成都市海玉某大酒店投資項(xiàng)目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-01-08 19:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 平米，單間客房面積 35 平米，客房總數(shù) 186 個標(biāo)準(zhǔn)間； 客房均價： 200 元 /天 .標(biāo)間，第一年入住率 50%，第二年業(yè)務(wù)在第二年的基礎(chǔ)上增長 5%、第三年在第二年的基礎(chǔ)上增長 8%；第 4 年在第三年的基礎(chǔ)上增長 10%；第五年在第四年的基礎(chǔ)上增長 12%；第六年回到入住率50%,之后按照一個周期為 5 年的循環(huán)； 餐飲消費(fèi)率 50%，餐飲 50 元 /人 .天；娛樂消費(fèi)率 50%，娛樂一次性消費(fèi)金額 50 元 /人 .天。 第一年收入計算 客房收入： 186*200*365*= 萬元 餐飲收入： 186*365*2*50**= 萬元 娛樂收入： 186*365***2*50= 萬元 財產(chǎn)處置（含 1 樓鋪面和輔助建筑鋪面 [扣除土建及相關(guān)費(fèi)用后 ]）： ①產(chǎn)權(quán)式酒店出售： 186*16=2976 ②消費(fèi)卡收入：鉆石卡 60*5=300；鉑金卡： 3*100 張 =300 金卡： 200*1=200；銀卡： *400=200 *消費(fèi)卡不計入納稅總額 成本計算 ①客 房成本： 6566*12*25 元 /月 .m2= 萬元 ②餐飲娛樂成本按收入的 68%計 ③產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報 2796*6%/年 = 萬元 ④管理費(fèi)用按投資總額的 5%計算 3498*=175 ⑤銷售推廣費(fèi)按收入的 5%計算 *=340 ⑥餐飲娛樂按照第一年收入類推； ⑦成本與收入同比增長，另每年客房成本及維修基金加計 100 萬元； ⑧本項(xiàng)目總投資 3500 萬元，其中自籌資金 1000 萬元，銀行貸款 2021 萬元，并一次性全部投資于第一年項(xiàng)目建設(shè)； ⑨還款計劃為：第一年還 1500 萬元 ，第二年還款 500 萬元； ⑩貸款年利率 6%；存款利息收益稅后 2%。 第 25 年每年預(yù)提維修基金 50 萬元，在第 6 年投入重新裝修 405 萬元。 預(yù)測計算期為 10 年 （三）利潤分配表見附表 通過上表對比分析可看出來項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營價值較高，同時，產(chǎn)權(quán)式酒店可將酒店?duì)I銷與項(xiàng)目營銷進(jìn)行有機(jī)的融合，能迅速鎖定高端客戶群體，使酒店和住率迅速進(jìn)入平穩(wěn)、安全的經(jīng)營狀態(tài)，同時其回報率也高于自主經(jīng)營方案，因而我們建議采用產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目開發(fā)模式進(jìn)行操作，結(jié)合三種方案和政府對本項(xiàng)目周邊整體規(guī)劃所帶來的增值前景，確定本經(jīng)營 和開發(fā)風(fēng)險較低，安全性較強(qiáng)、含金量較高、有極高的投資開發(fā)價值。 一、 海玉酒店項(xiàng)目投資風(fēng)險評估及對策 成本風(fēng)險： 從現(xiàn)時的社會物價情況看，物資價格大幅上升的可能性不大，同時本項(xiàng)目現(xiàn)已是現(xiàn)房，只差內(nèi)裝飾配套，因而物資價格上升影響不大，只要進(jìn)行科學(xué)的工程決策和管理，與工程承包商進(jìn)行公開招標(biāo)，以質(zhì)、以 價取勝就可良好進(jìn)行成本風(fēng)險控制。 市場風(fēng)險： 市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系，市場資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好，競爭對手狀況發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險，而本項(xiàng)目由于其獨(dú)特而潛力巨大的市場空間和沒有競爭對手的獨(dú)特定位，同時配 合品牌酒店管理商和具有強(qiáng)烈市場吸引力的營銷手段，其可能產(chǎn)生風(fēng)險性較低，因而在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中必須強(qiáng)化品牌意識，強(qiáng)化形象意識，強(qiáng)化高端客戶群體的需求鎖定。 政策風(fēng)險 本項(xiàng)目作為 XX 政府形象工程，得到了政府的大力支持，政府將給予各項(xiàng)政策扶持，是政府戰(zhàn)略發(fā)展的重要載體。 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測表 項(xiàng)目名稱 工程量（ m2） 單價（元 / m2） 金額（萬元） 備注 收購成本 / 收購費(fèi)用 / 設(shè)計費(fèi) 9380 10 按工程造價 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 5年攤銷 客房配置 6500 500 325 平均 2年 電梯工程 / / 105 單價 35萬元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費(fèi)用 300 按照改造成本 10%計提 50 合計 樓層設(shè)置： 2 層出租或出售； 3 層接待總臺； 4 層餐廳（可以分離設(shè)計）； 5 層娛樂； 6 層、 13 層商務(wù)會所； 客房： 6 或 712 層；面積：凈空 8m (~)=~ 每層 1000m2,16~19 個房間 ,客房總數(shù) 96112 個。 186 客房價格：團(tuán)隊(duì)普標(biāo) 元 /天；豪標(biāo) 元 /天； 套房： 天；單間： 元 /天 均價： 150 元 /天，入住率 50%，餐飲消費(fèi)率 50%，娛樂消費(fèi)率 20% 餐飲人均 50 元 /天，娛樂 客房收入： 186*200*365*= 萬元 餐飲收入： 186*365*2*50**= 萬元 娛樂收入： 186*365***2*50= 萬元 財產(chǎn)處置（含 1 樓鋪面和輔助建筑鋪面 [扣除土建及相關(guān)費(fèi)用后 ]）： 產(chǎn)權(quán)式酒店出售： 186*16=2976 消費(fèi)卡收入：鉆石卡 60*5=300；鉑金卡： 3*100 張 =300 金卡： 200*1=200；銀卡： *400=200 *消費(fèi)卡不計入納稅總額 客房成本： 6566*12*25 元 /月 .m2= 萬元 餐飲娛樂成本按收入的 68%計 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報 2796*6%/年 = 萬元 管理費(fèi)用按投資總額的 5%計算 3498*=175 銷售推廣費(fèi)按收入的 5%計算 *=340 第二年業(yè)務(wù)增長 5%、第三年 8%；第 4 年 10%；第五年 12%；第六年回到入住率 50%,5 年一個周期 餐飲娛樂按照第一年收入類推 第二年客房成本加計低值易耗品 100 萬元，成本與收入同比增長，以后年度同理 財務(wù)費(fèi)用第二年按 2021 萬元計息；貸款 2021 萬元。第一年還 1500 萬元，第二年 還款500 萬元 現(xiàn)金流量預(yù)測表（ 50%入住率） 單位：萬元 收入項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計 （ 50%入住率） 客房收入 餐飲收入 娛樂收入 租金收入 0 0 0 0 0 財產(chǎn)處置 1800 0 0 0 利息收入 0 0 6 10 0 產(chǎn)權(quán)式酒店出售收入 2976 0 0 0 0 消費(fèi)卡收入 1000 0 0 0 0 小計 項(xiàng)目一次性投入 0 0 0 0 客房部成本 餐飲部成本 娛樂部成本 產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報 維修費(fèi)用 5 6 7 10 5 財務(wù)費(fèi)用 120 30 0 0 0 管理費(fèi)用 175 95 55 銷售推廣費(fèi) 340 100 55 小計 現(xiàn)金流量圖 投資回收計算表 （單位：萬元） 項(xiàng)目 第 0 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7年 第 8年 第 9年 累計 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 3500 凈流量 投資利潤率 =20% 投資回收期 = 年 財務(wù)凈現(xiàn)值 = 損益和利潤分配表 單位：萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計 營業(yè)稅 教育費(fèi)附加 營業(yè)費(fèi)用 175 彌補(bǔ)以前年度虧損
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