【正文】 但咨詢(xún)開(kāi)始必須要滿(mǎn)足的條件是項(xiàng)目房屋的外立面改造要全部完成，這樣才能給人一種是新樓盤(pán)的感覺(jué)。 二、 廣告推廣策略 由于我們的主力客戶(hù)群為天回鎮(zhèn)及相關(guān)北門(mén)區(qū)域的客戶(hù)，他們對(duì)房產(chǎn)信息的認(rèn)知渠道大多處于較為原始的階段，即為通過(guò)戶(hù)外廣 告知道和了解相關(guān)樓盤(pán)信息。隨著北門(mén)的大力發(fā)展，加之北門(mén)本身所擁有的豐富的自然資源和良好的居家環(huán)境，也在不斷吸引著成都其他區(qū)域想要追求高性?xún)r(jià)比住房的客戶(hù)群體。而在 這部分人群中，有相當(dāng)一部分為 當(dāng)?shù)?物流貨運(yùn)公司、汽配商場(chǎng)、家居建材市場(chǎng)等 商家的私營(yíng)老板或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)， 他們都具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力，同時(shí)也想追求一種身份和財(cái)富上的認(rèn)同感。物管費(fèi) 元。小區(qū)內(nèi)的水系爭(zhēng)取拓寬和 增加，把項(xiàng)目打造成為真正的山水中的森林別 墅，增加項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。 ? 圈定花園面積 每一戶(hù)要把其所占有的私家花園用木制或鐵制圍欄圈圍出來(lái)，在進(jìn)行相應(yīng)修飾和打造后統(tǒng)一推出。因?yàn)轫?xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的整改和打 造受到現(xiàn)有建筑及規(guī)劃 的制約，不可能有太大的施展余地；加之環(huán)境優(yōu)勢(shì)為該項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)，所以必須在此投入大量成本， 把項(xiàng)目的包裝做好。 項(xiàng)目位于北門(mén)，在吸引非當(dāng)?shù)貐^(qū)域的客戶(hù)上具有較大 難度。 項(xiàng)目為北門(mén)繞城公路以?xún)?nèi)唯一的純別墅社區(qū)，唯一性?xún)?yōu)勢(shì)凸現(xiàn)。 戶(hù)型設(shè)計(jì) ? 小區(qū)戶(hù)型設(shè)計(jì)照搬國(guó)外風(fēng)格，不太適合 絕 大多 數(shù)中國(guó)人對(duì)戶(hù)型的觀(guān)念 和使用習(xí)慣。 ? 園林設(shè)計(jì)中沒(méi) 有規(guī)模較大的水景，水系原始缺乏設(shè)計(jì) 。 ? 項(xiàng)目 位處成都北部商圈， 周邊大環(huán)境 以物流、建材、汽配商城為主 ， 缺乏高檔次配套，天回山腳與川陜路上皆 有鐵路橫穿；且川陜路上大型貨車(chē)居多，如遇火車(chē)經(jīng)過(guò) 或大型貨車(chē)調(diào)頭，交通堵塞 嚴(yán)重。 人文環(huán)境 ? 項(xiàng)目緊鄰 四川師范大學(xué) 分校與天一學(xué)院兩所高校 ，且其所在的天回山具有悠久的歷史文化底蘊(yùn)，人文環(huán)境得天獨(dú)厚。 目前成都別墅市場(chǎng)高速發(fā)展，受?chē)?guó)家在 2020 年全面停止審批別 墅用地的政策的利好影響，目前的別墅已經(jīng)不單是一種高檔的住宅商品，它同時(shí)具備了唯一性、稀缺性、 不可再生性等價(jià)值屬性，已經(jīng) 轉(zhuǎn)化為一種稀缺品，投資價(jià)值非常明顯。該項(xiàng)目占地 100 余畝，分為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 別墅 三種形態(tài)，其中雙拼 12 套、聯(lián)排 8 套，獨(dú)棟 79 套，共 87 棟、 99 戶(hù) ， 其中 25 戶(hù) 配有近 20平方米的地面車(chē)庫(kù)， 53 戶(hù)配有私家游泳池。在成都城市化擴(kuò)張已經(jīng)高速發(fā)展的今天， 這里的居家優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)。成都物流基地現(xiàn)有各類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸企業(yè) 50 余戶(hù)，傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù) 130 余萬(wàn)平方米，占地 4200 余畝。荷花池商圈內(nèi)現(xiàn)有交易區(qū) 23 個(gè)，市場(chǎng) 34 個(gè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家 2 萬(wàn)余戶(hù)，就業(yè)人員有 5 萬(wàn)余人。北新干線(xiàn)起于人民北路一環(huán)路路口，沿人民北路往北，直達(dá)北部新區(qū)，總長(zhǎng) 10 多公里，在跨越火車(chē)北站地區(qū)后，向北延伸至外環(huán)以外，從而帶動(dòng)鳳凰山、大豐、天回鎮(zhèn)以及新都片區(qū)的發(fā)展，形成成都的 “北部新城 ”。 二、成都市北門(mén)人口分析 成都市城區(qū)北部至新都，并跨成綿高速路，和青白江區(qū)相連，將發(fā)展成規(guī)劃面積大約 100 平方公里、 100 萬(wàn)人口的 “北部新城 ”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，屆時(shí)，成都北部除鳳凰山、大豐片區(qū)形成新的高檔居住社區(qū)外，青白江、新都、彭州也將形成新的樓市熱點(diǎn)，成都北部新城及衛(wèi)星城的緊密環(huán)繞布局，城市功能布局更趨合理，成都城北無(wú)疑將迎來(lái)一個(gè)更高更好的發(fā)展起點(diǎn)。 經(jīng)過(guò)近兩年的大規(guī)模改造，往年時(shí)常梗阻的城北交通將變得流暢。三環(huán)路幾大老街片區(qū)如建設(shè) 路片區(qū)、李家沱片區(qū)、梁家巷片區(qū)、沙河源片區(qū)等地的舊城改造，將道路一并打通，北出市區(qū)的重要通道金府路、大件路的改造工程也在有條不紊進(jìn)行中，而隨著出城的幾條主通道如成彭路、蜀龍大道的改造建成，成都三環(huán)路到新都、到彭州的交通瓶頸將被徹底打破。 隨著向北發(fā)展號(hào)角的吹響，再加上北新干線(xiàn)通車(chē)、北部新城規(guī)劃、地鐵修建等利好消息， 新都成為繼華陽(yáng)、溫江后的又一熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。其中，大豐、三河一帶將是發(fā)展重點(diǎn)，將和中心城區(qū)連成一 片。 同時(shí)，總長(zhǎng) 4 公里多的北新干線(xiàn)高架路也正在動(dòng)工，將與北新干線(xiàn)三環(huán)至外環(huán)段實(shí)現(xiàn)對(duì)接，屆時(shí)從一環(huán)路經(jīng)該道路到三環(huán)路外，大約只需 6 分鐘。金牛區(qū)對(duì)荷花池商圈還有更宏大的規(guī)劃，大商圈規(guī)模還會(huì)擴(kuò)大，那么，在這里做生意 的人會(huì)更多； 其二、金府生資商圈。鐵道部已確定投資 7 億元將火車(chē)貨運(yùn)東站改造為亞洲最大的集裝箱節(jié)點(diǎn)站，擁有好幾萬(wàn)的物流從業(yè)人員。 同時(shí) 天回鎮(zhèn)堪稱(chēng)成都 的 北大門(mén)， 它 緊鄰植物園和鳳凰山，境內(nèi)淺丘、湖泊、河渠、林地眾多 ，自然環(huán)境 相當(dāng)優(yōu)越， 可以感受 到 成都 市區(qū) 難得的田園風(fēng)光 。面積區(qū)間為 平方米至 平方米，主力戶(hù)型為 平方米至 平方米。 二、項(xiàng)目 SWOT分析： (一 )：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ S） 占地規(guī)模 ? 項(xiàng)目總體占地 300 余畝，在成都別墅市場(chǎng)中屬于 大 中型規(guī)模，具備一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目形態(tài) ? 項(xiàng)目為真正意義上的山體半坡別墅，棟與棟之間層次分明，錯(cuò)落有致；整個(gè)項(xiàng) 目具有近百米的高低落差，這對(duì)于幾千年來(lái)身處盆地平原中心的成都人具有 很強(qiáng)的吸 引力。 ? 項(xiàng)目周邊臨界較差，低檔次的臨街商鋪、火車(chē) 噪音、北郊火葬場(chǎng)影響了項(xiàng)目整體品質(zhì)。 ? 小區(qū)道路的硬質(zhì)鋪裝缺乏檔次感 。 ? 某些戶(hù)型異型房較多，大大增加項(xiàng)目的銷(xiāo)售難度。 項(xiàng)目周邊自然條件優(yōu)越， 緊鄰植物園和銀杏園，非常適合居家休閑，并 可以大力利用 于宣傳推廣 。 與項(xiàng)目幾乎處于同一區(qū)位的銀杏園 項(xiàng)目的 聯(lián)排 別墅 售價(jià)僅為 3500 元 /平方 米，其低端價(jià)格的定位對(duì)于項(xiàng)目造成一定的沖擊 。 ? 大型高檔會(huì)所 樣板區(qū)里要建造項(xiàng)目的 大型高檔會(huì)所（銷(xiāo)售階段充當(dāng)售樓部），一個(gè)大的中央水景景觀(guān)并配以若干景觀(guān)組團(tuán)或匹配項(xiàng)目歐式 建筑 風(fēng)格的雕塑等；同 時(shí)希望能建造一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、 一個(gè)兒童娛樂(lè)場(chǎng)所 和 其他運(yùn)動(dòng)設(shè)施，盡可能完善和豐富項(xiàng)目自身的配套設(shè)施。 ? 樣板房裝修 對(duì)戶(hù)型缺陷較大和異型房較多的 主力戶(hù)型進(jìn)行樣板房 裝修，整 個(gè)項(xiàng)目打造 3至 4 套樣板房，從裝修品質(zhì)及理念設(shè)計(jì)上感染客戶(hù)，令客戶(hù) 對(duì)這些戶(hù)型產(chǎn)生新的認(rèn)識(shí)。 ? 圍墻改造 小區(qū)圍墻要改為歐式風(fēng)格開(kāi)放式圍墻，設(shè)立紅外監(jiān)控系統(tǒng)，使小區(qū)與植物園的臨界更為模糊，兩者相互交融。 優(yōu)勢(shì) √萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì) √聯(lián)排以小戶(hù)型為主，總價(jià)低 √臨蜀龍大道，交通優(yōu)勢(shì)明顯 √ 蜀龍大道附近眾多大型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)形成規(guī)模效應(yīng) √臨河的獨(dú)