【正文】 天回山莊項目營銷策劃方案 成都和城梵景物業(yè)發(fā)展有限公司 營銷策劃部制作 前 言 鑒于本項目的特殊情況 —二手房翻新改造重新推出市場 ，根據(jù)對目前市場情況及項目現(xiàn)狀情況的分析，我們發(fā)現(xiàn)，要在短暫的有效銷售時間內達成任務目標 必須對目標客戶進行準確的市場界定和銷售鎖定； 必須對項目定位、產(chǎn)品設計、營銷策略等工作制訂出十分匹配的措施和手段，營造出本項目明確的特色和優(yōu)勢； 必須借助有效的營銷策略手段，快速傳遞本項目物超所值的信息； 必須造成客戶需求遠遠 大于 產(chǎn)品供應的強大落差，形成市場轟動、客戶搶購的銷售態(tài)勢； 只有這樣，才有可能在 短 時間內，保證 項目回款 。 為此，本公司從市場、產(chǎn)品 、客戶 等方面著手，對本項目進行了深入的分析，得出了以下比較可行的營銷解決方案。 區(qū)域 房地產(chǎn)市場分析 一、 成都市北門 房地產(chǎn) 市場分析 隨著今年成都城北交通環(huán)境的改善、大型項目的上馬、土地供應的放大，成都樓市向北擴展的步伐越來越快，種種跡象顯示， 2020 年，成都北部將迎來好年景。 經(jīng)過近兩年的大規(guī)模改造，往年時常梗阻的城北交通將變得流暢。三環(huán)路幾大老街片區(qū)如建設 路片區(qū)、李家沱片區(qū)、梁家巷片區(qū)、沙河源片區(qū)等地的舊城改造，將道路一并打通，北出市區(qū)的重要通道金府路、大件路的改造工程也在有條不紊進行中，而隨著出城的幾條主通道如成彭路、蜀龍大道的改造建成，成都三環(huán)路到新都、到彭州的交通瓶頸將被徹底打破。據(jù)悉，成都最長的高架橋北新干道高架橋已經(jīng)破土動工，一旦這一工程完工，成都市區(qū)去彭州的時間將從現(xiàn)在的30 多分種縮短至 20 分鐘左右，到新都的時間可能縮短至 10 多分鐘，城北樓市將因此插上騰飛的翼翅。 據(jù)土地拍賣市場傳來的信息， 2020 年，城北推出的土地用量巨大。據(jù)悉 2020年 僅成華區(qū)就將騰出 12000 畝土地進行整理，其中上市量可能達到近 4000 畝！目前多家知名開發(fā)商已經(jīng)囤兵城北，伺機而動，據(jù)了解，萬科在城北拿下了 600多畝的土地，其項目 “ 雙水岸 ” 正在熱銷 ；曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地，其項目 “ 博雅新城 ” 已于年前正式動工。陽光 100“ 潛伏 ” 城北多年，手頭擁有數(shù)千畝土地，基本完成前期籌備工作，此外還有東莞皇城、多元集團、港基地產(chǎn)等分別持有數(shù)百畝土地，成都置信則強勢進軍彭州，參與城市包裝和推廣 。 去年年底，總投資高達 200 億元年產(chǎn) 80 萬噸乙烯項目落戶彭州，彭州房產(chǎn)將由此迎來一個 “ 石 化城 ” 建設時代，彭州目前已經(jīng)儲備上萬畝的土地供應量，“ 石化新城 ” 的樓市建設將大大提速。業(yè)內人士稱，成都城北的新都、青白江等區(qū)市，也將迎來一個嶄新時代，目前來自攀枝花、西藏等多個地方的購房者紛紛踴躍前往以上市區(qū)選房、買房。業(yè)內人士認為，屆時，成都北部除鳳凰山、大豐片區(qū)形成新的高檔居住社區(qū)外，青白江、新都、彭州也將形成新的樓市熱點，成都北部新城及衛(wèi)星城的緊密環(huán)繞布局，城市功能布局更趨合理，成都城北無疑將迎來一個更高更好的發(fā)展起點。 隨著向北發(fā)展號角的吹響，再加上北新干線通車、北部新城規(guī)劃、地鐵修建等利好消息， 新都成為繼華陽、溫江后的又一熱點發(fā)展區(qū)域。根據(jù)城市規(guī)劃，成都市今后將沿成綿、成樂兩條高速公路向北、向南發(fā)展，城市格局從環(huán)狀變?yōu)樯刃?，而北新干線正是向北的 “主動脈 ”，將極大帶動鳳凰山、大豐片區(qū)以及新都新片區(qū)的發(fā)展，直接助推北部新城各樓盤的強勢崛起。 隨著政府對城北、新都片區(qū)的大力改造，整個城北的發(fā)展日新月異，精品社區(qū)一個個出現(xiàn)。一直以來，城北的房價與城南、城西相比相差起碼在 1000 多元以上，也正是這樣，城北房產(chǎn)也正成為投資者眼中的 “肥肉 ”，透露出極大的增值空間。業(yè)內專家表示，投資城北房產(chǎn)將可能演繹暴漲神話的投 資熱土。 因為城北逐漸改善與向好的居住條件，省內外不少開發(fā)商對即將崛起的北部新城信心十足，一個個規(guī)劃優(yōu)良、建設精致、思維獨特的居住小區(qū)正在呈現(xiàn)，并獲得了廣大購房者的稱贊和追捧。隨著城北房地產(chǎn)的開發(fā)設計檔次與城南、城西 高檔社區(qū)的靠近和平肩，未來的北部新城充滿了無限的生活魅力，一個全新的居住新中心正在崛起。 二、成都市北門人口分析 成都市城區(qū)北部至新都，并跨成綿高速路，和青白江區(qū)相連，將發(fā)展成規(guī)劃面積大約 100 平方公里、 100 萬人口的 “北部新城 ”。其中，大豐、三河一帶將是發(fā)展重點，將和中心城區(qū)連成一 片。目前 “北部新城 ”已作為今年的重點項目開始實施，計劃投資 億元，今年計劃投資 1 億元，進行道路、管網(wǎng)、土地整治等基礎設施建設。 根據(jù)規(guī)劃，新都將進行行政區(qū)劃調整，撤銷大豐、三河鎮(zhèn)建制鎮(zhèn)的建設，其外環(huán)路以內都將納入成都中心城區(qū)的建設范圍，并通過地鐵三號線與中心城相連。城北至新都和青白江區(qū)相連區(qū)域將發(fā)展成為規(guī)劃面積大約 100 平方公里、 100萬人口的 “北部新城 ”。 三、成都市北門交通分析 “北部新城 ”具有的優(yōu)勢非常明顯。首先，它率先規(guī)劃和推出了一條改變城市交通及居家格局的主動脈 “北新干線 ”，道路寬 60 米 (不包括道路兩側綠化帶 )，雙向 8 車道，極其豪華；其次，根據(jù)城市規(guī)劃，在城北外環(huán)路要修建一個寬達 50米左右的綠色生態(tài)走廊，將為城北新城的綠肺； 再次 ，在北部新城中還規(guī)劃有數(shù)萬平方米的市政廣場，以及眾多的相關配套設施，這些都將極大地改變城北的城市形象和價值。 2020 年 12 月 21 日，北新干線 (即人民北路北延線 )正式動工。北新干線起于人民北路一環(huán)路路口，沿人民北路往北，直達北部新區(qū)，總長 10 多公里，在跨越火車北站地區(qū)后，向北延伸至外環(huán)以外，從而帶動鳳凰山、大豐、天回鎮(zhèn)以及新都片區(qū)的發(fā)展，形成成都的 “北部新城 ”。 同時，總長 4 公里多的北新干線高架路也正在動工，將與北新干線三環(huán)至外環(huán)段實現(xiàn)對接，屆時從一環(huán)路經(jīng)該道路到三環(huán)路外，大約只需 6 分鐘。北新干線預計于今年下半年建成通車，到時候在達到改善城北片區(qū)交通、商貿、物流的同時，還將成為連接核心區(qū)一環(huán)路直達北部新區(qū)的機動車高效快速通道。據(jù)悉，為配合該工程的實施，人民北路、人民中路將進行局部改造，目前，隨著北新大道的建設和人民北路改擴建工程的啟動，標志著北部新城建設開始提速。屆時，北部新城的核心 ——新都將形成快捷的交通網(wǎng)絡，快速融入成都大