【文章內(nèi)容簡介】 劣勢A、區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項目眾多，競爭壓力大就目前而言，區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項目眾多，各開發(fā)商對項目的開發(fā)都虎視眈眈。，競爭一觸即發(fā)。B、消費者觀望心理嚴重“好房子越來越多”這是眾多客戶的潛在心理，由于南門開發(fā)的進度加快和項目選擇面大，造成消費者購房較遲疑。消費者除了對房屋固有的特點較為關注以外，對其獨有的賣點也較為關注。要使吸引市場的目光，以至引發(fā)轟動效應，更應控制和發(fā)揮獨有的賣點。三、產(chǎn)品的建議為達到良好的銷售進度，進一步提高本項目的檔次，達到提高開發(fā)商在行業(yè)和社會的知名度的目的。針對本項目的開發(fā)提出如下建議：產(chǎn)品定位結合本項目所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。產(chǎn)品品質(zhì)建議（1）、環(huán)境建議由于本項目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對居家生活的環(huán)境要求較高。建議環(huán)境配套的功能要有特點。A、修建“庭院式游泳池”，結合電梯公寓的局部處理，與之相結合，想呼應，面積不要求太大，但要生動有特色。B、網(wǎng)球場：網(wǎng)球場應設計在總平位置相對較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。作為一個運動場地對居住環(huán)境不能不考慮。C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風情的特點，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過作品來表達藝術氣息，提高小區(qū)檔次。D、植物的選擇：客戶購買房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥語花香是一種境界，但是通過開發(fā)商對環(huán)境的營造，對植物的選擇，是不難做到的。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。（2）、產(chǎn)品外立面建議因為小區(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風格應時尚，色彩絢麗，吸引目標群體的關注，投其所好，使之過目不忘，留下極深的印象。外立面的風格以歐陸風情為佳，結合廣告宣傳定位，能更好的體現(xiàn)項目的特色，使之準確定位。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應市場和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。但針對廚房、衛(wèi)生間的設施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。對樣品嚴格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級貨品。使客戶的心理得到尊重和滿足。從而認可開發(fā)商，接受本項目產(chǎn)品。（4）、戶型建議面積配比50——90M2 10% 一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對投資客戶或單身貴族90——120M2 20% 兩室一（二）廳單衛(wèi)針對白領階層或三口之家120——150M2 50% 三室一（二）廳雙衛(wèi) 主流戶型150M2以上 15% 四室二廳雙衛(wèi) 主流戶型補充 全躍式 5% 四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級人士的要求建材設備綠 化公共配套物業(yè)管理四、臨道路的包裝設計：本案最大賣點之一為市內(nèi)生活方式所帶來的居民生活方便，如果有環(huán)境、綠化、休閑的享受，因此本案應進行重點包裝：a、建筑設計：外立面風格要有情趣b、綠化設計：綠化走廊結合街道小景，可與市政配合處理，如選取較好的人行磚和路燈。C、商業(yè)用房：應充分考慮營業(yè)用房的外立面風格和經(jīng)營檔次。經(jīng)營用途由物管進行約束,同時用法式邊廊設計風格令小商鋪看上去也較有檔次。五、大門處理：大門應結合建筑外立面風格設計，作為50畝小區(qū)的入口，應大方氣派。建議突出現(xiàn)代風格，以清涼格調(diào)，加入植物襯托展現(xiàn)社區(qū)親和力，并能恰入其分地融入藝術的魄力。六、車位建議：由于小區(qū)定位中高檔住宅，因而車位能否入地下室，局部地面停車達60%即可，但小區(qū)總平面設計中應考慮多年后車數(shù)增加所帶來的停車壓力。第三部份 銷售篇通過我們對項目及項目各項情況進行的細致深入的調(diào)查，以及我們對市場調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定如下銷售計劃：一、總體銷售策略通過我們對市場的調(diào)查研究和分析，結合開發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場風險，爭取最后的成功，我們建議采取低開高走的定價策略，努力做好造勢工作。二、銷售價格策略開盤時均價以3200元/m2為佳,中期追漲至3500元/ m2,后期追漲至3800元/m2。（均以均價計）三、付款方式策略制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款等。尤其以前10/90付款方式打開局面。四、銷售造勢開盤造勢A、收集客戶名單累積公司以往各個時期的老客戶、展銷會、各種活動吸引而來的新客戶。B、通知上述客戶于某月某日舉行開盤儀式，邀其到現(xiàn)場參觀訂購。C、邀請專家人士及相關同行到現(xiàn)場參觀、制造氣勢。D、請市區(qū)各種新聞媒體參與報道。E、現(xiàn)場做好接待工作，如訂單、銷售資料、各種宣傳道具等，并對已訂房客戶進行現(xiàn)場抽獎。F、訂購方式靈活，現(xiàn)金、物品、身份證等照收，現(xiàn)金數(shù)額多少不論。G、成敗關鍵。a、意向性客戶累積；b、業(yè)務員成功的邀約；c、現(xiàn)場經(jīng)理控制。現(xiàn)場造勢A、開盤前（1）樹立形象看板；（2）二環(huán)路到工地現(xiàn)場掛彩旗、立廣告牌；（3）現(xiàn)場圍墻景觀化。B、中盤配合開盤，做好方便接待工作。C、后期a、視銷售率和工程進度，不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場舉行招待會，并召開新聞發(fā)布會。b、與各不同行業(yè)協(xié)力廠商加電器、家具、裝修等聯(lián)合舉行展覽會，借以聚集人氣。五、銷售準備工作 現(xiàn)場建議：A、 售樓處售樓處是銷售的主要場地，好的售樓處不僅能反映發(fā)展商實力，更能吸引客戶。因此，應力爭把售樓處