【正文】 值 備 注1用地面積平方米267887　2建筑用地面積平方米267887　3規(guī)劃建筑面積平方米　4容積率　　5綠化率%50　6建筑密度%30　7總投資萬元 8銷售收入萬元9總成本萬元10利潤萬元11　所得稅萬元12凈利潤萬元13投資利潤率%　14　投資利稅率%　15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%16　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%　17財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元18財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元　19投資回收期年　第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析一、宏觀房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2010年，面對(duì)極為復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和極為嚴(yán)峻的各類自然災(zāi)害和各種重大挑戰(zhàn)，黨中央、國務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，科學(xué)決策，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全國各族人民，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，有效鞏固和擴(kuò)大了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)沖擊成果，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。公司始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、開發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，緊緊圍繞市場(chǎng)，狠抓經(jīng)營，強(qiáng)化管理，樹立責(zé)任感、認(rèn)識(shí)危機(jī)感，不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，積極尋求探索與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，以專業(yè)化、規(guī)?；拈_發(fā)模式，高品質(zhì)、人性化的開發(fā)理念，為改善某城市建設(shè)、提高百姓居住質(zhì)量而竭誠奉獻(xiàn)。項(xiàng)目總投資，%；，%；，%。%，%。近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，人均GDP同步快速增長，20052010近6年來保持了12%左右的高速增長。2016年世界園藝博覽會(huì)的承辦，為某市的舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)提供了一個(gè)清晰的規(guī)劃思路。某港是全國7大海港之一。其中該地塊處于的核心風(fēng)景區(qū)定位為某城市結(jié)構(gòu)的公共核心，是以塌陷區(qū)生態(tài)修復(fù)、園林綠化、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與展覽為主要特色，以休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、觀光為主要功能的城市型綜合景區(qū)。宜居城市。 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析政策是房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的決定性因素。2010年，%。二、某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年是“樓市調(diào)控年”，一波接一波的“調(diào)控新政”相繼出臺(tái)，某市這座介乎二三線城市之間的城市因其獨(dú)特的資源型城市特性，受到政府調(diào)控政策的影響并不是很大。由于某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、較集中，某富裕階層多為老板和企業(yè)高管，年齡主要集中在3545歲，三十年前那場(chǎng)大地震留下的陰影對(duì)他們的影響已經(jīng)比較小。區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊臨南湖中央生態(tài)公園及植物園，隨著近年來南湖公園的開放，目前已經(jīng)是某乃至省內(nèi)外游客熱衷的旅游休閑之地，周末游客量平均5萬人次以上，在某的影響力相當(dāng)于杭州的西湖，同時(shí)2016年世博園藝博覽會(huì)將在南湖中央生態(tài)公園、某市植物園舉辦，因此在未來幾年內(nèi)將會(huì)極大的提升本項(xiàng)目的地塊區(qū)域價(jià)值。本項(xiàng)目處于南湖生態(tài)城區(qū)域，良好的區(qū)位條件有利于打造一個(gè)城市高端產(chǎn)品以滿足城市高端需求。二、周圍環(huán)境該地塊處于某市南湖生態(tài)公園城區(qū)域內(nèi)。最大積雪深度23mm。（三）抗震設(shè)防等級(jí)擬建場(chǎng)區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。室內(nèi)系統(tǒng)室內(nèi)二次熱媒均為低溫?zé)崴?。主機(jī)選擇考慮容量和臺(tái)數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng)在部分負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)也處于相對(duì)高效率狀態(tài)。每層公共衛(wèi)生間的排風(fēng)管上均安裝防火閥和止回閥 ，防止各層之間相互串氣 。地下不采暖部分的給水管道均用橡塑保溫，以防夏季結(jié)露. 太陽能熱水管道主干管均采用鋼塑復(fù)合管，分支管采用專用PPR熱水管。d10萬㎡208未預(yù)見及漏損9合計(jì)10室內(nèi)消防用水40L/S11室外消防用水30L/S注：未預(yù)見及漏損為1—7項(xiàng)水量合計(jì)的10%；室內(nèi)排水污水立管采用螺旋消音UPVC管，污水橫支管采用普通PVCU管排水管，配套管件，粘接。室外消火栓由市政給水管網(wǎng)直接供水，室外消火栓給水與市政生活給水管道合用一個(gè)系統(tǒng) 。 用氣量。一般辦公室、會(huì)議室等局分散控制，大空間場(chǎng)所集中控制。（2）保安巡更管理系統(tǒng)在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線。除了滿足住戶對(duì)于電話、計(jì)算機(jī)、遠(yuǎn)程信息服務(wù)等業(yè)務(wù)的需求外，還需要解決小區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)絡(luò)與公用通信網(wǎng)絡(luò)的接口問題，即建設(shè)一個(gè)開放性的網(wǎng)絡(luò)，將小區(qū)建成一個(gè)安全、便利、舒適、節(jié)能、娛樂的生活和工作環(huán)境，造福于用戶。（6）廣播與擴(kuò)聲設(shè)計(jì)在商業(yè)金融區(qū)段商業(yè)部分做廣播設(shè)計(jì)，廣播設(shè)計(jì)包括商場(chǎng)背景及公眾廣播。平易近人——空間、景觀人性化本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重了庭園環(huán)境的綠化效果，并有許多休閑娛樂設(shè)施穿插其中，使人們更佳貼進(jìn)自然，感受自然，盡情享受自然給人們帶來的幸福和快樂。隨著我市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大，能源需求將持續(xù)快速增長，加強(qiáng)節(jié)能工作已成為我們的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，是當(dāng)前迫在眉睫的工作。三、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)現(xiàn)狀分析電力供應(yīng)某市電力供應(yīng)由隸屬于華北電網(wǎng)的某供電公司提供。某距陜甘長輸管線永清分輸站150公里。材料厚度110mm，密度為25kg/m3，節(jié)能效果均達(dá)到相關(guān)法律規(guī)定要求。建立能源計(jì)量系統(tǒng)，按《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB171672006）的要求配備相應(yīng)的儀表和設(shè)備，建立能源計(jì)量器具臺(tái)賬，計(jì)量器具檔案。水環(huán)境：城市地表飲用水源地水質(zhì)穩(wěn)定達(dá)標(biāo)城市地表飲用水源地大黑汀、陡河水庫水質(zhì)穩(wěn)定達(dá)標(biāo)，達(dá)到Ⅱ類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；城市地下飲用水源地水質(zhì)良好，達(dá)到集中式生活飲用水源標(biāo)準(zhǔn)。這四個(gè)階段占施工時(shí)間較長，采用施工機(jī)械較多，噪聲污染比較嚴(yán)重，不同階段又具有其獨(dú)立的噪聲特性。對(duì)生態(tài)環(huán)境影響很小，且隨著施工期的結(jié)束而得到改善。生活污水可以排入市政污水管網(wǎng)，因此不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。（5）施工期揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境的影響分析根據(jù)國家環(huán)境保護(hù)總局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于有效控制城市揚(yáng)塵的通知》（環(huán)發(fā)[2001]56號(hào)）精神，本工程施工過程中要采取如下防塵和抑塵措施。倉庫四周應(yīng)有疏水溝系，防止雨水浸濕和水流引起物料流失。其排放濃度及排放量均滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析該項(xiàng)目所在地區(qū)主要的地質(zhì)災(zāi)害為地震。二、日常管理本項(xiàng)目建成后，組建專門的經(jīng)營管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常管理工作，設(shè)立公用部位、設(shè)備和公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并按照規(guī)定使用。項(xiàng)目開發(fā)各主要工作如下：項(xiàng)目前期工程咨詢、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等編制與報(bào)批工程勘察與施工圖設(shè)計(jì)施工前準(zhǔn)備達(dá)到場(chǎng)地七通一平工程開工地基處理主體工程施工裝飾工程施工室外配套工程及綠化工程竣工驗(yàn)收第十章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》和《河北省實(shí)施〈中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》的規(guī)定，該項(xiàng)目必須實(shí)行招標(biāo)。編制招標(biāo)文件招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)根據(jù)對(duì)業(yè)主需求及項(xiàng)目實(shí)際編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件應(yīng)包括擬建工程的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和擬簽訂合同的主要條款等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件。編制和遞交投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)按照投標(biāo)人須知并利用招標(biāo)文件提供的格式編寫并提交其投標(biāo)文件。招標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)文件中的有關(guān)規(guī)定和評(píng)委會(huì)的推薦意見確定中標(biāo)人，招標(biāo)人將評(píng)委會(huì)書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)通知書報(bào)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督機(jī)關(guān)備案。御園項(xiàng)目建設(shè)單位某綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目法人代表或負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話建設(shè)內(nèi)容低密度住宅，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和時(shí)限某市路南區(qū)南湖生態(tài)城區(qū)域內(nèi)，建設(shè)南路與唐胥路交叉口西北側(cè)的核心位置。盡管大部分建筑工人在長期的建筑施工操作中，安全經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)較豐富，企業(yè)各類崗位安全操作規(guī)范也日趨完善化，但隨著新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料的應(yīng)用，一些舊的安全操作規(guī)范已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代施工的需要，這就要求對(duì)其重新制訂或加以完善，使每個(gè)建筑工人的施工過程都在規(guī)定的程序下進(jìn)行。并可以解決怎樣開展安全檢查，采取何種方式開展檢查，通過安全檢查如何把事故隱患暴露出來的問題。要搞好消防安全管理工作，消防安全培訓(xùn)是關(guān)鍵，對(duì)員工的消防培訓(xùn)應(yīng)著重從以下三個(gè)方面進(jìn)行。庫房內(nèi)通風(fēng)，降溫設(shè)備和電源、防爆設(shè)備必須靈敏、可靠，電源開關(guān)要設(shè)在庫房以外安全的地方。除上述應(yīng)注意的內(nèi)容外，施工中還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電氣設(shè)備，用電線路的消防安全管理，以保證其在安全的的條件下使用。（6）前期咨詢費(fèi)按國家計(jì)委計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)、省物價(jià)局、省計(jì)委冀價(jià)。四、項(xiàng)目運(yùn)營的物業(yè)管理物業(yè)管理的內(nèi)容（1）小區(qū)內(nèi)部各項(xiàng)設(shè)施的日常管理、經(jīng)營；（2）與有關(guān)部門協(xié)調(diào)合作，為小區(qū)內(nèi)的居民及商戶提供居住、娛樂活動(dòng)、醫(yī)療和其他服務(wù)；（3）小區(qū)內(nèi)所有運(yùn)行設(shè)備及配套的管理、維護(hù)；（4）小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、安全保衛(wèi)。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)、加工作業(yè)場(chǎng)所、材料堆置場(chǎng)所內(nèi)刨花、木片、鋸末等易燃物品應(yīng)及時(shí)清除，并且在此類場(chǎng)所嚴(yán)禁動(dòng)用明火作業(yè)；（4）可燃保溫材料不準(zhǔn)堆放在電閘箱、電焊機(jī)、變壓器及電動(dòng)工具周圍，以減少發(fā)生火災(zāi)的可能。（2）教育施工人員及時(shí)報(bào)警。并且安全檢查要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。對(duì)違章人員的處罰既要適當(dāng)，又要使職工本人或其他人員受到教育，做到對(duì)每個(gè)職工都一視同仁。36個(gè)月總投資資金來源及構(gòu)成企業(yè)自籌招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算全部 招標(biāo)部分 招標(biāo)自行 招標(biāo)委托 招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 河北招投標(biāo)綜合網(wǎng)擬選擇的評(píng)標(biāo)專家?guī)旌颖笔〗y(tǒng)一評(píng)標(biāo)專家?guī)烨闆r說明： 建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日招標(biāo)工作模擬時(shí)間安排天數(shù)要求工作內(nèi)容前期資料完備后編制招標(biāo)文件5個(gè)工作日發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)函、發(fā)售招標(biāo)文件（含圖紙等資料）20個(gè)工作日投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件1～2個(gè)工作日開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)3個(gè)工作日中標(biāo)結(jié)束公示3天1個(gè)工作日發(fā)放中標(biāo)通知書10個(gè)工作日代理單位整理招標(biāo)代理資料，送交建設(shè)單位、招標(biāo)監(jiān)督部門備案第十一章 安全與消防一、危險(xiǎn)因素分析本項(xiàng)目的危害因素主要體現(xiàn)在，施工過程中。綜合評(píng)價(jià)法是綜合考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)以外的各種評(píng)價(jià)因素，并將這些因素用貨幣表示，然后在投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上增加或減掉這些費(fèi)用來得到綜合評(píng)標(biāo)價(jià)。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。準(zhǔn)確可行的標(biāo)底價(jià)格應(yīng)該建立在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)擬建工程的技術(shù)特點(diǎn)，同時(shí)參考最近一段時(shí)間內(nèi)相似工程的結(jié)算價(jià)格來確定，標(biāo)底必須嚴(yán)格保密。二、招標(biāo)組織方式委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及其貨物采購招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)業(yè)務(wù)。設(shè)置管理中心。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)均執(zhí)行最新抗震規(guī)范，建筑物能有效的降低地震的破壞，保證人民生命財(cái)產(chǎn)安全。本項(xiàng)目采用分散與集中、平面與立體空間、自然與人造相結(jié)合的方法建設(shè)綠地及景觀，%。設(shè)置圍墻擋板：施工工地要設(shè)置擋板和圍墻，以減少工地對(duì)外環(huán)境的影響，可以將施工揚(yáng)塵影響距離縮小40％。開挖棄土堆存時(shí)遇干燥、大風(fēng)季節(jié)要及時(shí)灑水，避免產(chǎn)生揚(yáng)塵。施工期生活垃圾主要為有機(jī)廢物。生活污水來自施工人員排放的生活污水，其水質(zhì)與城市生活污水差別不大。在結(jié)構(gòu)施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)晝間30m處可達(dá)到噪聲限制要求，夜間200m處可達(dá)標(biāo)。灤河共設(shè)大黑汀水庫、灤縣大橋和姜各莊三個(gè)監(jiān)測(cè)斷面，大黑汀水庫斷面為Ⅱ類水質(zhì)，達(dá)到功能區(qū)要求；灤縣大橋斷面為Ⅲ類水質(zhì)，達(dá)到功能區(qū)要求；姜各莊斷面全年斷流未監(jiān)測(cè)。經(jīng)分析，該項(xiàng)目經(jīng)過以上節(jié)能措施處理，能夠滿足河北省《建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的節(jié)能要求。供熱、供冷管道保溫厚度要按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《設(shè)備及管道保溫設(shè)計(jì)導(dǎo)則》中經(jīng)濟(jì)厚度的計(jì)算公式確定。自來水供應(yīng)某市自來水公司現(xiàn)擁有地下水廠5座、地面水廠2座、地面取水泵站2座，水源井70余眼，管網(wǎng)總長度700多公里，供水面積94平方公里，日供水能力73萬立方米，形成了地下、地面水源并用，設(shè)備精良，設(shè)施配套齊全的城市環(huán)狀供水系統(tǒng)。熱力供應(yīng)某市熱力總公司總供熱建筑面積已達(dá)到1673萬平方米，以某發(fā)電廠、豐潤區(qū)熱電廠、 塞德熱電有限公司和缸窯熱電廠為熱源，下轄市區(qū)供熱公司、豐潤供熱公司、西部供熱公司、鍋爐供熱公司，擁有區(qū)域鍋爐房5座，擁有熱力站260座（其中間供站206座，采用蒸汽供熱的間供站7座；直供站47座），全公司一次管網(wǎng)總廠約為105588米，庭院管網(wǎng)總長約為535324米。其中國家《十一五節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》提出，20032020年年均節(jié)能率為3%，主要產(chǎn)品（工作量）單位能耗指標(biāo)：2010年總體達(dá)到或接近20世紀(jì)90年代初期國際先進(jìn)水平，其中大中型企業(yè)達(dá)到本世紀(jì)初國際先進(jìn)水平；2020年年均節(jié)能率3%，累計(jì)節(jié)能14億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，達(dá)到或接近國際先進(jìn)水平。比如，在小區(qū)中分散種植落葉喬木、低矮常綠灌木、大落葉闊葉喬木，由于其下部03米范圍內(nèi)主要是樹干，從而避免了雅苑內(nèi)部，樹木的樹葉對(duì)人們的視線的干擾，