【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)較受歡迎，對(duì)區(qū)域盤(pán)的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類(lèi)客戶考慮范圍。功能配套差換好型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說(shuō)社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門(mén)都沒(méi)有，給生活帶來(lái)諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求?lèi)似本項(xiàng)目功能配套樓盤(pán)而進(jìn)行二次置業(yè)。B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。 主力客戶群體特性A、生活方式：購(gòu)物追求品牌，但不一定是名牌；有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，生活比較節(jié)儉，不奢侈，希望能夠?yàn)橄乱淮鷦?chuàng)造一定的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)以求穩(wěn)定而舒適的生活；希望能得到社會(huì)的認(rèn)同；有進(jìn)入所謂上層生活的意識(shí)；滿足自身的虛榮心和自豪感。B、社會(huì)角色：社會(huì)中、上層人士。C、家庭收入情況：家庭月收入：3000以上家庭存款：15萬(wàn)以上D、年齡區(qū)間范圍：兩居室者：26—55歲之間三居室者：33—55歲之間E、購(gòu)房者地域區(qū)間比例：都江堰：50%三州：30%成都：7%青海、新疆、西藏：8%其他：5%F、目標(biāo)客戶心理預(yù)期價(jià)位：?jiǎn)蝺r(jià)：1900左右總價(jià)：兩居室15—18萬(wàn)之間 三居室23—26萬(wàn)之間G、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：初次置業(yè)：主要關(guān)注地段、價(jià)格、環(huán)境、戶型等二次置業(yè)：主要關(guān)注區(qū)域、品質(zhì)、配套、服務(wù)、安全、景觀等 品質(zhì)定位Sunny Life Style 沐浴陽(yáng)光 品位生活西御陽(yáng)光 提倡陽(yáng)光、健康的生活方式； 追求品位、舒適、有個(gè)性；安逸、溫馨、有層次；不庸俗、不奢侈、不做作； 總體規(guī)劃定位 從感官、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)上為目標(biāo)群體，精心策劃、設(shè)計(jì)、雕琢，用“量身定做、珍藏經(jīng)典”的指導(dǎo)思想，打造都江堰“陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)”，倡導(dǎo)陽(yáng)光、健康的生活。七、賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念首家提倡“陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)”是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的精髓思想，因此，整個(gè)項(xiàng)目從頭到尾都應(yīng)貫穿陽(yáng)光生活的思路，同時(shí)掌握陽(yáng)光、健康生活的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)： 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：健康標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)設(shè)立各式各樣的展板來(lái)宣傳怎樣預(yù)防、醫(yī)治各類(lèi)常見(jiàn)疾病，讓業(yè)主懂得怎樣才能健康的生活，養(yǎng)成健康的生活習(xí)慣——陽(yáng)光精品住宅，締造健康人生戶型標(biāo)準(zhǔn)：力爭(zhēng)戶戶通風(fēng)，間間采光，面積配比合理，動(dòng)靜分明，滿足目標(biāo)客戶的置業(yè)審美要求環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)；生態(tài)是當(dāng)今人們對(duì)居家的普遍要求，但真正的生態(tài)卻是一種需求的向往。生態(tài)住宅需要充分整合人類(lèi)建筑的各種元素，景觀要融入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專(zhuān)業(yè)知識(shí)利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。在當(dāng)今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，做到低噪音、無(wú)污染，在景觀上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點(diǎn)的營(yíng)造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點(diǎn)。建筑、材料：外觀要充分吻合陽(yáng)光、健康的搭配，并保證結(jié)構(gòu)的合理，科學(xué)環(huán)保材料的強(qiáng)制使用提升物業(yè)的價(jià)值。規(guī)劃設(shè)計(jì)：掌握“生命三要素，陽(yáng)光、空氣、水”，支撐“陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)”的規(guī)劃理念，建設(shè)幽雅、情趣的健康社區(qū)。 智能化標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)安防系統(tǒng)：周界紅外線監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)室內(nèi)安防系統(tǒng)：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)磁系統(tǒng)、智能防盜窗系統(tǒng)、煤氣報(bào)警停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)：統(tǒng)一智能管理弱電系統(tǒng)：寬帶、閉路、 文化環(huán)境人文環(huán)境：社區(qū)的構(gòu)成除了建筑物和外部環(huán)境外，還要有人氣，有文化氛圍。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文關(guān)懷，即要把大處、明處的做好，更要把細(xì)枝末節(jié)、容易被忽略的方面體現(xiàn)出來(lái)，盡量做到細(xì)致、全面，被感溫馨、用心感受。生活方式：全面周到體現(xiàn)陽(yáng)光、健康的生活環(huán)境，高雅、清爽的生活空間，對(duì)生命的意義和生活的方式重新認(rèn)識(shí)，不論是物質(zhì)還是精神層面都能使業(yè)主感受充實(shí)，身心也能得到放松。二、規(guī)劃的原則 遵循“科學(xué)設(shè)計(jì)、人性規(guī)劃”，做到一步一景，窗窗見(jiàn)景，充足的生活空間、合理的休閑場(chǎng)所、巧妙的功能布置、文化與建筑的有機(jī)結(jié)合、人與環(huán)境的完美參與、人與人的有效溝通交流和活動(dòng)空間、充分做好綠化的分布、設(shè)立陽(yáng)光生活主題廣場(chǎng)和健康人生長(zhǎng)廊。第二部分 項(xiàng)目概況及規(guī)劃（方案）一 、目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：約28畝凈用地面積：總建筑面積：21562 m2住宅建筑面積：12170 m2商業(yè)建筑面積：7882 m2容積率：建筑密度：32%綠地率：32%車(chē)位：146輛二 、項(xiàng)目土地價(jià)值及優(yōu)劣勢(shì)分析l 土地價(jià)值 項(xiàng)目土地價(jià)值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤(pán)品質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值，本項(xiàng)目土地價(jià)值如下：→土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目總占地面積約28畝，地勢(shì)平坦，施工條件好；該地塊相鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場(chǎng)、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來(lái)的城市中心。→項(xiàng)目周邊配套：東面：高檔住宅片區(qū)、大型購(gòu)物中心、二環(huán)路；南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場(chǎng)、李冰中學(xué)；西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場(chǎng)；北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城；綜述：本區(qū)域內(nèi)周?chē)懈邫n居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過(guò)度地帶、都江堰未來(lái)新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。環(huán)境、污染情況（4） 水、空氣、土地?zé)o污染情況；（5） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車(chē)輛有噪音，車(chē)速快有隔音帶噪音并不大；（6） 社會(huì)污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會(huì)治安管理難度不大?！?xiàng)目周?chē)慕煌l件綜述； 項(xiàng)目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀景路、中山路，交通條件優(yōu)越?！涮自O(shè)施： 學(xué)校、商場(chǎng)、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂(lè)近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。 景觀綜述： （區(qū)域優(yōu)勢(shì)）本項(xiàng)目周?chē)懈邫n居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全； （地段優(yōu)勢(shì)）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過(guò)度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì)；l 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析地理?xiàng)l件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡(jiǎn)要分析結(jié)論，列在SWOT坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 +健康的生活方式 O（機(jī)會(huì)） T（威脅）小區(qū)陽(yáng)光主題的園林景觀設(shè)計(jì)+ 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤(pán)多 + 客源增長(zhǎng)減緩 +形象的生活方式推廣+ 該片區(qū)樓盤(pán)推廣間歇 政策優(yōu)勢(shì)不明顯 + 外來(lái)有實(shí)力公司進(jìn)入+人民醫(yī)院新址的啟動(dòng) + 易初蓮花購(gòu)物中心 + 客戶對(duì)品質(zhì)的要求的進(jìn)駐環(huán)鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤(pán)性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格1800—2500元/m2之間。三 、項(xiàng)目規(guī)劃說(shuō)明 規(guī)劃理念：本著引領(lǐng)都江堰陽(yáng)光、健康生活居家社區(qū)“陽(yáng)光生活先行者”的理念，以人文關(guān)懷為宗旨，創(chuàng)造“陽(yáng)光精品住宅、締造健康人生”的舒適景觀住宅。 建筑風(fēng)格：與都江堰城市規(guī)劃、風(fēng)貌改造一致，與“世界自然文化遺產(chǎn)”統(tǒng)一，西御陽(yáng)光 采用現(xiàn)代建筑藝術(shù)與川西民居風(fēng)格相結(jié)合的建筑形態(tài)，引用退、錯(cuò)、露的原創(chuàng)建筑理念，為城市建設(shè)增添絢麗的光彩。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：符合現(xiàn)代人的生活要求，超過(guò)70米的樓間距、5000平米的西御陽(yáng)光休閑廣場(chǎng)、2500平米的陽(yáng)光健身花園、首家超過(guò)1：1的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位、1： 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)：引入VI設(shè)計(jì)（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍墻、客戶接待中心等），為客戶提供購(gòu)房常識(shí)、健康生活常識(shí)、保健手冊(cè)。 戶型設(shè)計(jì)及配比及建議：為滿足目標(biāo)客戶群的需求，設(shè)計(jì)舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。戶 型兩室（面積）三室（面積）四室（面積）躍層（面積）套 型CC2A、BB2A、 B、 C套 數(shù)44套（~）m240套（~ ）m230套（~）m2比 例%%%建議：以上戶型設(shè)計(jì)的面積范圍、配比非常合理，只是部分戶型有瑕疵，如：BB2型的公用衛(wèi)生間不能通風(fēng)、采光