【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 近的一座山 ，項(xiàng)目的制高點(diǎn)也是成都市繞城高速公路內(nèi)海拔最高點(diǎn) 。 ? 項(xiàng)目自身規(guī)劃布局大氣緊湊、 87 棟豪宅一氣呵成，氣勢(shì)不凡，加之私家花園的原有大格局、私家車庫及游泳池的原有配比，大有改造空間和余地。 項(xiàng)目配套 ? 項(xiàng)目 周邊的配套齊全，大型醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)街、休閑山莊、綜合市場(chǎng)等等俱全。 ? 項(xiàng)目即將打造的體育公園為項(xiàng)目自身配套提供了有力支持。 （二）：項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ W） 項(xiàng)目區(qū)位 ? 天回鎮(zhèn)位于成都市北門，北門在成都人心目中，與 西門或南門區(qū)域 相比尚不具備區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。尤其是購買高端別墅的客戶，區(qū)域觀念更為明顯。 ? 項(xiàng)目 位處成都北部商圈， 周邊大環(huán)境 以物流、建材、汽配商城為主 ， 缺乏高檔次配套，天回山腳與川陜路上皆 有鐵路橫穿；且川陜路上大型貨車居多，如遇火車經(jīng)過 或大型貨車調(diào)頭，交通堵塞 嚴(yán)重。 ? 項(xiàng)目周邊臨界較差，低檔次的臨街商鋪、火車 噪音、北郊火葬場(chǎng)影響了項(xiàng)目整體品質(zhì)。 項(xiàng)目歷史 ? 項(xiàng)目為 90 年代初建成的別墅項(xiàng)目，建 成后不久日趨衰敗，長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的光陰使得所建房屋損壞嚴(yán)重 ，建筑質(zhì)量 也部分受到影響。且由于項(xiàng)目長(zhǎng)期缺乏人工維護(hù)，園林與小區(qū)道路等均受到了破壞 。 ? 當(dāng)?shù)卮蟛糠?人都知道該項(xiàng)目的歷史， 這種對(duì)項(xiàng)目殘存及固有的印象，在 項(xiàng)目經(jīng) 過 包裝重新推出市場(chǎng)后， 會(huì)一定程度影響到對(duì) 天回鎮(zhèn)本地高端客戶的吸引力。 建筑風(fēng)格 ? 該項(xiàng)目為歐式建筑風(fēng)格，由于年代較久，其外立面設(shè)計(jì)與用材已明顯落伍于潮流 。 園林設(shè)計(jì) ? 該項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)與檔次感 ，僅以 植 物綠化 為主。 ? 植物種類單一，缺乏豐富的植物搭配，沒有景觀的層次感和季節(jié)感。 ? 園林設(shè)計(jì)中沒 有規(guī)模較大的水景，水系原始缺乏設(shè)計(jì) 。 ? 小區(qū)道路的硬質(zhì)鋪裝缺乏檔次感 。 ? 園林設(shè)計(jì)中沒有任何景觀組團(tuán)， 感覺非常雜亂。 ? 園林 設(shè)計(jì)中缺乏細(xì)節(jié)，如垃圾桶、坐凳、 街燈等景觀小品 缺乏。 項(xiàng)目規(guī)劃 ? 小區(qū)道路太窄，不利于車行通過；大多數(shù)通往車庫的 道 路更窄。 ? 小區(qū)沒有實(shí)行人車分流，在安全性 能方面有 隱患； 同時(shí) 也降低了別墅項(xiàng)目的檔次 感 。 ? 小區(qū)車庫較少，沒有達(dá)到 1： 1 的比例，對(duì)于別墅項(xiàng)目而言 是一個(gè)很大的缺陷。 ? 小區(qū)內(nèi)幾乎沒有可供停車的公共區(qū) 域。 戶型設(shè)計(jì) ? 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)照搬國(guó)外風(fēng)格，不太適合 絕 大多 數(shù)中國(guó)人對(duì)戶型的觀念 和使用習(xí)慣。 ? 某些戶型異型房較多，大大增加項(xiàng)目的銷售難度。 ? 普遍戶型的浪費(fèi)面積偏大，戶型利用率低；且衛(wèi)生間的分布和設(shè)計(jì)很不合理。 ? 部分戶型 房屋功能以及面積分配不太合理。 園 區(qū)配套 ? 園區(qū)內(nèi)部暫時(shí)無配套設(shè)施 。 （三）：項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ O） 國(guó)家相關(guān)政策對(duì)別墅銷售市場(chǎng)的有利支持使得項(xiàng)目具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì) 。 政府對(duì)北部新城的著力打造，以及北新干線等交通樞紐即將通車的利好消息，對(duì)于建立項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)作用巨大。 北部新城的大量土 地放量以及萬科等地產(chǎn)大顎的進(jìn)駐，使川陜 — 蜀龍片區(qū)的房?jī)r(jià)呈大幅攀升趨勢(shì)。 項(xiàng)目為北門繞城公路以內(nèi)唯一的純別墅社區(qū)，唯一性優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)。 項(xiàng)目周邊自然條件優(yōu)越， 緊鄰植物園和銀杏園，非常適合居家休閑，并 可以大力利用 于宣傳推廣 。 項(xiàng)目?jī)H有 99 戶 ，體量較小，便于消化。 與項(xiàng)目處于同一地點(diǎn) 的銀杏園項(xiàng)目占地 1000 余畝， 系 金牛區(qū)政府及天回鎮(zhèn)政府大力打造的居民安置項(xiàng)目，該項(xiàng)目一期別墅已經(jīng)銷售完畢，二期多層也 即將封頂。銀杏園項(xiàng)目的落成可以提升該區(qū)域的市場(chǎng)知名度及居住的氛圍與 人氣。 銀杏園同時(shí)系 金牛區(qū)及當(dāng)?shù)卣?大力打造的休閑及觀光旅游景點(diǎn)，周邊有大量的農(nóng)家樂設(shè)施及商業(yè)配套，因此天回山將會(huì)成為繼東門幸福梅嶺之后，第二個(gè)具有大規(guī)模效應(yīng) 的 集中型休閑度假群落，對(duì)于聚集項(xiàng)目周邊人氣效果顯著。 天回鎮(zhèn) 周邊商圈有眾多大型商家，且靠近北門荷花池等商貿(mào)中心，有大量 具有別墅消費(fèi)能力的客戶群 。 （四）：項(xiàng)目威脅分析（ T） 成都別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 雖然別墅用地禁批令已經(jīng)實(shí)施，在售別墅選擇余地仍然較大，一定程度上分流本項(xiàng)目 客戶。 項(xiàng)目位于北門，在吸引非當(dāng)?shù)貐^(qū)域的客戶上具有較大 難度。 與項(xiàng)目幾乎處于同一區(qū)位的銀杏園 項(xiàng)目的 聯(lián)排 別墅 售價(jià)僅為 3500 元 /平方 米，其低端價(jià)格的定位對(duì)于項(xiàng)目造成一定的沖擊 。 北部新城的眾多大型綜合性樓盤所售別墅，由于開發(fā)商品牌、規(guī)模效應(yīng)以及 區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于高端客戶的競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)大。 政府出臺(tái)的增加別墅類大戶型二手房稅收的政策一定程度上影響了項(xiàng)目銷售。 小 結(jié)： 通過以上分析可以看出，項(xiàng)目自身具備了較好的自然資源，主要面臨的問題是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的原始缺欠和由于時(shí)間久遠(yuǎn)所逐步呈現(xiàn)出的問題。因此在這個(gè)項(xiàng)目的推廣思路上應(yīng)該著重放大項(xiàng)目所占有的自然資源優(yōu)勢(shì)以及周邊日趨成熟的種種配套；同時(shí)大力打造項(xiàng)目的樣板區(qū) 域，整改項(xiàng)目產(chǎn)品的不足并建造相關(guān)促銷的工具，力爭(zhēng)項(xiàng)目一經(jīng)推出便能達(dá)到全新出世的轟動(dòng)效應(yīng)。 通過這兩方面的努力和包裝，并且在營(yíng)銷上把握節(jié)奏，把項(xiàng)目在合適的時(shí)間段高調(diào)地推向市場(chǎng)，同時(shí)配合相關(guān)公共活動(dòng)造勢(shì)以及產(chǎn)品信息的逐步發(fā)布，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)制造較大的市場(chǎng)知名度及影響力，積累到理想的客戶數(shù)量，在項(xiàng)目開盤后較一鼓作氣將項(xiàng)目全部消化完畢，取得資金的快速回收。 三、項(xiàng)目整改建議 ： ? 體育公園 項(xiàng)目的 200 余畝體育公園公建用地一定要大力整改和打造，將其做成項(xiàng)目的形象展示區(qū)。因?yàn)轫?xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的整改和打 造受到現(xiàn)有建筑及規(guī)劃 的制約，不可能有太大的施展余地；加之環(huán)境優(yōu)勢(shì)為該項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，所以必須在此投入大量成本， 把項(xiàng)目的包裝做好。 ? 大型高檔會(huì)所 樣板區(qū)里要建造項(xiàng)目的 大型高檔會(huì)所（銷售階段充當(dāng)售樓部），一個(gè)大的中央水景景觀并配以若干景觀組團(tuán)或匹配項(xiàng)目歐式 建筑 風(fēng)格的雕塑等；同 時(shí)希望能建造一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、 一個(gè)兒童娛樂場(chǎng)所 和 其他運(yùn)動(dòng)設(shè)施，盡可能完善和豐富項(xiàng)目自身的配套設(shè)施。 ? 景觀迎賓大道 樣板 區(qū)域 應(yīng) 修建一條通往售樓部及項(xiàng)目 主入口 的景觀 迎賓 大道 ，令人有曲徑通 幽，回家之路是一種享受的感覺。大道兩旁的園林打 造應(yīng)富有特色，在植物