) 項(xiàng)目地址 武侯外雙楠 所屬區(qū)位 外雙楠二三環(huán)之間 開(kāi)發(fā)商 滕王閣地產(chǎn) 物業(yè)類型 1115 層電梯公寓 景觀設(shè)計(jì) 日本丸山正光 建筑特點(diǎn) 二期新看點(diǎn)：水晶四季 公寓、 LOFT 創(chuàng)意空間、翡翠別墅、密林公寓，為不同人群提供相應(yīng)的滿足。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積（畝） 總建筑面積（㎡） 容積率 綠化率 總戶數(shù)（戶） 車 位 （個(gè)） 422 750000 （ 1 期） 62% 1200 3500（地下） 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 1 期 05 年 9 月中旬開(kāi)盤，現(xiàn)已售完， 2