【文章內(nèi)容簡介】 ，生活區(qū)是配套。CBD與商業(yè)中心區(qū)相互支撐、各有所重。四個(gè)功能區(qū)總體上都屬于泛CBD區(qū)域。商務(wù)中心區(qū)：以建設(shè)CBD地標(biāo)建筑以及大體量的商務(wù)辦公、酒店、公寓設(shè)施為主，集中發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。商業(yè)中心區(qū)：以零售商業(yè)為主。文化博覽區(qū)：定位為文化博覽、旅游休閑功能，以天府廣場的改造和城市中央公園的建設(shè)為主體，并集中建設(shè)博物館、音樂廳、美術(shù)館等文化設(shè)施。生活配套區(qū)：定位為CBD和商業(yè)區(qū)配套的生活居住區(qū)，以高檔次的公寓、酒店、商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施為主。 成都CBD的區(qū)域特點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：毗鄰鹽市口及春熙路傳統(tǒng)商業(yè)中心，%的城區(qū)人口，平均樓價(jià)水平遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，在發(fā)展服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。交通可達(dá)性好：位于成都市放射加環(huán)狀道路體系的中心，區(qū)域內(nèi)有四條東西干道和三條南北干道，距機(jī)場約30分鐘車程，交通可達(dá)性好。商務(wù)氛圍濃厚：區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)， 40%以上的國內(nèi)知名企業(yè)分公司或辦事機(jī)構(gòu)，05年各商業(yè)銀行省市級(jí)分行，證券、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)72家；各類律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所54家，具有高盈利性服務(wù)業(yè)的明顯聚集優(yōu)勢(shì)。4. 開發(fā)優(yōu)惠政策成都市政府十分重視中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，要求高水平地完成規(guī)劃，政府重點(diǎn)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，完善周邊路網(wǎng)及市政配套設(shè)施建設(shè)，并正著手制訂CBD建設(shè)的系列扶持政策，為CBD建設(shè)的投資者提供優(yōu)越的投資環(huán)境。擬實(shí)施的優(yōu)惠政策意向包括：控制審批高檔寫字樓、公寓、酒店等競爭性建設(shè)項(xiàng)目；對(duì)部分基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施投資予以補(bǔ)償；減免建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi)，優(yōu)惠稅收，扶持項(xiàng)目投資主體。（二）都市中心區(qū)商圈研究1. 春熙路商圈以市中心區(qū)春熙路步行街為中心，聚集各種類型的時(shí)尚服飾專賣店，代表并引領(lǐng)成都的購物休閑時(shí)尚。伊藤洋華堂、太平洋百貨、王府井百貨等不可撼動(dòng)的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的核心地位。向東延伸，紅星路中段將成為春熙路步行系統(tǒng)中的一條街道，其地面部分將形成總面積達(dá)16000平方米左右的步行區(qū)域，把目前的春熙路商業(yè)步行區(qū)和大慈寺片區(qū)連接成一個(gè)整體，使商業(yè)層次全面提升，將彌補(bǔ)現(xiàn)有商圈在購物、景觀、生活上的不足。2. 鹽市口商圈成都百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。該商圈內(nèi)的九龍廣場、匯發(fā)摩爾、人民商場、仁和春天、北京華聯(lián)等以及多個(gè)寫字樓、酒店，使鹽市口商圈成為成都迄今為止最大的商業(yè)購物、休閑、商務(wù)辦公核心區(qū)域。 3. 人民南路商圈由人民南路一段、二段、三段及沿線“磨子橋IT一條街”、“領(lǐng)事館路餐飲一條街”、“人民南路酒吧一條街”等共同支撐，以商務(wù)辦公、酒店、高檔零售商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)為主，與春熙路和鹽市口商圈共同形成中心城區(qū)的商業(yè)新格局。第三部分 市場分析與項(xiàng)目定位一、成都甲級(jí)寫字樓市場調(diào)研分析二、成都酒店式服務(wù)公寓市場分析三、成都高檔零售商業(yè)市場調(diào)研分析四、仁恒置地廣場項(xiàng)目市場定位一、成都甲級(jí)寫字樓市場調(diào)研分析（一）成都寫字樓區(qū)域概況及發(fā)展前景寫字樓區(qū)域分布及發(fā)展前景區(qū)域代表樓盤概況及發(fā)展前景天府廣場和順城街片區(qū)城市之心 中環(huán)廣場2005 年，隨著人民中路二段實(shí)現(xiàn)雙向通車以及新天府廣場規(guī)劃和 CBD 建設(shè)方案的出臺(tái)， CBD 核心區(qū)建設(shè)進(jìn)入火熱的階段。天府廣場周邊將來的辦公環(huán)境優(yōu)勢(shì)和充足的寫字樓供應(yīng)，將引來更多國際級(jí)企業(yè)駐足投資。城南及延線片區(qū)仁恒置地廣場航天科技大廈開行國際廣場 隨著城市向東向南發(fā)展的進(jìn)一步加快，沿城市主軸線人民南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 CBD 共同成為成都市商務(wù)辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務(wù)線。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公趨勢(shì)基本形成。東大街片區(qū)東方廣場 天府時(shí)代廣場(九龍倉項(xiàng)目)嘉里中心（香格里拉項(xiàng)目）隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東大街正在從傳統(tǒng)商業(yè)中心向商務(wù)區(qū)演變，主要規(guī)劃修建甲級(jí)辦公樓、一站式購物中心、精品旗艦店等，其開發(fā)的總建筑面積將近 30 萬平方米。東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 CBD 區(qū)域內(nèi)的一個(gè)值得關(guān)注的板塊。市場概況：核心區(qū)寫字樓 “越貴越好租”。核心區(qū)頂級(jí)寫字樓的租售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于其他寫字樓。該區(qū)域內(nèi)的高端寫字樓市場活躍，并且已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，隨著成都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，招商引資的力度的不斷加大，將會(huì)有更多的有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)駐成都CBD。未來幾年內(nèi)，甲級(jí)寫字樓將會(huì)有較大的發(fā)展空間。（二）現(xiàn)有中高檔寫字樓項(xiàng)目成都現(xiàn)有中高檔寫字樓統(tǒng)計(jì)名 稱面積（㎡）投放時(shí)間月租金 (元/㎡)每月物管 （元/月/㎡）租用率售價(jià)（元/㎡）冠城廣場500001999年底901301595%10000川信大廈450001998年3月1001201595%城市之心 （爛尾改）350002002年3月901201595%12000民興金融大廈600001998年5月901101590%　威斯頓聯(lián)邦（爛尾改）201802003年5月1001301598%10000時(shí)代廣場498002004年4月8011013　85%　80009000中環(huán)廣場（爛尾改）500002006年6月8011020%開行國際大廈542682006年4月　 15　10000―13000總 計(jì)約35萬　?。ㄈ┪磥砑准?jí)寫字樓項(xiàng)目未來3年內(nèi)竣工的甲級(jí)寫字樓調(diào)查統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱建筑面積 （㎡）開發(fā)商啟動(dòng)時(shí)間仁恒置地廣場新加坡仁恒置地2006年8月航天科技大廈預(yù)計(jì)6萬四川航天管理局2006年7月嘉里中心預(yù)計(jì)6萬香港嘉里集團(tuán)2005年天府時(shí)代中心預(yù)計(jì)6萬香港九龍倉2006年9月力寶大廈（爛尾改）預(yù)計(jì)5萬印尼力寶集團(tuán)2006年總計(jì)約30萬 ?。ㄋ模┦袌龇治黾扒熬罢雇?近3年市場投放量明顯增大。市場供給狀況：2004年～2006年，成都甲級(jí)寫字樓市場投放量達(dá)15萬平方米，今年內(nèi)開工建設(shè)或陸續(xù)亮相的甲級(jí)寫字樓共六個(gè)。預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)，將新增30萬平方米的市場投放量。市場需求狀況：據(jù)估計(jì)，在2006年—2008年之間，中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)寫字樓的年需求量就將達(dá)到10萬平方米到13萬平方米，市場潛力巨大。CBD成投資熱點(diǎn)，寫字樓市場新格局日漸清晰。成都甲級(jí)辦公物業(yè)主要位于天府廣場、順城街區(qū)域及人民南路，但由于CBD內(nèi)土地資源有限，靠近CBD的人民南路沿線和東大街區(qū)域在未來的3年，將成為寫字樓市場的新格局。市場全面升級(jí)，更注重生態(tài)性、智能性、國際化。硬件方面：新涌現(xiàn)出了一批高端寫字樓，如時(shí)代廣場、中環(huán)廣場、開行國際等，更加注重了硬件的全面提升，如車位的配置，電梯的速度、電梯的數(shù)量以及空調(diào)檔次等。軟件方面：這些項(xiàng)目也更注重與國際著名設(shè)計(jì)與物管顧問的戰(zhàn)略合作（如世邦魏理仕、宏騰國際、戴德梁行等），力圖實(shí)現(xiàn)服務(wù)與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。新一代甲級(jí)寫字樓引領(lǐng)高端市場。 現(xiàn)有中高檔寫字樓品質(zhì)不容樂觀。第一代甲級(jí)寫字樓和爛尾新裝項(xiàng)目均在建筑硬件上有先天不足，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。預(yù)計(jì)未來3年后，“仁恒置地廣場”的頂級(jí)寫字樓，將連同香格里拉項(xiàng)目、九龍倉項(xiàng)目等，實(shí)現(xiàn)與國際甲級(jí)寫字樓規(guī)范接軌，并成為引領(lǐng)成都市場的新一代甲級(jí)寫字樓。高端市場客源良好。成都甲級(jí)寫字樓一直擁有良好的客源和較高的出租率，如川信大廈和冠城廣場的出租率均在95％左右，且租金一直維持在90～130元之間。今年以來，新增甲級(jí)寫字樓的出售價(jià)格出現(xiàn)了較大的上揚(yáng)，總體租金逐步上揚(yáng)。供需基本保持平衡，市場前景良好。預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)成都將動(dòng)工建設(shè)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目共6個(gè)，有超過35萬平方米的總量投放，考慮到甲級(jí)寫字樓年需求的增長因素，3年后成都甲級(jí)寫字樓每年需求量預(yù)計(jì)在12—13萬平方米。可以預(yù)測：在未來的3—5年，成都甲級(jí)寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場前景良好。投資基金看好寫字樓。來自北京、上海等發(fā)達(dá)城市信息表明，今年以來，甲級(jí)寫字樓市場需求強(qiáng)勁，而供應(yīng)相對(duì)較為吃緊，并且出現(xiàn)了大批國際企業(yè)與外國使團(tuán)將臨CBD區(qū)內(nèi)高端寫字樓，整幢購買，如位于北京CBD南端的富力雙子座之中的一座被摩根整購，銀泰一棟樓被中保集團(tuán)整購，中環(huán)世貿(mào)廣場的一棟樓被新加坡著名地產(chǎn)企業(yè)整棟買走，而位于CBD北部的遠(yuǎn)洋新干線的一棟樓也被揚(yáng)子基金買走。隨著成都經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成都越來越受外來機(jī)構(gòu)青睞，成都漸成投資重心，寫字樓整體為投資機(jī)構(gòu)購買成為可能。二、成都酒店式服務(wù)公寓市場調(diào)查分析（一）市場概況服務(wù)公寓的理念在成都還很新, 并沒有真正概念上的酒店式服務(wù)公寓。短期住宿的供應(yīng)概況：成都市現(xiàn)有五星級(jí)（包括準(zhǔn)五星級(jí)）7家，大多數(shù)座落在市中心?；诔啥嫉某鞘邪l(fā)展規(guī)劃及外國投資的增加，對(duì)于短期住宿的需求也會(huì)相應(yīng)增加。長期住宿的供應(yīng)概況：根據(jù)調(diào)查, 在現(xiàn)有的住宅市場上有5個(gè)高檔項(xiàng)目最受外籍人士的歡迎, 它們是凱萊帝景, 中華園, 錦繡花園, 錦官新城和銀都，其性質(zhì)為公寓或別墅。（二）現(xiàn)有競爭項(xiàng)目成都現(xiàn)有五星級(jí)酒店供應(yīng)。成都市現(xiàn)有五星級(jí)（包括準(zhǔn)五星）酒店年均入住率約為75%，平均房價(jià)700元, 經(jīng)營狀況良好。其中，選擇5家五星級(jí)酒店進(jìn)行分析。2004及2005年5家五星酒店的平均入住率和日租金價(jià)格調(diào)查名稱04年平均入住率04年日租金價(jià)格05年平均入住率05年日租金價(jià)格索非特67%76065%～75%841喜來登79%69075%～80 %694凱賓斯基61%71960%～70 %767皇冠假日74%62570%～76%625錦江賓館80%70680% ～83 %710成都現(xiàn)有高檔公寓及別墅。根據(jù)05年調(diào)查, 成都市區(qū)現(xiàn)有4家高檔公寓及別墅最受外籍人士喜愛, 如凱萊帝景, 錦繡花園, 中華園和銀都。名稱套/月租金(人民幣)每平米日租金(人民幣)凱萊帝景7,000—9,000—錦繡花園8,000—15,000—中華園12,000銀都9,800部分外企高管經(jīng)理層房貼調(diào)查居住物業(yè)：2005年，在成都的外籍高管商務(wù)人士、中外知名企業(yè)高級(jí)管理人員等總計(jì)約近5000人，主要居住在市內(nèi)別墅、高級(jí)酒店、市內(nèi)高級(jí)公寓。住房補(bǔ)貼：較高標(biāo)準(zhǔn)：部分歐美企業(yè)及外交人員，高的約3000美元/月，其余為2000—2500美元/月。案 例：殼牌、阿爾卡特西南區(qū)外籍高管、索尼、愛立信西南區(qū)外籍高管等。中等標(biāo)準(zhǔn)： 約1000—2000美元/月。案 例：英特爾、飛利浦西南區(qū)高管、IBM港籍、松下日籍西南區(qū)高管等。（三）未來競爭項(xiàng)目未來1—3年成都五星級(jí)酒店供應(yīng)：名稱引進(jìn)項(xiàng)目位置套數(shù)預(yù)計(jì)投入期香格里拉大酒店香格里拉項(xiàng)目合江亭　6722007年11月　馬可波羅酒店九龍倉天府時(shí)代廣場東大街4252009年　群光凱悅酒店成都群光大陸廣場　春熙路　—　2008年8月前　萬豪酒店萬豪酒店人民南路　— 　— 　（四）前景分析已有約150個(gè)世界500強(qiáng)公司到成都投資。中央政府對(duì)50個(gè)主要城市進(jìn)行了投資環(huán)境的調(diào)查, 結(jié)果顯示成都在3個(gè)領(lǐng)域都排在第九名. 分別是城市綜合實(shí)力, 城市發(fā)展?jié)摿统鞘邪l(fā)展真實(shí)能力。剛公布的全國旅游城市競爭力排名，成都位列第四。已有7個(gè)國家在領(lǐng)事館設(shè)在成都, 如美國、韓國、 法國、 德國、新加坡、泰國和巴基斯坦。三、成都高端商業(yè)市場調(diào)研分析（一）市場概況成都高端