【正文】 度及影響力，積累到理想的客戶數(shù)量，在項目開盤后較一鼓作氣將項目全部消化完畢，取得資金的快速回收。 天回鎮(zhèn) 周邊商圈有眾多大型商家，且靠近北門荷花池等商貿(mào)中心，有大量 具有別墅消費能力的客戶群 。 政府對北部新城的著力打造，以及北新干線等交通樞紐即將通車的利好消息，對于建立項目的區(qū)位優(yōu)勢作用巨大。 ? 小區(qū)車庫較少，沒有達到 1： 1 的比例，對于別墅項目而言 是一個很大的缺陷。 園林設(shè)計 ? 該項目的園林設(shè)計缺乏亮點與檔次感 ，僅以 植 物綠化 為主。 （二）：項目劣勢分析（ W） 項目區(qū)位 ? 天回鎮(zhèn)位于成都市北門，北門在成都人心目中，與 西門或南門區(qū)域 相比尚不具備區(qū)位優(yōu)勢 。 ? 項目緊鄰四川省第一座綜合性園林――成都市植物園，該園 薈萃 了 全省主要科屬植物和中外珍稀樹種 200 余種，園內(nèi)建有梅花、櫻花、木蘭、海棠、藤本園等 11 個專類園， 是真正意義上的城市綠肺。 被稱為在 錯誤的時間，在錯誤的地點，修建了錯誤的項目。 鑒于此得天獨厚的歷史底蘊， 隨著道路與居家環(huán)境的改變，天回鎮(zhèn) 已逐步 成為人們 所 向往的居家之地。這對每一個該區(qū)域的房產(chǎn)項目來說都是 一次難得的機遇。 其四、成華區(qū)現(xiàn)代化的物流基地?？梢赃@樣說，城北房產(chǎn)，是一個曾被人忽略了的金礦，城北房產(chǎn)是一個極具消費潛力的大市場 。首先，它率先規(guī)劃和推出了一條改變城市交通及居家格局的主動脈 “北新干線 ”，道路寬 60 米 (不包括道路兩側(cè)綠化帶 )，雙向 8 車道，極其豪華；其次，根據(jù)城市規(guī)劃，在城北外環(huán)路要修建一個寬達 50米左右的綠色生態(tài)走廊，將為城北新城的綠肺； 再次 ，在北部新城中還規(guī)劃有數(shù)萬平方米的市政廣場，以及眾多的相關(guān)配套設(shè)施，這些都將極大地改變城北的城市形象和價值。 因為城北逐漸改善與向好的居住條件，省內(nèi)外不少開發(fā)商對即將崛起的北部新城信心十足，一個個規(guī)劃優(yōu)良、建設(shè)精致、思維獨特的居住小區(qū)正在呈現(xiàn)，并獲得了廣大購房者的稱贊和追捧。 去年年底，總投資高達 200 億元年產(chǎn) 80 萬噸乙烯項目落戶彭州，彭州房產(chǎn)將由此迎來一個 “ 石 化城 ” 建設(shè)時代，彭州目前已經(jīng)儲備上萬畝的土地供應(yīng)量，“ 石化新城 ” 的樓市建設(shè)將大大提速。 為此，本公司從市場、產(chǎn)品 、客戶 等方面著手，對本項目進行了深入的分析，得出了以下比較可行的營銷解決方案。 據(jù)土地拍賣市場傳來的信息， 2020 年，城北推出的土地用量巨大。 隨著政府對城北、新都片區(qū)的大力改造，整個城北的發(fā)展日新月異，精品社區(qū)一個個出現(xiàn)。 根據(jù)規(guī)劃，新都將進行行政區(qū)劃調(diào)整，撤銷大豐、三河鎮(zhèn)建制鎮(zhèn)的建設(shè)，其外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍，并通過地鐵三號線與中心城相連。據(jù)悉，為配合該工程的實施，人民北路、人民中路將進行局部改造，目前，隨著北新大道的建設(shè)和人民北路改擴建工程的啟動，標(biāo)志著北部新城建設(shè)開始提速。富森 他們都有在城北居家的需求，只是在城北尚沒有讓他們滿意的房屋罷了。據(jù)說， “安史之亂 ”時，唐玄宗避亂取金牛道至天隳山下，忽聞來報 “安史之亂已經(jīng)平定，天子可以打道回府了。 天回山莊是 成都的 第一個真正意義上的 別墅 項目，同時也是名副其實的山體別墅。 高綠化率 ? 項目 鄰接由投資商打造的市政項目體育公園， 占有的綠地面積達 200 余畝，加之項目本身也具備較高的綠化率，項目的整體綠化率 可達 70％左右，在整個成都別墅市場可以算是獨樹一幟；是真正意義上的森林別墅。 ? 項目自身規(guī)劃布局大氣緊湊、 87 棟豪宅一氣呵成，氣勢不凡，加之私家花園的原有大格局、私家車庫及游泳池的原有配比，大有改造空間和余地。且由于項目長期缺乏人工維護，園林與小區(qū)道路等均受到了破壞 。 ? 園林 設(shè)計中缺乏細節(jié)，如垃圾桶、坐凳、 街燈等景觀小品 缺乏。 ? 部分戶型 房屋功能以及面積分配不太合理。 與項目處于同一地點 的銀杏園項目占地 1000 余畝， 系 金牛區(qū)政府及天回鎮(zhèn)政府大力打造的居民安置項目，該項目一期別墅已經(jīng)銷售完畢，二期多層也 即將封頂。 政府出臺的增加別墅類大戶型二手房稅收的政策一定程度上影響了項目銷售。大道兩旁的園林打 造應(yīng)富有特色，在植物搭配上一定 要 豐富并有層次感 。車庫最好打造成半地下或地面車庫，并設(shè)置車庫門。 ? 物管公司 小區(qū)應(yīng)配備優(yōu)秀的物管公司，以物管品質(zhì)提升樓盤檔次。 優(yōu)勢 √戶外廣告宣傳具有一定優(yōu)勢 √江南風(fēng)格易于被市場接受 劣勢 √項目緊臨川陜路，周邊環(huán)境差 √ 5000 元單價降低性價比 √花園面積偏小，別墅體量太小，難成規(guī)模效應(yīng)。而北門的房地產(chǎn)發(fā)展卻大大晚于南門或西門區(qū)域，目前才剛剛處于起步階段。 而 我們項目的推出對這個市場的空白點是一個很好的補充，相信能夠吸引一部分想買別墅，但卻又有一定 經(jīng)濟能力限度 的客戶群體。而且項目緊鄰的主干道川陜路為連接成都與天回鎮(zhèn)的交通要道，大大小小的企業(yè)及個體經(jīng)營戶均分散在道路的兩旁，這條道路的使用率及受眾程度都非常得高，戶外廣告的傳播效果也比較明顯 。 ? 2020 年 9 月項 目開盤前兩個星期所有戶外廣告更換為項目開盤信息，傳遞項 目開盤時間及相關(guān)活動信息，同樣要上兩版以上的報刊廣告。幾個大的節(jié)點為項目開始接受咨詢、項目樣板區(qū)公開、項目開盤、樣板房開放、部分房源促銷信息等，主要選擇的媒體為成都商報和居周刊。而成都其他區(qū)域的客戶則可以作為本項目客戶組成的有效補充和 有力 支撐。同時整個北門區(qū)域都將成為一個大的生活區(qū)域， 這里的生活和配套都將變得非常發(fā)達和方便。 二、生活方式認(rèn)同條件 ◇喜愛和諧寧靜的生活氛圍 ◇崇尚自由、高品質(zhì)的居家概念 ◇追求尊 寵 、榮耀的生活方式 三、區(qū)域認(rèn)同 條件 ◇認(rèn)同北門這個自然環(huán)境優(yōu)越的大環(huán)境生活區(qū)域 ◇ 認(rèn)同北門區(qū)域房地產(chǎn)項目相比成都其他區(qū)域的高性價比 ◇認(rèn)同城市化的高速發(fā)展，北門區(qū)域在政府的著力打造下將會成為成都 新 的經(jīng)濟和生活中心。所 有物業(yè)管理人員和保潔人員都要訓(xùn)練有素， 著裝統(tǒng)一， 動作規(guī)范，并有良好的服務(wù)態(tài)度和意識，這 樣會大大提升項目自身的形象和產(chǎn)品 附加值。 道路的硬質(zhì)鋪裝要更換，要給人高檔社區(qū)的感覺。 ? 外立面改造 小區(qū)內(nèi)所有住宅的外立面要全部重新包裝，房屋里面的地板、墻壁、門、窗、衛(wèi)浴等全部更換為知名品牌的產(chǎn)品。因此在這個項目的推廣思路上應(yīng)該著重放大項目所占有的自然資源優(yōu)勢以及周邊日趨成熟的種種配套；