【正文】 ，銷(xiāo)售火爆。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在萬(wàn)寧市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。改善投資環(huán)境是硬措施”的工作主題和“投資拉動(dòng)、城市化帶動(dòng)、龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)、園區(qū)式啟動(dòng)”的發(fā)展思路，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國(guó)”和“旅游勝地”等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。境內(nèi)１０９公里的陽(yáng)光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長(zhǎng)、沙灘遼闊、沙細(xì)質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨(dú)特風(fēng)光的島嶼和半島，還有兩個(gè)極具開(kāi)發(fā)價(jià)值的內(nèi)海。市內(nèi)有太陽(yáng)、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海。天來(lái)泉自2006年10月30日開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售一直非?；鸨瑑H僅半年時(shí)間，一期2000多套房子順利售罄，單日售出幾十套的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，最高售出單日54套的業(yè)績(jī)。瓊?！疤靵?lái)泉”項(xiàng)目成功的示范，也增加了開(kāi)發(fā)商們對(duì)海南二三線區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)信心。D、海南二三線城市土地交易狀況在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有的資源中，土地是根本。在海南一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。由于旅游地產(chǎn)涉及多個(gè)行業(yè)，可帶來(lái)多重發(fā)展。調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。同時(shí)，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來(lái)投資。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國(guó)蘆薈株式會(huì)社等“豪門(mén)公子”也紛紛來(lái)海南房地產(chǎn)業(yè)找“媳婦”。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用1號(hào)和2號(hào)生產(chǎn)用地，對(duì)改善萬(wàn)寧市居民居住條件，拉動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)萬(wàn)寧市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，有明顯的社會(huì)效益。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。公司在萬(wàn)寧市已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的知名度，普遍得到萬(wàn)寧市市民和政府的認(rèn)可，由于1號(hào)地塊和2號(hào)地塊僅一路之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“XX”項(xiàng)目。5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競(jìng)買(mǎi)后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。其中，％；，％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。?？谑蟹课蒌N(xiāo)售對(duì)象50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷(xiāo)售對(duì)象90％是島外消費(fèi)者。 　　旅游地產(chǎn)旺銷(xiāo)，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。浙江吉利集團(tuán)在海南投資30億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開(kāi)發(fā)熱潮。瓊海全市的樓盤(pán)在三年前只有６個(gè)，現(xiàn)在已激增到２６個(gè)。據(jù)悉通過(guò)這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動(dòng)，保亭的名氣大了，來(lái)保亭旅游、投資建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)住房的人多了。土地成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開(kāi)發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬(wàn)寧等二三線城市拿地。 瓊海作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地，有著開(kāi)闊的開(kāi)發(fā)用地，及適合實(shí)力開(kāi)發(fā)商展開(kāi)規(guī)模開(kāi)發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。該市按照“投資拉動(dòng)、城市化帶動(dòng)、龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)和園區(qū)式啟動(dòng)”的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項(xiàng)目的建設(shè)，確定了９個(gè)園區(qū)建設(shè)和一個(gè)整治工程建設(shè)。啟動(dòng)神州半島喜來(lái)登等4個(gè)國(guó)際頂級(jí)的五星級(jí)酒店及高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進(jìn)山欽灣體育運(yùn)動(dòng)度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭(zhēng)將六連嶺紅色旅游列為開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目并啟動(dòng)前期工作。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。G、萬(wàn)寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。根據(jù)萬(wàn)寧市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)、旅游業(yè)的發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。E、住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬(wàn)寧市城市住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。 “XX”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況：以及市場(chǎng)情況而定。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。從萬(wàn)寧城市運(yùn)營(yíng)角度建設(shè)的《XX》，必將加速所在區(qū)域的市場(chǎng)建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有效拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 《XX》充分將樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過(guò)對(duì)規(guī)劃方案的適時(shí)調(diào)整，汲取國(guó)際、國(guó)內(nèi)人居環(huán)境、旅游地產(chǎn)發(fā)展的最新思想，成為了萬(wàn)寧城市改造的重要組成部分。作為一個(gè)為萬(wàn)寧市上層人士、島外人士精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在海南省及其他城市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、健身會(huì)所等等。而被動(dòng)的局面，又導(dǎo)致了樓盤(pán)的質(zhì)量越來(lái)越差，形成了惡性循環(huán)。《XX》俱樂(lè)部、《XX》業(yè)主委員會(huì)，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動(dòng)……時(shí)時(shí)處處透露為業(yè)主未來(lái)70年品質(zhì)生活的誠(chéng)摯關(guān)懷。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1．項(xiàng)目選址 XX環(huán)境得天獨(dú)厚，交通便捷。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 建議：在預(yù)算范圍內(nèi)竟得地塊，早日將1號(hào)、2號(hào)地塊過(guò)戶至公司名下。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“XX”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。在進(jìn)行地質(zhì)勘察后根據(jù)報(bào)告制定地基方案。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。(2)給水。(4)室內(nèi)外排水。A。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。由住戶自行購(gòu)置(一般不需要)。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 建筑方案設(shè)計(jì)。 分項(xiàng)工程驗(yàn)收。4．盈利能力分析 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表7序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）1現(xiàn)金流入64196其中：銷(xiāo)售收入64196其它收入02現(xiàn)金流出47180其中：成本投資40760預(yù)征10%(銷(xiāo)售總額的10%)64203稅前利潤(rùn)額234364稅前利潤(rùn)率%5凈利潤(rùn)額170166凈前利潤(rùn)率27%5．清償能力分析本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為600850元之間(中低檔政策性商品房)，在本地難以形成有效需求。(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。因此XX的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)爭(zhēng)取政府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項(xiàng)小組全程跟蹤服務(wù)，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。不找借口美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說(shuō)過(guò)這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。”習(xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只有同別人展開(kāi)良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。積極傾聽(tīng)西方有句諺語(yǔ)說(shuō)：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類(lèi)同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會(huì)讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無(wú)價(jià)值的決定上面。一個(gè)高效的決策者的價(jià)值在于“做正確的事”，同時(shí)幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。保持一顆平常心無(wú)倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。他們相信凡事都會(huì)有方法解決，而且是總有更好的方法。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡(jiǎn)單容易的事。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說(shuō)話技巧有人說(shuō)：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。善于傾聽(tīng)，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)XX的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將帶動(dòng)萬(wàn)寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力，提升城市的品位及知名度，給萬(wàn)寧的發(fā)展帶來(lái)巨大的集聚效應(yīng)。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。十、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析(1)從萬(wàn)寧市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，除了市場(chǎng)有效需求不足、改革滯后等原因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。1）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)(暫定) 表5序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積㎡2容積率03總建筑面積㎡住宅面積㎡商鋪面積㎡243604可售商住面積㎡2）銷(xiāo)售收入 表6序號(hào)項(xiàng) 目平均單價(jià)（元/ m2）計(jì)算基礎(chǔ)（m2）合 計(jì)（萬(wàn)元）備 注1住宅房屋2000568882商業(yè)鋪面:3000243607308二層商鋪設(shè)計(jì)3總 計(jì)2100641962．銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在5年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃在項(xiàng)目報(bào)批后再定。 主體工程斷水。項(xiàng)目可進(jìn)行分期報(bào)建，建設(shè)進(jìn)度程序如下： 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。5．4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 住宅生活用水：140公升／人住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃