【正文】 ，公布了該片區(qū)土地價為每畝80萬元，比2004年同期上漲了60%左右，更何況本項目土地位置是在?？跒称瑓^(qū)內(nèi)各項資源最好的，土地增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本區(qū)內(nèi)其它地塊，而且上漲增值最快。欣賞濱海風(fēng)光、萬綠園，享受入戶溫泉將成為這里住戶們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠帧?003年海口市開展國際規(guī)劃競賽，國際招標(biāo)吸引美、澳、西、荷、德、日、新及香港等國內(nèi)外11家著名規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)角逐。（2）構(gòu)建組團板塊、培植沿海、沿江和南部生態(tài)防護林帶，加大城市綠化覆蓋率，大幅度、高標(biāo)準(zhǔn)提升城市凈化、綠化和美化水平。一切生產(chǎn)步入正軌后，海南將出現(xiàn)一個石化產(chǎn)業(yè)群，撐起海南經(jīng)濟的半壁江山，海南煉化將是這個產(chǎn)業(yè)鏈的“油頭”。北京、上海等一線城市房價的居高不下，以及生活成本的提高，使得一部分當(dāng)?shù)厝碎_始打算異地購房居住。部分大型項目在去年底前已完成土地交易，而今年還未開工，如浪琴灣休閑度假村（去年完成土地購置9425萬元，項目目前在前期準(zhǔn)備階段，7月份準(zhǔn)時開工）、美麗沙等項目。扣除美麗沙項目后從表3看，上半年。受“國六條”的影響，?？谑蟹康禺a(chǎn)平均銷售價格不太穩(wěn)定，在6月份時呈小幅增長趨勢（見下圖）：前5個月普通住房的平均銷售價格一直控制在2500元以下，由此可見，雖然今年的商品房銷售市場沒有去年旺盛，但是銷售市場的主體還是沒有改變，仍然是住宅需求最為旺盛。60114增（3）由于國內(nèi)其他城市開始整頓房地產(chǎn)市場，使得海南房地產(chǎn)市場遇到大發(fā)展的一個機會。2006年19月，海口房屋銷售價格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢，%；%。10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。（3）2004年年底，國家又開始進行土地稽查。綠化率45%。?？跒硡^(qū)曾邀請法國的NDA、美國的愛普肆頓等數(shù)家國際知名設(shè)計公司參與規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃出8個項目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能。人們邁著輕快的步伐來到這里，開著游艇奔向遼闊海面，或沖浪，或垂釣，或躺在甲板上仰看海鳥飛翔；海的另一邊，綠的樹掩映著綠的草，綠的草間鑲嵌著市民廣場，人們悠閑地漫步可見，海南還未出現(xiàn)中國有些城市的“地產(chǎn)泡沫”等，但是伴隨著地產(chǎn)市場的周期波動及調(diào)整，海南房地產(chǎn)市場也必將迎來市場的考驗，也就是說機遇與風(fēng)險并存的。海南在線*amp。*amp。同時，泰國、香港、江浙、京滬、廣東等地的大的資本也開始聚焦海南，這些大地產(chǎn)集團看好海南房地產(chǎn)市場，紛紛進島開發(fā)，勢必造成海南地產(chǎn)市場競爭加速。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。在2006年國慶期間的海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會上，僅僅幾天的時間現(xiàn)場賣出238套商品房，成交金額3000多萬元。?？贕DP占全省的40%，財政總收入占全省的50%，利用外資占全省的60%，固定資產(chǎn)投資占全省的55%。據(jù)對全省九大行業(yè)310家企業(yè)監(jiān)測調(diào)查，2005年，；。海南必將成為中國乃至世界的國際化休閑、度假、居住、會展目的地。最高平均氣溫28℃、℃，℃。^%$!~`房產(chǎn)頻道 據(jù)調(diào)查，目前?？跒呈菎u內(nèi)島外高收入階層購房的首選區(qū)域。為了充分展示這片濱海寶地的魅力，２００２年開始，海口市政府不惜重金國際招標(biāo)，進行高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計。新某是煒華的全資股東，省二級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)建設(shè)南興大廈、洋昌大廈、福昌大廈、友利園大廈、玉和花園1期、2期、3期、某玉園一區(qū)等；省房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會組織了海南省2004至2005年度房地產(chǎn)開發(fā)20強排序活動中，新某榮獲海南地產(chǎn)前12強；公司在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當(dāng)高的品牌知名度。某玉園項目共分三期開發(fā)。第一期為某玉園一區(qū)，歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有6,000多平方米的中心花園、6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積18,170 m2；第二期為某玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團的海景豪宅。新某一貫秉承以人為本、追求卓越的經(jīng)營理念，積極推進現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會、經(jīng)營班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。它依托海甸溪和海口灣的天然優(yōu)勢，重點選取了濱江、濱海和港口這三大“題材”做文章，營造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚集地，成為?？趯ν饴糜?、觀光、商貿(mào)、購物、休閑等的時尚交流平臺，充分展示濱海城市個性。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場上基本沒有同類產(chǎn)品。年降水,年平均相對濕度為85%.常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，次為東南風(fēng)。 海南經(jīng)濟情況。宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟景氣指數(shù)從上年的相對景氣區(qū)間攀升至較景氣區(qū)間，為1998年建立景氣監(jiān)測調(diào)查制度以來最為景氣的一年。為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，海口市政府出臺了一系列優(yōu)惠政策鼓勵處置爛尾樓，以美化?？冢唤鼉赡?，不惜重金邀請國際著名的設(shè)計單位對?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī)劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績，?？诘妮喞亚逦梢?。此外，還達成購房意向615套。?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。根據(jù)人均GDP國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個高速發(fā)展時期。^%$!~海南在線房產(chǎn)頻道海南在線房產(chǎn)頻道*amp。^%$房產(chǎn)頻道 潛在需求海南尤其是?？谑薪?jīng)過了92—94年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。 項目提出與簡介，?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤與自然的天籟。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。根據(jù)預(yù)測，碧海御園的平均銷售價格將達到6,600元/m2。雖然目前主要限于縣市級行政部門，但很快就會影響到海口。國家不斷的對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對海南影響不大，因為海南和國內(nèi)其它地區(qū)不一樣,國務(wù)院為幫助海南走出困境，1999年7月14日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案的通知（國辦發(fā)［1999］62號）。在今后較長一段時間內(nèi)，“平穩(wěn)向上”仍是?？诜績r運行的主旋律從今年房價的變動情況看，一季度同在抑制房地產(chǎn)投機行為調(diào)控政策影響下，海南樓市進入政策與市場的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量增價穩(wěn)態(tài)勢，宏觀調(diào)控作用初顯。而海南的房地產(chǎn)銷售的對象約65％來自內(nèi)地，據(jù)了解，自從出臺“國八條”“國六條”以來，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的外地購房有增長的趨勢。長%4月從以上表中數(shù)據(jù)可以看出：二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長，新開工、竣工面積下降。3月份最低（2361元），4月份開始有所上升，6月份時有所突破，達到2504元；經(jīng)濟適用住房在3月份時達到2324元，4月份開始回落，5月份回落到2007元，6月份時又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從2月份的3728元上升到6月份的4259元，在5月份時已突破了4000元。受美麗沙項目的影響，每個月的增幅都成倍數(shù)增長，但增長幅度卻逐月下降，而扣除美麗沙項目后，增幅也成負(fù)增長，由此說明，今年政府對于土地的供應(yīng)已經(jīng)開始加強了監(jiān)管力度，預(yù)計今年下半年，土地供應(yīng)情況將會有所緊縮。造成上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運轉(zhuǎn)的主要原因有：正是這一點，卻給了外地樓盤，特別是沿海城市的樓盤“趁虛而入”的絕佳時機。屆時，海南煉化的銷售收入最保守的估計也會有300億元人民幣，將帶給海南每年約20億元的稅收；其建成還將促進水電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括機械加工、交通運輸?shù)?；由此將吸引巨大的人流、物流、資金流的聚集，帶來相應(yīng)消費拉動，包括商務(wù)旅游、生活消費等。（3）充分利用豐富的熱帶植物資源和自然條件，嚴(yán)格控制建筑密度和建筑高度，通過建筑物、道路、廣場和園林等各項建設(shè)，突出展示熱帶城市的環(huán)境和景觀特色。經(jīng)過首輪淘汰，核心濱水區(qū)的規(guī)劃較量在澳大利亞、荷蘭、美國、西班牙等4家以設(shè)計濱海、水域新城擅長的國際知名設(shè)計機構(gòu)間展開。度假式生活將成為高品質(zhì)新生活方式。況且在本區(qū)域內(nèi)已沒有可供開發(fā)的土地。本案作為都市中少見的“低密度高檔歐陸風(fēng)格住宅區(qū)”，該項目在寸土寸金中營造歐陸景觀，“人性化”的居住環(huán)境，犧牲了一部分經(jīng)濟利益，卻很好地解決了黃金區(qū)位和居住環(huán)境的矛盾，同時，與周邊的其他公寓、小區(qū)形成強烈對比，“碧海玉園”（本案）的價值彰顯無疑。2006年國房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房價趨穩(wěn) 自今年7月國房景氣指數(shù)攀升到近104的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。 前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，%。商品住房價格漲幅總體放緩。（3）居民住房消費結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺的以抑制投機、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下，2季度，消費者持幣觀望態(tài)勢形成，房地產(chǎn)市場需求增長快速下降，同時房屋銷售價格上漲速度放緩。其中，%、%%，增幅逐步增加，但如上述分析，銷售面積的這種變化并不能說明2季度房屋交易面積增幅在逐月增加。6月末，%，%，增速比1季度下降4~5個百分點，其中，督導(dǎo)組通過檢查還發(fā)現(xiàn)，地方政府、開發(fā)商和消費者從各自的利益出發(fā)，對宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識很不一致。 商品房平均銷售價格漲幅回落。 2. 當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求仍以自住需求為主，隨著消費者對宏觀調(diào)控目標(biāo)的正確理解，房地產(chǎn)市場需求增長將會逐步恢復(fù) ，在城調(diào)隊的調(diào)查數(shù)據(jù)中，%的人員取消了購房，%的人員則選擇推遲購房、提前購房或租住，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求仍以自住需求為主。（2）?？谠诮?jīng)歷了93年房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟發(fā)展受到重大打擊，房地產(chǎn)業(yè)幾乎崩潰的形式下，市委市政府調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，提出“突出沿海（瓊洲海峽），開發(fā)沿江（南渡江），提升中心，拓展兩翼，帶動腹地”的思路，按照這個思路，海口市將建設(shè)成為一座綠色國際濱海帶狀組團城市。（5）房價走勢：、2405元，%，低于同期海南省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和GDP增長幅度。在商品房總施工面積中，（別墅：％,經(jīng)濟適用房：㎡％；％）％，％；，％,％；，％,％；㎡（工業(yè)廠房：㎡），％。住宅銷售均價2423元/㎡；辦公寫字樓銷售均價3670元/㎡；其他商業(yè)用房銷售均價6674元/㎡。 （數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局）（7）總體評價1）房地產(chǎn)開發(fā)增速。圖27： ?？谑猩唐贩夸N售比較圖3）2004年新開盤樓宇項目較多?！　?目前海南省房地產(chǎn)市場還面臨著積壓房地產(chǎn)的處置難度大和島外需求市場不穩(wěn)定的問題。 　　盡管今年以來海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，但全省房屋銷售面積及銷售額均持續(xù)快速增長。繼8月、9月房價漲幅持續(xù)回落后，％，％；％。再次，許多發(fā)展商的營銷手段也發(fā)生了很大的變化，長信水城的推介會、世貿(mào)雅苑的明星聯(lián)歡、陽光經(jīng)典的名車展覽、海岸一號的車模比賽、新世界花園的盛中國演出，以及綠島家園幾次大型文藝演出等，都是把品牌、文化作為營銷的重要環(huán)節(jié)。前5個月普通住房的平均銷售價格一直控制在2500元以下，3月份最低，為2361元，4月份開始有所上升，6月份時有所突破，達到2504元；經(jīng)濟適用住房在3月份時達到2324元，4月份開始回落，5月份回落到2007元，6月份時又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從2月份的3728元上升到6月份的。政府為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求、穩(wěn)定房價、加強監(jiān)管的責(zé)任，加快了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實增加中低價位、中小套型普通住房供應(yīng)；進一步深化改革，完善低收入人群住房保障制度；控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，減少被動性住房需求；繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為；加強輿論監(jiān)督，合理引導(dǎo)住房消費。（5）2005年?？诜康禺a(chǎn)市場綜合評述　　2005年，?？诘姆康禺a(chǎn)市場狀況，“盤整”是主調(diào)。 （4）?？谕恋貎r格走勢與土地使用現(xiàn)狀2005年的土地價格沒有大起大落，基于調(diào)整階段，穩(wěn)定市場供應(yīng)?！　u外需求市場不穩(wěn)定，存在供求不平衡的潛在問題。在這些新開盤樓宇項目中，約有190萬平方米是住宅，以平均每套住宅面積為100平方米概算，將有19000套新建住宅投入市場銷售。2004年，%。(,）在商品房預(yù)售面積中，(別墅：,％,經(jīng)濟適用房：，％），％（％的住宅由個人購買）；，％。％。商品房銷售均價比全國2750元/平方米還低345元，?？谑械纳唐贩夸N售均價也遠(yuǎn)低于國內(nèi)沿海地區(qū)城市平均價格。（3）2000年至2004年，海南省商品房開發(fā)類型以住宅為主，%，其中普通住宅占66%，別墅高檔公寓占34%。近期來看，由于政策效應(yīng)具有滯后性，房地產(chǎn)市場需求增幅的漲跌將取決于消費者對房價信心的恢復(fù)程度。其中，5月份商品房平均銷售價格出現(xiàn)同期相比下降局面，降幅為1%；%。來自國家統(tǒng)計局城調(diào)隊的調(diào)查數(shù)據(jù)同樣證實了這個結(jié)論：6月份，城調(diào)總隊在全國35個大中城市組織了快速抽樣調(diào)查，結(jié)果表明：“八項措施”出臺后，%的消費者購房心理預(yù)期和購房計劃發(fā)生了變化，其中，%準(zhǔn)備推遲購房，%準(zhǔn)備提前購房，%打算取消購房，16%準(zhǔn)備去租住廉租房。2005年5月中下旬，中國人民銀行在全國50個大、中、小城市進行了城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，回收有效問卷20000份。商品房供不應(yīng)求狀況得到大大緩解，也反映了房地產(chǎn)市場現(xiàn)房需求增長趨緩。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。（4）商品住房平均價格漲幅繼續(xù)回落。 根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)司有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控措施的落實，各地住房價格總體回落，房地市場趨于穩(wěn)定。 分用途看，%，增幅比去年同期加快8個百分點；%，；%，增幅比去年同期下降7個百分點；%，增幅比去