【正文】 見附表 1 編表說明：（計算期 10 年） 客房約總面積 6566 平米，單間客房面積 35 平米，客房總數(shù) 186 個標準間； 客房均價： 200 元 /天 .標間，第一年入住率 50%，第二年業(yè)務(wù)在第二年的基礎(chǔ)上增長 5%、第三年在第二年的基礎(chǔ)上增長 8%；第 4 年在第三年的基礎(chǔ)上增長 10%；第五年在第四年的基礎(chǔ)上增長 12%；第六年回到入住率50%,之后按照一個周期為 5 年的循環(huán)； 餐飲消費率 50%，餐飲 50 元 /人 .天；娛樂消費率 50%，娛樂一次性消費金額 50 元 /人 .天。 第 25 年每年預(yù)提維修基金 50 萬元，在第 6 年投入重新裝修 405 萬元。 一、 海玉酒店項目投資風(fēng)險評估及對策 成本風(fēng)險： 從現(xiàn)時的社會物價情況看，物資價格大幅上升的可能性不大，同時本項目現(xiàn)已是現(xiàn)房，只差內(nèi)裝飾配套，因而物資價格上升影響不大，只要進行科學(xué)的工程決策和管理，與工程承包商進行公開招標，以質(zhì)、以 價取勝就可良好進行成本風(fēng)險控制。 政策風(fēng)險 本項目作為 XX 政府形象工程，得到了政府的大力支持，政府將給予各項政策扶持，是政府戰(zhàn)略發(fā)展的重要載體。 186 客房價格：團隊普標 元 /天；豪標 元 /天； 套房： 天；單間： 元 /天 均價： 150 元 /天，入住率 50%，餐飲消費率 50%，娛樂消費率 20% 餐飲人均 50 元 /天，娛樂 客房收入： 186*200*365*= 萬元 餐飲收入： 186*365*2*50**= 萬元 娛樂收入： 186*365***2*50= 萬元 財產(chǎn)處置（含 1 樓鋪面和輔助建筑鋪面 [扣除土建及相關(guān)費用后 ]）： 產(chǎn)權(quán)式酒店出售： 186*16=2976 消費卡收入：鉆石卡 60*5=300；鉑金卡： 3*100 張 =300 金卡： 200*1=200；銀卡： *400=200 *消費卡不計入納稅總額 客房成本： 6566*12*25 元 /月 .m2= 萬元 餐飲娛樂成本按收入的 68%計 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報 2796*6%/年 = 萬元 管理費用按投資總額的 5%計算 3498*=175 銷售推廣費按收入的 5%計算 *=340 第二年業(yè)務(wù)增長 5%、第三年 8%；第 4 年 10%；第五年 12%；第六年回到入住率 50%,5 年一個周期 餐飲娛樂按照第一年收入類推 第二年客房成本加計低值易耗品 100 萬元，成本與收入同比增長，以后年度同理 財務(wù)費用第二年按 2021 萬元計息；貸款 2021 萬元?；ǘ挤康禺a(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》 61 頁 word 《思源經(jīng)紀 2021 年 7 月天津房地產(chǎn)市場研究報告》 64頁 word 《世聯(lián) 2021 年第 34周（ ）無錫房地產(chǎn)市場周報》 4 頁 《世聯(lián) 2021 年第 34周（ ）上海房地產(chǎn)市場周報》 7 頁 《世聯(lián) 2021 年第 34周（ ）南京房地產(chǎn)市場周報》 5 頁 《世聯(lián) 2021 年第 34周（ ）合肥房地產(chǎn)市場周報》 4 頁 《世聯(lián) 2021 年 7 月上海房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測報告》 20頁 《經(jīng)緯行 2021 年廣州房地產(chǎn)市場上半年總結(jié)與下半年預(yù)測》 14頁 word 《東北證券 2021 年 8 月 24日房地產(chǎn)行業(yè)近期政策回顧及展望》 6 頁 《成全機構(gòu) 2021 年 8 月 16日 8 月 22日中國房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)》 28頁 《博思堂 2021 年 7 月 19日－ 2021 年 7 月 25日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 75頁 ppt 《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心 2021 年 8 月 9 日（第 32期）房地產(chǎn)業(yè)要參》 29 頁 word 《世聯(lián) 2021 年 8 月 26日未來一段時間房地產(chǎn)市場走勢與調(diào)控方向分析》 39 頁 pd 《 20212021 年中國旅游地產(chǎn)市場調(diào)查與投資發(fā)展前景預(yù)測分析報告》 169 頁 《百達行 2021 年 6 月 7 日 — 2021 年 6 月 13 日房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測報告》 17 頁 word 《 2021 年 8 月丹陽市濱江國際新城 A、 B 地塊項目可行性研究報告》 105 頁 word 2021 年淮南市斯瑞明珠城營銷推廣策劃方案 .doc 2021 年深圳市卓越時代廣場商業(yè)裙樓投資分析報告 .doc 2021 年深圳福田區(qū)住宅、寫字 樓推盤總結(jié)及 2021 年預(yù)測 .doc 2021 年溫江縣縱合世紀公平鎮(zhèn)項目整合推廣投標方案 .doc 2021 年湖州市新華上府項目市場推廣策略提案 .doc 2021 年濰坊市東方世紀城項目營銷合作提案 .doc 2021 年濰坊幸福街項目可行性研究與初步營銷報告 .doc 2021 年聊城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)李太屯項目考察分析報告 .doc 2021 年蘇州大觀名園二期開盤前建議及開盤方案 .doc 2021 年蘇州易亞物業(yè)管理有限公司保潔作業(yè)指導(dǎo)書 .doc 2021 年萊西市 福林天地 123樓轉(zhuǎn)換層施工方案 .doc 2021 年連云港市灌云縣裕鎏生活垃圾無害化處理廠項目可行性研究報告 .doc 2021 年鄭州公路物流港漢風(fēng)路雨水工程單位工程施工組織設(shè)計 .doc 2021 年重慶雅豪麗景商務(wù)樓項目物業(yè)管理投標書 .doc 2021 年重慶香港城購物中心開盤前營銷推廣方案 .doc 2021 年長沙縣百里茶廊飛躍茶葉專業(yè)合作社有機茶基地建設(shè)項目建議書 .doc 2021 年 12月成都市成華區(qū)惠民服務(wù)中心大樓建設(shè)工程項目管理招標文件 .doc 2021 年 7 月衡山縣富驪花園住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 .doc 2021 年 7 月謝崗國際建材工業(yè)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)園之項目招商策劃方案及整合推廣計劃 .doc 2021 年中國石油獨山子石化 17萬噸年丁二烯裝置工程主裝置管廊鋼結(jié)構(gòu)施工技術(shù)方案 .doc 2021 年佛山宏城地產(chǎn)石灣 CG05 地塊項目初步建議 .doc 2021 年北京上海等 12城市商品住房消費者滿意度調(diào)查報告 . 2021 年北京獅城百麗莊園整合營銷策劃思路及運作方案 .doc 2021 年南京市中醫(yī)院干部病房樓 改造擴建工程施工招標文件 .doc 2021 年南通市新華建筑安裝工程有限公司職業(yè)健康安全危險辨識和風(fēng)險評價表 .doc 2021 年合肥興佳新型材料裝飾有限公司 1— 5廠房施工組織設(shè)計 .doc 2021 年合肥彬達制衣有限責(zé)任公司生產(chǎn)大樓土建安裝工程招標文件 .doc 2021 年安徽省渦陽縣年產(chǎn) 8000 萬塊煤矸石燒法磚項目 .doc 2021 年岳陽市中建五局七公司新建廉租房和經(jīng)濟適用房項目可行性研究報告 .doc 2021 年岳陽市湘泰置業(yè)錦銹河山小區(qū)第三期商住樓招標文件 .doc 2021 年成都市現(xiàn)代工業(yè)港南北大道南北延線綠化工程施工招標文件 .doc 2021 年成都隧道掘進機制造項目建設(shè)一期工程施工邀請招標招標文件 .doc 2021 年杭州市國茂現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園建設(shè)項目可行性研究報告 .doc 2021 年某市某區(qū)某幢單元樓住宅用地土地使用權(quán)估價報告 .doc 2021 年某海濱旅游休閑娛樂區(qū)景觀項目沙灘中段泳池區(qū)工程施工招標文件 .doc 2021 年某省出口蜂水產(chǎn)品行業(yè)藥殘監(jiān)控檢測技術(shù)服務(wù)平臺建設(shè)項目可行性研究報告 .doc 2021 年汕頭市潮南區(qū) 110 千伏院西變電站工程施工招標文件 .doc 2021 年江都市嘶華線丁泰河橋、鹽良河橋、野田河橋工程開工報告 .doc 2021 年沈環(huán)線孤山子至高臺子段公路改擴建工程施工組織設(shè)計 .doc 2021 年河北張北縣興和小區(qū) 4住宅樓施工組織設(shè)計 .doc 2021 年河北省 XX醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院新建門診樓工程施工組織設(shè)計 .doc 2021 年河南某工程項目