【文章內(nèi)容簡介】 重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計較受歡迎，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶考慮范圍。功能配套差換好型這部分消費群體目前居住的小區(qū)嚴重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運動設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本項目功能配套樓盤而進行二次置業(yè)。B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。 主力客戶群體特性A、生活方式：購物追求品牌，但不一定是名牌；有一定的經(jīng)濟實力，生活比較節(jié)儉，不奢侈，希望能夠為下一代創(chuàng)造一定的財富或財產(chǎn)以求穩(wěn)定而舒適的生活；希望能得到社會的認同；有進入所謂上層生活的意識；滿足自身的虛榮心和自豪感。B、社會角色：社會中、上層人士。C、家庭收入情況：家庭月收入：3000以上家庭存款：15萬以上D、年齡區(qū)間范圍：兩居室者：26—55歲之間三居室者：33—55歲之間E、購房者地域區(qū)間比例：都江堰：50%三州：30%成都：7%青海、新疆、西藏：8%其他：5%F、目標客戶心理預期價位：單價：1900左右總價：兩居室15—18萬之間 三居室23—26萬之間G、購買動機：初次置業(yè)：主要關(guān)注地段、價格、環(huán)境、戶型等二次置業(yè)：主要關(guān)注區(qū)域、品質(zhì)、配套、服務(wù)、安全、景觀等 品質(zhì)定位Sunny Life Style 沐浴陽光 品位生活西御陽光 提倡陽光、健康的生活方式； 追求品位、舒適、有個性；安逸、溫馨、有層次；不庸俗、不奢侈、不做作； 總體規(guī)劃定位 從感官、聽覺、觸覺、嗅覺上為目標群體，精心策劃、設(shè)計、雕琢，用“量身定做、珍藏經(jīng)典”的指導思想，打造都江堰“陽光、健康生態(tài)社區(qū)”，倡導陽光、健康的生活。七、賣點設(shè)計一、項目開發(fā)理念首家提倡“陽光、健康生態(tài)社區(qū)”是本項目開發(fā)的精髓思想，因此，整個項目從頭到尾都應(yīng)貫穿陽光生活的思路，同時掌握陽光、健康生活的各項標準： 技術(shù)標準：健康標準：通過設(shè)立各式各樣的展板來宣傳怎樣預防、醫(yī)治各類常見疾病，讓業(yè)主懂得怎樣才能健康的生活，養(yǎng)成健康的生活習慣——陽光精品住宅，締造健康人生戶型標準：力爭戶戶通風，間間采光，面積配比合理，動靜分明，滿足目標客戶的置業(yè)審美要求環(huán)境標準；生態(tài)是當今人們對居家的普遍要求，但真正的生態(tài)卻是一種需求的向往。生態(tài)住宅需要充分整合人類建筑的各種元素，景觀要融入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學科專業(yè)知識利用有限的人文和自然資源，最大限度的實現(xiàn)生態(tài)價值。在當今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導思想下，做到低噪音、無污染，在景觀上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點的營造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點。建筑、材料：外觀要充分吻合陽光、健康的搭配，并保證結(jié)構(gòu)的合理，科學環(huán)保材料的強制使用提升物業(yè)的價值。規(guī)劃設(shè)計：掌握“生命三要素，陽光、空氣、水”，支撐“陽光、健康生態(tài)社區(qū)”的規(guī)劃理念，建設(shè)幽雅、情趣的健康社區(qū)。 智能化標準小區(qū)安防系統(tǒng)：周界紅外線監(jiān)控、報警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)室內(nèi)安防系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)、門磁系統(tǒng)、智能防盜窗系統(tǒng)、煤氣報警停車場管理系統(tǒng)：統(tǒng)一智能管理弱電系統(tǒng)：寬帶、閉路、 文化環(huán)境人文環(huán)境：社區(qū)的構(gòu)成除了建筑物和外部環(huán)境外，還要有人氣，有文化氛圍。因此在規(guī)劃設(shè)計中要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文關(guān)懷，即要把大處、明處的做好，更要把細枝末節(jié)、容易被忽略的方面體現(xiàn)出來，盡量做到細致、全面，被感溫馨、用心感受。生活方式：全面周到體現(xiàn)陽光、健康的生活環(huán)境，高雅、清爽的生活空間，對生命的意義和生活的方式重新認識，不論是物質(zhì)還是精神層面都能使業(yè)主感受充實，身心也能得到放松。二、規(guī)劃的原則 遵循“科學設(shè)計、人性規(guī)劃”，做到一步一景，窗窗見景，充足的生活空間、合理的休閑場所、巧妙的功能布置、文化與建筑的有機結(jié)合、人與環(huán)境的完美參與、人與人的有效溝通交流和活動空間、充分做好綠化的分布、設(shè)立陽光生活主題廣場和健康人生長廊。第二部分 項目概況及規(guī)劃（方案）一 、目經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積：約28畝凈用地面積：總建筑面積：21562 m2住宅建筑面積：12170 m2商業(yè)建筑面積：7882 m2容積率：建筑密度：32%綠地率：32%車位：146輛二 、項目土地價值及優(yōu)劣勢分析l 土地價值 項目土地價值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質(zhì)等，共同決定了該項目的土地價值，本項目土地價值如下：→土地性質(zhì)綜述： 項目總占地面積約28畝，地勢平坦，施工條件好；該地塊相鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來的城市中心。→項目周邊配套：東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路；南面：迎賓大道、客運中心、李冰廣場、李冰中學；西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場；北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城；綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對的優(yōu)勢；項目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。環(huán)境、污染情況（4） 水、空氣、土地無污染情況；（5） 噪音：本項目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大；（6） 社會污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動人口，社會治安管理難度不大?！椖恐車慕煌l件綜述； 項目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀景路、中山路，交通條件優(yōu)越?！涮自O(shè)施： 學校、商場、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學習更加方便。 景觀綜述： （區(qū)域優(yōu)勢）本項目周圍中高檔居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全； （地段優(yōu)勢）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對地段優(yōu)勢；l 地塊優(yōu)劣勢分析地理條件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié)論，列在SWOT坐標圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢）地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 +健康的生活方式 O（機會） T（威脅）小區(qū)陽光主題的園林景觀設(shè)計+ 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 +形象的生活方式推廣+ 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實力公司進入+人民醫(yī)院新址的啟動 + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質(zhì)的要求的進駐環(huán)鄰競爭樓盤對比從項目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價格1800—2500元/m2之間。三 、項目規(guī)劃說明 規(guī)劃理念：本著引領(lǐng)都江堰陽光、健康生活居家社區(qū)“陽光生活先行者”的理念，以人文關(guān)懷為宗旨，創(chuàng)造“陽光精品住宅、締造健康人生”的舒適景觀住宅。 建筑風格：與都江堰城市規(guī)劃、風貌改造一致，與“世界自然文化遺產(chǎn)”統(tǒng)一，西御陽光 采用現(xiàn)代建筑藝術(shù)與川西民居風格相結(jié)合的建筑形態(tài)，引用退、錯、露的原創(chuàng)建筑理念，為城市建設(shè)增添絢麗的光彩。 規(guī)劃設(shè)計：符合現(xiàn)代人的生活要求，超過70米的樓間距、5000平米的西御陽光休閑廣場、2500平米的陽光健身花園、首家超過1：1的機動車停車位、1： 現(xiàn)場設(shè)計：引入VI設(shè)計（項目標識、工地圍墻、客戶接待中心等），為客戶提供購房常識、健康生活常識、保健手冊。 戶型設(shè)計及配比及建議：為滿足目標客戶群的需求，設(shè)計舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。戶 型兩室（面積）三室（面積）四室（面積）躍層（面積）套 型CC2A、BB2A、 B、 C套 數(shù)44套（~）m240套（~ ）m230套（~）m2比 例%%%建議：以上戶型設(shè)計的面積范圍、配比非常合理，只是部分戶型有瑕疵，如：BB2型的公用衛(wèi)生間不能通風、采光