【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期，建議預(yù)售期安排在2008年下半年開(kāi)盤(pán)， （5）主要結(jié)論參數(shù)見(jiàn)表11表11： 主要結(jié)論參數(shù)項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目占地面積41,644m2總建筑面積115,288m2可銷(xiāo)售部分94,903m2項(xiàng)目周期5年項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入67,911萬(wàn)元樓盤(pán)均價(jià)：8,000元/m2項(xiàng)目靜態(tài)總投資36,722萬(wàn)元項(xiàng)目總投資57,300萬(wàn)元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)10,611萬(wàn)元自有資金17,000萬(wàn)元商業(yè)銀行貸款20,000萬(wàn)元項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)73％按銷(xiāo)售額項(xiàng)目回收期4．6年開(kāi)發(fā)期內(nèi)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值8,363萬(wàn)元稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％按季度期望稅后收益10,611萬(wàn)元概率分析（1）2003年6月，央行121文件中規(guī)定，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金的要求要達(dá)到30％，土地抵押貸款也只能是評(píng)估價(jià)值的70％，最長(zhǎng)期限不能超過(guò)兩年。（2）2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“71號(hào)令”，要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。（3）2004年年底，國(guó)家又開(kāi)始進(jìn)行土地稽查。雖然目前主要限于縣市級(jí)行政部門(mén)，但很快就會(huì)影響到海口。隨著土地政策的調(diào)整，土地供應(yīng)只會(huì)越來(lái)越緊張，供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越小，價(jià)格會(huì)越來(lái)越看漲。但我們同時(shí)也看到，由于歷史的原因，?？谑械耐恋貎?chǔ)備非常緊張，而已經(jīng)出讓待開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量十分龐大，即使政府不再拍賣(mài)新的土地，消化這些存量土地，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間?！　。?）2004年中到2006年中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格失常，國(guó)內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房?jī)r(jià)飆升，嚴(yán)重偏離價(jià)值。國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊樓市投機(jī)行為，連續(xù)出臺(tái)了三次政令。繼“國(guó)八條”、“國(guó)六條”之后，5月11日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，再施組合拳直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為?！?（5）2005年9月10日，央行規(guī)定個(gè)人按揭貸款的首付款不能低于30％，月還款額度不能超過(guò)個(gè)人收入的50％。10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。國(guó)家不斷的對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對(duì)海南影響不大，因?yàn)楹Ｄ虾蛧?guó)內(nèi)其它地區(qū)不一樣,國(guó)務(wù)院為幫助海南走出困境，1999年7月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知（國(guó)辦發(fā)［1999］62號(hào)）。而正是這份通知，為海南的“半拉子”工程，甚至整個(gè)海南的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)再生的希望。當(dāng)年9月24日，海南省人大常委會(huì)即頒布《關(guān)于加快海南積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定》。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)?！　?005年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場(chǎng)，包括泰達(dá)、魯能、寶安、中信、美源等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開(kāi)發(fā)熱潮令國(guó)內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)：和記黃埔、中國(guó)保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣250億元，廣東富力聯(lián)合海南怡豐15億打造香水灣，雅居樂(lè)130億加入建設(shè)清水灣項(xiàng)目……由于“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗(yàn)證。這輪房?jī)r(jià)上升有內(nèi)外多方面的因素促成，目前的調(diào)控政策還不足以完全抵消海南房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，因此未來(lái)房?jī)r(jià)很可能仍呈上升趨勢(shì)。不過(guò)，由于海南本身的情況，整體房?jī)r(jià)已有一定的升幅，部分上升動(dòng)力得到有效釋放，隨著調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)到位，估計(jì)未來(lái)海南房?jī)r(jià)仍將進(jìn)入緩慢上升階段。2006年19月，海口房屋銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢(shì)，%；%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“平穩(wěn)向上”仍是?？诜?jī)r(jià)運(yùn)行的主旋律從今年房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況看，一季度同在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下，海南樓市進(jìn)入政策與市場(chǎng)的磨合盤(pán)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控作用初顯。海南在線房產(chǎn)頻道*amp。^%海南在線房產(chǎn)頻道*（1）海南相對(duì)內(nèi)地的比較優(yōu)勢(shì)在于旅游資源非常豐富，最適宜發(fā)展度假房地產(chǎn)，成為國(guó)內(nèi)最佳的第二居住地，而且目前這種趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。 海南房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時(shí)候沒(méi)有暴漲，那么在其驟冷的時(shí)候自然也不會(huì)暴跌，因?yàn)楹Ｄ吓c內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)在性質(zhì)上已有了根本性差異。（2）?？谑袌?chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。在海南各大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，《意見(jiàn)》八條規(guī)定頒布至今，?？跊](méi)有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤(pán)的現(xiàn)象，市場(chǎng)反應(yīng)出奇平淡。諸多開(kāi)發(fā)商也表現(xiàn)出十分冷靜，在售樓盤(pán)基本沒(méi)有作出明顯的舉措。（3）由于國(guó)內(nèi)其他城市開(kāi)始整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得海南房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到大發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)。而海南的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的對(duì)象約65％來(lái)自?xún)?nèi)地，據(jù)了解，自從出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”以來(lái)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的外地購(gòu)房有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)牽頭在上海設(shè)立的長(zhǎng)年展銷(xiāo)會(huì)取得良好效果，對(duì)外高舉度假牌，利用各種方式加大對(duì)島外促銷(xiāo)。?？谥T多樓盤(pán)與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的銷(xiāo)售前景十分廣闊。 2006年上半年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控周期中的“二次調(diào)控”階段，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策的影響，但影響不是很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)。具體特點(diǎn)如下：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不穩(wěn)定，占固定資產(chǎn)完成投資比重逐漸下降。今年上半年，%。2006上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況表（表1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元）增長(zhǎng)%占固定資產(chǎn)完成投資比重%2月601143月1094114月1446505月1774916月224889從以上表中數(shù)據(jù)可以看出：2006年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不是很穩(wěn)定，%的增長(zhǎng)，%，%，這其中主要是由于受到美麗沙項(xiàng)目土地資金往來(lái)的交易導(dǎo)致，增幅受到大項(xiàng)目的制約。2006年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)完成投資比重在逐月下降，%%。二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長(zhǎng)，新開(kāi)工、竣工面積下降。，%。其中，%。，%，比上個(gè)月回落43個(gè)百分點(diǎn)。三、經(jīng)濟(jì)適用住房占住宅施工面積比重最小住房類(lèi)型結(jié)構(gòu)對(duì)比表（表2）住宅施工面積（萬(wàn)平方米）普通住房占比%經(jīng)濟(jì)適用房％別墅、高檔占比%公寓占比%2 月3月4月5月6月從表2中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，?？谑衅胀ㄗ》勘戎剌^大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟(jì)適用房最小，只占一成。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調(diào)控政策，并沒(méi)有影響到海口市各類(lèi)住房的結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房的比重從4月份起逐漸減少，要貫徹落實(shí)“國(guó)六條”，下半年必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。四、商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增幅回落。上半年，%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積67萬(wàn)平方米，%，占九成以上的總銷(xiāo)售面積。上半年，%，其中，%，占總銷(xiāo)售額八成以上。由此可見(jiàn)，雖然今年的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)沒(méi)有去年旺盛，但是銷(xiāo)售市場(chǎng)的主體還是沒(méi)有改變，仍然是住宅需求最為旺盛。五、房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格小幅增長(zhǎng)，但總體價(jià)格浮動(dòng)不大。今年6月1日國(guó)家正式頒布實(shí)施“國(guó)六條”。受“國(guó)六條”的影響，?？谑蟹康禺a(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格不太穩(wěn)定，在6月份時(shí)呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)（見(jiàn)下圖）：前5個(gè)月普通住房的平均銷(xiāo)售價(jià)格一直控制在2500元以下，3月份最低（2361元），4月份開(kāi)始有所上升，6月份時(shí)有所突破，達(dá)到2504元；經(jīng)濟(jì)適用住房在3月份時(shí)達(dá)到2324元，4月份開(kāi)始回落，5月份回落到2007元，6月份時(shí)又開(kāi)始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢(shì)，從2月份的3728元上升到6月份的4259元，在5月份時(shí)已突破了4000元。預(yù)計(jì)今年下半年各類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)有所上升，但上升幅度不會(huì)太大。六、資金來(lái)源充足，利用外資增勢(shì)最快。上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目累計(jì)到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金），%.其中，%.從資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)看：，%，%；，增長(zhǎng)49倍，%；，%，%；，%，%，%.在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，雖然自籌資金和其他資金所占比重最大，但自籌資金的增速卻有所下降，而利用外資卻在美麗沙項(xiàng)目的帶動(dòng)下快速增長(zhǎng)，與近幾年相比，今年利用外資已成為資金來(lái)源中不可或缺的一部分。七、土地供應(yīng)將會(huì)有所緊縮“國(guó)六條”第二條提出“科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為”。從表3看，上半年。受美麗沙項(xiàng)目的影響，每個(gè)月的增幅都成倍數(shù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度卻逐月下降，而扣除美麗沙項(xiàng)目后，增幅也成負(fù)增長(zhǎng)，由此說(shuō)明，今年政府對(duì)于土地的供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始加強(qiáng)了監(jiān)管力度，預(yù)計(jì)今年下半年，土地供應(yīng)情況將會(huì)有所緊縮。土地購(gòu)置面積完成情況表（表3）土地購(gòu)置面積扣除美麗沙項(xiàng)目后（萬(wàn)平方米）增長(zhǎng)%增長(zhǎng)%2月3月4月5月6月造成上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)的主要原因有：部分大型項(xiàng)目已竣工，如陽(yáng)光經(jīng)典等項(xiàng)目；新開(kāi)工項(xiàng)目個(gè)數(shù)共40家，雖然只比去年同期減少1家，；部分大型項(xiàng)目在去年底前已完成土地交易，而今年還未開(kāi)工，如浪琴灣休閑度假村（去年完成土地購(gòu)置9425萬(wàn)元，項(xiàng)目目前在前期準(zhǔn)備階段，7月份準(zhǔn)時(shí)開(kāi)工）、美麗沙等項(xiàng)目。目前海南房產(chǎn)市場(chǎng)正趨于平穩(wěn)發(fā)展,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開(kāi)。宏觀環(huán)境的支持和本土連續(xù)出臺(tái)的利好政策，不出2年，海南必將成為中國(guó)旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域，而海南地產(chǎn)的第一把火，將在?？跒辰鹳Q(mào)區(qū)一帶燃起。 　　而且，外地樓盤(pán)正在對(duì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)起一場(chǎng)巨大的“營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)”。北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)的居高不下，以及生活成本的提高，使得一部分當(dāng)?shù)厝碎_(kāi)始打算異地購(gòu)房居住。正是這一點(diǎn)，卻給了外地樓盤(pán)，特別是沿海城市的樓盤(pán)“趁虛而入”的絕佳時(shí)機(jī)。 這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格一般都在6000元/平方米左右，相當(dāng)于一線城市郊區(qū)縣的房?jī)r(jià)，但居住環(huán)境和居住氛圍卻較一線城市郊區(qū)的一些項(xiàng)目要好得多。巨大的房?jī)r(jià)差額，促使越來(lái)越多的當(dāng)?shù)厝诉x擇異地置業(yè)、投資。海南，憑借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境，自然成了他們的居家、度假、養(yǎng)生的首選。不僅外部環(huán)境給海南本地地產(chǎn)市