【正文】 人住房最高額抵押貸款新產(chǎn)品，即客戶以自有住房向銀行作最高額抵押、在有效期間和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用的貸款，貸款 有效期最長為30年。這是建設(shè)部首次向地方政府要求獲得當(dāng)?shù)氐纳唐贩靠罩脭?shù)據(jù)。 3月底，建設(shè)部通報了 70 個城市尚未建立廉租房制度。 3月初，國土資源部表示，年內(nèi)將在有條件的地區(qū)實施“勾地制度”。這將是年內(nèi)宏觀調(diào)控的基調(diào)。優(yōu)先保證中低收入家庭的住房，是未來房地產(chǎn)政策調(diào)控的首要趨勢 。努力實現(xiàn) “調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價格” 的宏觀調(diào)控目標(biāo)，加強結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場。 回顧一年來成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 歷程，有關(guān)專家認(rèn)為：上述增長數(shù)據(jù)并非偶然，而是表明成都商業(yè)地產(chǎn)正在漸漸從沉寂中復(fù)蘇 。 從成都市商業(yè)地產(chǎn)供需局面來看，目前部分 區(qū)域商業(yè)中心逐漸形成，但是在銷售與經(jīng)營上均不理想；大部分區(qū)域商業(yè)中心項目目前處于空置狀態(tài)；部分經(jīng)營項目的經(jīng)營狀況不令人滿意；項目的市場壓力以低租金招攬商家以及銷售投資匯報承諾等因素轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商；部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向住宅的開發(fā) (例如：藍光集團等 )；部分區(qū)域的專業(yè)市場開發(fā)比較火爆，但是在銷售上碰見來自于各種投資物業(yè)的競爭壓力，銷售周期長，經(jīng)營困難。 國際上定義房價收入比的合理空間為 3~6 倍，結(jié)合我國國情，成都市房價收入比略微超出國際定義標(biāo)準(zhǔn)，屬正?，F(xiàn)象。 2021成都住宅五城區(qū) 住宅 均價 3770 元 /㎡，全年城市居民人均可支配收入 11359 元，三口之家購買一套 70 ㎡住宅需要 年，房價收入比為。 （ 2）各面積段產(chǎn)品分布特征 ? 小戶型云集城中、城北； ? 80100 ㎡戶型聚集城北； ? 144㎡以上的戶型主要分布在城西 。而到了 2021 年，新增商 品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng)，供銷比達到 。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 近幾年５城區(qū)住宅銷售價格走勢圖27992923324137704 . 4 3 %1 0 . 8 8 %1 6 . 3 2 %050010001500202125003000350040002021 2021 2021 202100 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 8銷售均價 同比增長 （四） 供求矛盾得到一定緩解 住宅供求關(guān)系仍然緊張 商品房供應(yīng)方面， 2021 年成都樓市的供求總量正在趨于平衡。未來，成都郊區(qū)市場交易量有可能要超過主城區(qū)。 從五城區(qū)住宅逐月價格來看， 2021 年，整個住宅的交易均價仍在波動中上揚，只是上漲速度在減緩。從總體上看。其中，住宅成交 1333萬 平方米 ，同比增長 %。房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 第一部分 項目宏觀市場背景分析 一、 成都商品住宅市場總體形勢 （一） 2021 年成都房地產(chǎn)市場整體需求旺盛 成交先抑后揚 注：來自《成都房地產(chǎn)》 從 2021 年五城區(qū)住宅走勢圖（圖一）可以看出，除了 2 月份因為春節(jié)原因成交較少以外，上半年受國家調(diào)控政策影響，成交逐月走低，下半年則逐月走高， 12 月份達到 99 萬 平方米 。去年房地產(chǎn)市場一個顯著的特點就是成交面積在宏觀調(diào)控下仍然保持增長，雖然受到宏觀調(diào)控的影響，市場在去年中期一度沉寂，但全年大成都總成交面積仍然達到了 1600 萬平方米 ，同比增長 %。五城區(qū)商品房成交面積 萬 平方米 ，同比增長 %；住宅成交面積 萬 平方米 ，小幅下降 %。在宏觀政策調(diào)控背景下，房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 成都市房地產(chǎn)市場仍然表現(xiàn)出了一種增長態(tài)勢，說明成都市場在調(diào)控之前是比較健康的，泡沫較少。 （二） 郊區(qū)市場量可能要超過成都主城區(qū) 商品房 （萬 平方米 ） 同比增長 住房 （萬 平方米 ） 同比增長 全市 % % 五城區(qū) % % 郊區(qū)（市）縣 % % （圖二） 2021 年成都市商品房成交情況 根據(jù)“ 2021 年商品房成交情況”（圖二）可以發(fā)現(xiàn)：成都市區(qū)交易量和郊縣正在逐步靠攏。 （三） 房價穩(wěn)步增長 商品房成交均價 （元 /㎡） 住宅成交均價 （元 /㎡） 全市 3173 2876 五城區(qū) 4085 3770 郊區(qū)（市）縣 2144 1956 （圖三） 2021 年 成都市商品房成交均價情況 從“ 2021 年成都市商品房成交均價情況”（圖三）可以發(fā)現(xiàn)，去年，全市商品房均價是每 平方米 3173 元，住房是每 平方米 2876 元，五城區(qū)是每 平方米 4085元，同比上漲 %，其中住宅銷售均價 3770 元 /㎡元，同比增長 %。實際上，從近幾年的新增商品住宅供求總量來看， 2021 年、 2021 年新增商品住宅面積均小于實際銷售面積，供應(yīng)表現(xiàn)不足。 目前，成都住宅市場最熱點區(qū)域為 23環(huán)，統(tǒng)計資料表明，目前 23環(huán)的供應(yīng)量占到了整個市場的約 70%，而 3 環(huán)外的商品房供應(yīng)量也接近20%，這些數(shù)據(jù)表明，隨著市中區(qū)可供開發(fā)用地的減少，中心城區(qū)的住宅將變得日益稀缺，升值潛力不言而喻！ 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 689 718961741830 8480200400600800100012002021年 2021年 2021年供應(yīng)面積 銷售面積 （圖五） 20212021 年五城區(qū)商品房供銷情況 （五） 產(chǎn)品供應(yīng)及分布特點 （ 1）各面積段產(chǎn)品供應(yīng)特征 ? 中產(chǎn)城東供應(yīng)主力戶型面積段為 120144 ㎡； ? 城西戶型供應(yīng)走向高端化； ? 城南各面積段供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對平衡； ? 城北主 力戶型 80120 ㎡； ? 價高地少，城中為成都市小戶型供應(yīng)的主要區(qū)位 。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 （六） 居民住宅購買力水平分析 2021 年成都住宅五城區(qū) 住宅均價 3241元 /㎡，全年城市居民人均可支配收入 10394 元，三口之家購買一套 70 ㎡住宅需要 年，房價收入比為 。 2021 年為 ， 2021 年為 ， 2021 年為 ，呈上升態(tài)勢。 二、成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場簡析 成都市商業(yè)發(fā)展歷史較短，目前大部分的世界知名商家正陸續(xù)進入成都，促進了成都市的商業(yè)繁榮；但是同時也加劇了城市商業(yè)方面的競爭；目前成都市經(jīng)濟特色為休閑娛樂經(jīng)濟比較發(fā)達，同時，隨著城市建設(shè)的發(fā)展以及區(qū)域居住中心的發(fā)展，成都市各個區(qū)域商業(yè)中心處于整合形成中；尚處于初級階段；整體來看，成都市商業(yè)環(huán) 境不利于小型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不利于沿街無序鋪面的開發(fā)與銷售；商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境也較為惡劣；目前成都市規(guī)劃政策等因素處于不確定狀態(tài)，受國家宏觀調(diào)控的影響也較大；商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，大量商業(yè)地產(chǎn)項目處于崩盤邊緣，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險極大，專業(yè)市場競爭也異常激烈；郊區(qū)商業(yè)項目的崛起轉(zhuǎn)移了大部分投資者的投資方向，同時大部分商業(yè)項目經(jīng)營上的失敗 (例如：城中房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 的歐萊特、城南的燦坤以及金沙片區(qū)的諾瑪特等以經(jīng)營失敗退場 )導(dǎo)致大部分投資者對商業(yè)地產(chǎn)投資望而卻步，城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的前景堪憂。 但是值得注意的是：據(jù)成都市房管局統(tǒng)計， 2021 歲末之際，連續(xù)幾周成都商業(yè)地產(chǎn)銷售都始終以 %、 %等比例高幅增長。 三 、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 政策方面，下一步的政策重點是推進落實已出臺的各項宏觀調(diào)控措施，不再出臺新的調(diào)控政策。同時政府已經(jīng)意識到，若過度收縮房地產(chǎn)投資，可能會導(dǎo)致未來房價反彈。 （一） 政策趨勢 穩(wěn)定政策，適度微調(diào)。這從今年新出臺房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 的以下政策中可以看 出： 1 月份，建設(shè)部公布了《建設(shè)部 2021 年工作要點》，其中提到，為了遏制炒房，將落實商品房預(yù) (銷 )售合同聯(lián)機備案和實名制購房制度；嚴(yán)肅查處內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為。 3月 21 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出調(diào)整，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15%提高到不得低于 20%，新規(guī)定將追溯至今年 1月 1日。而后又下發(fā)緊急通 知，要