【正文】 競爭對手分析 一、典型樓盤分析 ? 萬科雙水岸 水岸聯(lián)排 占地 600 畝，一期開發(fā)四百畝，別墅 16 戶，以花園洋房與多層為主，三面環(huán)毗河，西班牙風(fēng)格，戶型 240260 之間。 而北門區(qū)域還沒有規(guī)模較大的別墅項目，別墅消費的需求還未被釋放 ，本 項目的推出將對北門 區(qū)域 的高端客戶形成較強(qiáng)的吸引能力。 三、 營銷步驟 開盤條件：我們建議項目至少要在 ? 樣板區(qū)及售樓部已經(jīng)全部打造完成， ? 所有房屋的外立面改造完成， ? 部分房屋的內(nèi)裝完成并整理干凈 ? 小區(qū)內(nèi)的水電氣及園林改造部分完成 ? 客戶積累數(shù)量在 600 組以上，其中 A 類客戶至少達(dá)到 130 組 上述五個條件滿足之后才可以開盤。但這個不是 我們項目的主力客戶群，因此我們選擇在天回鎮(zhèn)，主要是川陜路上的戶外廣告媒體發(fā)布項目的相關(guān)信息。 二、北門 區(qū)域 的客戶群 北門 為成都市重要的商貿(mào)和貨運集散中心，這里有著大量的商家和個體經(jīng)營戶等有著強(qiáng)大消費能力的客戶團(tuán)體，如荷花池市場、五塊石市場等。沿 小區(qū) 與學(xué)校交 接處的圍墻 如不能改造則應(yīng)種植高大闊葉喬木進(jìn)行遮擋， 把整個小區(qū)與外面的舊建筑隔開，同時也令小區(qū)園林富有整體感。 ? 景觀迎賓大道 樣板 區(qū)域 應(yīng) 修建一條通往售樓部及項目 主入口 的景觀 迎賓 大道 ，令人有曲徑通 幽，回家之路是一種享受的感覺。 項目僅有 99 戶 ，體量較小，便于消化。 ? 園林設(shè)計中沒有任何景觀組團(tuán)， 感覺非常雜亂。成都人 好山、好水遠(yuǎn)近聞名，而天回山則是離成都市區(qū)最 近的一座山 ，項目的制高點也是成都市繞城高速公路內(nèi)海拔最高點 。項目 總建筑面積 25600 平方米， 工程于 1994 年 5 月完工。 調(diào)查顯示，城北四大商圈從業(yè)人員高達(dá)近 50 萬人，個體私人老板 10 多萬，可以說集中了成都的大部分的富人。北新干線預(yù)計于今年下半年建成通車，到時候在達(dá)到改善城北片區(qū)交通、商貿(mào)、物流的同時，還將成為連接核心區(qū)一環(huán)路直達(dá)北部新區(qū)的機(jī)動車高效快速通道。根據(jù)城市規(guī)劃，成都市今后將沿成綿、成樂兩條高速公路向北、向南發(fā)展，城市格局從環(huán)狀變?yōu)樯刃?，而北新干線正是向北的 “主動脈 ”，將極大帶動鳳凰山、大豐片區(qū)以及新都新片區(qū)的發(fā)展，直接助推北部新城各樓盤的強(qiáng)勢崛起。 區(qū)域 房地產(chǎn)市場分析 一、 成都市北門 房地產(chǎn) 市場分析 隨著今年成都城北交通環(huán)境的改善、大型項目的上馬、土地供應(yīng)的放大，成都樓市向北擴(kuò)展的步伐越來越快，種種跡象顯示， 2020 年，成都北部將迎來好年景。隨著城北房地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計檔次與城南、城西 高檔社區(qū)的靠近和平肩，未來的北部新城充滿了無限的生活魅力，一個全新的居住新中心正在崛起。這四個商圈分別為： 其一、荷花池商圈。 項目定位分析 一、 項目區(qū)域 概況 ： 天回鎮(zhèn)地處 成都北門 交通中樞，緊鄰 川陜 路和三環(huán)路 。 2020 年，天回山莊項目被投資商部分購回進(jìn)行總體重新打造，其項目原有占地 100 畝，加上投資商持有的 200 余畝的 體育公園 公建用地，項目整體可達(dá)到300 余畝，在成都別墅市場中可歸為大 中型規(guī)模的別墅社區(qū)。尤其是購買高端別墅的客戶，區(qū)域觀念更為明顯。 ? 小區(qū)內(nèi)幾乎沒有可供停車的公共區(qū) 域。 （四）：項目威脅分析（ T） 成都別墅市場競爭激烈， 雖然別墅用地禁批令已經(jīng)實施，在售別墅選擇余地仍然較大，一定程度上分流本項目 客戶。 ? 戶型整改 對有缺陷的戶型進(jìn)行盡可能的整改，重新劃分功能區(qū)間等。中庭餐廳，花園面積 4070 平方米，無私家車庫，每戶贈送地面停車位 1 至 2 個。 三、成都其他區(qū)域客戶群 目前整個成都房地產(chǎn)市場除北門外 ，其他區(qū)域的 發(fā)展規(guī)模和速度都非?？?，相同類型、品質(zhì)房屋的價格也 較北門高出 許多。 我們假定 開盤時間為 2020 年 9 月，開盤前的營銷步驟大體如下： ? 007 年 6 月初開始啟動所有戶外廣告，并上一版報刊廣告，廣告內(nèi)容以公布項目案名，展示項目形象為主 ? 2020 年 6 月中旬開始進(jìn)行客戶接待和咨詢，如售樓部還未修好，則暫時選擇市區(qū)內(nèi)天府廣場作為臨時咨詢點。而報紙廣告主要針對的客戶群為具備一定文化素質(zhì)，在市區(qū)內(nèi)各個企事業(yè)單位任職的，具有購房需求的這部分人群。而這些需求在當(dāng)?shù)厮麄兌紵o法實現(xiàn)和滿足， 因此當(dāng)?shù)貏e墅項目的推出將對這部分客戶形成強(qiáng)烈的市場沖擊和消費沖動，讓他們壓抑已久的需求能夠真正的釋放出來。 ? 圍墻改造 小區(qū)圍墻要改為歐式風(fēng)格開放式圍墻，設(shè)立紅外監(jiān)控系統(tǒng)，使小區(qū)與植物園的臨界更為模糊，兩者相互交融。 ? 大型高檔會所 樣板區(qū)里要建造項目的 大型高檔會所（銷售階段充當(dāng)售樓部），一個大的中央水景景觀并配以若干景觀組團(tuán)或匹配項目歐式 建筑 風(fēng)格的雕塑等；同 時希望能建造一個網(wǎng)球場、 一個兒童娛樂場所 和 其他運動設(shè)施，盡可能完善和豐富項目自身的配套設(shè)施。 項目周邊自然條件優(yōu)越， 緊鄰植物園和銀杏園，非常適合居家休閑，并 可以大力利用 于宣傳推廣 。 ? 小區(qū)道路的硬質(zhì)鋪裝缺乏檔次感 。 項目形態(tài) ? 項目為真正意義上的山體半坡別墅，棟與棟之間層次分明，錯落有致；整個項 目具有近百米的高低落差，這對于幾千年來身處盆地平原中心的成都人具有 很強(qiáng)的吸 引力。面積區(qū)間為 平方米至 平方米，主力戶型為 平方米至 平方米。鐵道部已確定投資 7 億元將火車貨運東站改造為亞洲最大的集裝箱節(jié)點站，擁有好幾萬的物流從業(yè)人員。 同時，總長 4 公里多的北新干線高架路也正在動工，將與北新干線三環(huán)至外環(huán)段實現(xiàn)對接，屆時從一環(huán)路經(jīng)該道路到三環(huán)路外，大約只需 6 分鐘。 隨著向北發(fā)展號角的吹響，再加上北新干線通車、北部新城規(guī)劃、地鐵修建等利好消息， 新都成為繼華陽、溫江后的又一熱點發(fā)展區(qū)域。 經(jīng)過近兩年的大規(guī)模改造，往年時常梗阻的城北交通將變得流暢。 二、成都市北門人口分析 成都市城區(qū)北部至新都，并跨成綿高速路，和青白江區(qū)相連，將發(fā)展成規(guī)劃面積大約 100 平方公里、 100 萬人口的 “北部新城 ”。荷花池商圈內(nèi)現(xiàn)有交易區(qū) 23 個，市場 34 個，市場經(jīng)營商家 2 萬余戶，就業(yè)人員有 5 萬