【正文】 有自然資源以及院內(nèi)的人工湖 劣勢(shì) √別墅戶(hù)數(shù)極少，社區(qū)建筑形態(tài)多樣，樓盤(pán)整體品質(zhì)難以與純別墅社區(qū)抗衡 √其開(kāi)發(fā)的少量別墅戶(hù)型偏小，房間面積偏小 √花園面積小，間距小，難以體現(xiàn)氣勢(shì) ? 香洲半島 疊拼別墅 臨毗河，總占地 300 畝，戶(hù)型 250 平方米，花園面積 100 平方米以下，總價(jià)110 萬(wàn)至 120 萬(wàn)，以花園洋房為主，物管費(fèi) 元。而這些需求在當(dāng)?shù)厮麄兌紵o(wú)法實(shí)現(xiàn)和滿(mǎn)足， 因此當(dāng)?shù)貏e墅項(xiàng)目的推出將對(duì)這部分客戶(hù)形成強(qiáng)烈的市場(chǎng)沖擊和消費(fèi)沖動(dòng)，讓他們壓抑已久的需求能夠真正的釋放出來(lái)。如萬(wàn)科雙水岸、天府江南等新都和天回鎮(zhèn)的大盤(pán)其主流客戶(hù)也大多是成都其他區(qū)域的客戶(hù)群。而報(bào)紙廣告主要針對(duì)的客戶(hù)群為具備一定文化素質(zhì)，在市區(qū)內(nèi)各個(gè)企事業(yè)單位任職的，具有購(gòu)房需求的這部分人群。 ? 2020 年 7－ 8 月，樣板區(qū)全部打造完畢后所有戶(hù)外廣告內(nèi)容更換為樣板區(qū)呈現(xiàn)等相關(guān)信息，同樣也要上一至兩版報(bào)刊廣告。 我們假定 開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 2020 年 9 月，開(kāi)盤(pán)前的營(yíng)銷(xiāo)步驟大體如下： ? 007 年 6 月初開(kāi)始啟動(dòng)所有戶(hù)外廣告，并上一版報(bào)刊廣告，廣告內(nèi)容以公布項(xiàng)目案名，展示項(xiàng)目形象為主 ? 2020 年 6 月中旬開(kāi)始進(jìn)行客戶(hù)接待和咨詢(xún)，如售樓部還未修好，則暫時(shí)選擇市區(qū)內(nèi)天府廣場(chǎng)作為臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)。 配合這種形象氣質(zhì)，我們?cè)陧?xiàng)目案名的選定，項(xiàng)目樣板園林的打造，售樓部的規(guī)模和裝修，廣告宣傳的內(nèi)容和形式，銷(xiāo)售人員的說(shuō)辭等都將圍繞著這個(gè)形象氣質(zhì)展開(kāi)，把整個(gè)項(xiàng)目的包裝和推廣形成一個(gè)有強(qiáng)烈凝聚力的整體。 三、成都其他區(qū)域客戶(hù)群 目前整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)除北門(mén)外 ，其他區(qū)域的 發(fā)展規(guī)模和速度都非?？?，相同類(lèi)型、品質(zhì)房屋的價(jià)格也 較北門(mén)高出 許多。隨著本地人收入水平的不斷提高，他們對(duì)生活品質(zhì)的要求也隨著提高，現(xiàn)有住房已 經(jīng)不能滿(mǎn)足他們對(duì)房屋品質(zhì)的要求，購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)住房的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈。中庭餐廳，花園面積 4070 平方米，無(wú)私家車(chē)庫(kù)，每戶(hù)贈(zèng)送地面停車(chē)位 1 至 2 個(gè)。 ? 園林景觀(guān)打造 小區(qū)內(nèi)的園林景觀(guān)要進(jìn)行重點(diǎn)打造，增加植物種類(lèi)，注意細(xì)節(jié)部分的裝飾和配置；整個(gè)園林要有統(tǒng)一的風(fēng)格，同時(shí)要匹配項(xiàng)目的建 筑風(fēng)格。 ? 戶(hù)型整改 對(duì)有缺陷的戶(hù)型進(jìn)行盡可能的整改，重新劃分功能區(qū)間等。 三、項(xiàng)目整改建議 ： ? 體育公園 項(xiàng)目的 200 余畝體育公園公建用地一定要大力整改和打造，將其做成項(xiàng)目的形象展示區(qū)。 （四）：項(xiàng)目威脅分析（ T） 成都別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 雖然別墅用地禁批令已經(jīng)實(shí)施，在售別墅選擇余地仍然較大，一定程度上分流本項(xiàng)目 客戶(hù)。 北部新城的大量土 地放量以及萬(wàn)科等地產(chǎn)大顎的進(jìn)駐，使川陜 — 蜀龍片區(qū)的房?jī)r(jià)呈大幅攀升趨勢(shì)。 ? 小區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有可供停車(chē)的公共區(qū) 域。 ? 植物種類(lèi)單一，缺乏豐富的植物搭配，沒(méi)有景觀(guān)的層次感和季節(jié)感。尤其是購(gòu)買(mǎi)高端別墅的客戶(hù)，區(qū)域觀(guān)念更為明顯。 ? 項(xiàng)目 位于天回山半山腰上，距離擁有 2 萬(wàn)余株銀杏樹(shù)的天回山銀杏園只有幾分鐘車(chē)程，周邊自然環(huán)境優(yōu)越。 2020 年，天回山莊項(xiàng)目被投資商部分購(gòu)回進(jìn)行總體重新打造，其項(xiàng)目原有占地 100 畝，加上投資商持有的 200 余畝的 體育公園 公建用地，項(xiàng)目整體可達(dá)到300 余畝，在成都別墅市場(chǎng)中可歸為大 中型規(guī)模的別墅社區(qū)。 二、項(xiàng)目概況 天回山莊 項(xiàng)目 位于成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn) 天回山 ，離市中心約 16 公里，離雙流機(jī)場(chǎng) 35 公里。 項(xiàng)目定位分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域 概況 ： 天回鎮(zhèn)地處 成都北門(mén) 交通中樞，緊鄰 川陜 路和三環(huán)路 。根據(jù) 2020 年 5 月出臺(tái)的《四川省 “ 十五 ”及 2020 年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，將成都物流基地規(guī)劃為我省的 “ 一級(jí)物流樞紐 ” 。這四個(gè)商圈分別為： 其一、荷花池商圈。 2020 年 12 月 21 日，北新干線(xiàn) (即人民北路北延線(xiàn) )正式動(dòng)工。隨著城北房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)檔次與城南、城西 高檔社區(qū)的靠近和平肩，未來(lái)的北部新城充滿(mǎn)了無(wú)限的生活魅力，一個(gè)全新的居住新中心正在崛起。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，成都城北的新都、青白江等區(qū)市，也將迎來(lái)一個(gè)嶄新時(shí)代，目前來(lái)自攀枝花、西藏等多個(gè)地方的購(gòu)房者紛紛踴躍前往以上市區(qū)選房、買(mǎi)房。 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 成都市北門(mén) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 隨著今年成都城北交通環(huán)境的改善、大型項(xiàng)目的上馬、土地供應(yīng)的放大，成都樓市向北擴(kuò)展的步伐越來(lái)越快，種種跡象顯示， 2020 年，成都北部將迎來(lái)好年景。據(jù)悉，成都最長(zhǎng)的高架橋北新干道高架橋已經(jīng)破土動(dòng)工，一旦這一工程完工，成都市區(qū)去彭州的時(shí)間將從現(xiàn)在的30 多分種縮短至 20 分鐘左右，到新都的時(shí)間可能縮短至 10 多分鐘，城北樓市將因此插上騰飛的翼翅。根據(jù)城市規(guī)劃，成都市今后將沿成綿、成樂(lè)兩條高速公路向北、向南發(fā)展，城市格局從環(huán)狀變?yōu)樯刃?，而北新干線(xiàn)正是向北的 “主動(dòng)脈 ”，將極大帶動(dòng)鳳凰山、大豐片區(qū)以及新都新片區(qū)的發(fā)展，直接助推北部新城各樓盤(pán)的強(qiáng)勢(shì)崛起。目前 “北部新城 ”已作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施，計(jì)劃投資 億元，今年計(jì)劃投資 1 億元，進(jìn)行道路、管網(wǎng)、土地整治等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。北新干線(xiàn)預(yù)計(jì)于今年下半年建成通車(chē)，到時(shí)候在達(dá)到改善城北片區(qū)交通、商貿(mào)、物流的同時(shí)，還將成為連接核心區(qū)一環(huán)路直達(dá)北部新區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)高效快速通道。該商圈囊括了機(jī)電、鋼材、建材、裝飾、燈具、家具等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃面積達(dá) 平方公里、現(xiàn)已建成市場(chǎng) 12 個(gè)、占地 1500余畝、建筑面積約 35 萬(wàn)平方米的金府商圈，匯集了全國(guó)生資及機(jī)電行業(yè)的生產(chǎn)制造和流通企業(yè)近萬(wàn)家； 其三、富森家居建材商圈。 調(diào)查顯示，城北四大商圈從業(yè)人員高達(dá)近 50 萬(wàn)人，個(gè)體私人老板 10 多萬(wàn)，可以說(shuō)集中了成都的大部分的富人。 天回鎮(zhèn) 得以 享譽(yù)成都第一重鎮(zhèn)之盛名， 源至 天回鎮(zhèn)得名于唐玄宗幸蜀的故事。項(xiàng)目 總建筑面積 25600 平方米， 工程于 1994 年 5 月完工。 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目是 2020 年亮相的成都市繞城以?xún)?nèi)唯一的大型純別墅社區(qū)。成都人 好山、好水遠(yuǎn)近聞名，而天回山則是離成都市區(qū)最 近的一座山 ，項(xiàng)目的制高點(diǎn)也是成都市繞城高速公路內(nèi)海拔最高點(diǎn) 。 項(xiàng)目歷史 ? 項(xiàng)目為 90 年代初建成的別墅項(xiàng)目，建 成后不久日趨衰敗，長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的光陰使得所建房屋損壞嚴(yán)重 ，建筑質(zhì)量 也部分受到影響。 ? 園