【正文】 從2003年起，通過與第一太平戴維斯、怡和高力、戴德梁行等國際知名顧問公司合作，進(jìn)行深入的市場論證和項目定位研究，表明：該項目地段作為“AAA級”商業(yè)地塊，具有巨大的市場價值和增值空間，適合開發(fā)高端商務(wù)中心項目。具有百貨購物、餐飲休閑兩大主要商業(yè)功能?？⒐を炇张c交付：2009年9月—2009年10月。2. 地下室機(jī)動車停車數(shù)量約700輛。酒店式公寓的貨流不與其他貨流渠道共用，獨(dú)立組織，并避免與客人停車有交叉。B. 摩托車、自行車位：300個。工程設(shè)計：由綜合實力位居全國建筑設(shè)計院前列的中國建筑西南設(shè)計研究院負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計。d) 設(shè)備設(shè)施電梯、空調(diào)等設(shè)備的品牌選用按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)；智能采用化網(wǎng)絡(luò)管理。成都GDP已突破 2000億人民幣，年商貿(mào)零售額達(dá)到1000億元。項目優(yōu)越方便的地理位置將為商家?guī)泶罅肯M(fèi)者。（三）未來競爭項目未來1—3年成都五星級酒店供應(yīng)：名稱引進(jìn)項目位置套數(shù)預(yù)計投入期香格里拉大酒店香格里拉項目合江亭　6722007年11月　馬可波羅酒店九龍倉天府時代廣場東大街4252009年　群光凱悅酒店成都群光大陸廣場　春熙路　—　2008年8月前　萬豪酒店萬豪酒店人民南路　— 　— ?。ㄋ模┣熬胺治鲆延屑s150個世界500強(qiáng)公司到成都投資。來自北京、上海等發(fā)達(dá)城市信息表明，今年以來，甲級寫字樓市場需求強(qiáng)勁，而供應(yīng)相對較為吃緊，并且出現(xiàn)了大批國際企業(yè)與外國使團(tuán)將臨CBD區(qū)內(nèi)高端寫字樓，整幢購買，如位于北京CBD南端的富力雙子座之中的一座被摩根整購，銀泰一棟樓被中保集團(tuán)整購，中環(huán)世貿(mào)廣場的一棟樓被新加坡著名地產(chǎn)企業(yè)整棟買走，而位于CBD北部的遠(yuǎn)洋新干線的一棟樓也被揚(yáng)子基金買走。CBD成投資熱點，寫字樓市場新格局日漸清晰。IT一條街”、“領(lǐng)事館路餐飲一條街”、“人民南路酒吧一條街”等共同支撐，以商務(wù)辦公、酒店、高檔零售商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)為主，與春熙路和鹽市口商圈共同形成中心城區(qū)的商業(yè)新格局。商業(yè)中心區(qū)：以零售商業(yè)為主。三、 成都CBD規(guī)劃及商圈分析（一）CBD中央商務(wù)區(qū)概要1. 成都CBD發(fā)展背景成都正成為西部經(jīng)濟(jì)的增長級。5號線：為輔助線路。（二）都市區(qū)格局以老成渝路、成洛路、成龍路、三環(huán)路、人民南路南延線及火車南站立交橋等五路一橋，為成都城市向東向南發(fā)展和城市化的基本框架。公路交通方面：成都是西南地區(qū)最大的公路樞紐。近年房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計表：　2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地產(chǎn)投資（億元）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）銷售額 （億元）（二） 成都商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1. 辦公物業(yè)至2006年8月, 成都中高檔寫字樓市場總量面積約為35萬平方米。成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周邊區(qū)域大量購房群體在成都購房，拉動房地產(chǎn)市場的需求大幅增長。其中，%；，%。利用外資增勢強(qiáng)勁2005年，%；，%。近年社會消費(fèi)品零售總額、居民消費(fèi)總額統(tǒng)計表：（單位：萬元）　2000年2001年2002年2003年2004年2005年社會消費(fèi)品零售總額5542123627517870950767759984880758110058833居民消費(fèi)4350956473969751146195735507665924271239782006年，社會消費(fèi)品零售總額快速增長，%。D、 環(huán)境競爭力方面，成都的環(huán)境優(yōu)美度和舒適度很好，適合人居。政策導(dǎo)向：成都平原是中國西部大開發(fā)的重點城市，是中國西部地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)、條件較好、潛力最大的地區(qū)之一，是西南地區(qū)重要的商品物資集散地，市場直接輻射四川全?。?000萬人口）和云貴陜藏及重慶等周邊省市區(qū)。仲量聯(lián)行2005年12月的一份調(diào)查報告顯示，2005年成都的大型跨國企業(yè)數(shù)量居全國第五，在今明兩年跨國企業(yè)的城市擴(kuò)張時間計劃里，成都是僅次于北京、上海的重點目標(biāo)城市。 2006年12月10日摘 要一、項目概況二、市場分析與項目定位三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、社會與環(huán)境效益一、項目概況公司簡介“仁恒置地廣場” 項目由新加坡仁恒置地集團(tuán)投資成立的全資子公司仁恒置地（成都）有限公司開發(fā)建設(shè)。項目論證2003年仁恒進(jìn)入成都投資，在四川省委省政府、成都市委市政府的關(guān)心支持下，取得項目開發(fā)的土地資源（）。建筑高度：165米。國際化都市，2005年成都利用外資增勢強(qiáng)勁。2000年2001年2002年2003年2004年2005年本地生產(chǎn)總值（萬元）115679291322054414887638170527322031066323707644增長率（%）人均本地生產(chǎn)總值（元）1147113004145361645419307221392006年上半年，%。2005年，%。年末有證券營業(yè)部87個，全年證券交易額為1952億元。%；，%；平均每人次旅游消費(fèi)支出753元，增加79元。%；，%。 據(jù)戴德梁行調(diào)查分析，成都商業(yè)項目的需求特點主要表現(xiàn)在：1）市中心以零售業(yè)為主，業(yè)態(tài)分布主要表現(xiàn)為百貨和購物中心；2）社區(qū)商鋪仍是商業(yè)地產(chǎn)的重要支撐；3）市中心以外區(qū)域，體量較大的專業(yè)商業(yè)項目也受到了投資者的追捧。各區(qū)（市）縣除主要以高速公路連接外，包括成灌路、成仁路、老川藏路、沙西線、光華大道在內(nèi)的通往各個衛(wèi)星城市的快速通道，也是半小時經(jīng)濟(jì)快速通道。地鐵規(guī)劃：根據(jù)成都城市交通規(guī)劃，成都主城區(qū)內(nèi)修建5條地鐵線路，規(guī)劃長度128公里，總投資504億，每公里造價4億。（六）中心區(qū)分區(qū)功能規(guī)劃 錦江區(qū)：充分發(fā)揮商貿(mào)實驗區(qū)的優(yōu)勢，建設(shè)成為成都市的中心商務(wù)區(qū)和西部一流的商貿(mào)繁華區(qū)。功能定位：以金融、貿(mào)易和咨詢業(yè)為主導(dǎo)功能的商務(wù)辦公區(qū)，是體現(xiàn)成都“金融中心”功能的窗口。伊藤洋華堂、太平洋百貨、王府井百貨等不可撼動的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的核心地位。核心區(qū)頂級寫字樓的租售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于其他寫字樓。高端市場客源良好。2004及2005年5家五星酒店的平均入住率和日租金價格調(diào)查名稱04年平均入住率04年日租金價格05年平均入住率05年日租金價格索非特67%76065%～75%841喜來登79%69075%～80 %694凱賓斯基61%71960%～70 %767皇冠假日74%62570%～76%625錦江賓館80%70680% ～83 %710成都現(xiàn)有高檔公寓及別墅。定位高端商業(yè)的大型商業(yè)房產(chǎn)項目。（二）項目總體規(guī)劃1. 地塊情況項目基地靠近人民南路與新光華街交匯處，用地約2萬平方米，距成都城市中心天府廣場300米，緊臨繁華的鹽市口商圈，周邊有川信大廈、城市之心、錦江賓館、索菲特酒店等多個寫字樓和五星級酒店，薈萃成都高端商務(wù)資源。e) 其他配置：低區(qū)部分（6—15層）各樓層采用公共衛(wèi)生間，面積約 20—25平方米；中、高區(qū)（16—34層）面向大中型公司租戶，各使用單位分別設(shè)置自用衛(wèi)生間。會所/會議/車位配套設(shè)施規(guī)劃a）會所設(shè)施：包括恒溫游泳池、健身房、餐廳、咖啡廳酒吧、閱覽室、兒童游戲室、網(wǎng)球場等。全院現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員800余人，包括國家工程設(shè)計大師、國家有突出貢獻(xiàn)的中青年專家、享受政府津貼專家20多名，高級建筑師、高級工程師以上職稱200余人，國家一級注冊建筑師、一級注冊結(jié)構(gòu)工程師152名。電梯按國際甲級寫字樓配置。10. 采用集中式中央空調(diào)，集中熱水供應(yīng)。3. 第三階段：2009年10月項目全面竣工，2009年11月項目交付使用。 B、酒店服務(wù)式公寓 產(chǎn)品定位：仁恒置地廣場東座塔樓定位為高級酒店服務(wù)式公寓，五星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計豪華、舒適、氣派；由具有國際客戶網(wǎng)絡(luò)資源的新加坡輝盛酒店服務(wù)公寓管理公司提供國際化的酒店式服務(wù)和統(tǒng)一經(jīng)營管理。項目本身的品質(zhì)和地段決定了物業(yè)增值空間大，考慮到回收期內(nèi)物業(yè)自身的增值，且物業(yè)增值肯定高于利息支出，此模式能保證較高物業(yè)增值收入，且能保證物業(yè)業(yè)權(quán)的統(tǒng)一和項目品質(zhì)的穩(wěn)定性，有利于項目后期運(yùn)營管理與物業(yè)增值。 關(guān)于成都的介紹參見網(wǎng)站：。b）參照高收入階層約占城市總?cè)丝?0%的比例計算，成都主城區(qū)城市人口及外來人口共約450萬人，有能力的潛在目標(biāo)消費(fèi)群約40—50萬人（不包括項目定位超區(qū)域輻射范圍人口和外來旅游者等潛在消費(fèi)群）。銷售類型目標(biāo)客戶：部分公司、企業(yè)（購買自用），成都及外地大量的實力投資者客戶，部分房地產(chǎn)投資基金、上市公司等，由于本項目具有良好的投資價值和增值潛力，可吸引各類寫字樓投資型客戶。二、開發(fā)計劃與工程建設(shè)（一）“仁恒廣場”項目開發(fā)可分為三階段1. 第一階段：2006年8月動工，2008年12月主體封頂，2008年9月裙房部分初步竣工。內(nèi)有室內(nèi)恒溫游泳池（尺寸約為25M*）、健身中心、SPA、兒童游戲室等。2. 標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積2000平方米（含幕墻外包部分）。其中澳洲悉尼歌劇院和香港國際機(jī)場榮登20世紀(jì)的10大建筑之列，香港匯豐銀行總部、法國龐畢度中心、日本大阪會展中心、關(guān)西機(jī)場、英國千禧巨輪、澳洲布里斯本會展中心、中國2008年奧運(yùn)會國家體育館、游泳館、北京首都機(jī)場三期航站樓以及中央電視臺總部等都是名作。商業(yè)主要為地面五層，商業(yè)部分的建筑面積約44000平方米。c) 空調(diào)配置：采用VAV空調(diào)系統(tǒng)（均為最領(lǐng)先的技術(shù)，輔以冰蓄冷降低能耗）。前瞻性是本項目的定位特點 國際零售商逐步入駐，高檔休閑娛樂蓬勃發(fā)展，綜合式的高端購物中心正處于成都市場上的空缺； 成都甲級辦公樓保持良好的上升空間； 境外旅游、外資公司派駐人員的與日俱增創(chuàng)造的高檔公寓市場需求； 復(fù)合性是本項目的綜合優(yōu)勢 高端購物中心、甲級辦公樓及酒店式公寓三個業(yè)態(tài)之間能相互補(bǔ)充、支撐，利用物業(yè)業(yè)態(tài)組合的復(fù)合性確立項目的獨(dú)特優(yōu)勢。成都2005年的奢侈品消費(fèi)總額超過10億元，成為中國西部第一奢華城市。成都市現(xiàn)有五星級（包括準(zhǔn)五星）酒店年均入住率約為75%，平均房價700元, 經(jīng)營狀況良好。第一代甲級寫字樓和爛尾新裝項目均在建筑硬件上有先天不足，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 CBD 區(qū)域內(nèi)的一個值得關(guān)注的板塊。擬實施的優(yōu)惠政策意向包括：控制審批高檔寫字樓、公寓、酒店等競爭性建設(shè)項目；對部分基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施投資予以補(bǔ)償；減免建設(shè)項目規(guī)費(fèi)，優(yōu)惠稅收，扶持項目投資主體。成都CBD將是成都市未來5年城市重建的最大手筆和亮點。在二環(huán)路以外至外環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)內(nèi)形成18個大區(qū)商業(yè)中心，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù)。 成都軌道交通規(guī)劃未來大成都將形成三層次快速交通網(wǎng)絡(luò)，第一層次為地鐵與三環(huán)路鐵路公交；第二層次為5條輕軌連接衛(wèi)星城；第三層次由輕軌和既有大鐵路構(gòu)成，總長117公里。半小時經(jīng)濟(jì)圈：以成都為中心、半徑為50公里的圈層狀結(jié)構(gòu)，包括環(huán)繞城市的兩大副中心、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的緊密層，以及未來規(guī)劃中的5個副城市中心。隨著國家對住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，部分投資者開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。新開工項目、新開工面積快速增長，全市房地產(chǎn)新開工項目446個，%；，%。上半年，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為3207元，%。%。%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為：: :。證券業(yè)務(wù)成交量列全國第3位?？偨ㄖ娣e約198855平方米。方案設(shè)計邀請世界知名的德國GMP、美國HOK、法國ARTX、美國NBBJ等設(shè)計公司參與競標(biāo)，由享譽(yù)全球的美國NBBJ國際工程設(shè)計公司勝出中標(biāo)，擔(dān)綱項目規(guī)劃設(shè)計。已在中國珠江三角