【正文】 入動線的布置。 該區(qū)域內(nèi)其他金融設施也齊全，如郵政局、證券交易所等。另外中國電信及中國聯(lián)通的營業(yè)廳也位于此處。 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。 社會醫(yī)療設施 本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機構，這很大程度上可以保證本項目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問題。小學及中學均為就近入學，因此中、小學的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅項目的賣點。 高等教育設施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實用性而言，基礎教育設施則為住宅區(qū)的必須配套設施。步行距離適當，居民日常娛樂需要都能得到方便的解決 . 教 育文化機構 本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機構數(shù)量較多，基礎教育與高等教育機構數(shù)量相當。美容保健機構發(fā)展蓬勃，應是成都居民的日常生活消費習慣所致。 餐飲及休閑娛樂場所 該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側，另外在西月城路干道兩側也有較多餐飲設施，區(qū)域內(nèi)餐飲設施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號子火鍋 ,及位于通錦橋路上的南粥北面等，另外在八寶街沿線鋪有適量經(jīng)營中式餐飲的中高檔酒樓、酒家，主要經(jīng)營各地方口味的餐飲，但由于檔 次及價位相對較高，故食客數(shù)量相對稀少。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較為分散。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營日常消費類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費需要。干道沿線隨著幾個新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項目，如引入百佳，好又多大型超市，個別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場，離本項目僅十分鐘左右的步行距離。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。 生活配套： 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界，其東側商業(yè)配套設施的數(shù)量及 品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊深厚。但同時值得注意的一個現(xiàn)象是，部分公交線路在運營高峰時段較擁堵，可能會對交通出行帶來一定影響。 交通條件： 區(qū)域內(nèi)公共交通較為便捷，公交線路數(shù)量充足；途徑項目周邊的公交線路總計 11 條，其中主要的公交站點均集中于花牌坊干道沿線，如 :可至五桂橋地區(qū)的 4 路（五桂橋 茶店子）；可至市中心地區(qū)的 62 線（九眼橋 金沙總站）；可到達火車北站的 34 線（火車北站 火車北站）；可至城南的 93 線（九里堤 紫荊南路）等，便于區(qū)域內(nèi)居民到達成都市區(qū)的各個主要地區(qū)。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。 城西和城 東 作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，仍然是成都新盤供應的熱點區(qū)域， 從價格供應來看，主城區(qū)樓盤整體均 價接近于 8000 元 /平方米，郊區(qū)的價格在 5500 元 /平方米左右； 戶型 :70— 100 平方米 成為需求主力 2020 年全市商品房住宅項目戶型供應面積為 70— 100 平方米 為主 ,各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以 70— 100平方米 的套 2套 3戶型為主 . 主力購房群體最需要的 也是 70— 100 平方米 的套 2 套 3 戶型 . 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣 . 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項目「西錦國際」及「曦城」項目為代表，花牌 坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細分的階段。 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 2020年全年 ,成都市新開住宅樓盤 419個 ,新增供應面積 ,主城區(qū)新增樓盤 239個 ,新增供應面積 ,占到總體供應量的 %。 綜上所述，從事房產(chǎn)項目運作，必須作好前期市場定位，準確把握目標市場，在產(chǎn)品功能訴求上爭取實現(xiàn)差異化、精細化、標準化。這種狀況至少會待續(xù)到明年中期 成都市商業(yè) 歷史時間相對較短 ，其 經(jīng)濟特色 主要 為休閑娛樂經(jīng)濟 。三是大多數(shù)開發(fā)商堅持了當前價格水平，不作大的變化，則消費者觀望一段時間后會恢復信心，由猶豫轉(zhuǎn)向購買，成交量緩慢回升，目前來看，這種傾向較為明顯。二是市場徹底恢復，房價開始繼續(xù)上漲。 在買方期望下降而開發(fā)商難以下降的情況下，當前房地產(chǎn)市場的價格仍然相對穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場處于“膠著”狀態(tài)。這就使得消費者的觀望情緒較為濃厚。受政府政策與輿論導向的影響，新進入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達為供應方。 其次是消費者，這是整個房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢的群體。對于新開項目，大多是通過拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價沒有空間。但就市場上目前在售項目來說，要么是銷售到中期，要么是新開項目。但總體市場的價格并沒有下降或下降有限。目前來看，市場處于膠著狀態(tài)。 以上 說明 ， 成都市的經(jīng)濟經(jīng)過多年的發(fā)展 , 目前正處在一個較高速度的發(fā)展階段 ,深厚的文化底蘊和獨具的風土人情彰顯著這座歷史文化名城的恒久魅力，孕育了 “ 和諧包容，智慧誠信，務實創(chuàng)新 ” 的城市精神，日新月異的城市建設更 添了一份迷人的現(xiàn)代氣息。城市居民人均可支配收入12789 元，增長 %。93 年被國務院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一 .改革開放 20 多年來，成都經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會全面進步，人民生活極大改善，成都市綜合實力顯著增強。 在 2020 年和 2020年的中國住交會上， “ XX 北極星”樓盤被評為最有價值樓盤獎 ,總經(jīng)理陳劍 榮獲“中國房地產(chǎn)十大新銳人物”。 “為您想得更多，為您做得更好”的經(jīng)營理念，公司成立以來，成功開發(fā)了 XX 花苑 的房地產(chǎn)項目，享有較高的市場美譽度和較強的品牌影響力。 四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司十分注意強化自 身管理結構，通過戰(zhàn)略調(diào)整，公司已經(jīng)初步形成了以資本為基本聯(lián)結紐帶的企業(yè)架構。 編制范圍： 本可行性研究報告研究范圍包括與項目有關的國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、市場現(xiàn)狀及預測、項目自身條件、項目規(guī)劃設計要點、項目定位和運作、項目營銷思路、項目實施進度、項目投資估算及經(jīng)濟效益評價、社會效益評價。 資金籌措：自有資金投入 7000 萬元，占總投資的 35%，銀行貸款 8000萬元，銷售收入投入 5000 萬元 。 1． 2 項目概況 項目名稱： XX 御園； 項目選址：金牛區(qū)王家巷 ； 建設單位：四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 占地面積： ㎡； 實施計劃： 2020 年 9 月 2020 年 3 月：設計、報建； 2020 年 4 月 2020 年 7 月： 基礎及地下部分建設，取得政府令； 2020 年 8 月 2020 年 5 月： 08 年 9 月開始預售， 09 年 5 月主體封項； 2020 年 6 月 2020 年 1 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗收； 2020 年 2 月： 交房。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā) 檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。項目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立成都“富人區(qū)”的形象。 四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 之 XX御園項目可行性研究報告 第一章 概論 1 項目背景 1． 2 項目概況 1． 3 可行性研究依據(jù)和范圍 第二章 項目建設業(yè)主簡介 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 3． 2 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 4． 2 項目周邊道路現(xiàn)狀分析 五章 項目定位 5． 1 項目 SWOT 分析 2 項目核心競爭力分析 5． 3 目標市場分析 5． 4 目標客戶定位 5． 5 形象定位 5． 6 功能和業(yè)態(tài)定位 5． 7 價格定位 第六章 項目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 6． 3 主要技術經(jīng)濟指標 第七章 項目管理 第八章 項目實施計劃 第九章 財務分析與評價 9． 1 分析的原則和依據(jù) 9． 2 基礎數(shù)據(jù)說明 9． 3 投資估算 9． 4 投資計劃與資金籌措 9． 5 盈利能力分析 9． 6 清償能力分析 9． 7 盈虧平衡分析 9． 8 財務評價 第十章 風險分析 第十一章 競爭項目概況 附件： 市場調(diào)查表 項目現(xiàn)金流量表（全部投資） 《國有土地使用證》 《建設用地規(guī)劃許可證》 《建設項目選址意見書》 《規(guī)劃條件通知書》 《放線交接單》 第一章 概論 1． 1 項目背景 本項目地處成都市金牛區(qū)西安街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路以內(nèi) .項目地塊南面緊鄰西府花園 ,北側緊鄰花牌坊街，東西兩側為部分舊宅 . 根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣，該板塊正是成都市政府近 期重點開發(fā)培植的新騾馬市商圈 ,具體包括成都羅馬國際金貿(mào)中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項目「 西錦國際 」及「 曦城 」項目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細分的階段。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。 項目 總投資 20200 萬，其中土地成本 5620 萬（公司現(xiàn)有資產(chǎn)，按 萬 /畝 計算