【文章內(nèi)容簡介】 個(gè) “ 七區(qū)一帶 ” 的格局，非常適合各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)。 根據(jù)最新公布的城市規(guī)劃，跳蹬河片區(qū)的 10 條高壓走廊和 6條鐵路專線將陸續(xù)拆除，并新建一批區(qū)間道路。寬 40米的杉板橋東延線至十里店與成華大道相連接，全長共 1700 米；寬 25米的跳蹬河南 延線，北起杉板橋，南止于成華大道，全長 900 米；川棉廠內(nèi)也將修建一條長 660 米、寬 25 米的城市道路，西起二環(huán)路東三段、南止于跳蹬河北路。全長 1130 米的建設(shè)南路至崔家店之間的連接通道、長約 1000 米的圣燈路南延線的修建都將讓老城東區(qū)域的交通更加順暢。 成都市成華區(qū)跳蹬河至團(tuán)結(jié)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公布版正式公布。根據(jù)規(guī)劃，該片區(qū)所涉及的區(qū)域北起成南高速、南達(dá)成洛路、西至牛龍路、東達(dá)機(jī)場路東延線，片區(qū)內(nèi)西南方有沙河流過、東北角有東風(fēng)渠流過，還有大頭河等河道，受水的滋潤較多。從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)大片的區(qū)域 都是黃色，是一個(gè)以居住為主的片區(qū)，只有片區(qū)的西南角規(guī)劃有集中的工業(yè)用地。由于以居住為主，片區(qū)內(nèi)的中小學(xué)校、幼兒園、菜市場、道路等配套設(shè)施比市中心的舊城區(qū)完善，但是目前一些配套還未實(shí)施，有待下一步在開發(fā)建設(shè)中同步實(shí)施。從規(guī)劃圖中可以看出，該片區(qū)是以居住為主的城市功能片區(qū)，配套設(shè)施完善，片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通便利，是一個(gè)較為適合居住的片區(qū)。 第三部分 區(qū)域房產(chǎn)市場形勢分析 一、 區(qū)域代表個(gè)案分析 經(jīng)過前期市場調(diào)研，我們重點(diǎn)選取了 3個(gè)與本項(xiàng)目位置、銷售價(jià)格相對(duì)接近的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。 （一） 花樣年 .花郡 開 發(fā) 商 ： 花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有限公司 樓盤位置：成華區(qū)城東萬年場 占地面積： 108 畝 建筑面積： 30 萬㎡ 容 積 率 ： 物業(yè)形態(tài)： 高層電梯公寓 交房標(biāo)準(zhǔn)： 清水 開盤時(shí)間： 2020 年 7月 8日 總 套 數(shù)：約 4000 戶 物 管 費(fèi)： 元 /㎡ .月 戶型面積： 77128 ㎡ 立面風(fēng)格 ：現(xiàn)代 園林風(fēng)格：中央四大法 式庭院 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 一期項(xiàng)目體量較大， 性價(jià)比較高，對(duì)成都本地中等收入購房群體有一定吸引力，但二期價(jià)格上漲幅度較大 ? 戶型平均面積約 110 ㎡ /戶 ， 除少量頂躍戶型外，戶型設(shè)計(jì)以緊湊、實(shí)用型居家戶型為主。 ? 準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位。 ? 高性價(jià)比。 ? 景觀環(huán)境人性化設(shè)計(jì)。 ? 花樣年的品牌和誠信。 （二） 千居朝陽 開 發(fā) 商： 四川潮陽 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 樓盤位置：成華區(qū)城東萬年場雙慶路 5號(hào) 占地面積： 150 畝 建筑面積： 28 萬㎡ 容 積 率 ： 物業(yè)形態(tài)：小高層、 高層電梯公寓 交房標(biāo)準(zhǔn)： 清水 開盤時(shí)間： 2020 年 8月 總 套 數(shù)： 2020 戶 物 管 費(fèi)： 元 /㎡ .月 戶型面積： 831118 ㎡ 立面風(fēng)格 ：現(xiàn)代 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目體量大， 性價(jià)比較高，對(duì)成都本地中等收入購房群體很有吸引力。 ? 主力戶型區(qū)間 83－ 118 ㎡ ， 除少量頂躍戶型外，戶型設(shè)計(jì)以緊湊、實(shí)用型居家戶型為主。 ? 高性價(jià)比 ? 景觀環(huán)境人性化設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目品牌度相比花郡弱 （三） 沙河麗景 開 發(fā) 商：四川中澤實(shí)業(yè)有限公司 樓盤位置：成都市跳蹬河南路 占地面積： 畝 建筑面積： 8 萬㎡ 容 積 率 ： 物業(yè)形態(tài)：小高層 電梯公寓 交房標(biāo)準(zhǔn)： 清水 開盤時(shí)間： 2020 年 8月 總 套 數(shù)： 669 戶 物 管 費(fèi)： 1元 /㎡ .月 戶型面積： 55160 ㎡ 立面風(fēng)格 ：現(xiàn)代 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目在該區(qū)域相對(duì)較小， 性價(jià)比較高，對(duì)成都本地中等收入購房群體很有吸引力。 ? 主力戶型面積約 90－ 123 ㎡ /戶 ， 總體戶型相對(duì)偏大。 ? 性價(jià)比高，相比花郡 3期 5500 的價(jià)格， 4700 的均價(jià)性價(jià)比較高， 景 觀環(huán)境設(shè)計(jì)一般。 二、 區(qū)域項(xiàng)目類比分析 ◆ 建筑面積（單位：平方米） 項(xiàng)目平均體量都在 10萬－ 30 萬之間，只有二十四城為上萬方級(jí)。 千居朝陽 花郡 沙河明珠 沙河麗景 二十四城 28 萬方 30萬方 9 萬方 萬方 260 萬（ 20萬商業(yè)） ◆ 容積率 千居朝陽 花郡 沙河明珠 沙河麗景 二十四城 4 區(qū)域供應(yīng)的住宅容積率基本在 以上， 4 以下，產(chǎn)品形態(tài)以高層、或高層搭配小高層為主。 ◆ 總戶數(shù) 千居朝陽 花郡 沙河明珠 沙河麗景 二十四城 2020 4000 851 669 約 2 萬 區(qū)域社區(qū)規(guī)模在以后萬科、龍湖和二十四城的進(jìn)駐后將普遍較大，在社區(qū)配套齊備的背后，是一場針對(duì)整個(gè)城東、乃至成都市的客戶搶奪大戰(zhàn)。 ◆ 銷售均價(jià) 千居朝陽 花郡 沙河明珠 沙河麗景 二十四城 4298 一期 二期 3808 4700 ―――― 從現(xiàn)場踩盤的情況來看，千居朝陽目前均價(jià)為 4700，比其備案價(jià)格高出 400 元，花郡的一期和二期均價(jià)差也達(dá)到 1000 元。東門房屋價(jià)格被低估，后期補(bǔ)漲幅度很大。 ◆ 主力戶型區(qū)間 及銷售情況 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間 (m2) 主力戶型區(qū)間（ m2） 75m2面積90m2 目前該戶型銷售情況 90m2面積120m2 目前該戶型銷售情況 面積≥ 120m2 目前該戶型銷售情況 千居朝陽 83126 83118 30％ 100％ 40％ 99％ 30％ 49% 花郡 43133 76133 51％ 100％ 35％ 100％ 14% 79% 沙河明珠 53152 77116 43％ 100％ 56％ 100％ 1% 100% 沙河麗景 55160 90123 6％ 75% 45％ 66% 49% 90% 從市場看，主力戶型區(qū)間為 80~120 ㎡，其中，中等大小的戶型市場接受度最高 .（以上數(shù)據(jù)均來源于房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。沙河麗景 2期由 3幢組成，因?yàn)槠渲幸淮痹? 日開盤，網(wǎng)上尚未有備案情況，因此在“目前該戶型銷售情況”中只統(tǒng)計(jì)了兩幢已銷售樓盤情況。） 本項(xiàng)目與以上項(xiàng)目做類比： 項(xiàng)目名稱 面積 ≤ 75m2 75m2≤ 面積 90m2 面積 面積 ≥ 120m2 ◆ 無論是千居朝陽、花郡還是沙河明珠、沙河麗景項(xiàng)目，銷售最快的戶型均為 90 平方米以下的戶型，其次為 120 以下的三房。 120以下以 110 左右的適用三房為主。該區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群為一次置業(yè)者。 ◆ 以上項(xiàng)目目前所剩的戶型均為 120 以上的舒適性三房戶型，說明二次置業(yè)者所占比例甚小，區(qū)域市場成熟度不高。 三、區(qū)域目標(biāo)受眾分析 人口特征 （ 1）職業(yè) 企業(yè)中層管理人員、個(gè)體經(jīng)營者 /私企業(yè)主、 專業(yè)技術(shù)人 員、教師、普通職員、公務(wù)員等 （ 2）年齡及家庭結(jié)構(gòu) ? 購房面積 110 平米以上的中大戶型群體 ? 主要以 3045歲的中青年和中年群體為主，家庭結(jié)構(gòu)普遍為三口之家的 核心家庭 ≤ 90m2 120m2 千居朝陽 30％ 30％ 40％ 30％ 花郡 51％ 51％ 35％ 14% 沙河明珠 43％ 43％ 56％ 1% 沙河麗景 6％ 6％ 45％ 49% 水岸華庭 78％ 0％ 10％ 12％ ? 個(gè)別為即將成家的未婚青年，準(zhǔn)備購房結(jié)婚 ? 購房面積 110 平米以下的中小戶型群體 ? 主要以 30 歲及以下的年輕群體為主，目前大多尚未成家，準(zhǔn)備購房結(jié)婚； 或外地留在成都工作的年輕人，有了一定積蓄后，需要一個(gè)屬于自己的房子 ? 少數(shù)為 40 歲以上的中年群體，孩子已經(jīng)或即將獨(dú)立 （ 3）群體特征 ? 中年群體奮斗大半生，事業(yè)處于平穩(wěn)或巔峰時(shí)期，孩子已經(jīng)或即將獨(dú)立 ， 家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)較小，有較豐厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較強(qiáng)的支付能力 ? 中青年群體上有老下有小，事業(yè)處于發(fā)展上升階段，工作是他們生活的 重心，未來社會(huì)地位和收入預(yù)期良好，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和支付能力 ? 年輕群體事業(yè)處于起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，但小有積蓄，加上家 庭的支助，足以支付首付，且未來收入預(yù)期樂觀，按揭不成問題 （ 4）休閑生活 他們既努力工作，又會(huì)享受閑暇時(shí)光 ? 大眾娛樂 看電視、朋友聚會(huì)、喝茶、打麻將、斗地主、逛街購物（女性）?? ? 康體運(yùn)動(dòng) 乒乓球、羽毛球、籃球、足球、游泳、跑步、健身操、太極拳?? ? 文化休閑 看 書 /報(bào)、上網(wǎng)、聽音樂、唱歌、跳舞 、聽音樂、看電影、釣魚?? ? 旅游休閑 周末附近郊區(qū)縣郊游 /大假外出旅游 （ 5）信息來源渠道 報(bào)紙和親友介紹是購房者獲取購房信息最主要的渠道 親友介紹是他們最為信任的渠道，說明口碑傳播對(duì)購房者非常重要 ? 報(bào)紙：商報(bào)、居周刊幾乎每天 /每期必看，其次為華西都市報(bào) ? 其它信息來源渠道 網(wǎng)絡(luò)：如搜房網(wǎng)、一些業(yè)主論壇 電視：如天天房產(chǎn) 公交候車亭廣告 車身廣告 房交會(huì) 四、 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于成都市成華區(qū)長天路東側(cè)，地塊東側(cè)毗鄰沙河，北側(cè)為規(guī)劃道路，南側(cè)為居住小區(qū)。 項(xiàng) 目概況 本項(xiàng)目凈用地面積 平方米，為二類住宅用地。作為中高檔高層住宅小區(qū)用地，其交通便利， 區(qū)域位置良好，地形地貌平坦，周邊市政配套設(shè)施完備，為創(chuàng)造優(yōu)秀的居住小區(qū)提供了優(yōu)良的先決條件。 項(xiàng)目周邊配套概況 學(xué) 校 成都市第十三幼兒園、成華區(qū)職工幼兒園、雙慶小學(xué)、成都市猛追灣雙語學(xué)校、雙慶中學(xué)、職業(yè)技術(shù)學(xué)校、成都建設(shè)學(xué)校、四川交通學(xué)校、成都理工大學(xué)、四川師范大學(xué)、電子科技大學(xué)、成都大學(xué) 商 業(yè) 永樂家電萬年場店、國美電大萬年場店、家樂福雙橋店、北京華聯(lián)商場雙橋店、百佳超市、互惠超市、紅旗連 鎖等 醫(yī) 院 成都市新華人民醫(yī)院、成都市第六人民醫(yī)院、成華區(qū)婦幼保健院、新鴻 醫(yī)院 等 銀 行 工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都農(nóng)村信用合作社等金融機(jī)構(gòu) 等 交 通 98 路、 5路、 301 路、 80 路、 33路、 14 路、 97路 等 行政設(shè)施 雙慶路派出所等 五、小結(jié) 總體來說，城東樓盤分布于四大片區(qū)：萬年場、建設(shè)路、八里小區(qū)和駟 馬橋。相較于其他三個(gè)片區(qū)，萬年場一線的房地產(chǎn)市場剛剛起步。隨著多家知名開發(fā)公司的進(jìn)駐，以及政府對(duì)該片區(qū)土地資源拆遷整合工作的推進(jìn)，萬年場一線將在未來兩到三年時(shí) 間中，成為城東區(qū)域最為火熱，競爭最為激烈的高品質(zhì)住宅群。 從市場需求來看，萬年場片區(qū)樓盤，目前仍屬于初級(jí)居家型概念需求，消費(fèi)者對(duì)地段、價(jià)格敏感和關(guān)注度相對(duì)更多，如花郡、千居朝陽等，其 7090平米左右小戶型房型由于單價(jià)低、總價(jià)不高的優(yōu)勢，已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場環(huán)境，多以第一次置業(yè)客戶為主。 隨著今年 24 城、萬科項(xiàng)目、龍湖項(xiàng)目等大品牌商的進(jìn)入，區(qū)域整體環(huán)境的進(jìn)一步改善，區(qū)域市場環(huán)境將逐步走向 實(shí)用性居家、品質(zhì)性居家 概念的態(tài)勢。即既關(guān)心價(jià)格、又重視社區(qū)綜合品質(zhì)、居住環(huán)境等的消費(fèi)需求，并逐漸吸引更多的二次換房客戶關(guān) 注。此行情的啟動(dòng)，將以 24 城的亮相為代表。 本項(xiàng)目由于地塊規(guī)模、開發(fā)商品牌等限制，要想贏得在花郡、千居朝陽等同價(jià)格樓盤的競爭，必須充分發(fā)掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等方面上， 已經(jīng)具備開發(fā)實(shí)用性居家、品質(zhì)型居家的產(chǎn)品的基礎(chǔ) 。若能充分挖掘項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)優(yōu)勢，即臨沙河的 河居概念 ，超越同價(jià)格樓盤，追趕大品牌開發(fā)商步伐，建立精品品質(zhì)社區(qū)形象，將為后期項(xiàng)目價(jià)值提升建立堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（此營銷定位思路見后文詳細(xì)分析）。 本項(xiàng)目整體市場定位簡示如下： 目前市場需求概念 市場發(fā)展需求概念 20202020 年 2020 年以后 簡單居家型 舒適品質(zhì)居家型 花郡、千居朝陽、沙河麗景 … 24 城、萬科、龍湖 … 萬科雙水岸 小面積戶型、 總價(jià)低、 區(qū)域配套好、 近城 …… 各類戶型滿足不同需求，景觀優(yōu)秀、產(chǎn)品特色、配套完善、物業(yè)品牌、功能合理 …… 第二部分、產(chǎn)品規(guī)劃分析 一、整體概述 整體來說，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案較為完善，項(xiàng)目總體布局基本合理，在地塊地形條件的限制下，基本圓滿的滿足了日照及間距、容積率等設(shè)計(jì)要求。交通組織較為合理，人車分