【正文】 同時(shí)大力打造項(xiàng)目的樣板區(qū) 域，整改項(xiàng)目產(chǎn)品的不足并建造相關(guān)促銷(xiāo)的工具，力爭(zhēng)項(xiàng)目一經(jīng)推出便能達(dá)到全新出世的轟動(dòng)效應(yīng)。 銀杏園同時(shí)系 金牛區(qū)及當(dāng)?shù)卣?大力打造的休閑及觀(guān)光旅游景點(diǎn)，周邊有大量的農(nóng)家樂(lè)設(shè)施及商業(yè)配套，因此天回山將會(huì)成為繼東門(mén)幸福梅嶺之后，第二個(gè)具有大規(guī)模效應(yīng) 的 集中型休閑度假群落，對(duì)于聚集項(xiàng)目周邊人氣效果顯著。 （三）：項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ O） 國(guó)家相關(guān)政策對(duì)別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)的有利支持使得項(xiàng)目具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì) 。 ? 小區(qū)沒(méi)有實(shí)行人車(chē)分流，在安全性 能方面有 隱患； 同時(shí) 也降低了別墅項(xiàng)目的檔次 感 。 建筑風(fēng)格 ? 該項(xiàng)目為歐式建筑風(fēng)格，由于年代較久，其外立面設(shè)計(jì)與用材已明顯落伍于潮流 。 ? 項(xiàng)目即將打造的體育公園為項(xiàng)目自身配套提供了有力支持。 ? 項(xiàng)目周邊及自身的原始植被狀況良好，眾多百年古木增添了大盤(pán)氣勢(shì)和歷史份量。但由于當(dāng)時(shí)整個(gè) 天回山雜草叢生，基礎(chǔ)設(shè)施落后，生存環(huán)境惡劣 ；而項(xiàng)目本身也嚴(yán)重缺乏生活配套， 最終 導(dǎo)致了該項(xiàng)目的曇花一現(xiàn)。 由于此典故，該地 自古以來(lái)都 被認(rèn)為 頗為吉祥之地，千百年來(lái)，一直為人們所傳唱。整個(gè)北門(mén)區(qū)域蘊(yùn)含了大量的高收入人群和購(gòu)房需求，隨著該區(qū)域環(huán)境打造得越來(lái)越好，交通也逐漸改造得四通八達(dá)，該區(qū)域的居住價(jià)值將得到極大程度的提高。 美家居燈飾廣場(chǎng)，加上盤(pán)踞在高筍塘的眾多老牌建材市場(chǎng)，城北家居建材商家有 萬(wàn)家，從業(yè)人員達(dá)到了 10 萬(wàn)人之多。 四、成都市北門(mén)商業(yè)分析 從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，城北只是在近年來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，暫時(shí)落后于城南和城西，實(shí)際上，城北擁有四大流金淌銀的商圈，是成都乃至西部重要的財(cái)富源頭。 三、成都市北門(mén)交通分析 “北部新城 ”具有的優(yōu)勢(shì)非常明顯。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，投資城北房產(chǎn)將可能演繹暴漲神話(huà)的投 資熱土。陽(yáng)光 100“ 潛伏 ” 城北多年，手頭擁有數(shù)千畝土地，基本完成前期籌備工作，此外還有東莞皇城、多元集團(tuán)、港基地產(chǎn)等分別持有數(shù)百畝土地，成都置信則強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍彭州，參與城市包裝和推廣 。 天回山莊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 成都和城梵景物業(yè)發(fā)展有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃部制作 前 言 鑒于本項(xiàng)目的特殊情況 —二手房翻新改造重新推出市場(chǎng) ，根據(jù)對(duì)目前市場(chǎng)情況及項(xiàng)目現(xiàn)狀情況的分析，我們發(fā)現(xiàn)，要在短暫的有效銷(xiāo)售時(shí)間內(nèi)達(dá)成任務(wù)目標(biāo) 必須對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)界定和銷(xiāo)售鎖定； 必須對(duì)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略等工作制訂出十分匹配的措施和手段，營(yíng)造出本項(xiàng)目明確的特色和優(yōu)勢(shì)； 必須借助有效的營(yíng)銷(xiāo)策略手段，快速傳遞本項(xiàng)目物超所值的信息； 必須造成客戶(hù)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn) 大于 產(chǎn)品供應(yīng)的強(qiáng)大落差，形成市場(chǎng)轟動(dòng)、客戶(hù)搶購(gòu)的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)； 只有這樣，才有可能在 短 時(shí)間內(nèi)，保證 項(xiàng)目回款 。據(jù)悉 2020年 僅成華區(qū)就將騰出 12000 畝土地進(jìn)行整理，其中上市量可能達(dá)到近 4000 畝！目前多家知名開(kāi)發(fā)商已經(jīng)囤兵城北，伺機(jī)而動(dòng)，據(jù)了解，萬(wàn)科在城北拿下了 600多畝的土地，其項(xiàng)目 “ 雙水岸 ” 正在熱銷(xiāo) ；曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地，其項(xiàng)目 “ 博雅新城 ” 已于年前正式動(dòng)工。一直以來(lái)，城北的房?jī)r(jià)與城南、城西相比相差起碼在 1000 多元以上，也正是這樣，城北房產(chǎn)也正成為投資者眼中的 “肥肉 ”，透露出極大的增值空間。城北至新都和青白江區(qū)相連區(qū)域?qū)l(fā)展成為規(guī)劃面積大約 100 平方公里、 100萬(wàn)人口的 “北部新城 ”。屆時(shí)，北部新城的核心 ——新都將形成快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，快速融入成都大都市 15 分鐘生活圈，而新都老城區(qū) 的交通將得到極大的改善，新、老城區(qū)的交通將比翼雙飛。 美家居擁有 58 萬(wàn)平方米的賣(mài)場(chǎng)，前不久，又宣告還將修建 5 萬(wàn)平方米的富森 小結(jié) ： 通過(guò)上述分析我們可以看出，目前整個(gè)北 門(mén)區(qū)域正 處于 一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比城南、城西這樣的成熟區(qū)域也只是才剛剛拉開(kāi)了序幕。 ”于是天隳山便被改為天回山，山下的這座 小鎮(zhèn)也順理成章地叫做天回鎮(zhèn)了。 1991 年，天回鎮(zhèn)天回山莊的廣告 亮相 媒體： “ 居超豪華別墅，在星空下 暢游于夜光泳池，將是怎樣的一種驚喜和浪漫 …… ” ， 該項(xiàng)目 在成都 開(kāi)創(chuàng)了 私家游泳池 的 先河 。 ? 自然環(huán)境 ? 項(xiàng)目不臨主干道，環(huán)境 優(yōu)雅 寧?kù)o。 項(xiàng)目配套 ? 項(xiàng)目 周邊的配套齊全，大型醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)街、休閑山莊、綜合市場(chǎng)等等俱全。 ? 當(dāng)?shù)卮蟛糠?人都知道該項(xiàng)目的歷史， 這種對(duì)項(xiàng)目殘存及固有的印象，在 項(xiàng)目經(jīng) 過(guò) 包裝重新推出市場(chǎng)后， 會(huì)一定程度影響到對(duì) 天回鎮(zhèn)本地高端客戶(hù)的吸引力。 項(xiàng)目規(guī)劃 ? 小區(qū)道路太窄，不利于車(chē)行通過(guò)；大多數(shù)通往車(chē)庫(kù)的 道 路更窄。 園 區(qū)配套 ? 園區(qū)內(nèi)部暫時(shí)無(wú)配套設(shè)施 。銀杏園項(xiàng)目的落成可以提升該區(qū)域的市場(chǎng)知名度及居住的氛圍與 人氣。 小 結(jié)： 通過(guò)以上分析可以看出，項(xiàng)目自身具備了較好的自然資源，主要面臨的問(wèn)題是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的原始缺欠和由于時(shí)間久遠(yuǎn)所逐步呈現(xiàn)出的問(wèn)題。 ? 主入口大門(mén)打造 景觀(guān)迎賓大道的主入口應(yīng)著力打造出大門(mén)的氣勢(shì)。 ? 道路改造 小區(qū)內(nèi)大部分道路需要整改拓寬，尤其是每戶(hù)通往車(chē)庫(kù)的道路。物業(yè)管理人員的個(gè)人條件要突出，如保安身高平均在 米以上等。 二、 其它同區(qū)域樓盤(pán) 祥見(jiàn)附表 _2020 北門(mén)三環(huán)外樓盤(pán)信息 目標(biāo)客戶(hù)群分析 第一節(jié) 目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)具備的條件 一、經(jīng)濟(jì)條件 根據(jù)本項(xiàng)目的預(yù)期銷(xiāo)售 定位 ，目標(biāo)客戶(hù)家庭資金積累在 200 萬(wàn)元以上，家庭月收入應(yīng)固定在 1 萬(wàn)元以上，能支付 60 萬(wàn)元以上的首付房款，能夠承受和接受 90150 萬(wàn)元的貸款總額。一直以來(lái)交通都是制約北門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大瓶頸 ，但隨著政府市政建設(shè)力度的不斷加大，北新干線(xiàn)、蜀龍大道等城市主干道都即將全線(xiàn)通車(chē)，這為北門(mén)打開(kāi)交通制約的瓶頸，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展都將起到相當(dāng)關(guān)鍵的作用。 綜上所述，我們的主要客戶(hù)群體為天回鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)等 高 收入人群；其次為北門(mén)區(qū)域的具有別墅購(gòu)房意向的高收入人群。 除上述戶(hù)外廣告的推廣方案，我公司為了配合項(xiàng)目的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)或讓項(xiàng)目在整個(gè)市場(chǎng)亮相，會(huì)在某些階段也上一些報(bào)刊廣告。