【正文】 洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和西部地區(qū)形成四大區(qū)域的戰(zhàn)略布局，成都是集團(tuán)在中國西部實(shí)施投資發(fā)展戰(zhàn)略而設(shè)立的區(qū)域總部基地。處于新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的成都，與活躍的投資形勢(shì)和興盛的商貿(mào)業(yè)相比，商務(wù)辦公、商住條件以及購物環(huán)境檔次相對(duì)落后，成都高檔寫字樓、高級(jí)酒店服務(wù)式公寓和高檔商業(yè)購物中心一直空缺，更缺少與國際接軌、具有復(fù)合型商務(wù)、商住、購物、休閑功能的大型綜合性建筑群。投資環(huán)境：成都是中國內(nèi)陸投資的首選地區(qū)之一，投資產(chǎn)業(yè)集中在電子信息、機(jī)械設(shè)備制造、基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、食品、商業(yè)零售、建筑等領(lǐng)域。F、 結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力方面，其經(jīng)濟(jì)體系靈活、適應(yīng)性很強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，優(yōu)勢(shì)明顯。商品交易市場(chǎng)不斷規(guī)范和發(fā)展成都商品交易市場(chǎng)發(fā)展良好。引進(jìn)內(nèi)資步伐加快。（六）居民生活水平 2005年，全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為19962元，比上年增長(zhǎng) %。為防止房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，涉及面包括土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房?jī)r(jià)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、戶型面積等。租金平均水平保持在100—120元/平方米/月左右。108國道（川陜、川滇公路）、213國道（川甘、成昆公路）、317國道（川藏北線）、318國道（川漢、川藏公路）、319國道（成渝公路）、321國道（川黔公路）在成都平原區(qū)形成了密集的公路交通網(wǎng)。（三）崛起兩大新區(qū)南部新區(qū)：南部新區(qū)規(guī)劃控制范圍為205平方公里，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。輕 軌：連接主城區(qū)及各衛(wèi)星城5條輕軌。成都具備了突出的以第三產(chǎn)業(yè)為主的盈利性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)比重達(dá)46%，具備較強(qiáng)的集聚效應(yīng)。生活配套區(qū)：定位為CBD和商業(yè)區(qū)配套的生活居住區(qū)，以高檔次的公寓、酒店、商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施為主。第三部分 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位一、成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析二、成都酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)分析三、成都高檔零售商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析四、仁恒置地廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析（一）成都寫字樓區(qū)域概況及發(fā)展前景寫字樓區(qū)域分布及發(fā)展前景區(qū)域代表樓盤概況及發(fā)展前景天府廣場(chǎng)和順城街片區(qū)城市之心 中環(huán)廣場(chǎng)2005 年，隨著人民中路二段實(shí)現(xiàn)雙向通車以及新天府廣場(chǎng)規(guī)劃和 CBD 建設(shè)方案的出臺(tái)， CBD 核心區(qū)建設(shè)進(jìn)入火熱的階段。市場(chǎng)全面升級(jí)，更注重生態(tài)性、智能性、國際化。二、成都酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)調(diào)查分析（一）市場(chǎng)概況服務(wù)公寓的理念在成都還很新, 并沒有真正概念上的酒店式服務(wù)公寓。剛公布的全國旅游城市競(jìng)爭(zhēng)力排名，成都位列第四。隨著消費(fèi)群體收入逐漸升高，生活品位逐步提高，高端消費(fèi)市場(chǎng)越發(fā)繁榮,顧客消費(fèi)能力越發(fā)強(qiáng)大。成都需要迅速發(fā)展具有國際水準(zhǔn)的區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)基地滿足市場(chǎng)需求。e) 配套服務(wù)按國際通行慣例配套大堂、會(huì)所、餐廳；配套服務(wù)包括房間清潔、床單衣物換洗、商務(wù)服務(wù)、會(huì)所提供的健身休閑服務(wù)等。擁有800名專業(yè)設(shè)計(jì)人員，并在美國5個(gè)城市設(shè)有分公司：西雅圖、哥倫布、舊金山、洛杉磯和紐約，此外還在倫敦、上海、奧斯陸建有國際性事務(wù)所。（二）總體規(guī)劃1. 原 則：在滿足政府規(guī)劃要求下，充分考慮國際甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國際品牌購物中心的有機(jī)聯(lián)系，營(yíng)造出國際化的商務(wù)區(qū)環(huán)境。4. 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積在1400平方米。4. 員工餐廳約1000平方米設(shè)在負(fù)一層。通過對(duì)成都中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、大型商業(yè)物業(yè)租售情況的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷測(cè)算特按照兩種模式進(jìn)行：全租模式與租售結(jié)合模式。租金設(shè)定依據(jù)：成都中心城區(qū)同類地段商業(yè)物業(yè)，一層平均租金在550—1200元/平方米/月。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由全球享有盛譽(yù)的美國NBBJ國際工程設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，并與英國ARUP（奧雅納）工程顧問公司、新加坡輝盛國際管理公司、戴德梁行、中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院等展開廣泛深入合作，提供項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、商業(yè)空間設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理等多方面的技術(shù)支持，將充分保障項(xiàng)目高質(zhì)量的建筑品質(zhì)和國際化的運(yùn)營(yíng)管理。 甲級(jí)寫字樓的物業(yè)管理: 由國際知名物業(yè)管理公司提供顧問服務(wù), 由仁恒物業(yè)管理公司提供國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)（仁恒物業(yè)管理在上海、南京發(fā)展十多年，管理多個(gè)大型高檔物業(yè)項(xiàng)目，以國際化的服務(wù)成為國內(nèi)知名的物業(yè)管理品牌，榮獲建設(shè)部授予的“中國優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”稱號(hào)）。使之成為成都第一個(gè)超高檔品牌商業(yè)中心，塑造成都高檔零售商業(yè)“制高點(diǎn)”。5. 裝飾、裝修工程：2007年7月—2009年8月。4. 戶外設(shè)備機(jī)組和煙道：作隱蔽性處理并盡可能減少環(huán)境的影響。入口處設(shè)置不少于3個(gè)VIP停車位。3. 建筑高度：甲級(jí)寫字樓165米，酒店式公寓150米。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建筑一、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)與設(shè)計(jì)方案二、開發(fā)計(jì)劃與工程建設(shè)一、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理：仁恒置地集團(tuán)總部技術(shù)部門統(tǒng)籌、仁恒置地（成都）有限公司專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)本項(xiàng)目各階段系列設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作。 b) 戶型分布：參看第五部分之酒店式服務(wù)公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)。項(xiàng)目包括國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓、高級(jí)酒店服務(wù)式公寓及國際品牌購物中心，具有商務(wù)辦公、國際會(huì)議、商住、購物、餐飲、休閑娛樂等復(fù)合功能。（三）未來潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來13年將開業(yè)的高端百貨店：名稱檔次位置占地面積業(yè)態(tài)臺(tái)灣群光百貨高檔春熙路商圈24畝精品百貨　日本伊勢(shì)丹百貨高檔伊藤洋華堂東側(cè) 高檔百貨未來13年將引入高端百貨的潛在商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目：項(xiàng)目開發(fā)商商業(yè)建筑面積規(guī)劃仁恒置地廣場(chǎng)新加坡仁恒置地五層裙樓為高端購物廣場(chǎng)天府時(shí)代廣場(chǎng)香港九龍倉約2萬平方米兩層裙樓為購物廣場(chǎng)（四）競(jìng)爭(zhēng)分析與市場(chǎng)前景同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。中等標(biāo)準(zhǔn)： 約1000—2000美元/月?？梢灶A(yù)測(cè)：在未來的3—5年，成都甲級(jí)寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場(chǎng)前景良好。預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)，將新增30萬平方米的市場(chǎng)投放量。該商圈內(nèi)的九龍廣場(chǎng)、匯發(fā)摩爾、人民商場(chǎng)、仁和春天、北京華聯(lián)等以及多個(gè)寫字樓、酒店，使鹽市口商圈成為成都迄今為止最大的商業(yè)購物、休閑、商務(wù)辦公核心區(qū)域。四個(gè)功能區(qū)總體上都屬于泛CBD區(qū)域。成華區(qū)：集居住生活、物流配送、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性城區(qū)。3號(hào)線：起于洞子口，終于琉璃場(chǎng)。二、 城市發(fā)展規(guī)劃 鐵路交通方面：成都是西南地區(qū)最大的鐵路樞紐。 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景巨大。（八）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用成都市國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)體系中的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，在整體形勢(shì)的帶動(dòng)下，保持著持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。其中，%；，%。與主要貿(mào)易伙伴國和地區(qū)的貿(mào)易往來密切。其中，%；，%。B、 作為“天府之國”的“明珠”，成都的直接腹地條件優(yōu)越，城市建設(shè)經(jīng)過長(zhǎng)期的努力，基礎(chǔ)設(shè)施條件已經(jīng)相當(dāng)完備，加上相對(duì)發(fā)達(dá)的科技、教育，成都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境越來越好。交通狀況：成都交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，有4個(gè)進(jìn)出川主要通道：成渝、成綿、成雅、成樂等高速公路1000多公里；成渝、寶成、成昆等鐵路運(yùn)營(yíng)里程2600多公里。 二、市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析成都是中國西部二十多個(gè)大、中城市的交匯點(diǎn)，西南地區(qū)交通、通訊樞紐和科技、商貿(mào)、金融中心，具有強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)輻射力的區(qū)域中心城市。2006年12月，成都公司根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化方案，對(duì)報(bào)告進(jìn)行了補(bǔ)充、完善。仁恒成都公司先后與戴德梁行、新加坡輝盛管理公司等合作，組織展開項(xiàng)目可行性市場(chǎng)論證和定位研究；與全球著名的美國NBBJ國際設(shè)計(jì)公司以及中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院全程合作，進(jìn)行項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及工程建設(shè)的技術(shù)可行性研究。四、社會(huì)與環(huán)境效益投資建設(shè)仁恒置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，可以完善城市功能，適應(yīng)國際資本投資成都對(duì)商務(wù)辦公配套的要求，提升城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力；引領(lǐng)成都以國際化高起點(diǎn)展開城市CBD建設(shè)，帶動(dòng)鹽市口商圈及周邊片區(qū)繁榮發(fā)展；促進(jìn)商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)發(fā)展；創(chuàng)造財(cái)富，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加政府稅收；以良好的業(yè)績(jī)和效益回報(bào)社會(huì)。在成都已有美國、韓國、德國、法國、泰國、新加坡等國家設(shè)有領(lǐng)事館。（二）零售商業(yè)和消費(fèi)需求出口商品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。我市金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速逐月提升， %。旅游接待設(shè)施進(jìn)一步改善，年末全市有旅游定點(diǎn)飯店204家，增加60家，其中三星級(jí)以上飯店84家，增加10家。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動(dòng)下，％；，％。(二)城市交通體系成都是四川省乃至大西南最大的交通樞紐。以城際快速通道為連線，形成放射狀結(jié)構(gòu)過渡層和松散層，除此之外，包括簡(jiǎn)陽、遂寧、德陽等城市，也同時(shí)被列入這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。2010年以前，地鐵1號(hào)線投入運(yùn)營(yíng)。 青羊區(qū):將建成城市中心商務(wù)區(qū)，是生活居住、教育、旅游等協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性城區(qū)，是體現(xiàn)成都?xì)v史文化名城的重要區(qū)域。3. 成都泛CBD區(qū)域的功能分區(qū)成都市中心城區(qū)規(guī)劃了商務(wù)中心區(qū)（CBD）、商業(yè)中心區(qū)、文化博覽區(qū)和生活配套區(qū)四個(gè)功能區(qū)。未來幾年內(nèi)，甲級(jí)寫字樓將會(huì)有較大的發(fā)展空間。今年以來，新增甲級(jí)寫字樓的出售價(jià)格出現(xiàn)了較大的上揚(yáng)，總體租金逐步上揚(yáng)。名稱套/月租金(人民幣)每平米日租金(人民幣)凱萊帝景7,000—9,000—錦繡花園8,000—15,000—中華園12,000銀都9,800部分外企高管經(jīng)理層房貼調(diào)查居住物業(yè)：2005年，在成都的外籍高管商務(wù)人士、中外知名企業(yè)高級(jí)管理人員等總計(jì)約近5000人，主要居住在市內(nèi)別墅、高級(jí)酒店、市內(nèi)高級(jí)公寓。伊藤春熙店近15000第一年租金為1800萬，每年按15%遞增，現(xiàn)已達(dá)到3000萬，即約180元/平方米/月。項(xiàng)目由兩座塔樓組成，甲級(jí)寫字樓塔樓建筑高度為165米，服務(wù)式公寓塔樓為150米，商業(yè)裙房五層。f) 商務(wù)配套：采用智能化物業(yè)管理及安防系統(tǒng)，前臺(tái)商務(wù)中心、會(huì)議中心、員工餐廳等，利用本項(xiàng)目的會(huì)所/會(huì)議部分規(guī)劃的功能解決。2個(gè)能容納10—30人會(huì)議的VIP會(huì)議室，2個(gè)貴賓會(huì)議接待室。建院50年來，在全國各省、市、自治區(qū)及海外的十余個(gè)國家和地區(qū)承擔(dān)了大量的民用與工業(yè)建筑設(shè)計(jì)任務(wù)，為國家的基本建設(shè)事業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。4. 。（五）裙房設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 設(shè)置出租車停車泊位。2. 裙房結(jié)構(gòu)：2007年9月—2008年1月。 租用類型目標(biāo)客戶：包括長(zhǎng)租和短租客戶，預(yù)計(jì)長(zhǎng)租戶占60%，短租戶約占40%。輝盛公司酒店服務(wù)式公寓管理分布于新加坡、馬尼拉、倫敦、亞太、中國大陸等國家和地區(qū)，具有強(qiáng)大的高端客戶資源網(wǎng)絡(luò)，輝盛品牌和卓越的個(gè)性化服務(wù)在國際上已享譽(yù)業(yè)界。有新加坡及四川省、成都市兩地政府的關(guān)心支持，有得天獨(dú)厚的土地資源優(yōu)勢(shì)和充分的市場(chǎng)需求，有陣容強(qiáng)大的規(guī)劃設(shè)計(jì)國際團(tuán)隊(duì)，有仁恒集團(tuán)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)“仁恒置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目完全可以取得成功。消費(fèi)客戶群：a）成都高收入階層及外來旅游者，高收入階層組成：中高級(jí)經(jīng)理人、私營(yíng)業(yè)主、中小公司老板、社會(huì)管理中高階層（高級(jí)別公務(wù)員）等。本項(xiàng)目區(qū)位、建筑品質(zhì)、配套設(shè)施遠(yuǎn)高于成都現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓水平，完全可預(yù)期較高的售價(jià)。7. 酒店式公寓后勤用房約1000平方米，含員工更衣室、淋浴室、食堂、工作間、客房部、人事部、維修部、保安部、監(jiān)控室、休閑娛樂室、儲(chǔ)藏室、衛(wèi)生間等。8. 休閑會(huì)所：約2600平方米。本項(xiàng)目作為高檔的涉外商務(wù)區(qū)，充分利用了周邊的城市景觀氛圍。業(yè)務(wù)范圍是提供多專業(yè)、全面性的工程顧問服務(wù)，包括建筑、基建和工業(yè)方面的項(xiàng)目。具有百貨購物、餐飲休閑兩大主要商業(yè)功能。具體產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)為：a) 建筑面積：，共40層（含裙房部分5層）。四、仁恒廣場(chǎng)項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(shì)? 地處城市中心、交通要道、毗鄰地鐵站點(diǎn) ? CBD核心區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融設(shè)施齊全? 辦公+酒店+商場(chǎng)組成物業(yè)的協(xié)同效應(yīng)? 地標(biāo)性建筑，良好的臨街展示面? 優(yōu)質(zhì)的國際合作開發(fā)團(tuán)隊(duì)? 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，物業(yè)升值前景大2. 劣勢(shì)? 地塊地形限制? 大型復(fù)合商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)3. 機(jī)會(huì)? 成都良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的