【文章內容簡介】 西三環(huán) 。 3 號線 ： 起于洞子口 ，終于琉璃場 。 4 號線 ： 從成南客運站到雙流國際機場 。 5 號線 ： 為輔助線路 。 首先動工建設的 地鐵 1 號線 將經過仁恒置地廣場項目地塊旁，對項目開發(fā)極為有利。 輕 軌： 連接主城區(qū)及各衛(wèi)星城 5 條輕軌，規(guī)劃長度 公里 。 鐵路公交：改造 公里長 的 鐵路為鐵路公交 。 （五）中心區(qū) 商業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃 未來成都中心城區(qū)的春熙路、鹽市口、大慈寺片區(qū)將建成中心商業(yè)區(qū)；后子門一帶的城市核心區(qū)域將建成中央商務區(qū)。一環(huán)路以內的城區(qū)，將主要發(fā)展服務產業(yè)。 在三環(huán)路以內的主城區(qū)，以人民路及蜀都大道為主要載體，分 別形成南北向的人民路商業(yè)軸和東西向蜀都大道、東大街 — 老成渝路商業(yè)軸，共同構成城區(qū)“ 大十字 ” 商業(yè)軸。 在二環(huán)路以外至外環(huán)路以內的城區(qū)內形成 18 個大區(qū)商業(yè)中心，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務以及各種生活配套服務。浣花風景區(qū)、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊風景區(qū)、十陵歷史文化區(qū)等 6 個片區(qū) 將 建設成旅游休閑商業(yè)片區(qū)。 （六） 中心 區(qū) 分區(qū)功能 規(guī)劃 錦江區(qū) ： 充分發(fā)揮 商貿實驗區(qū) 的優(yōu)勢，建設 成 為成都市的中心商務區(qū)和西部一流的商貿繁華區(qū)。一環(huán)路以內為城市中心區(qū)，重點建設大型的金融、商貿、文化、信息及服務設施 。 青羊區(qū) :將 建 成城市中心商務區(qū)，是生活居住、教育、旅游等協(xié)調發(fā)展的綜合性城區(qū)，是體現(xiàn)成都歷史文化名城的重要區(qū)域。 武侯區(qū) ： 定位為以科教文化、高新科技產業(yè)、商貿和居住為主的綜合性城區(qū)。 金牛區(qū) ： 將成為城市西北部依托會展、大型商貿市場等發(fā)展商務服務、商貿流通為主的綜合性城區(qū)。 成華區(qū) ： 集居住生活、物流配送、科技產業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性城區(qū)。 高新區(qū) ： 以高新區(qū)技術產業(yè)為主導，信息、商務、教育等公共服務設施充足，基礎設施高水平配套的綜合性城區(qū)。 三、 成都 CBD規(guī)劃及商圈分析 （一） CBD 中央商務區(qū)概要 1. 成都 CBD 發(fā)展背景 成都正成為西部經濟的增長級 。 成都 是國務院確定的西南地區(qū)的金融、商貿、科技中心和交通、通信樞紐 ； 具有西部地區(qū)最高的人均 GDP 水平和人均金融資產數(shù)量，經濟總量 約 占西南地區(qū)的 27%，進出口額占 22%，在西南地區(qū)具備了首位的經濟控制力。成都具備了突出的以第三產業(yè)為主的盈利性產業(yè)結構，服務業(yè)比重達 46%，具備較強的集聚效應。 城市整體定位提升，中心城區(qū)功能面臨升級換代 。 成都市 政府 提出把成都建設成為西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市的目標。成都市城市結構將進行重大調整，由 原來的單中心向一主兩副（中心城區(qū)和東、南副中心）的多城市中心發(fā)展，中心城區(qū)功能面臨重新定位和升級換代。作為實現(xiàn)城市建設目標的戰(zhàn)略舉措，政府已經正式明確地提出建設成都 CBD，將其列為未來五年成都市城市建設的五大重點項目之一。成都 CBD 將是成都市未來5 年城市重建的最大手筆和亮點。 2. 成都 CBD 的定位與目標 戰(zhàn)略定位 ： 面向西部地區(qū)的區(qū)域性商務中心區(qū)。 功能定位 ： 以金融、貿易和咨詢業(yè)為主導功能的商務辦公區(qū)，是體現(xiàn)成都 “ 金融中心 ” 功能的窗口。 目 標 ： 服務水平國內一流，西部最佳的 CBD，在 5 年時間內初具規(guī)模。 3. 成都 泛 CBD 區(qū)域的功能分區(qū) 成都市中心城區(qū)規(guī)劃了商務中心區(qū)（ CBD）、商業(yè)中心區(qū)、文化博覽區(qū)和生活配套區(qū)四個功能區(qū)，總面積約 平方公里。 CBD 是核心，文化博覽區(qū)是靈魂，生活區(qū)是配套。 CBD 與商業(yè)中心區(qū)相互支撐、各有所重。四個功能區(qū)總體上都屬于泛 CBD 區(qū)域。 商務中心區(qū) ： 以 建設 CBD 地標建筑以及大體量的商務辦公、酒店、公寓設施為主，集中發(fā)展金融、商業(yè)、貿易、信息及中介服務機構。 商業(yè)中心區(qū) ： 以零售商業(yè)為主。 文化博覽區(qū) ： 定位 為 文化博覽、旅游休閑功能，以天府廣場的改造和城市中 央公園的建設為主體，并集中建設博物館 、音樂廳、美術館等文化設施。 生活配套區(qū) ： 定位為 CBD 和商業(yè)區(qū)配套的生活居住區(qū)，以高檔次的公寓、酒店、商業(yè)和生活服務設施為主。 成都 CBD 的區(qū)域特點 區(qū)位優(yōu)勢明顯 ： 毗鄰鹽市口及春熙路傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊以 平方公里為半徑的范圍內集中了 60%的城區(qū)人口，平均樓價水平遠高于其它區(qū)域，在發(fā)展服務業(yè)和房地產業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢。 交通可達性好 ： 位于成都市放射加環(huán)狀道路體系的中心，區(qū)域內有四條東 西干道和三條南北干道，距機場約 30 分鐘車程，交通可達性好。 商務氛圍濃厚 ： 區(qū)域內聚集了在蓉 60%以上的外資機構 ， 40%以上的國內知名企業(yè)分公司或辦事機構 ， 05 年 各商業(yè)銀行省市級分行，證券、保險、信托等金融機構 72 家；各類律師、會計師事務所 54 家，具有高盈利性服務業(yè)的明顯聚集優(yōu)勢。 4. 開發(fā)優(yōu)惠 政策 成都市政府十分重視中央商務區(qū)的建設，要求高水平地完成規(guī)劃，政府重點投入基礎設施建設資金，完善周邊路網(wǎng)及市政配套設施建設，并正著手制訂 CBD建設的系列扶持政策，為 CBD 建設的投資者提供優(yōu)越的投資環(huán)境。 擬實施的優(yōu)惠政策 意向 包括： 控制審批高檔寫字樓、公寓、酒店等競爭性建設項目 ； 對部分基礎設施和公益設施投資予以補償； 減免建設項目規(guī)費 ， 優(yōu)惠稅收 ， 扶持項目投資主體 。 （二）都市中心區(qū)商圈研究 1. 春熙路商圈 以市中心區(qū) 春熙路 步行街為中心，聚集各種類型的時尚服飾專賣店，代表并引領成都的購物休閑時尚。 伊藤洋華堂 、 太平洋百貨 、 王府井百貨 等 不可撼動的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的核心地位。 向東延伸，紅星路中段將成為春熙路步行系統(tǒng)中的一條街道，其地面部分將形成總面積達 16000 平方米左右的步行區(qū)域，把目前的春熙路商業(yè)步 行區(qū)和大慈寺片區(qū)連接成一個整體，使商業(yè)層次全面提升，將彌補現(xiàn)有商圈在購物、景觀、生活上的不足。 2. 鹽市口商圈 成都百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。 該商圈內的 九龍廣場、 匯發(fā)摩爾、人民商場、仁和春天、北京華聯(lián)等 以及多個寫字樓、酒店 ，使鹽市口商圈成為成都迄今為止最大的商業(yè)購物、休閑、 商務 辦公核心區(qū)域。 3. 人民南路 商圈 由人民南路一段、二段、三段及沿線“磨子橋 IT 一條街 ”、“ 領事館路餐飲一條街 ”、“ 人民南路酒吧一條街 ”等共同支撐 ， 以商務辦公、酒店、高檔零售商業(yè)、 餐飲、娛樂、休閑 等 商業(yè)業(yè)態(tài) 為主，與春熙路和鹽市口 商圈 共同形成中心城區(qū)的商業(yè) 新格局。 第三部分 市場分析與項目定位 一、成都甲級寫字樓市場調研分析 二、成都酒店式服務公寓市場分析 三、成都高檔零售商業(yè)市場調研分析 四、仁恒置地廣場項目市場定位 一、成都甲級寫字樓市場調研分析 （一）成都寫字樓區(qū)域概況及發(fā)展前景 寫字樓區(qū)域分布及發(fā)展前景 區(qū)域 代表樓盤 概況及發(fā)展前景 天府廣場和 順城街片區(qū) 城市之心 中環(huán)廣場 2020 年，隨著人民中路二段實現(xiàn)雙向通車以 及新天府廣場規(guī)劃和 CBD 建設方案的出臺， CBD 核心區(qū)建設進入火熱的階段。天府廣場周邊將來的辦公環(huán)境優(yōu)勢和充足的寫字樓供應，將引來更多國際級企業(yè)駐足投資。 城南及延線片區(qū) 仁恒置地廣場 航天科技大廈 開行國際廣場 隨著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，沿城市主軸線人民南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 CBD 共同成為成都市商務辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結構下的主要商務線。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務辦公趨勢基本形成。 東大街片區(qū) 東方廣場 天府時代廣場 (九龍倉項目 ) 嘉里中心 （香格里拉項目） 隨著城市經濟的發(fā)展，東大街正在從傳統(tǒng)商業(yè)中心向商務區(qū)演變，主要規(guī)劃修建甲級辦公樓、一站式購物中心、精品旗艦店等，其開發(fā)的總建筑面積將近 30 萬平方米。東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 CBD 區(qū)域內的一個值得關注的板塊。 市場概況：核心區(qū)寫字樓 “ 越貴越好租 ” 。 核心區(qū)頂級寫字樓的租售價格遠遠高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于其他寫字樓。 該區(qū)域內的高端寫字樓市場活躍，并且已經出現(xiàn)了供不應求的狀況，隨著成都市經濟的進一步發(fā)展，招商引資的力度的不斷加大，將會有 更多的有實力的企業(yè)進駐成都 CBD。 未來幾年內，甲級寫字樓將會有較大的發(fā)展空間。 （二）現(xiàn)有中高檔寫字樓項目 成都現(xiàn)有中高檔寫字樓統(tǒng)計 名 稱 面積 （㎡） 投放時間 月租金 (元 /㎡ ) 每月物管 （元 /月 /㎡） 租用率 售價 （元 /㎡） 冠城廣場 50000 1999年底 90130 15 95% 10000 川信大廈 45000 1998年 3月 100120 15 95% 城市之心 （爛尾改） 35000 2020年 3月 90120 15 95% 12020 民興金融大廈 60000 1998年 5月 90110 15 90% 威斯頓聯(lián)邦 （爛尾改） 20180 2020年 5月 100130 15 98% 10000 時代廣場 49800 2020年 4月 80110 13 85% 80009000 中環(huán)廣場 （爛尾改） 50000 2020年 6月 80110 20% 開行國際大廈 54268 2020年 4月 15 10000― 13000 總 計 約 35萬 （三）未來甲級寫字樓項目 未來 3年內竣工的甲 級寫字樓調查統(tǒng)計 項目名稱 建筑面積 （㎡） 開發(fā)商 啟動時間 仁恒置地廣場 約 新加坡仁恒置地 2020年 8月 航天科技大廈 預計 6萬 四川航天管理局 2020年 7月 嘉里中心 預計 6萬 香港嘉里集團 2020年 天府時代中心 預計 6萬 香港九龍倉 2020年 9月 力寶大廈（爛尾改） 預計 5萬 印尼力寶集團 2020年 總計 約 30萬 （四）市場分析及前景展望 近 3 年市場投放量明顯增大。 市場供給狀況： 2020 年～ 2020 年，成都甲級寫字樓市場投放量達 15 萬平方米 ，今年內開工建設或陸續(xù)亮相的甲級寫字樓共六個。預計未來 3 年內，將新增 30 萬平方米的市場投放量。 市場需求狀況： 據(jù)估計，在 2020 年 — 2020 年之間，中央商務區(qū)核心區(qū)寫字樓的年需求量就將達到 10 萬平方米到 13 萬平方米，市場潛力巨大。 CBD 成投資熱點，寫字樓市場新格局日漸清晰。 成都甲級辦公物業(yè)主要位于天府廣場、順城街區(qū)域及人民南路，但由于 CBD內土地資源有限，靠近 CBD 的人民南路沿線和東大街區(qū)域在未來的 3 年，將成為寫字樓市場的新格局。 市場全面升級，更注重生態(tài)性、智能性、國際化。 硬件方面： 新涌現(xiàn)出 了一批高端寫字樓，如時代廣場、中環(huán)廣場、開行國際等，更加注重了硬件的全面提升，如車位的配置，電梯的速度、電梯的數(shù)量以及空調檔次等。 軟件方面： 這些項目也更注重與國際著名設計與物管顧問的戰(zhàn)略合作（如世邦魏理仕、宏騰國際、戴德梁行等），力圖實現(xiàn)服務與國際標準接軌。 新一代甲級寫字樓引領高端市場。 現(xiàn)有中高檔寫字樓品質不容樂觀。第一代甲級寫字樓和爛尾新裝項目均在建筑硬件上有先天不足，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。 預計未來 3 年后， “ 仁恒置地廣場 ” 的頂級寫字樓，將連同香格里拉項目、九龍倉項目等，實現(xiàn)與國際甲級 寫字樓規(guī)范接軌，并成為引領成都市場的新一代甲級寫字樓。 高端市場客源良好。 成都甲級寫字樓一直擁有良好的客源和較高的出租率，如川信大廈和冠城廣場的出租率均在 95％左右，且租金一直維持在 90～ 130 元之間。 今年以來，新增甲級寫字樓的出售價格出現(xiàn)了較大的上揚，總體租金逐步上揚。 供需基本保持平衡，市場前景良好。 預計未來 3 年內成都將動工建設的甲級寫字樓項目共 6 個，有超過 35 萬平 方米的總量投放，考慮到甲級寫字樓年需求的增長因素， 3 年后成都甲級寫字樓每年需求量預計在 12— 13 萬平方米。 可以預測：在未來的 3— 5 年，成都甲級寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場前景良好。 投資基金看好寫字樓。 來自北京、上海等發(fā)達城市信息表明，今年以來，甲級寫字樓市場需求強勁，而供應相對較為吃緊，并且出現(xiàn)了大批國際企業(yè)與外國使團將臨