【導(dǎo)讀】南面緊鄰西府花園,北側(cè)緊鄰花牌坊街，東西兩側(cè)為部分舊宅.都羅馬國(guó)際金貿(mào)中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。項(xiàng)目所屬板塊規(guī)劃定位。、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目「西錦國(guó)際」及「曦城」項(xiàng)目為代表，花牌坊物業(yè)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。、從開(kāi)發(fā)檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。、從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，花牌坊板塊市場(chǎng)的細(xì)分已越來(lái)越明顯，2020年4月-2020年7月：基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令；2020年8月-2020年5月：08年9月開(kāi)始預(yù)售，09年5月主體封項(xiàng)；2020年2月：交房。萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入投入5000萬(wàn)元。成都市面積12390平方公里，總?cè)丝谌f(wàn)，其中市區(qū)人口萬(wàn)。生活極大改善，成都市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為22564元。國(guó)城市綜合實(shí)力十強(qiáng)”、“中國(guó)最佳旅游城市”、“國(guó)家森林城市”等稱(chēng)號(hào)。與降價(jià)切實(shí)難行的矛盾中徘徊。資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達(dá)為供應(yīng)方。而對(duì)自用需求，絕大多數(shù)需

　　

【正文】 4250 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 35369 二 地下商場(chǎng) 銷(xiāo)售面積（平米） 8500 地下一層與地鐵連接，以零售為主 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /平米） 12020 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 10200 三 倉(cāng)儲(chǔ) 銷(xiāo)售面積（平米） 9860 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平米） 3600 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3550 四 公寓 銷(xiāo)售面積 （平米） 43520 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平米） 3600 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 15667 四 銷(xiāo)售收入合計(jì) 64785 預(yù)計(jì)損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 一 收入 45082 三 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2592 四 土地增值稅 6744 五 建設(shè)開(kāi)發(fā)成本 六 利潤(rùn)總額 七 所得稅 5193 八 稅后利潤(rùn) 投資凈利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總投資 =% 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 =% 土地增值稅計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 說(shuō) 明 1 銷(xiāo)售收入 45082 2 扣除項(xiàng)目金額 20209 土地費(fèi)用 5620 按 萬(wàn) /畝計(jì)算 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2267 （ +)*10% 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2592 其他扣除項(xiàng)目 4534 （ +)*20% 3 增值額 22480 4 增值率 % 第 3 項(xiàng) /第 2 項(xiàng) 5 適用稅率 30% 小于 50%，適用稅率為 30% 6 土地增值稅 6744 9． 6 清償能力分析 項(xiàng)目利潤(rùn)總額 17652 萬(wàn)，投資利潤(rùn)率 %，通過(guò)現(xiàn)金流量分析發(fā)現(xiàn)，由于項(xiàng)目土地（ 10990 萬(wàn)元）為項(xiàng)目公司項(xiàng)目資產(chǎn)，已完成投資，沒(méi)有現(xiàn)金流出，因此項(xiàng)目從 2020 年 1 月開(kāi)始現(xiàn)金流量便開(kāi)始為正，至 2020 年 11 月項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量累計(jì)達(dá)到 23428 萬(wàn)元，因此項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。 9． 7 盈虧平衡分析 如果銷(xiāo)售價(jià)格不變，項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到 58%，即銷(xiāo)售面積達(dá)到 59160 ㎡時(shí)，項(xiàng)目即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，如果 銷(xiāo)售面積不變（ 85%），盈虧平衡的銷(xiāo)售均價(jià)分別為商業(yè)裙樓 8265 元 /㎡，地下商業(yè)為 6960 元 /㎡，公寓為 2080 元 /㎡。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 9． 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 通過(guò)財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %，投資凈利潤(rùn)率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率 42%；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流累計(jì)高達(dá) 23428 萬(wàn)元；項(xiàng)目只需實(shí)現(xiàn) 58%的銷(xiāo)售便可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，因此本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的盈利能力、償債能力和投風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 2020 年全國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全年 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲 %，漲幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。珠三角洲及北京、上海等個(gè)別城市房?jī)r(jià)的漲幅，甚至高達(dá) 40%以上，多個(gè)城市的商品房均價(jià)攀升至萬(wàn)元以上。成都也不例外，據(jù)成都市房管局發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，去年 17 月成都市五城區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲 %；其中住宅成交均價(jià)同比上漲 %。 就在這全國(guó)一片瘋漲形勢(shì)下，中央緊急調(diào)控，頻繁推出一系列宏調(diào)政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴(yán)控土地，針對(duì)囤地捂盤(pán)、炒房等現(xiàn)象 出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)整治措施。 因此，項(xiàng)目在定位上應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的變化。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)周期 2 年多，總投入 2 個(gè)多億 元，除 土地以外，還需要投入 個(gè)多億，在項(xiàng)目建設(shè)中還存在近 8000 萬(wàn)的資金缺口，如果財(cái)務(wù)管理不善，融資渠道不暢，項(xiàng)目將可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。 目前項(xiàng)目決策者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已有充分的認(rèn)識(shí)，并安排專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，制訂周密的財(cái)務(wù)計(jì)劃和融資計(jì)劃，并與銀行、投資機(jī)構(gòu)和信托公司進(jìn)行廣泛的接觸和探討。 第十一章 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 . 中鐵 曦城 案名 曦城 售樓處 金仙橋路 8 號(hào) 投資興建 中鐵錦華 工地位置 金仙橋路 8 號(hào) 電話(huà) 66666988 企劃銷(xiāo)售 正合地產(chǎn) 主力總價(jià) 3560 萬(wàn) 建筑設(shè)計(jì) 西南設(shè)計(jì)院 可售總價(jià) 企劃用途 純住宅 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 1310 戶(hù) 基地位置圖 基地面積 30 畝 可售戶(hù)數(shù) 1310 戶(hù) 銷(xiāo)售面積 13 萬(wàn)平方米 售出戶(hù)數(shù) 建筑樓層 3334F 銷(xiāo)售率 規(guī)劃面積 39131 ㎡ 銀行貸款 民生銀行 主力面積 49， 80 ㎡ 農(nóng)業(yè)銀行 平均單價(jià) 8100 元 /㎡ 車(chē)位個(gè)數(shù) 624 個(gè) 公司貸款 單價(jià)范圍 81008800 元 /㎡ 公 開(kāi)日期 ， 綜 合 分 析 環(huán)境分析：本項(xiàng)目位于成都市金仙橋 8 號(hào)，位于西一環(huán)內(nèi)，地段繁華，交通線路發(fā)達(dá)。 戶(hù)型面積： 40120，可供選擇面大，周?chē)涮R備。交通便利，區(qū)域位置好。地處一環(huán)路以?xún)?nèi)（地段優(yōu)勢(shì)），緊臨西大街、八寶街。騾馬市商圈購(gòu)物方便，項(xiàng)目本身配套較為完善，新風(fēng)系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，天網(wǎng)系統(tǒng)。二層會(huì)所。緊臨飲馬河，小區(qū)城規(guī)模，是目前西內(nèi)環(huán)規(guī)模最大樓盤(pán)。 規(guī)劃分析：該項(xiàng)目純住宅，容積率 ，公推： 20%左右。綠化率： 35%，建筑密度： %。共七棟樓。 價(jià)格分析 ：價(jià)格在 81008800 元 /㎡，價(jià)格在周邊中算較高。 去化分析：一期全部售完。 建材分析：框架結(jié)構(gòu)，外墻磚，塑鋼窗，采用外保溫。 客源分析：以白領(lǐng)，分務(wù)員為主。自往和投資都有。 銷(xiāo)售分析：售樓處銷(xiāo)售人員很熱情，專(zhuān)業(yè)知識(shí)不錯(cuò)。銷(xiāo)售情況很好。 媒體分析：商報(bào)，成都樓市，廣告牌。 利多利空：地段好，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)很好。 不足之處是 1310 戶(hù)人只有 624 個(gè)車(chē)位，相對(duì)比較緊張。 易和西錦國(guó)際 案名 西錦國(guó)際 售樓處 成都市花牌坊街 投資興建 成都 易和置業(yè) 工地位置 成都市花牌坊街 電話(huà) 66136666 企劃銷(xiāo)售 新港地產(chǎn) 主力總價(jià) 6070 萬(wàn) 建筑設(shè)計(jì) 新加坡山鼎 可售總價(jià) 企劃用途 商住 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 2200 戶(hù) (一期 680) 基地位置圖 基地面積 畝 可售戶(hù)數(shù) 2200 戶(hù) 銷(xiāo)售面積 33 萬(wàn)平方米 售出戶(hù)數(shù) 建筑樓層 18F 一 25F 銷(xiāo)售率 規(guī)劃面積 40120 銀行貸款 主力面積 40120 ㎡ 平均單價(jià) 8500 元 /㎡ 車(chē)位 個(gè)數(shù) 1200 個(gè) 公司貸款 單價(jià)范圍 公開(kāi)日期 07 年 10 月 綜 合 分 析 環(huán)境分析：項(xiàng)目位于成都花牌坊街，周邊配套設(shè)施完整，地處西門(mén)一環(huán)內(nèi)，交能發(fā)達(dá)，公共交通便利，多達(dá) 15 條，本項(xiàng)目與地鐵 5 號(hào)線相接。周?chē)笮蜕虉?chǎng)，超市居多，購(gòu)物方便。醫(yī)療齊全，周邊小，中，大學(xué)都有，文化氛圍較濃郁。 規(guī)劃分析：本項(xiàng)目性多元化，集主題酒店，商務(wù)寫(xiě)字樓，時(shí)尚購(gòu)物，娛樂(lè)休閑，住宅為一體。第一期共 3 棟，以純住宅為主，其中一、二樓是商鋪。第二期共 7 棟，以商務(wù)辦公酒店、住宅為主。戶(hù)型方面：套一（ 4348 ㎡ ）、套二（ 5685 ㎡ ）、套三（ 98110 ㎡ ）都比較平均。地下停車(chē)場(chǎng)一層，容積率： ，綠化率 25%，公攤： 18%。車(chē)位數(shù)： 1200 個(gè)。 價(jià)格分析：均價(jià)為 8500 元 /㎡ 。 去化分析： 建材分析：外墻磚，玻璃采用淺鍍膜。 24 小時(shí)保安值班。 客源分析： 銷(xiāo)售分析：售樓處裝修較為淡雅、大方，售樓人員衣著桔色連衣裙，比較熱情，另有多媒體電視一部。 媒體分析：在廣告上的投放量主要以華西商報(bào)為主，還有成都房產(chǎn)報(bào)道，居周刊為主。另外有路牌。 利多、利空：優(yōu)點(diǎn)：整個(gè)小區(qū)以花園為主，售樓處以后將作為小區(qū)會(huì)所，以咖啡廳茶坊為主，地理位置 優(yōu)越，戶(hù)型面積較為適中，缺點(diǎn)：小區(qū)無(wú)其他休閑設(shè)施，樓盤(pán)臨街，可能外單元比較喧鬧。 熙城國(guó)際 案名 熙城國(guó)際 售樓處 金年區(qū)營(yíng)門(mén)口路 4448 號(hào) 投資興建 成都成運(yùn)置業(yè)，眾 和祥置業(yè) 工地位置 同上 電話(huà) 86087333 企劃銷(xiāo)售 廣博行 主力總價(jià) 約 51 萬(wàn) 建筑設(shè)計(jì) 省林來(lái)勘察設(shè)計(jì) 可售總價(jià) 約 3 億 4 仟萬(wàn) 企劃用途 商務(wù)，住宅 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 999 基地位置圖 基地面積 畝 可售戶(hù)數(shù) 999 銷(xiāo)售面積 約 50000 ㎡ 售出戶(hù)數(shù) 建筑樓層 2428F 銷(xiāo)售率 規(guī)劃面積 5095 ㎡ 銀行貸款 建行 主力面積 75 ㎡ 七層 20 年 平均單價(jià) 7500 元 /㎡ 車(chē)位 個(gè)數(shù) 300 個(gè) 公司貸款 單價(jià)范圍 公開(kāi)日期 07 年 8 月底開(kāi)盤(pán)， 綜 合 分 析 1 、環(huán)境分析：項(xiàng)目位于成都營(yíng)門(mén)口路，周邊配套設(shè)施齊全，地段繁華，地處西門(mén)一環(huán)路外側(cè)，交通發(fā)達(dá)。公共交通便利，周邊有大型超市，商場(chǎng)，學(xué)校，醫(yī)院等。 規(guī)劃分析：以住宅及商務(wù)辦公為主，共兩棟。一棟 24F 為商務(wù)辦公。二棟 28R 為純住宅（小戶(hù)型）套一（ 5060 ㎡ ） 127 戶(hù)，套二（ 6695 ㎡ ） 372 戶(hù)，容積率： ，公攤 2225%，綠化率： 25%，建筑密度： %。 價(jià)格分析：均價(jià) 7500 元 /㎡ 。 去化分析： 建材分析：外墻磚，全部落地窗（塑鋼窗）。保安 24 小時(shí)巡邏。 客源分析：來(lái)看房者以自住居多，成都戶(hù)口為主。白領(lǐng)為主要客戶(hù)。 銷(xiāo)售分析：售樓處裝飾以暖色調(diào)為主，比較狹窄，銷(xiāo)售人員衣著簡(jiǎn)單大方，態(tài)度溫和，專(zhuān)業(yè)知識(shí)一般。 媒體分析：露天廣告，站臺(tái)，居周刊，電視廣告。 利多利空：本案居城西繁華地帶，交通便利，價(jià)格適中，戶(hù)型配比適中。 密謀太大，臨街較吵鬧，一樓為商用 ，人比較雜亂，小區(qū)配套不齊全。