【正文】 ，銷售火爆。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在萬寧市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。改善投資環(huán)境是硬措施”的工作主題和“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動、園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，進一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國”和“旅游勝地”等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進項目建設(shè)，推動全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。境內(nèi)１０９公里的陽光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長、沙灘遼闊、沙細質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨特風(fēng)光的島嶼和半島，還有兩個極具開發(fā)價值的內(nèi)海。市內(nèi)有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海。天來泉自2006年10月30日開盤以來銷售一直非?；鸨瑑H僅半年時間，一期2000多套房子順利售罄，單日售出幾十套的現(xiàn)象時有發(fā)生，最高售出單日54套的業(yè)績。瓊?！疤靵砣表椖砍晒Φ氖痉叮苍黾恿碎_發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。D、海南二三線城市土地交易狀況在房地產(chǎn)開發(fā)所有的資源中，土地是根本。在海南一級房地產(chǎn)市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。由于旅游地產(chǎn)涉及多個行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。調(diào)查統(tǒng)計表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。同時，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來投資。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團、美國蘆薈株式會社等“豪門公子”也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找“媳婦”。本項目開發(fā)土地利用1號和2號生產(chǎn)用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經(jīng)濟發(fā)展，推進萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認可，由于1號地塊和2號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。2．項目概況 (1)項目名稱：“XX”項目。5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。其中，％；，％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。?？谑蟹课蒌N售對象50％是島外消費者，三亞市房屋銷售對象90％是島外消費者。 　　旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房價上漲。浙江吉利集團在海南投資30億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項目。國內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個，現(xiàn)在已激增到２６個。據(jù)悉通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。土地成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。 瓊海作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項目來。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。該市按照“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動和園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，加快推進招商引資項目的建設(shè)，確定了９個園區(qū)建設(shè)和一個整治工程建設(shè)。啟動神州半島喜來登等4個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進山欽灣體育運動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點項目并啟動前期工作。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟社會、旅游業(yè)的發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 (2)商業(yè)消費潛力。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。當前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。 “XX”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 (2)價格優(yōu)惠策略。從萬寧城市運營角度建設(shè)的《XX》，必將加速所在區(qū)域的市場建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，從而有效拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 《XX》充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對規(guī)劃方案的適時調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境、旅游地產(chǎn)發(fā)展的最新思想，成為了萬寧城市改造的重要組成部分。作為一個為萬寧市上層人士、島外人士精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在海南省及其他城市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、健身會所等等。而被動的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)?！禭X》俱樂部、《XX》業(yè)主委員會，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動……時時處處透露為業(yè)主未來70年品質(zhì)生活的誠摯關(guān)懷。三、項目選址及建設(shè)條件1．項目選址 XX環(huán)境得天獨厚，交通便捷。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 建議：在預(yù)算范圍內(nèi)竟得地塊，早日將1號、2號地塊過戶至公司名下。 根據(jù)這一趨勢，“XX”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計。在進行地質(zhì)勘察后根據(jù)報告制定地基方案。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。(2)給水。(4)室內(nèi)外排水。A。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。由住戶自行購置(一般不需要)。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 建筑方案設(shè)計。 分項工程驗收。4．盈利能力分析 財務(wù)現(xiàn)金流量表 表7序號項目合計（萬元）1現(xiàn)金流入64196其中：銷售收入64196其它收入02現(xiàn)金流出47180其中：成本投資40760預(yù)征10%(銷售總額的10%)64203稅前利潤額234364稅前利潤率%5凈利潤額170166凈前利潤率27%5．清償能力分析本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為600850元之間(中低檔政策性商品房)，在本地難以形成有效需求。(2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。因此XX的開發(fā)建設(shè)應(yīng)爭取政府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項小組全程跟蹤服務(wù)，降低項目運營風(fēng)險。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習(xí)慣。不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順水。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學(xué)習(xí)、改進、你將獲得意想不到的成功。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。及時和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關(guān)系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習(xí)慣。一個高效能人士應(yīng)當對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時間和精力浪費于許多毫無價值的決定上面。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時機，懂得運用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標準，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。當然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。注重準備工作一個善于做準備的人，是距離成功最近的人。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質(zhì)。不斷學(xué)習(xí)一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。政策法規(guī)風(fēng)險XX的開發(fā)建設(shè)必將帶動萬寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競爭力，提升城市的品位及知名度，給萬寧的發(fā)展帶來巨大的集聚效應(yīng)。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。十、風(fēng)險分析及對策1．市場風(fēng)險分析(1)從萬寧市目前住宅市場來看，除了市場有效需求不足、改革滯后等原因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。1）項目建設(shè)指標(暫定) 表5序號項目單位數(shù)量1總用地面積㎡2容積率03總建筑面積㎡住宅面積㎡商鋪面積㎡243604可售商住面積㎡2）銷售收入 表6序號項 目平均單價（元/ m2）計算基礎(chǔ)（m2）合 計（萬元）備 注1住宅房屋2000568882商業(yè)鋪面:3000243607308二層商鋪設(shè)計3總 計2100641962．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃在項目報批后再定。 主體工程斷水。項目可進行分期報建，建設(shè)進度程序如下： 項目建議書批復(fù)。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。5．4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 住宅生活用水：140公升／人住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃