成都市天回山莊商住項目方案(編輯修改稿)
2025-07-07 19:28 本頁面
【文章內容簡介】 近的一座山 ，項目的制高點也是成都市繞城高速公路內海拔最高點 。 ? 項目自身規(guī)劃布局大氣緊湊、 87 棟豪宅一氣呵成，氣勢不凡，加之私家花園的原有大格局、私家車庫及游泳池的原有配比，大有改造空間和余地。 項目配套 ? 項目 周邊的配套齊全，大型醫(yī)院、學校、商業(yè)街、休閑山莊、綜合市場等等俱全。 ? 項目即將打造的體育公園為項目自身配套提供了有力支持。 （二）：項目劣勢分析（ W） 項目區(qū)位 ? 天回鎮(zhèn)位于成都市北門，北門在成都人心目中，與 西門或南門區(qū)域 相比尚不具備區(qū)位優(yōu)勢 。尤其是購買高端別墅的客戶，區(qū)域觀念更為明顯。 ? 項目 位處成都北部商圈， 周邊大環(huán)境 以物流、建材、汽配商城為主 ， 缺乏高檔次配套，天回山腳與川陜路上皆 有鐵路橫穿；且川陜路上大型貨車居多，如遇火車經(jīng)過 或大型貨車調頭，交通堵塞 嚴重。 ? 項目周邊臨界較差，低檔次的臨街商鋪、火車 噪音、北郊火葬場影響了項目整體品質。 項目歷史 ? 項目為 90 年代初建成的別墅項目，建 成后不久日趨衰敗，長達數(shù)十年的光陰使得所建房屋損壞嚴重 ，建筑質量 也部分受到影響。且由于項目長期缺乏人工維護，園林與小區(qū)道路等均受到了破壞 。 ? 當?shù)卮蟛糠?人都知道該項目的歷史， 這種對項目殘存及固有的印象，在 項目經(jīng) 過 包裝重新推出市場后， 會一定程度影響到對 天回鎮(zhèn)本地高端客戶的吸引力。 建筑風格 ? 該項目為歐式建筑風格，由于年代較久，其外立面設計與用材已明顯落伍于潮流 。 園林設計 ? 該項目的園林設計缺乏亮點與檔次感 ，僅以 植 物綠化 為主。 ? 植物種類單一，缺乏豐富的植物搭配，沒有景觀的層次感和季節(jié)感。 ? 園林設計中沒 有規(guī)模較大的水景，水系原始缺乏設計 。 ? 小區(qū)道路的硬質鋪裝缺乏檔次感 。 ? 園林設計中沒有任何景觀組團， 感覺非常雜亂。 ? 園林 設計中缺乏細節(jié)，如垃圾桶、坐凳、 街燈等景觀小品 缺乏。 項目規(guī)劃 ? 小區(qū)道路太窄，不利于車行通過；大多數(shù)通往車庫的 道 路更窄。 ? 小區(qū)沒有實行人車分流，在安全性 能方面有 隱患； 同時 也降低了別墅項目的檔次 感 。 ? 小區(qū)車庫較少，沒有達到 1： 1 的比例，對于別墅項目而言 是一個很大的缺陷。 ? 小區(qū)內幾乎沒有可供停車的公共區(qū) 域。 戶型設計 ? 小區(qū)戶型設計照搬國外風格，不太適合 絕 大多 數(shù)中國人對戶型的觀念 和使用習慣。 ? 某些戶型異型房較多，大大增加項目的銷售難度。 ? 普遍戶型的浪費面積偏大，戶型利用率低；且衛(wèi)生間的分布和設計很不合理。 ? 部分戶型 房屋功能以及面積分配不太合理。 園 區(qū)配套 ? 園區(qū)內部暫時無配套設施 。 （三）：項目機會點分析（ O） 國家相關政策對別墅銷售市場的有利支持使得項目具備相當?shù)膬?yōu)勢 。 政府對北部新城的著力打造，以及北新干線等交通樞紐即將通車的利好消息，對于建立項目的區(qū)位優(yōu)勢作用巨大。 北部新城的大量土 地放量以及萬科等地產(chǎn)大顎的進駐，使川陜 — 蜀龍片區(qū)的房價呈大幅攀升趨勢。 項目為北門繞城公路以內唯一的純別墅社區(qū)，唯一性優(yōu)勢凸現(xiàn)。 項目周邊自然條件優(yōu)越， 緊鄰植物園和銀杏園，非常適合居家休閑，并 可以大力利用 于宣傳推廣 。 項目僅有 99 戶 ，體量較小，便于消化。 與項目處于同一地點 的銀杏園項目占地 1000 余畝， 系 金牛區(qū)政府及天回鎮(zhèn)政府大力打造的居民安置項目，該項目一期別墅已經(jīng)銷售完畢，二期多層也 即將封頂。銀杏園項目的落成可以提升該區(qū)域的市場知名度及居住的氛圍與 人氣。 銀杏園同時系 金牛區(qū)及當?shù)卣?大力打造的休閑及觀光旅游景點，周邊有大量的農家樂設施及商業(yè)配套，因此天回山將會成為繼東門幸福梅嶺之后，第二個具有大規(guī)模效應 的 集中型休閑度假群落，對于聚集項目周邊人氣效果顯著。 天回鎮(zhèn) 周邊商圈有眾多大型商家，且靠近北門荷花池等商貿中心，有大量 具有別墅消費能力的客戶群 。 （四）：項目威脅分析（ T） 成都別墅市場競爭激烈， 雖然別墅用地禁批令已經(jīng)實施，在售別墅選擇余地仍然較大，一定程度上分流本項目 客戶。 項目位于北門，在吸引非當?shù)貐^(qū)域的客戶上具有較大 難度。 與項目幾乎處于同一區(qū)位的銀杏園 項目的 聯(lián)排 別墅 售價僅為 3500 元 /平方 米，其低端價格的定位對于項目造成一定的沖擊 。 北部新城的眾多大型綜合性樓盤所售別墅，由于開發(fā)商品牌、規(guī)模效應以及 區(qū)位的優(yōu)勢，對于高端客戶的競爭力很強大。 政府出臺的增加別墅類大戶型二手房稅收的政策一定程度上影響了項目銷售。 小 結： 通過以上分析可以看出，項目自身具備了較好的自然資源，主要面臨的問題是項目產(chǎn)品設計上的原始缺欠和由于時間久遠所逐步呈現(xiàn)出的問題。因此在這個項目的推廣思路上應該著重放大項目所占有的自然資源優(yōu)勢以及周邊日趨成熟的種種配套；同時大力打造項目的樣板區(qū) 域，整改項目產(chǎn)品的不足并建造相關促銷的工具，力爭項目一經(jīng)推出便能達到全新出世的轟動效應。 通過這兩方面的努力和包裝，并且在營銷上把握節(jié)奏，把項目在合適的時間段高調地推向市場，同時配合相關公共活動造勢以及產(chǎn)品信息的逐步發(fā)布，爭取在短時間內制造較大的市場知名度及影響力，積累到理想的客戶數(shù)量，在項目開盤后較一鼓作氣將項目全部消化完畢，取得資金的快速回收。 三、項目整改建議 ： ? 體育公園 項目的 200 余畝體育公園公建用地一定要大力整改和打造，將其做成項目的形象展示區(qū)。因為項目內部環(huán)境的整改和打 造受到現(xiàn)有建筑及規(guī)劃 的制約，不可能有太大的施展余地；加之環(huán)境優(yōu)勢為該項目最大的賣點，所以必須在此投入大量成本， 把項目的包裝做好。 ? 大型高檔會所 樣板區(qū)里要建造項目的 大型高檔會所（銷售階段充當售樓部），一個大的中央水景景觀并配以若干景觀組團或匹配項目歐式 建筑 風格的雕塑等；同 時希望能建造一個網(wǎng)球場、 一個兒童娛樂場所 和 其他運動設施，盡可能完善和豐富項目自身的配套設施。 ? 景觀迎賓大道 樣板 區(qū)域 應 修建一條通往售樓部及項目 主入口 的景觀 迎賓 大道 ，令人有曲徑通 幽，回家之路是一種享受的感覺。大道兩旁的園林打 造應富有特色，在植物
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