【正文】 城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，回收有效問(wèn)卷20000份。調(diào)查結(jié)果顯示：宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生重要影響，居民心理和行為發(fā)生變化，近期有購(gòu)房意向和為買(mǎi)房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)占比雙雙回落。%，，降到歷史最低點(diǎn)；儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)為“買(mǎi)房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，，也降到了歷史最低點(diǎn)。 2季度調(diào)查結(jié)果還顯示，各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的反應(yīng)并不完全相同。從調(diào)查的7個(gè)大城市看，上海居民反響最強(qiáng)烈，未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)住房的人數(shù)占比較上季下降了12個(gè)百分點(diǎn)，重慶、西安、。 （2）國(guó)務(wù)院督導(dǎo)組和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月份調(diào)查初步結(jié)論：市場(chǎng)銷(xiāo)售降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)的持幣觀望態(tài)勢(shì)已然形成。督導(dǎo)組通過(guò)檢查還發(fā)現(xiàn)，地方政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者從各自的利益出發(fā)，對(duì)宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識(shí)很不一致。消費(fèi)者普遍將國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控簡(jiǎn)單地理解為要降低房?jī)r(jià)，因而紛紛推遲購(gòu)房，持幣待購(gòu)。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)同樣證實(shí)了這個(gè)結(jié)論：6月份，城調(diào)總隊(duì)在全國(guó)35個(gè)大中城市組織了快速抽樣調(diào)查，結(jié)果表明：“八項(xiàng)措施”出臺(tái)后，%的消費(fèi)者購(gòu)房心理預(yù)期和購(gòu)房計(jì)劃發(fā)生了變化，其中，%準(zhǔn)備推遲購(gòu)房，%準(zhǔn)備提前購(gòu)房，%打算取消購(gòu)房，16%準(zhǔn)備去租住廉租房。 5. 房屋銷(xiāo)售價(jià)格增速放緩 全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格增速放緩。%，；與1季度相比，%。其中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅回落快于商品住宅。%，%。%，%。 商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅回落。1～6月商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2978元/平方米，%。其中，5月份商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)同期相比下降局面，降幅為1%；%。 三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)有望逐步恢復(fù) 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)趨緩是前一階段宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的顯現(xiàn) 2004年以來(lái)，為了抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)以及防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，政府對(duì)土地和信貸同時(shí)實(shí)施緊縮政策。然而，在投資增幅不斷下降的同時(shí)，由于供給受到控制，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，而負(fù)利率和投資渠道缺乏導(dǎo)致大批的資金進(jìn)入房市，強(qiáng)化了購(gòu)房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房?jī)r(jià)上漲加速。2005年3月以來(lái)，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，中央政府連續(xù)出臺(tái)了以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，以抑制投機(jī)為主要目的的宏觀調(diào)控政策不可避免地對(duì)所有的購(gòu)房需求都產(chǎn)生了影響，包括自住需求和投資需求，促使2季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅放緩。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識(shí)不一致，簡(jiǎn)單地理解為要降低房?jī)r(jià)，紛紛持幣待購(gòu)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅的下降。 2. 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主，隨著消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的正確理解，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)將會(huì)逐步恢復(fù) ，在城調(diào)隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)中，%的人員取消了購(gòu)房，%的人員則選擇推遲購(gòu)房、提前購(gòu)房或租住，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主。6月下旬，政府開(kāi)始強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并要堅(jiān)定不移地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。近期來(lái)看，由于政策效應(yīng)具有滯后性，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅的漲跌將取決于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)信心的恢復(fù)程度。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊對(duì)新增商品住宅有著強(qiáng)大的需求，將會(huì)支撐房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2004年全國(guó)的房地產(chǎn)的投資是一萬(wàn)多億元，比2003年增加了28%，房地產(chǎn)平均的回報(bào)率在是20％到30％，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)。（1）1993年國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，海南過(guò)熱的房地產(chǎn)泡沫破滅，嚴(yán)重影響了全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。泡沫經(jīng)濟(jì)不但損害影響了消費(fèi)者的信心，還同時(shí)打擊了發(fā)展商的投資欲望。面對(duì)如此嚴(yán)峻形勢(shì)，海南省及時(shí)調(diào)整了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局，積極發(fā)展旅游業(yè)，致力于生態(tài)省的建設(shè)，使經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，以?？凇⑷齺喓筒椚貫榈湫痛?。（2）海口在經(jīng)歷了93年房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到重大打擊，房地產(chǎn)業(yè)幾乎崩潰的形式下，市委市政府調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，提出“突出沿海（瓊洲海峽），開(kāi)發(fā)沿江（南渡江），提升中心，拓展兩翼，帶動(dòng)腹地”的思路，按照這個(gè)思路，?？谑袑⒔ㄔO(shè)成為一座綠色國(guó)際濱海帶狀組團(tuán)城市。城市建設(shè)的加強(qiáng)推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是針對(duì)外省游客的旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速。（3）2000年至2004年，海南省商品房開(kāi)發(fā)類(lèi)型以住宅為主，%，其中普通住宅占66%，別墅高檔公寓占34%。尤其是2004年，%，住宅占據(jù)商品房開(kāi)發(fā)主導(dǎo)地位，與市場(chǎng)實(shí)際需求相吻合，表明海南省的商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理?！　。?）同時(shí)，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。2000年至2004年。％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，％％，低于業(yè)內(nèi)認(rèn)可的10％的警戒線。（5）房?jī)r(jià)走勢(shì)：、2405元，%，低于同期海南省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和GDP增長(zhǎng)幅度。商品房?jī)r(jià)格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)銷(xiāo)售的影響,價(jià)格較低，走勢(shì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)因商品房供不應(yīng)求或投機(jī)炒作使房?jī)r(jià)脫離價(jià)值虛高上漲的現(xiàn)象。商品房銷(xiāo)售均價(jià)比全國(guó)2750元/平方米還低345元，海口市的商品房銷(xiāo)售均價(jià)也遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)城市平均價(jià)格。圖24： 海口市商品房?jī)r(jià)格變化圖 2004年海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述（1）總體投資情況。，％；商品房投資39億元,％。其中，％，％。（2）商品房在建情況1）商品房在建施工情況。，％。在商品房總施工面積中，（別墅：％,經(jīng)濟(jì)適用房：㎡％；％）％，％；，％,％；，％,％；㎡（工業(yè)廠房：㎡），％。2）商品房新開(kāi)工情況。，％。在商品房新開(kāi)工面積中,，％，－－％；（％）；㎡，％；，％,㎡％；，％。3）商品房竣工情況。，％。在商品房竣工面積中，（別墅：％,高檔公寓：％，經(jīng)濟(jì)適用房：%），％,％；，％；，％；，％。（2）商品房實(shí)際銷(xiāo)售情況2004年商品房共銷(xiāo)售8988套，；其中預(yù)售5350套，：到房管部門(mén)辦理轉(zhuǎn)移登記的6421套。住宅銷(xiāo)售均價(jià)2423元/㎡；辦公寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)3670元/㎡；其他商業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)6674元/㎡。（3）商品房預(yù)售情況。(,）在商品房預(yù)售面積中，(別墅：,％,經(jīng)濟(jì)適用房：，％），％（％的住宅由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)）；，％。（面積小于100㎡的的小型商場(chǎng)：；面積在100～200㎡的的中小型商場(chǎng)：；面積在200～500㎡的的中型商場(chǎng)：；面積在500～1000㎡的大中型商場(chǎng)：；面積大于1000㎡的大型商場(chǎng):；），％。（4）購(gòu)買(mǎi)商品房對(duì)象分析情況根據(jù)海口市房地產(chǎn)管理所的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南本地個(gè)人（持本省身份證）％,外地個(gè)人（持外省身份證）％。（5）商品房空置情況。（6）房地產(chǎn)企業(yè)投資情況2004年112月，；；；；；；，其中：商品房建設(shè)投資額39億元（、）。按工程用途分：（其中：、）；；；。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省統(tǒng)計(jì)局）（7）總體評(píng)價(jià)1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速。根據(jù)對(duì)231個(gè)在建項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，%。2004年，，%。其中：（），%，%；，%；，%，%；，%。圖25： 2003～2004?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較圖2004年，%。其中：（別墅：，高檔公寓：，經(jīng)濟(jì)適用房：），%；，%；，%；，%。圖26： 2003～2004海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)圖2）新建商品房銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)?？谑蟹慨a(chǎn)管理局房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年共辦理新建商品房交易6421宗，，%、%%。圖27： ?？谑猩唐贩夸N(xiāo)售比較圖3）2004年新開(kāi)盤(pán)樓宇項(xiàng)目較多。2004年，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審批辦理的商品房預(yù)售許可證107宗（含延期預(yù)售的項(xiàng)目），總面積為238萬(wàn)平方米。在這些新開(kāi)盤(pán)樓宇項(xiàng)目中，約有190萬(wàn)平方米是住宅，以平均每套住宅面積為100平方米概算，將有19000套新建住宅投入市場(chǎng)銷(xiāo)售。 2005年前三季度?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)綜述　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理。根據(jù)艾德房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果數(shù)據(jù)顯示，海南省房地產(chǎn)業(yè)正處于增長(zhǎng)性調(diào)整階段，市場(chǎng)運(yùn)行總體上是健康的,土地供應(yīng)價(jià)格平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理、商品房供求基本平衡、商品房?jī)r(jià)格基本平穩(wěn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與處置積壓房地產(chǎn)相協(xié)調(diào)態(tài)勢(shì)?！　。?）供求趨于平衡，空置率較低　　房屋的價(jià)格雖然還未完全體現(xiàn)出海南省的資源優(yōu)勢(shì)，但基本反映了海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資也一直與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。2004年，%，低于業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的25%的警戒線，也低于全國(guó)的平均水平，呈現(xiàn)與固定資產(chǎn)投資相協(xié)調(diào)的態(tài)勢(shì)?！　?目前海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨著積壓房地產(chǎn)的處置難度大和島外需求市場(chǎng)不穩(wěn)定的問(wèn)題。目前，海南省仍有54萬(wàn)平方米積壓商品房待銷(xiāo)售，有430萬(wàn)平方米停緩建工程待復(fù)工續(xù)建，有809公頃被法院查封的閑置建設(shè)用地待處置，其中積壓商品房和停緩建工程多數(shù)為難以處置的寫(xiě)字樓等項(xiàng)目，閑置土地多數(shù)為省外法院查封的土地，處置難度較大。　　島外需求市場(chǎng)不穩(wěn)定，存在供求不平衡的潛在問(wèn)題。2004年島外人士購(gòu)房占全省商品房銷(xiāo)售比例的40％以上，但此類(lèi)消費(fèi)不確定因素較多，國(guó)家宏觀調(diào)控，異地貸款購(gòu)房控制較嚴(yán)，加之海南省今明兩年正面臨著商品房集中上市的壓力，未來(lái)兩年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)則可能出現(xiàn)一定程度的供大于求。（3）2005年前三季度海南房地產(chǎn)投資狀況 　　今年以來(lái)受?chē)?guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策影響增速一路下沉的海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，九月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，增速折返上揚(yáng)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，19份，%，此前二至八月時(shí)累計(jì)，%、%、%、%、%、%%。 在19月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，%，比去年同期增長(zhǎng)27%；，%。 圖28： 2005年1～9月海南省房地產(chǎn)投資狀況　　在全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，%，%；，占11%，比去年同期增長(zhǎng)五成八；，比重不大，%；其余為其它房屋投資，較去年同期增長(zhǎng)9%。 　　盡管今年以來(lái)海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落，但全省房屋銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額均持續(xù)快速增長(zhǎng)。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，19月，%，%；，%，%。 （4）?？谕恋貎r(jià)格走勢(shì)與土地使用現(xiàn)狀2005年的土地價(jià)格沒(méi)有大起大落，基于調(diào)整階段，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)海口市土地價(jià)格檢測(cè)中心結(jié)果顯示詳見(jiàn)圖29：2004年度的地價(jià)指數(shù)為：。（地價(jià)指數(shù)的基年確定為2003年）2005年第一季度地價(jià)變化率（%）為：。2005年第二季度地價(jià)變化率（%）為：。 2005年第三季度地價(jià)變化率（%）為：。圖29： 海口市土地價(jià)格指數(shù)變化圖表21： ?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)用地現(xiàn)狀匯序號(hào)用地代碼用地名稱面積（公頃） 占建設(shè)用地（%） 人均用地（m2/人）1 R 居住用地 其中R2 一、二類(lèi)居住用地 R3 三類(lèi)居住用地 2 C 公共服務(wù)設(shè)施用地 其中C1 行政辦公用地 C2 商業(yè)用地 C3 文化用地 C7 文物用地 C4 體育用地 C5 醫(yī)療用地 C6 科教用地 C8 其他公共設(shè)施用地 數(shù)據(jù)來(lái)源：《?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃》（2005～2020年）（5）?？诘臉潜P(pán)價(jià)格走勢(shì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用已日益凸顯，這一點(diǎn)在海口也有了明顯的體現(xiàn)。繼8月、9月房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落后，％，％；％。 根據(jù)?？谑薪y(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：％，這是自2002年以來(lái)?？谑蟹课萃蠕N(xiāo)售價(jià)格首次下降。（5）2005年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)述　　2005年，?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，“盤(pán)整”是主調(diào)。 1）價(jià)格變化不大； 2）土地供應(yīng)合理； 3）投資與銷(xiāo)售趨于平臺(tái)調(diào)整。圖210： 2005年1～8月海口市房地產(chǎn)投資構(gòu)成　　2004年，?？诘姆康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平比較上一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱期已經(jīng)大大地前進(jìn)了一步。首先是在產(chǎn)品上，在住宅方面，入戶花園、直接飲用水等。還有各種小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)等新型產(chǎn)品。其次，政府在城市經(jīng)營(yíng)方面做出了新的嘗試：充分利用“9+2”的機(jī)會(huì)宣傳、推介海南，在香港舉辦海南經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)、申請(qǐng)中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、帶領(lǐng)開(kāi)發(fā)商在不同城市開(kāi)展各類(lèi)展銷(xiāo)會(huì)等，讓海南的環(huán)境美名傳遍華夏。再次，許多發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)手段也發(fā)生了很大的變化，長(zhǎng)信水城的推介會(huì)、世貿(mào)雅苑的明星聯(lián)歡、陽(yáng)光經(jīng)典的名車(chē)展覽、海岸一號(hào)的車(chē)模比賽、新世界花園的盛中國(guó)演出，以及綠島家園幾次大型文藝演出等，都是把品牌、文化作為營(yíng)銷(xiāo)的重要環(huán)節(jié)。 2006年海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）政策環(huán)境預(yù)測(cè)政府將加大監(jiān)管力度，在開(kāi)發(fā)環(huán)境、土地供應(yīng)以及輿論監(jiān)督上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理。政府為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)監(jiān)管的責(zé)任，加快了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)；進(jìn)一步深化改革，完善低收入人群住房保障制度；控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，減少被動(dòng)性住房需求；繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為；加強(qiáng)輿論監(jiān)督，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。（2）政策調(diào)控基本準(zhǔn)則2004年以來(lái)，?？谑写_立了“從嚴(yán)控制，適度開(kāi)發(fā)，盤(pán)活存量，限制增量”的基本原則，有力地調(diào)控了土地市場(chǎng)。市人大頒布了關(guān)于加強(qiáng)土地管理若干問(wèn)題的決定，政府還出臺(tái)了處置閑置土地管理規(guī)定和超容積率用地管理規(guī)定，強(qiáng)化了對(duì)土地劃撥地和二級(jí)市場(chǎng)的管理，并規(guī)定沿海一線地不得搞商品房開(kāi)發(fā)等，平衡了土地供求關(guān)系，為土地市場(chǎng)健康發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。（3）2006上半年?？谧》烤鶅r(jià)2890元/平米 下半年還要漲　 據(jù)?？谑薪y(tǒng)計(jì)局消息，上半年，?？谏唐贩?jī)r(jià)格總體波動(dòng)不大，住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2890元/平方米，其中別墅、高檔公寓上升幅度最大。市統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)，今年下半年各類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)有所上升，但上升幅度不會(huì)太大。 　　高檔公寓均價(jià)突破5000元 　　受今年6月1日國(guó)家正式頒布實(shí)施“國(guó)六條”的影響，今年以來(lái)，?？谑蟹康禺a(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格不太穩(wěn)定，在6月份時(shí)呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。前5個(gè)月普通住房的平均銷(xiāo)售價(jià)格一直控制在2500元以下，3月份最低，為2361元，4月份開(kāi)始有所上升，6月份時(shí)有所突破，達(dá)到2504元；經(jīng)濟(jì)適用住房在3月份時(shí)達(dá)到2324元，4月份開(kāi)始回落，5月份回落到2007元，6月份時(shí)又開(kāi)始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢(shì)，從2月份的3728元上升到6月