【文章內容簡介】 都江堰生活環(huán)境的休閑群體。 主力客戶群體特性 A、生活方式 ：購物追求品牌，但不一定是名牌；有一定的經(jīng)濟實力，生活比較節(jié)儉，不奢侈，希望能夠為下一代創(chuàng)造一定的財富或財產(chǎn)以求穩(wěn)定而舒適的生活；希望能得到社會的認同；有 進入所謂上層生活的意識；滿足自身的虛榮心和自豪感。 B、社會角色 ：社會中、上層人士。 C、家庭收入情況： 家庭月收入： 3000 以上 家庭存款： 15 萬以上 D、年齡區(qū)間范圍： 兩居室者： 26— 55 歲之間 三居室者： 33— 55 歲之間 E、購房者地域區(qū)間比例： 都江堰： 50% 三州： 30% 成都： 7% 青海、新疆、西藏： 8% 其他： 5% F、目標客戶心理預期價位： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 單價： 1900 左右 總價：兩居室 15— 18 萬之間 三居室 23— 26 萬之間 G、購買動機： 初次置業(yè)：主要關注地段、價格、環(huán)境、戶型等 二次 置業(yè)：主要關注區(qū)域、品質、配套、服務、安全、景觀等 品質定位 Sunny Life Style 沐浴陽光 品位生活 西御陽光 提倡陽光、健康的生活方式； 追求品位、舒適、有個性； 安逸、溫馨、有層次； 不庸俗、不奢侈、不做作； 總體規(guī)劃定位 從感官、聽覺、觸覺、嗅覺上為目標群體，精心策劃、設計、雕琢，用“量身定做、珍藏經(jīng)典”的指導思想，打造都江堰 “陽光、健康生態(tài)社區(qū)”， 倡導陽光、健康的生活。 七、賣點設計 一、項目開發(fā)理念 首家提倡 “陽光、健康生態(tài)社區(qū)” 是本項目開發(fā) 的精髓思想，因此，整個項目從頭到尾都應貫穿陽光生活的思路，同時掌握陽光、健康生活的各項標準： 技術標準 ： 健康標準：通過設立各式各樣的展板來宣傳怎樣預防、醫(yī)治各類常見疾病，讓業(yè)主懂得怎樣才能健康的生活，養(yǎng)成健康的生活習慣 —— 陽光精品住宅，締造健康人生 戶型標準：力爭戶戶通風，間間采光，面積配比合理，動靜分明，滿足目標客戶的置業(yè)審美要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 環(huán)境標準；生態(tài)是當今人們對居家的普遍要求，但真正的生態(tài)卻是一種需求的向往。生態(tài)住宅需要充分整合人類建筑的各種元素，景觀要融入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學科專 業(yè)知識利用有限的人文和自然資源，最大限度的實現(xiàn)生態(tài)價值。在當今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導思想下，做到低噪音、無污染，在景觀上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎上保持和諧，各景點的營造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點。 建筑、材料：外觀要充分吻合陽光、健康的搭配，并保證結構的合理，科學環(huán)保材料的強制使用提升物業(yè)的價值。 規(guī)劃設計：掌握 “生命三要素，陽光、空氣、水”， 支撐 “陽光、健康生態(tài)社區(qū)” 的規(guī)劃理念，建設幽雅、情趣的健康社區(qū)。 智能化標準 小區(qū)安防系統(tǒng)： 周界紅外線監(jiān)控、報警 系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng) 室內安防系統(tǒng)： 樓宇對講系統(tǒng)、門磁系統(tǒng)、智能防盜窗系統(tǒng)、煤氣報警 停車場管理系統(tǒng)：統(tǒng)一智能管理 弱電系統(tǒng)：寬帶、閉路、 文化環(huán)境 人文環(huán)境：社區(qū)的構成除了建筑物和外部環(huán)境外，還要有人氣，有文化氛圍。因此在規(guī)劃設計中要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文關懷，即要把大處、明處的做好，更要把細枝末節(jié)、容易被忽略的方面體現(xiàn)出來，盡量做到細致、全面，被感溫馨、用心感受。 生活方式：全面周到體現(xiàn)陽光、健康的生活環(huán)境，高雅、清爽的生活空間，對生命的意義和生活的方式重新認識，不論是物質還是精神層面都能使業(yè)主感受充 實，身心也能得到放松。 二、規(guī)劃的原則 遵循 “科學設計、人性規(guī)劃”， 做到 一步一景，窗窗見景， 充足的生活空間、合理的休閑場所、巧妙的功能布置、文化與建筑的有機結合、人與環(huán)境的完美參與、人與人的有效溝通交流和活動空間、充分做好綠化的分布、設立陽光生活主題廣場和健康人生長廊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 項目概況及規(guī)劃（方案） 一 、目經(jīng)濟技術指標 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 住宅建筑面積： 12170 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車位： 146 輛 二 、項目土地價值及優(yōu)劣勢分析 ? 土地價值 項目土地價值是多種因素綜合作用的結果，項目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質等，共同決定了該項目的土地價值， 本項目土地價值如下： → 土地性質綜述： 項目總占地面積約 28 畝，地勢平坦，施工條件好；該地塊相鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質社區(qū)；未來的城市中心。 → 項目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路 ； 南面：迎賓大道、客運中心、李冰廣場、李冰中學； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對的優(yōu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 勢；項目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。 環(huán)境、污染情況 （ 4） 水、空氣、土地無污染情況； （ 5） 噪音：本項目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大； （ 6） 社會污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動人口，社會治安管理 難度不大。 → 項目周圍的交通條件綜述； 項目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀景路、中山路，交通條件優(yōu)越。 → 配套設施： 學校、商場、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學習更加方便。 景觀綜述： （區(qū)域優(yōu)勢）本項目周圍中高檔居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全； （地段優(yōu)勢）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對地段優(yōu)勢； ? 地塊優(yōu)劣勢分析 地理條件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結論，列在 SWOT 坐標圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） 地段 + 新城中心 + 高品質居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 +健康的生活方式 O（機會） T（威脅） 小區(qū)陽光主題的園林景觀設計 + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實力公司進入 +人民醫(yī)院新址的啟動 + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質的要求 的進駐 環(huán)鄰競爭樓盤對比 從項目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質比較，該區(qū)域住宅價格 1800— 2500 元 /m2 之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、項目 規(guī)劃說明 規(guī)劃理念： 本著引領都江堰陽光、健康生活居家社區(qū) “陽光生活先行者” 的理念，以人文關懷為宗旨，創(chuàng)造 “陽光精品住宅、締造健康人生” 的舒適景觀住宅。 建筑風格： 與都江堰城市規(guī)劃、風貌改造一致，與“世界自然文化遺產(chǎn)”統(tǒng)一，西御陽光 采用現(xiàn)代建筑藝術與川西民居風格相結合的建筑形態(tài) ，引用退、錯、露的原創(chuàng)建筑理念 ，為城市建設增添絢麗的光彩。 規(guī)劃設計： 符合現(xiàn)代人的生活要求，超過 70 米的樓間距、 5000 平米的西御陽光休閑廣場、2500 平米的陽光健身花園、首家超過 1： 1 的機動車停車位、 1： 的非機動車摩托 車停放點 現(xiàn)場設計 ：引入 VI 設計（項目標識、工地圍墻、客戶接待中心等），為客戶提供購房常識、健康生活常識、保健手冊。 戶型設計及配比及建議： 為滿足目標客戶群的需求，設計舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。 戶 型 兩室 （面積） 三室 （面積） 四室 （面積） 躍層 （面積） 套 型 C C2 A、 B B2 A、 B、 C 套 數(shù) 44 套（ ~ ） m2 40 套（ ~ ） m2 30 套（ ~ ） m2 比 例 % % % 建議： 以上戶型設計的面積范圍、配比非常合理，只是部分戶型有瑕疵，如：B B2 型的公用衛(wèi)生間不能通風、采光，主臥室在靠公路一邊，修改建議可以考慮把主臥室調整到靠小區(qū)內一面，兩個衛(wèi)生間調到一起； C C2 型兩個衛(wèi)生間可以去掉一個調整一個大一點的餐廳； B C2 型 6 躍 7 的可以考慮 7 層面積贈送、單價提高，因為現(xiàn)在人們普遍認可 5 躍 6 的高度，對 6 躍 7 有心理壓力，利用人們貪便宜的心理來 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 解決銷售壓力。 園林景觀 ? 以園藝的質素提升社區(qū)品位和檔次。 以喬木、灌木、底矮植物、草坪相結合，有層次的生態(tài)景觀和 生物鏈， 既還原生態(tài)環(huán)境又能營造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀， 突出陽光、健康、生態(tài)主題 。 ? 打造小區(qū)的三個主題廣場： 西御陽光廣場