【正文】 關(guān)于成都的介紹參見網(wǎng)站：。有新加坡及四川省、成都市兩地政府的關(guān)心支持，有得天獨厚的土地資源優(yōu)勢和充分的市場需求，有陣容強(qiáng)大的規(guī)劃設(shè)計國際團(tuán)隊，有仁恒集團(tuán)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)和運營管理經(jīng)驗，開發(fā)“仁恒置地廣場”項目完全可以取得成功。仁恒置地集團(tuán)在上海、南京擁有十多年房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理的成功經(jīng)驗，秉承“善待土地，對一方水土負(fù)責(zé)”的開發(fā)理念，依托專業(yè)的國際精英管理團(tuán)隊，完全可以把項目打造成為建筑精品，保持項目長久的市場競爭力。項目定位為成都城市CBD中心國際標(biāo)準(zhǔn)的中國西部“總部經(jīng)濟(jì)基地”，符合成都國際化進(jìn)程和城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的市場需要，項目開發(fā)具有強(qiáng)大的需求支持，市場前景良好。 第六部分 結(jié) 論仁恒置地集團(tuán)進(jìn)入成都投資得到了省、市政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持，“仁恒置地廣場”項目被市政府列為“成都市重大投資項目”，倍受成都社會各界和新加坡政府各界關(guān)注。 高檔商業(yè)購物中心的經(jīng)營管理：與國際知名商業(yè)管理公司合作，進(jìn)行項目國際招商和運營管理，由招商引入的國際知名品牌的百貨主力店、旗艦店以品牌優(yōu)勢保障項目商業(yè)經(jīng)營競爭力。輝盛公司酒店服務(wù)式公寓管理分布于新加坡、馬尼拉、倫敦、亞太、中國大陸等國家和地區(qū)，具有強(qiáng)大的高端客戶資源網(wǎng)絡(luò)，輝盛品牌和卓越的個性化服務(wù)在國際上已享譽業(yè)界。項目本身的品質(zhì)和地段決定了物業(yè)增值空間大，考慮到回收期內(nèi)物業(yè)自身的增值，且物業(yè)增值肯定高于利息支出，此模式能保證較高物業(yè)增值收入，且能保證物業(yè)業(yè)權(quán)的統(tǒng)一和項目品質(zhì)的穩(wěn)定性，有利于項目后期運營管理與物業(yè)增值。b）參照高收入階層約占城市總?cè)丝?0%的比例計算，成都主城區(qū)城市人口及外來人口共約450萬人，有能力的潛在目標(biāo)消費群約40—50萬人（不包括項目定位超區(qū)域輻射范圍人口和外來旅游者等潛在消費群）。消費客戶群：a）成都高收入階層及外來旅游者，高收入階層組成：中高級經(jīng)理人、私營業(yè)主、中小公司老板、社會管理中高階層（高級別公務(wù)員）等。其中經(jīng)營較好的大型商業(yè)項目，1至5層的平均租金在180—200元/平方米/月。經(jīng)營大類以國際品牌服飾、珠寶首飾、個人用品等為主，以高檔特色餐飲、休閑為輔。商業(yè)裙樓主要采用品牌專賣店、形象旗艦店形式，以國際知名或其它高檔品牌服飾為主導(dǎo)。C、商業(yè)裙樓部分：產(chǎn)品定位：商業(yè)裙房定位為代表成都商業(yè)發(fā)展最高水平的超區(qū)域型國際品牌購物中心，與整個項目的檔次匹配，形成差異化優(yōu)勢，樹立“仁恒置地廣場”的品牌形象，保持項目長久競爭力。 租用類型目標(biāo)客戶：包括長租和短租客戶，預(yù)計長租戶占60%，短租戶約占40%。 B、酒店服務(wù)式公寓 產(chǎn)品定位：仁恒置地廣場東座塔樓定位為高級酒店服務(wù)式公寓，五星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計豪華、舒適、氣派；由具有國際客戶網(wǎng)絡(luò)資源的新加坡輝盛酒店服務(wù)公寓管理公司提供國際化的酒店式服務(wù)和統(tǒng)一經(jīng)營管理。銷售類型目標(biāo)客戶：部分公司、企業(yè)（購買自用），成都及外地大量的實力投資者客戶，部分房地產(chǎn)投資基金、上市公司等，由于本項目具有良好的投資價值和增值潛力，可吸引各類寫字樓投資型客戶。本項目區(qū)位、建筑品質(zhì)、配套設(shè)施遠(yuǎn)高于成都現(xiàn)有甲級寫字樓水平，完全可預(yù)期較高的售價。（一）項目產(chǎn)品定位A、甲級寫字樓：產(chǎn)品定位：仁恒置地廣場西座塔樓定位為國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓，遠(yuǎn)高于成都目前甲級寫字樓水平，參照標(biāo)準(zhǔn)為上海最高級甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。第五部分 市場營銷與運營管理一、項目市場營銷測算二、項目運營管理計劃一、項目產(chǎn)品定位與營銷測算仁恒置地廣場建成后是包括有國際品質(zhì)的甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國際品牌商業(yè)購物中心等多功能的綜合商業(yè)建筑體。6. 外場工程：2008年3月—2008年8月。4. 安裝工程：2007年11月—2009年4月。2. 裙房結(jié)構(gòu)：2007年9月—2008年1月。3. 第三階段：2009年10月項目全面竣工，2009年11月項目交付使用。二、開發(fā)計劃與工程建設(shè)（一）“仁恒廣場”項目開發(fā)可分為三階段1. 第一階段：2006年8月動工，2008年12月主體封頂，2008年9月裙房部分初步竣工。7. 酒店式公寓后勤用房約1000平方米，含員工更衣室、淋浴室、食堂、工作間、客房部、人事部、維修部、保安部、監(jiān)控室、休閑娛樂室、儲藏室、衛(wèi)生間等。5. 辦公樓、酒店式公寓、商場的物管用房、儲藏用房分開設(shè)置。3. 設(shè)備用房：包括空調(diào)、水、強(qiáng)電、弱電、電梯、人防等設(shè)置配備。（六）地下室設(shè)計要點1. 550平方米非機(jī)動停車位。3. 員工的出入口獨立設(shè)置。（五）裙房設(shè)計要點1. 設(shè)置出租車停車泊位。10. 采用集中式中央空調(diào)，集中熱水供應(yīng)。內(nèi)有室內(nèi)恒溫游泳池（尺寸約為25M*）、健身中心、SPA、兒童游戲室等。8. 休閑會所：約2600平方米。 5. 套型比例如下表： 套型套型套內(nèi)建筑面積（平方米）套數(shù)比例（%）Studio40/5087約25%一居室65/70171約48%二居室100/108/12083約24%三居室135/1408約2%豪華居（四居以上）1904約1%總計—353100%6. 采用西式廚房，二居室以上的戶型，有設(shè)置封閉式廚房的條件。3. 層高高度：，、—。2. 客人與員工分別設(shè)置出入口，員工出入口遠(yuǎn)離客人視線并能直接通達(dá)地下室的后勤用房。（四）酒店式服務(wù)公寓設(shè)計要點1. 20人容量的小巴士及轎車能停泊在大堂入口雨蓬下，車道七米寬。4. 。電梯按國際甲級寫字樓配置。2. 標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積2000平方米（含幕墻外包部分）。本項目作為高檔的涉外商務(wù)區(qū)，充分利用了周邊的城市景觀氛圍。2. 樓宇高度A. 甲級寫字樓165米；B. 酒店式公寓150米；C. 商業(yè)裙房：五層。5. 規(guī)劃要求：建筑物（含高層主體）后退道路紅線距離：人民南路10米；人民南路和新光華路之間的切角10米；與相鄰建筑的最小控制間距滿足消防間距和《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的》（2005）中的日照要求。4. 停車位配套標(biāo)準(zhǔn)為：A. 汽車位：約 700個（寫字樓、商務(wù)公寓和商業(yè)裙房獨立分區(qū)設(shè)置車位）。2. 建筑容積率、建筑密度、綠地率：政府不作強(qiáng)制性控制要求。建院50年來，在全國各省、市、自治區(qū)及海外的十余個國家和地區(qū)承擔(dān)了大量的民用與工業(yè)建筑設(shè)計任務(wù)，為國家的基本建設(shè)事業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。全院現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員800余人，包括國家工程設(shè)計大師、國家有突出貢獻(xiàn)的中青年專家、享受政府津貼專家20多名，高級建筑師、高級工程師以上職稱200余人，國家一級注冊建筑師、一級注冊結(jié)構(gòu)工程師152名。其中澳洲悉尼歌劇院和香港國際機(jī)場榮登20世紀(jì)的10大建筑之列，香港匯豐銀行總部、法國龐畢度中心、日本大阪會展中心、關(guān)西機(jī)場、英國千禧巨輪、澳洲布里斯本會展中心、中國2008年奧運會國家體育館、游泳館、北京首都機(jī)場三期航站樓以及中央電視臺總部等都是名作。業(yè)務(wù)范圍是提供多專業(yè)、全面性的工程顧問服務(wù)，包括建筑、基建和工業(yè)方面的項目。 NBBJ在中國所做主要項目：項目名稱性質(zhì)時間規(guī)模上海新源廣場寫字樓1993年6萬平方米遠(yuǎn)洋大廈寫字樓1994年10萬平方米北京飯店改擴(kuò)建及裝修1998年CEC（中國電子集團(tuán)）大廈寫字樓2001年8萬平方米北京萬象新天大型居住區(qū)總體規(guī)劃及單體設(shè)計2001年300萬平方米上海陸家嘴國際華城居住區(qū) 2001年23萬平方米上海聯(lián)洋花園 居住區(qū) 2001年70萬平方米大連裕景花園 酒店/寫字樓/公寓2002年63萬平方米青島麥島居住區(qū)規(guī)劃(濱海地區(qū)) 總體規(guī)劃設(shè)計2001年廣州南沙都市規(guī)劃 (濱海地區(qū))總體規(guī)劃設(shè)計2002年500平方公里福州世茂外灘花園 (濱海地區(qū)) 總體規(guī)劃設(shè)計2002年19公頃濟(jì)南南城都市規(guī)劃 總體規(guī)劃設(shè)計2002年4平方公里北京西山贏府商業(yè)廣場 建筑設(shè)計 2004年6萬平方米上海長風(fēng)主題娛樂中心 總體規(guī)劃及方案設(shè)計 2004年27萬平方米上海董家渡混合使用項目 總體規(guī)劃設(shè)計2004年52萬平方米上海陽光復(fù)興城 規(guī)劃方案設(shè)計2002年62萬平方米 英國ARUP（奧雅納）工程顧問公司：國際性工程顧問機(jī)構(gòu)。（二）合作團(tuán)隊簡介NBBJ國際工程設(shè)計公司： NBBJ是世界第三大建筑設(shè)計公司，全美第二大設(shè)計公司，一直保持著在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。規(guī)劃設(shè)計：由美國NBBJ國際工程設(shè)計公司（世界第三大建筑設(shè)計公司、全美第二大設(shè)計公司）負(fù)責(zé)項目建筑設(shè)計。由于辦公與商業(yè)停車高峰錯位，因此停車標(biāo)準(zhǔn)高于以上設(shè)定。2個能容納10—30人會議的VIP會議室，2個貴賓會議接待室。會所/會議/車位配套設(shè)施規(guī)劃a）會所設(shè)施：包括恒溫游泳池、健身房、餐廳、咖啡廳酒吧、閱覽室、兒童游戲室、網(wǎng)球場等。商業(yè)主要為地面五層，商業(yè)部分的建筑面積約44000平方米。具有百貨購物、餐飲休閑兩大主要商業(yè)功能。套房內(nèi)配置烤爐、生活家電、保險箱和干衣機(jī)等家用設(shè)備。配備中央空調(diào)系統(tǒng)；電梯按每部服務(wù)50—60個單元設(shè)置；共設(shè)6部高速客梯，服務(wù)電梯和消防梯各1部。c) 建筑規(guī)劃酒店服務(wù)式公寓位置在地塊的東面新光華街和指揮街交界處；大堂入口及交通車輛出入口沿指揮街設(shè)置；入口大堂挑高約10米，大堂面積約350平米（不含大堂內(nèi)經(jīng)營性部分面積）。酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品規(guī)劃a) 項目檔次五星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計豪華、舒適、氣派；由享有盛譽的新加坡輝盛國際管理公司提供國際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式專業(yè)管理服務(wù)。f) 商務(wù)配套：采用智能化物業(yè)管理及安防系統(tǒng)，前臺商務(wù)中心、會議中心、員工餐廳等，利用本項目的會所/會議部分規(guī)劃的功能解決。e) 其他配置：低區(qū)部分（6—15層）各樓層采用公共衛(wèi)生間，面積約 20—25平方米；中、高區(qū)（16—34層）面向大中型公司租戶，各使用單位分別設(shè)置自用衛(wèi)生間。c) 空調(diào)配置：采用VAV空調(diào)系統(tǒng)（均為最領(lǐng)先的技術(shù)，輔以冰蓄冷降低能耗）。具體產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)為：a) 建筑面積：，共40層（含裙房部分5層）。仁恒置地廣場項目定位符合城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的市場需要，將憑借全方位的國際化品質(zhì)，提升成都商務(wù)辦公水平，適應(yīng)城市發(fā)展的國際化進(jìn)程，具有良好的市場前景和社會經(jīng)濟(jì)效益。近年來國際資本不斷加大對成都的投資，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有約150家進(jìn)入成都直接投資建立外資企業(yè)或設(shè)立分公司。2. 定位依據(jù)成都是西部具有強(qiáng)勁輻射影響力的中心城市，具有中國西部“三中心二樞紐”的城市地位，是區(qū)域型的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心，交通樞紐、通信樞紐。（二） 發(fā)展戰(zhàn)略1. 戰(zhàn)略定位仁恒置地廣場定位為成都城市CBD中心檔次一流、管理服務(wù)國際化、經(jīng)營良好、具有復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能和長久市場競爭力的中國西部“總部經(jīng)濟(jì)基地”，滿足世界五百強(qiáng)公司及中外財團(tuán)進(jìn)入成都投資的商務(wù)需求。項目由兩座塔樓組成，甲級寫字樓塔樓建筑高度為165米，服務(wù)式公寓塔樓為150米，商業(yè)裙房五層。（二）項目總體規(guī)劃1. 地塊情況項目基地靠近人民南路與新光華街交匯處，用地約2萬平方米，距成都城市中心天府廣場300米，緊臨繁華的鹽市口商圈，周邊有川信大廈、城市之心、錦江賓館、索菲特酒店等多個寫字樓和五星級酒店，薈萃成都高端商務(wù)資源。前瞻性是本項目的定位特點 國際零售商逐步入駐，高檔休閑娛樂蓬勃發(fā)展，綜合式的高端購物中心正處于成都市場上的空缺； 成都甲級辦公樓保持良好的上升空間； 境外旅游、外資公司派駐人員的與日俱增創(chuàng)造的高檔公寓市場需求； 復(fù)