【正文】 宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟在景氣區(qū)間進一步攀升。自1992年以來，?？诳缛搿爸袊鞘芯C合實力50強”?？捶亢唾彿康膬?nèi)地客戶從“五一”期間的58%上升到“十一”期間的79%。?？跒硡^(qū)曾邀請法國的NDA、美國的愛普斯頓等數(shù)家國際知名設(shè)計公司參與規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃出8個項目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能。據(jù)了解，?？?、三亞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有90%來自省外。省統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入7610元，%，人均可支配收入7150元，%，人均消費性支出為5485元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2675元，%。此外，%。其次，海南的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細分的專業(yè)化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長期而穩(wěn)定的發(fā)展；國務(wù)院還延長對海南的各項優(yōu)惠政策，等等。　　站在世紀大橋西望，在藍的海和綠的樹之間，一條白色的沙灘蜿蜒閑臥，U型臂彎里停滿了漂亮的游艇。9月27日，?？跒吃敿氁?guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開。地上建筑面積：73,719 m2，地下建筑面積：32,205 m2。（2）2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“71號令”，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴查處。　 （5）2005年9月10日，央行規(guī)定個人按揭貸款的首付款不能低于30％，月還款額度不能超過個人收入的50％。不過，由于海南本身的情況，整體房價已有一定的升幅，部分上升動力得到有效釋放，隨著調(diào)控政策的實質(zhì)到位，估計未來海南房價仍將進入緩慢上升階段。諸多開發(fā)商也表現(xiàn)出十分冷靜，在售樓盤基本沒有作出明顯的舉措。房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）1094115月上半年，%，其中，%，占總銷售額八成以上。今年6月1日國家正式頒布實施“國六條”?！皣鶙l”第二條提出“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為”。土地購置面積 　　而且，外地樓盤正在對一線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)起一場巨大的“營銷攻勢”。作為萬眾矚目的“海南一號工程”，它寄托了海南島上無數(shù)人的熱切期望，它的建成將大力加速海南的發(fā)展步伐。?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（20052020）在2005年6月正式通過審批，其中包括：（1）把海口建設(shè)成為經(jīng)濟實力最強，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟中心城市，擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國際知名的綠色生態(tài)城市。?？谑姓疄樘嵘鞘衅肺叮哟罅顺鞘薪ㄔO(shè)力度，將城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)提高到一個新的發(fā)展水平，?？诘耐恋刭Y源也在升值，特別是濱海地塊 極具投資開發(fā)價值。 海口灣的靈性，造型挺拔秀麗，寬敞的私家花園，最大限度地保證了私密性和舒適度，是?？谏儆械母呒壸≌瑓^(qū)。l 位置的優(yōu)勢：本案地理位置相當獨有的地段優(yōu)勢——?？谑紫蝗藚^(qū)、中央商務(wù)區(qū)，這里集中了城市高端而周全的生活配套；城市主干道濱海大道貫通本案于城市中心，緊臨本案的是一條規(guī)劃的環(huán)海景觀路，一頭連接世紀大橋，一頭直奔西海岸。l 成功管理：本項目在運作之前，新某的管理者們，在?？诔晒Φ亟ㄔO(shè)了一個“某玉園一區(qū)”得到市場及專家的好評，因此，對海南地產(chǎn)的開發(fā)積累了相當豐富的操作和管理經(jīng)驗，這也是碧海玉園開發(fā)成功的保證。都將影響購房者的購買心理l 2006年6月，國務(wù)院對國內(nèi)房地產(chǎn)價格虛高地區(qū)公布的國六條，勢必影響海南地產(chǎn)價格上漲空間，對本案的影響不大，但對本案最大利潤的目標定有一定的影響。 雖然總的指數(shù)下降，但值得注意的是房地產(chǎn)開發(fā)投資項指數(shù)仍然上升。 另外三個指數(shù)環(huán)比波動都不大，；，；。（2）部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解。截至8月底，％％。 比較“房屋成交面積”與“銷售面積”的定義，可以發(fā)現(xiàn)銷售面積與反映當期成交狀況的房屋成交面積有很大區(qū)別（見圖5），銷售面積并不能完全反映房地產(chǎn)市場當期交易情況。定金及預(yù)收款增幅的快速下降反映了商品房預(yù)售增長趨緩。從調(diào)查的7個大城市看，上海居民反響最強烈，未來三個月準備購買住房的人數(shù)占比較上季下降了12個百分點，重慶、西安、。%，%。由于房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重屬性，以抑制投機為主要目的的宏觀調(diào)控政策不可避免地對所有的購房需求都產(chǎn)生了影響，包括自住需求和投資需求，促使2季度房地產(chǎn)市場需求增幅放緩。泡沫經(jīng)濟不但損害影響了消費者的信心，還同時打擊了發(fā)展商的投資欲望。％。（2）商品房在建情況1）商品房在建施工情況。在商品房竣工面積中，（別墅：％,高檔公寓：％，經(jīng)濟適用房：%），％,％；，％；，％；，％。（6）房地產(chǎn)企業(yè)投資情況2004年112月，；；；；；；，其中：商品房建設(shè)投資額39億元（、）。圖26： 2003～2004海口市房地產(chǎn)市場走勢圖2）新建商品房銷售穩(wěn)步增長。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也一直與經(jīng)濟和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。 在19月全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，比去年同期增長27%；，%。 2005年第三季度地價變化率（%）為：。還有各種小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)等新型產(chǎn)品。市統(tǒng)計局預(yù)計，今年下半年各類房屋銷售價格將會有所上升，但上升幅度不會太大。市人大頒布了關(guān)于加強土地管理若干問題的決定，政府還出臺了處置閑置土地管理規(guī)定和超容積率用地管理規(guī)定，強化了對土地劃撥地和二級市場的管理，并規(guī)定沿海一線地不得搞商品房開發(fā)等，平衡了土地供求關(guān)系，為土地市場健康發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。圖210： 2005年1～8月?？谑蟹康禺a(chǎn)投資構(gòu)成　　2004年，?？诘姆康禺a(chǎn)營銷水平比較上一個房地產(chǎn)開發(fā)熱期已經(jīng)大大地前進了一步。（地價指數(shù)的基年確定為2003年）2005年第一季度地價變化率（%）為：。（3）2005年前三季度海南房地產(chǎn)投資狀況 　　今年以來受國家穩(wěn)定住房價格政策影響增速一路下沉的海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資，九月份出現(xiàn)拐點，增速折返上揚。根據(jù)艾德房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果數(shù)據(jù)顯示，海南省房地產(chǎn)業(yè)正處于增長性調(diào)整階段，市場運行總體上是健康的,土地供應(yīng)價格平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理、商品房供求基本平衡、商品房價格基本平穩(wěn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、房地產(chǎn)開發(fā)與處置積壓房地產(chǎn)相協(xié)調(diào)態(tài)勢。圖25： 2003～2004海口市房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖2004年，%。（4）購買商品房對象分析情況根據(jù)?？谑蟹康禺a(chǎn)管理所的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南本地個人（持本省身份證）％,外地個人（持外省身份證）％。3）商品房竣工情況。，％；商品房投資39億元,％。　?。?）同時，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。 根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2004年全國的房地產(chǎn)的投資是一萬多億元，比2003年增加了28%，房地產(chǎn)平均的回報率在是20％到30％，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個高風(fēng)險高收益的行業(yè)。然而，在投資增幅不斷下降的同時，由于供給受到控制，房價出現(xiàn)上漲，而負利率和投資渠道缺乏導(dǎo)致大批的資金進入房市，強化了購房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房價上漲加速。%，；與1季度相比，%。%，降到歷史最低點；儲蓄動機為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，也降到了歷史最低點。40個重點城市的定金及預(yù)收款同比增幅由1～3月的37%下降為1～%，增幅比去年1～。 完整的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括房地產(chǎn)存量市場，能夠反映房地產(chǎn)市場當前交易情況的指標應(yīng)該是“房屋成交面積”，包括商品房增量的當期銷售面積和二手房屋銷售面積。10月份，％。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，從前8個月有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點：（1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。到9月末，%。 2004年以來的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房價，結(jié)構(gòu)調(diào)整。 劣勢及威脅l 政策方面：20042006年房地產(chǎn)界可謂“政策年”，國家宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的利空因素大于利好；銀行提息已是不可爭的事實，項目、融資比往年更難；國家不僅提高開發(fā)項目資本金比例，還從住房貸款上對第二套以上住房的購買行為進行了限制。本項目西邊是海口港、西海岸，東有萬綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊洲海峽，世紀大橋，南有大都市的各項配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺、樓、閣、小橋流水”……l 品牌優(yōu)勢：新某是海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上級公司，是2級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)過南興大廈、玉和花園1期、2期、3期、某玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽，知名度較高。2002年，國務(wù)院批準成立新的?？谑泻?，這片土地憑借其優(yōu)越的先天條件，?？跒车膰H規(guī)劃，尤其沿江靠海地區(qū)，更引起人們的關(guān)注（05年2月市政府已確定，沿海、沿江一線地區(qū)不再批準房地產(chǎn)項目）。挖掘獨特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價值、房地產(chǎn)價值。項目位于?？谑泻？跒常呛？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠金貿(mào)區(qū)，面向大海，是都市繁華、陸地敦厚與海洋廣闊的過渡區(qū)域，既享受著海水的滋潤與自然的天籟，又有得天獨厚的自然資源和地理優(yōu)勢。、政策等因素?？谑姓e極推動城市建設(shè)，著力打造“中華民族的后花園”和“理想的第二居住地”的品牌，并于2004年12月榮獲“中國人居環(huán)境獎”。不僅外部環(huán)境給海南本地地產(chǎn)市場的帶來極大的促進作用，在海南，本地的經(jīng)濟發(fā)展和利好政策也極大的刺激和鼓勵著地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。目前海南房產(chǎn)市場正趨于平穩(wěn)發(fā)展,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開。增長%上半年，%。占比%公寓占比%2 月3月4月5月6月從表2中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，?？谑衅胀ㄗ》勘戎剌^大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟適用房最小，只占一成。