【正文】 城鎮(zhèn)儲戶問卷調查，回收有效問卷20000份。調查結果顯示：宏觀調控政策對房地產市場運行產生重要影響，居民心理和行為發(fā)生變化，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數(shù)占比雙雙回落。%，，降到歷史最低點；儲蓄動機為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，，也降到了歷史最低點。 2季度調查結果還顯示，各地對房地產調控政策出臺后的反應并不完全相同。從調查的7個大城市看，上海居民反響最強烈，未來三個月準備購買住房的人數(shù)占比較上季下降了12個百分點，重慶、西安、。 （2）國務院督導組和國家統(tǒng)計局6月份調查初步結論：市場銷售降溫，房地產市場在全國范圍內的持幣觀望態(tài)勢已然形成。督導組通過檢查還發(fā)現(xiàn)，地方政府、開發(fā)商和消費者從各自的利益出發(fā)，對宏觀調控的理解和認識很不一致。消費者普遍將國家對房地產的宏觀調控簡單地理解為要降低房價，因而紛紛推遲購房，持幣待購。來自國家統(tǒng)計局城調隊的調查數(shù)據(jù)同樣證實了這個結論：6月份，城調總隊在全國35個大中城市組織了快速抽樣調查，結果表明：“八項措施”出臺后，%的消費者購房心理預期和購房計劃發(fā)生了變化，其中，%準備推遲購房，%準備提前購房，%打算取消購房，16%準備去租住廉租房。 5. 房屋銷售價格增速放緩 全國房屋銷售價格增速放緩。%，；與1季度相比，%。其中，二手住宅銷售價格漲幅回落快于商品住宅。%，%。%，%。 商品房平均銷售價格漲幅回落。1～6月商品房平均銷售價格為2978元/平方米，%。其中，5月份商品房平均銷售價格出現(xiàn)同期相比下降局面，降幅為1%；%。 三、未來房地產市場需求增長有望逐步恢復 1. 房地產市場需求增長趨緩是前一階段宏觀調控措施效應的顯現(xiàn) 2004年以來，為了抑制固定資產投資過快增長以及防范銀行信貸風險，政府對土地和信貸同時實施緊縮政策。然而，在投資增幅不斷下降的同時，由于供給受到控制，房價出現(xiàn)上漲，而負利率和投資渠道缺乏導致大批的資金進入房市，強化了購房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房價上漲加速。2005年3月以來，為了抑制房價的過快上漲，中央政府連續(xù)出臺了以抑制投機、調整住房供給結構為主的調控政策。由于房地產具有投資和消費的雙重屬性，以抑制投機為主要目的的宏觀調控政策不可避免地對所有的購房需求都產生了影響，包括自住需求和投資需求，促使2季度房地產市場需求增幅放緩。同時，消費者對宏觀調控的理解和認識不一致，簡單地理解為要降低房價，紛紛持幣待購，加速了房地產市場需求增幅的下降。 2. 當前房地產市場的需求仍以自住需求為主，隨著消費者對宏觀調控目標的正確理解，房地產市場需求增長將會逐步恢復 ，在城調隊的調查數(shù)據(jù)中，%的人員取消了購房，%的人員則選擇推遲購房、提前購房或租住，表明當前房地產市場的需求仍以自住需求為主。6月下旬，政府開始強調房地產市場宏觀調控的主要目的是穩(wěn)定房價，并要堅定不移地促進房地產業(yè)健康發(fā)展。近期來看，由于政策效應具有滯后性，房地產市場需求增幅的漲跌將取決于消費者對房價信心的恢復程度。長期來看，我國城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊對新增商品住宅有著強大的需求，將會支撐房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2004年全國的房地產的投資是一萬多億元，比2003年增加了28%，房地產平均的回報率在是20％到30％，房地產行業(yè)依然是一個高風險高收益的行業(yè)。（1）1993年國家實行宏觀調控，海南過熱的房地產泡沫破滅，嚴重影響了全省經濟發(fā)展。泡沫經濟不但損害影響了消費者的信心，還同時打擊了發(fā)展商的投資欲望。面對如此嚴峻形勢，海南省及時調整了經濟結構布局，積極發(fā)展旅游業(yè)，致力于生態(tài)省的建設，使經濟逐步恢復增長，同時帶動了房地產業(yè)的復蘇，以?？?、三亞和博鰲三地為典型代表。（2）?？谠诮洑v了93年房地產泡沫破滅，經濟發(fā)展受到重大打擊，房地產業(yè)幾乎崩潰的形式下，市委市政府調整了城市規(guī)劃和產業(yè)布局，提出“突出沿海（瓊洲海峽），開發(fā)沿江（南渡江），提升中心，拓展兩翼，帶動腹地”的思路，按照這個思路，?？谑袑⒔ㄔO成為一座綠色國際濱海帶狀組團城市。城市建設的加強推動了房地產的發(fā)展，尤其是針對外省游客的旅游房地產發(fā)展迅速。（3）2000年至2004年，海南省商品房開發(fā)類型以住宅為主，%，其中普通住宅占66%，別墅高檔公寓占34%。尤其是2004年，%，住宅占據(jù)商品房開發(fā)主導地位，與市場實際需求相吻合，表明海南省的商品房開發(fā)結構基本合理。　?。?）同時，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。2000年至2004年。％。據(jù)統(tǒng)計，％％，低于業(yè)內認可的10％的警戒線。（5）房價走勢：、2405元，%，低于同期海南省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和GDP增長幅度。商品房價格受積壓商品房轉化為經濟適用房限價銷售的影響,價格較低，走勢平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)因商品房供不應求或投機炒作使房價脫離價值虛高上漲的現(xiàn)象。商品房銷售均價比全國2750元/平方米還低345元，?？谑械纳唐贩夸N售均價也遠低于國內沿海地區(qū)城市平均價格。圖24： ?？谑猩唐贩績r格變化圖 2004年?？谑蟹康禺a市場綜述（1）總體投資情況。，％；商品房投資39億元,％。其中，％，％。（2）商品房在建情況1）商品房在建施工情況。，％。在商品房總施工面積中，（別墅：％,經濟適用房：㎡％；％）％，％；，％,％；，％,％；㎡（工業(yè)廠房：㎡），％。2）商品房新開工情況。，％。在商品房新開工面積中,，％，－－％；（％）；㎡，％；，％,㎡％；，％。3）商品房竣工情況。，％。在商品房竣工面積中，（別墅：％,高檔公寓：％，經濟適用房：%），％,％；，％；，％；，％。（2）商品房實際銷售情況2004年商品房共銷售8988套，；其中預售5350套，：到房管部門辦理轉移登記的6421套。住宅銷售均價2423元/㎡；辦公寫字樓銷售均價3670元/㎡；其他商業(yè)用房銷售均價6674元/㎡。（3）商品房預售情況。(,）在商品房預售面積中，(別墅：,％,經濟適用房：，％），％（％的住宅由個人購買）；，％。（面積小于100㎡的的小型商場：；面積在100～200㎡的的中小型商場：；面積在200～500㎡的的中型商場：；面積在500～1000㎡的大中型商場：；面積大于1000㎡的大型商場:；），％。（4）購買商品房對象分析情況根據(jù)?？谑蟹康禺a管理所的有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南本地個人（持本省身份證）％,外地個人（持外省身份證）％。（5）商品房空置情況。（6）房地產企業(yè)投資情況2004年112月，；；；；；；，其中：商品房建設投資額39億元（、）。按工程用途分：（其中：、）；；；。 （數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局）（7）總體評價1）房地產開發(fā)增速。根據(jù)對231個在建項目的統(tǒng)計，%。2004年，，%。其中：（），%，%；，%；，%，%；，%。圖25： 2003～2004海口市房地產開發(fā)投資比較圖2004年，%。其中：（別墅：，高檔公寓：，經濟適用房：），%；，%；，%；，%。圖26： 2003～2004?？谑蟹康禺a市場走勢圖2）新建商品房銷售穩(wěn)步增長。根據(jù)?？谑蟹慨a管理局房產交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全年共辦理新建商品房交易6421宗，，%、%%。圖27： 海口市商品房銷售比較圖3）2004年新開盤樓宇項目較多。2004年，經市房產管理局審批辦理的商品房預售許可證107宗（含延期預售的項目），總面積為238萬平方米。在這些新開盤樓宇項目中，約有190萬平方米是住宅，以平均每套住宅面積為100平方米概算，將有19000套新建住宅投入市場銷售。 2005年前三季度海口市房地產市場綜述　?。?）房地產開發(fā)結構基本合理。根據(jù)艾德房地產調研結果數(shù)據(jù)顯示，海南省房地產業(yè)正處于增長性調整階段，市場運行總體上是健康的,土地供應價格平穩(wěn)，房地產開發(fā)結構基本合理、商品房供求基本平衡、商品房價格基本平穩(wěn)、房地產開發(fā)投資與經濟和社會發(fā)展相協(xié)調、房地產開發(fā)與處置積壓房地產相協(xié)調態(tài)勢?！　。?）供求趨于平衡，空置率較低　　房屋的價格雖然還未完全體現(xiàn)出海南省的資源優(yōu)勢，但基本反映了海南省經濟發(fā)展的水平。同時，房地產的開發(fā)投資也一直與經濟和社會發(fā)展相協(xié)調。2004年，%，低于業(yè)內普遍認可的25%的警戒線，也低于全國的平均水平，呈現(xiàn)與固定資產投資相協(xié)調的態(tài)勢?！　?目前海南省房地產市場還面臨著積壓房地產的處置難度大和島外需求市場不穩(wěn)定的問題。目前，海南省仍有54萬平方米積壓商品房待銷售，有430萬平方米停緩建工程待復工續(xù)建，有809公頃被法院查封的閑置建設用地待處置，其中積壓商品房和停緩建工程多數(shù)為難以處置的寫字樓等項目，閑置土地多數(shù)為省外法院查封的土地，處置難度較大?！　u外需求市場不穩(wěn)定，存在供求不平衡的潛在問題。2004年島外人士購房占全省商品房銷售比例的40％以上，但此類消費不確定因素較多，國家宏觀調控，異地貸款購房控制較嚴，加之海南省今明兩年正面臨著商品房集中上市的壓力，未來兩年海南省房地產市場則可能出現(xiàn)一定程度的供大于求。（3）2005年前三季度海南房地產投資狀況 　　今年以來受國家穩(wěn)定住房價格政策影響增速一路下沉的海南省房地產開發(fā)投資，九月份出現(xiàn)拐點，增速折返上揚。據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，19份，%，此前二至八月時累計，%、%、%、%、%、%%。 在19月全省房地產開發(fā)投資中，%，比去年同期增長27%；，%。 圖28： 2005年1～9月海南省房地產投資狀況　　在全部房地產開發(fā)投資中，%，%；，占11%，比去年同期增長五成八；，比重不大，%；其余為其它房屋投資，較去年同期增長9%。 　　盡管今年以來海南省房地產開發(fā)投資增幅回落，但全省房屋銷售面積及銷售額均持續(xù)快速增長。海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，19月，%，%；，%，%。 （4）?？谕恋貎r格走勢與土地使用現(xiàn)狀2005年的土地價格沒有大起大落，基于調整階段，穩(wěn)定市場供應。根據(jù)海口市土地價格檢測中心結果顯示詳見圖29：2004年度的地價指數(shù)為：。（地價指數(shù)的基年確定為2003年）2005年第一季度地價變化率（%）為：。2005年第二季度地價變化率（%）為：。 2005年第三季度地價變化率（%）為：。圖29： 海口市土地價格指數(shù)變化圖表21： ?？谑谐鞘薪ㄔO用地現(xiàn)狀匯序號用地代碼用地名稱面積（公頃） 占建設用地（%） 人均用地（m2/人）1 R 居住用地 其中R2 一、二類居住用地 R3 三類居住用地 2 C 公共服務設施用地 其中C1 行政辦公用地 C2 商業(yè)用地 C3 文化用地 C7 文物用地 C4 體育用地 C5 醫(yī)療用地 C6 科教用地 C8 其他公共設施用地 數(shù)據(jù)來源：《?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃》（2005～2020年）（5）?？诘臉潜P價格走勢國家宏觀調控政策對房地產行業(yè)的作用已日益凸顯，這一點在?？谝灿辛嗣黠@的體現(xiàn)。繼8月、9月房價漲幅持續(xù)回落后，％，％；％。 根據(jù)?？谑薪y(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：％，這是自2002年以來海口市房屋同比銷售價格首次下降。（5）2005年?？诜康禺a市場綜合評述　　2005年，?？诘姆康禺a市場狀況，“盤整”是主調。 1）價格變化不大； 2）土地供應合理； 3）投資與銷售趨于平臺調整。圖210： 2005年1～8月?？谑蟹康禺a投資構成　　2004年，海口的房地產營銷水平比較上一個房地產開發(fā)熱期已經大大地前進了一步。首先是在產品上，在住宅方面，入戶花園、直接飲用水等。還有各種小戶型公寓、產權等新型產品。其次，政府在城市經營方面做出了新的嘗試：充分利用“9+2”的機會宣傳、推介海南，在香港舉辦海南經貿洽談會、申請中國人居環(huán)境獎、帶領開發(fā)商在不同城市開展各類展銷會等，讓海南的環(huán)境美名傳遍華夏。再次，許多發(fā)展商的營銷手段也發(fā)生了很大的變化，長信水城的推介會、世貿雅苑的明星聯(lián)歡、陽光經典的名車展覽、海岸一號的車模比賽、新世界花園的盛中國演出，以及綠島家園幾次大型文藝演出等，都是把品牌、文化作為營銷的重要環(huán)節(jié)。 2006年?？谑蟹康禺a市場預測（1）政策環(huán)境預測政府將加大監(jiān)管力度，在開發(fā)環(huán)境、土地供應以及輿論監(jiān)督上對房地產市場進行管理。政府為調節(jié)房地產市場供求、穩(wěn)定房價、加強監(jiān)管的責任，加快了調整住房供應結構，切實增加中低價位、中小套型普通住房供應；進一步深化改革，完善低收入人群住房保障制度；控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，減少被動性住房需求；繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產市場秩序，嚴肅查處各種違法違規(guī)行為；加強輿論監(jiān)督，合理引導住房消費。（2）政策調控基本準則2004年以來，?？谑写_立了“從嚴控制，適度開發(fā)，盤活存量，限制增量”的基本原則，有力地調控了土地市場。市人大頒布了關于加強土地管理若干問題的決定，政府還出臺了處置閑置土地管理規(guī)定和超容積率用地管理規(guī)定，強化了對土地劃撥地和二級市場的管理，并規(guī)定沿海一線地不得搞商品房開發(fā)等，平衡了土地供求關系，為土地市場健康發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。（3）2006上半年海口住房均價2890元/平米 下半年還要漲　 據(jù)?？谑薪y(tǒng)計局消息，上半年，?？谏唐贩績r格總體波動不大，住房平均銷售價格為2890元/平方米，其中別墅、高檔公寓上升幅度最大。市統(tǒng)計局預計，今年下半年各類房屋銷售價格將會有所上升，但上升幅度不會太大。 　　高檔公寓均價突破5000元 　　受今年6月1日國家正式頒布實施“國六條”的影響，今年以來，?？谑蟹康禺a平均銷售價格不太穩(wěn)定，在6月份時呈小幅增長趨勢。前5個月普通住房的平均銷售價格一直控制在2500元以下，3月份最低，為2361元，4月份開始有所上升，6月份時有所突破，達到2504元；經濟適用住房在3月份時達到2324元，4月份開始回落，5月份回落到2007元，6月份時又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從2月份的3728元上升到6月