【正文】 中 3000m2 為工行 XX 支行辦公用房 )，低樓為商鋪，三樓為酒店接待大廳和商務(wù)中心，四樓為酒店餐廳，五樓為茶房和會(huì)務(wù)中心，六至十二樓為酒店客房，十三樓為海玉商務(wù)會(huì)所。 四川 XX 有限公司 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目 二、項(xiàng)目實(shí)施單位 企業(yè)名稱(chēng)：四川 XX 有限公司 地 址： 法人代表： 注冊(cè)資本：捌仟萬(wàn)元（人民幣） 企業(yè)類(lèi)型：股份有限公司 經(jīng)營(yíng)范圍： 三、項(xiàng)目概況 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目位于成都市 XX 縣華陽(yáng)西路 1 號(hào)。該地區(qū)位于XX 縣最繁華的商業(yè)旺地，交通便利，是 XX 縣目前最高的標(biāo)志性建筑。酒店建成后可配置 200套左右標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店客房，是 XX 縣建立城市商務(wù)餐飲娛樂(lè)的理想平臺(tái)。 XX 縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中占有重要比重。２００２年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ ）３３ .７６億元，人均國(guó)民生產(chǎn)總值１１８１８元，工業(yè)規(guī)模企業(yè)４０戶(hù)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值６．３４億元，利稅１３８５７萬(wàn)元，主要工業(yè)產(chǎn)品玻璃制品、配合飼料、紅腸、元明粉、磁性材料。全縣城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者６６００人，私營(yíng)及個(gè)體經(jīng)濟(jì)和“三資”企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值３４．８億占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的８７％。隨著 XX 縣對(duì)外開(kāi)放不斷擴(kuò)大，招商引資環(huán)境大型企業(yè)，全年落實(shí)各類(lèi)項(xiàng) 目１１７個(gè)，到位資金５．１億元。 XX 縣政府提出到2021年，全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到５２億元，其中第二、三產(chǎn)業(yè)達(dá)到４５．７６億元，人均ＧＤＰ１７４８８元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到１５億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成３８億元以上，進(jìn)一步調(diào)整和完善所有制結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高非公有 制經(jīng)濟(jì)比重，城市化水平增加到２３．３％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增多７％以上，2021年達(dá)到“撤縣建市”的標(biāo)準(zhǔn)，縣城總?cè)丝谶_(dá)到１０萬(wàn)人，在未來(lái)５年中人均ＧＤＰ達(dá)到２８００美元，同時(shí)重點(diǎn)提出城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 XX 縣餐飲娛樂(lè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及潛力 （ 1） XX 縣餐飲樂(lè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 XX 縣餐飲娛樂(lè)業(yè)主要體現(xiàn)在餐飲、娛樂(lè)和近郊的休閑度假三個(gè)方面： 餐飲業(yè)： 目前餐飲業(yè)分為以福滿(mǎn)樓為代表的三家中檔酒樓和眾多小食店為主二種類(lèi)型業(yè)態(tài)，服務(wù)對(duì)象主要為 XX 當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)，福滿(mǎn)樓等三家中檔酒樓營(yíng)業(yè)面積２００平方米 —— ４００平方米之間有５－８?jìng)€(gè)包間，裝修檔次中等，主要以中檔集團(tuán)消費(fèi)、商務(wù)型消費(fèi)為主，生意較好，各中檔酒 樓日營(yíng)業(yè)額在2021元－５０００元之間，且各酒樓同時(shí)也提供茶坊，洗腳坊等綜合配套服務(wù)，而面向市民的眾多小食店則以當(dāng)?shù)厥忻竦娜粘ＯM(fèi)為主，服務(wù)水平和服務(wù)檔次都很一般。 休閑業(yè) ：以和邦俱樂(lè)部為代表的休閑度假山莊是主要表現(xiàn)形式。 結(jié)論：總體看來(lái)目前 XX 餐飲娛樂(lè)業(yè)發(fā)展都極為粗放，市場(chǎng)服務(wù)檔次有待提升，大型高檔集合型餐飲娛樂(lè)是整個(gè)行業(yè)的空白。 普通工薪階層消費(fèi)： XX 縣有上規(guī)模的工業(yè)企業(yè)４０戶(hù)，全縣城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者６６００人，私 營(yíng)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)占全縣工業(yè)總產(chǎn)值８７％。 從個(gè)個(gè)消費(fèi)潛力上我們可以看到， XX 縣有國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位人員１ .３１萬(wàn)人，其中，電力、煤氣及水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)人均工資 22138 元，交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵電電信業(yè)人均工資９６２０元，金融保險(xiǎn)業(yè)人均工資 15675 元，房地產(chǎn)業(yè)人均 工資 10902 元，衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利業(yè)人均工資 12190 元，教育文化人均工資 11653 元，國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體人均工資 14317 元（總?cè)藬?shù)為 11975 人）其他行業(yè)人均工資 13407 元（ 100 人）將帶來(lái)巨大的個(gè)體消費(fèi)。 2021 年旅游人口達(dá) 195 萬(wàn)人次以上，而 XX目前餐飲娛樂(lè)和酒店業(yè)卻只能提供初級(jí)的消費(fèi)平臺(tái)，硬件設(shè)施的不上檔次和不上規(guī)模，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)業(yè)態(tài)的初級(jí)使 XX 的旅游經(jīng)濟(jì)潛力沒(méi)有得到發(fā)掘， XX 整個(gè)旅游業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。從多個(gè)方面 可以得出這樣的結(jié)論， XX 縣的餐飲娛樂(lè)性消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，特別是高端消費(fèi)市場(chǎng)空白是餐飲娛樂(lè)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)會(huì)。 客房數(shù)量 ： 22 間－ 42 間不等。 六、項(xiàng)目定位 針對(duì) XX 縣目前在高檔商務(wù)餐飲娛樂(lè)中心平臺(tái)空白的現(xiàn)實(shí)，我們建議將項(xiàng)目定位成 XX 縣四星級(jí)豪華配置的產(chǎn)權(quán)式酒店和高檔商務(wù)餐飲娛樂(lè)消費(fèi)中心。主要表現(xiàn)在采用新思維，新材料和新工藝，設(shè)備和 設(shè)施都力爭(zhēng)一流，突出地方風(fēng)物情韻和民族文化氛圍成為現(xiàn)代城市中心觀賞景觀。在眾多硬件設(shè)施中大量采用電腦控制，自動(dòng)操作提高管理效益。主要表現(xiàn)在裝飾裝修環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)能夠以“專(zhuān)”定位，以“特”揚(yáng)名，以“異”取勝，從而形成可貴的無(wú)形資產(chǎn)，為企業(yè)增值和市場(chǎng)份額擴(kuò)大做出貢獻(xiàn)。以著名酒店管理商作為項(xiàng)目管理品牌顧問(wèn)，以品牌引導(dǎo)提升項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和品質(zhì)。通過(guò)品質(zhì)服務(wù)商的加盟，突現(xiàn)項(xiàng)目四星級(jí)服務(wù)水準(zhǔn)，增設(shè)科學(xué)規(guī)范的“服務(wù) 110”系統(tǒng)，突出特色經(jīng)營(yíng)。樹(shù)立以市場(chǎng)為中心的觀念，依靠信息和數(shù)據(jù)分析形成電腦網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)管理人員的知識(shí)化與專(zhuān)業(yè)化，針對(duì)城市消費(fèi)特征，努力提高特色化營(yíng)銷(xiāo)，促進(jìn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理的融合性。結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜翁厣咕频杲?jīng)營(yíng)與地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。 2）本項(xiàng)目要在檔次上和規(guī)模上突現(xiàn)個(gè)性在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上有別于目前 XX 的所有酒店，以“四星級(jí)”為 配置標(biāo)準(zhǔn)，使項(xiàng)目具有超前性，藝術(shù)性、環(huán)境溫馨、配套完善、服務(wù)個(gè)性化。 配套功能設(shè)施 1）在空中廳上建立“海玉大中華”特別商務(wù)會(huì)所，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人仕交流，溝通。 2）多功能宴會(huì)中心。 3）品牌餐飲店、河鮮美食長(zhǎng)廊； 4）健身、保健娛樂(lè)為一體的康樂(lè)中心； 5）商務(wù)酒廊，咖啡吧，露天生態(tài)茶藝中心； 6）精品服裝店、旅行社、花店、銀行； 7）停車(chē)場(chǎng)。 （二）營(yíng)銷(xiāo)策略 以完善豐富的包裝迅速樹(shù)立市場(chǎng)的唯一性形象，以硬件和配套的品質(zhì)確立城市商務(wù)中心酒店概念，針對(duì)特定目標(biāo)群體進(jìn)行特殊渠道，營(yíng)銷(xiāo)以非常規(guī)手 段制造市場(chǎng)饑渴，通過(guò)銷(xiāo)售隱性化，使銷(xiāo)售與未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，宣傳造勢(shì)力度強(qiáng)，銷(xiāo)售控制有節(jié)有序； （三）項(xiàng)目包裝 以“提高項(xiàng)目的內(nèi)在素質(zhì)”為包裝理念，并從以下幾個(gè)方面入手： 在以裝修為主的硬件設(shè)計(jì)中體現(xiàn)和貫徹概念設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)思路。 確定強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的名牌策略 海玉酒店邀請(qǐng)眾多名家參與物業(yè)管理的各項(xiàng)事務(wù)： 如：餐飲名店――巴國(guó)布衣餐飲服務(wù)公司等 酒店管理――假日或錦江酒店管理公司 品牌裝修設(shè)計(jì)公司 品牌服裝店、品 牌娛樂(lè)管理公司 希望集團(tuán)、三旺集團(tuán)、伍田集團(tuán)、納愛(ài)斯集團(tuán)等知名企業(yè)協(xié)議接待點(diǎn) 中國(guó)電信、電力公司、聯(lián)通公司等特約服務(wù)聯(lián)盟 造勢(shì)運(yùn)動(dòng)與特殊營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合 形象宣傳以品質(zhì)、品味為主題，以尊貴、財(cái)富中心為訴求，突出酒店的檔次：“星級(jí)豪華商務(wù)酒店”作為宣傳的目標(biāo)。 主題賣(mài)點(diǎn) 1）年投資回報(bào)２１％； 凡購(gòu)買(mǎi)海玉酒店產(chǎn)權(quán)套房之業(yè)主，可憑業(yè)主卡享受：價(jià)值為投資總額２１％的星級(jí)客房住宿和餐飲服務(wù)沖抵現(xiàn)金優(yōu)惠權(quán)。當(dāng)業(yè)主進(jìn)行餐飲消費(fèi)時(shí)，可憑業(yè)主卡享受餐飲服務(wù)消費(fèi)額２０％的現(xiàn)金沖抵權(quán)。 九、項(xiàng)目投資價(jià)值分析 （一） 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目名稱(chēng) 工程量（ m2） 單價(jià)（元 / m2） 金額（萬(wàn)元） 備注 收購(gòu)成本 / 收購(gòu)費(fèi)用 / 設(shè)計(jì)費(fèi) 9380 10 按工程造價(jià) 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 客房配置 6500 500 325 電梯工程 / / 105 單價(jià) 35萬(wàn)元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費(fèi)用 300 按照改造成本 10%計(jì)提 50 合計(jì) （二）項(xiàng)目現(xiàn)金流量表