【正文】 模糊，兩者相互交融。 道路的硬質(zhì)鋪裝要更換，要給人高檔社區(qū)的感覺。 ? 樣板房裝修 對戶型缺陷較大和異型房較多的 主力戶型進行樣板房 裝修，整 個項目打造 3至 4 套樣板房，從裝修品質(zhì)及理念設(shè)計上感染客戶，令客戶 對這些戶型產(chǎn)生新的認識。 ? 外立面改造 小區(qū)內(nèi)所有住宅的外立面要全部重新包裝，房屋里面的地板、墻壁、門、窗、衛(wèi)浴等全部更換為知名品牌的產(chǎn)品。 ? 大型高檔會所 樣板區(qū)里要建造項目的 大型高檔會所（銷售階段充當售樓部），一個大的中央水景景觀并配以若干景觀組團或匹配項目歐式 建筑 風格的雕塑等；同 時希望能建造一個網(wǎng)球場、 一個兒童娛樂場所 和 其他運動設(shè)施，盡可能完善和豐富項目自身的配套設(shè)施。因此在這個項目的推廣思路上應(yīng)該著重放大項目所占有的自然資源優(yōu)勢以及周邊日趨成熟的種種配套；同時大力打造項目的樣板區(qū) 域，整改項目產(chǎn)品的不足并建造相關(guān)促銷的工具，力爭項目一經(jīng)推出便能達到全新出世的轟動效應(yīng)。 與項目幾乎處于同一區(qū)位的銀杏園 項目的 聯(lián)排 別墅 售價僅為 3500 元 /平方 米，其低端價格的定位對于項目造成一定的沖擊 。 銀杏園同時系 金牛區(qū)及當?shù)卣?大力打造的休閑及觀光旅游景點，周邊有大量的農(nóng)家樂設(shè)施及商業(yè)配套，因此天回山將會成為繼東門幸福梅嶺之后，第二個具有大規(guī)模效應(yīng) 的 集中型休閑度假群落，對于聚集項目周邊人氣效果顯著。 項目周邊自然條件優(yōu)越， 緊鄰植物園和銀杏園，非常適合居家休閑，并 可以大力利用 于宣傳推廣 。 （三）：項目機會點分析（ O） 國家相關(guān)政策對別墅銷售市場的有利支持使得項目具備相當?shù)膬?yōu)勢 。 ? 某些戶型異型房較多，大大增加項目的銷售難度。 ? 小區(qū)沒有實行人車分流，在安全性 能方面有 隱患； 同時 也降低了別墅項目的檔次 感 。 ? 小區(qū)道路的硬質(zhì)鋪裝缺乏檔次感 。 建筑風格 ? 該項目為歐式建筑風格，由于年代較久，其外立面設(shè)計與用材已明顯落伍于潮流 。 ? 項目周邊臨界較差，低檔次的臨街商鋪、火車 噪音、北郊火葬場影響了項目整體品質(zhì)。 ? 項目即將打造的體育公園為項目自身配套提供了有力支持。 項目形態(tài) ? 項目為真正意義上的山體半坡別墅，棟與棟之間層次分明，錯落有致；整個項 目具有近百米的高低落差，這對于幾千年來身處盆地平原中心的成都人具有 很強的吸 引力。 ? 項目周邊及自身的原始植被狀況良好，眾多百年古木增添了大盤氣勢和歷史份量。 二、項目 SWOT分析： (一 )：項目優(yōu)勢分析（ S） 占地規(guī)模 ? 項目總體占地 300 余畝，在成都別墅市場中屬于 大 中型規(guī)模，具備一定的市場競爭力。但由于當時整個 天回山雜草叢生，基礎(chǔ)設(shè)施落后，生存環(huán)境惡劣 ；而項目本身也嚴重缺乏生活配套， 最終 導致了該項目的曇花一現(xiàn)。面積區(qū)間為 平方米至 平方米，主力戶型為 平方米至 平方米。 由于此典故，該地 自古以來都 被認為 頗為吉祥之地，千百年來，一直為人們所傳唱。 同時 天回鎮(zhèn)堪稱成都 的 北大門， 它 緊鄰植物園和鳳凰山，境內(nèi)淺丘、湖泊、河渠、林地眾多 ，自然環(huán)境 相當優(yōu)越， 可以感受 到 成都 市區(qū) 難得的田園風光 。整個北門區(qū)域蘊含了大量的高收入人群和購房需求，隨著該區(qū)域環(huán)境打造得越來越好，交通也逐漸改造得四通八達，該區(qū)域的居住價值將得到極大程度的提高。鐵道部已確定投資 7 億元將火車貨運東站改造為亞洲最大的集裝箱節(jié)點站，擁有好幾萬的物流從業(yè)人員。 美家居燈飾廣場，加上盤踞在高筍塘的眾多老牌建材市場，城北家居建材商家有 萬家，從業(yè)人員達到了 10 萬人之多。金牛區(qū)對荷花池商圈還有更宏大的規(guī)劃，大商圈規(guī)模還會擴大，那么，在這里做生意 的人會更多； 其二、金府生資商圈。 四、成都市北門商業(yè)分析 從嚴格意義上來說，城北只是在近年來，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，暫時落后于城南和城西，實際上，城北擁有四大流金淌銀的商圈，是成都乃至西部重要的財富源頭。 同時，總長 4 公里多的北新干線高架路也正在動工，將與北新干線三環(huán)至外環(huán)段實現(xiàn)對接，屆時從一環(huán)路經(jīng)該道路到三環(huán)路外，大約只需 6 分鐘。 三、成都市北門交通分析 “北部新城 ”具有的優(yōu)勢非常明顯。其中，大豐、三河一帶將是發(fā)展重點，將和中心城區(qū)連成一 片。業(yè)內(nèi)專家表示，投資城北房產(chǎn)將可能演繹暴漲神話的投 資熱土。 隨著向北發(fā)展號角的吹響，再加上北新干線通車、北部新城規(guī)劃、地鐵修建等利好消息， 新都成為繼華陽、溫江后的又一熱點發(fā)展區(qū)域。陽光 100“ 潛伏 ” 城北多年，手頭擁有數(shù)千畝土地，基本完成前期籌備工作，此外還有東莞皇城、多元集團、港基地產(chǎn)等分別持有數(shù)百畝土地，成都置信則強勢進軍彭州，參與城市包裝和推廣 。三環(huán)路幾大老街片區(qū)如建設(shè) 路片區(qū)、李家沱片區(qū)、梁家巷片區(qū)、沙河源片區(qū)等地的舊城改造，將道路一并打通，北出市區(qū)的重要通道金府路、大件路的改造工程也在有條不紊進行中，而隨著出城的幾條主通道如成彭路、蜀龍大道的改造建成，成都三環(huán)路到新都、到彭州的交通瓶頸將被徹底打破。 天回山莊項目營銷策劃方案 成都和城梵景物業(yè)發(fā)展有限公司 營銷策劃部制作 前 言 鑒于本項目的特殊情況 —二手房翻新改造重新推出市場 ，根據(jù)對目前市場情況及項目現(xiàn)狀情況的分析，我們發(fā)現(xiàn)，要在短暫的有效銷售時間內(nèi)達成任務(wù)目標 必須對目標客戶進行準確的市場界定和銷售鎖定； 必須對項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、營銷策略等工作制訂出十分匹配的措施和手段，營造出本項目明確的特色和優(yōu)勢； 必須借助有效的營銷策略手段，快速傳遞本項目物超所值的信息； 必須造成客戶需求遠遠 大于 產(chǎn)品供應(yīng)的強大落差，形成市場轟動、客戶搶購的銷售態(tài)勢； 只有這樣，才有可能在 短 時間內(nèi)，保證 項目回款 。 經(jīng)過近兩年的大規(guī)模改造，往年時常梗阻的城北交通將變得流暢。據(jù)悉 2020年 僅成華區(qū)就將騰出 12000 畝土地進行整理，其中上市量可能達到近 4000 畝！目前多家知名開發(fā)商已經(jīng)囤兵城北，伺機而動，據(jù)了解，萬科在城北拿下了 600多畝的土地，其項目 “ 雙水岸 ” 正在熱銷 ；曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地，其項目 “ 博雅新城 ” 已于年前正式動工。業(yè)內(nèi)人士認為，屆時，成都北部除鳳凰山、大豐