【正文】 （2）政策調控基本準則2004年以來，?？谑写_立了“從嚴控制，適度開發(fā)，盤活存量，限制增量”的基本原則，有力地調控了土地市場。 1）價格變化不大； 2）土地供應合理； 3）投資與銷售趨于平臺調整。根據(jù)?？谑型恋貎r格檢測中心結果顯示詳見圖29：2004年度的地價指數(shù)為：。2004年島外人士購房占全省商品房銷售比例的40％以上，但此類消費不確定因素較多，國家宏觀調控，異地貸款購房控制較嚴，加之海南省今明兩年正面臨著商品房集中上市的壓力，未來兩年海南省房地產市場則可能出現(xiàn)一定程度的供大于求。 2005年前三季度?？谑蟹康禺a市場綜述　?。?）房地產開發(fā)結構基本合理。其中：（），%，%；，%；，%，%；，%。（面積小于100㎡的的小型商場：；面積在100～200㎡的的中小型商場：；面積在200～500㎡的的中型商場：；面積在500～1000㎡的大中型商場：；面積大于1000㎡的大型商場:；），％。在商品房新開工面積中,，％，－－％；（％）；㎡，％；，％,㎡％；，％。圖24： ?？谑猩唐贩績r格變化圖 2004年?？谑蟹康禺a市場綜述（1）總體投資情況。尤其是2004年，%，住宅占據(jù)商品房開發(fā)主導地位，與市場實際需求相吻合，表明海南省的商品房開發(fā)結構基本合理。長期來看，我國城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊對新增商品住宅有著強大的需求，將會支撐房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 三、未來房地產市場需求增長有望逐步恢復 1. 房地產市場需求增長趨緩是前一階段宏觀調控措施效應的顯現(xiàn) 2004年以來，為了抑制固定資產投資過快增長以及防范銀行信貸風險，政府對土地和信貸同時實施緊縮政策。 5. 房屋銷售價格增速放緩 全國房屋銷售價格增速放緩。調查結果顯示：宏觀調控政策對房地產市場運行產生重要影響，居民心理和行為發(fā)生變化，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數(shù)占比雙雙回落。 2. 定金及預收款增幅快速下降 定金及預收款的同比增幅由1～%持續(xù)下降為1~%、1～%、1～%的和1～%，增幅比去年1～。因此，銷售面積僅僅針對房地產增量市場當期竣工當期銷售或上期預售當期竣工的房屋。國家統(tǒng)計局城調隊抽樣調查，％，％，同比、。部分地區(qū)房地產投資增長過快的勢頭得到控制，投機行為得到遏制，房價漲幅趨緩，住房供應結構有所改善，消費心理正在發(fā)生變化。 其中商品房空置面積分類指數(shù)同比回升，環(huán)比增幅較大。 景氣指數(shù)是一個不宜高也不宜低的指數(shù)，在一定的可控區(qū)間內是最理想的，因此回落不能一概論定房地產行業(yè)的不景氣或者房價的下跌。l 片區(qū)的形象：本項目所在位置，是?？谑姓w規(guī)劃為高檔商住區(qū)，海口灣是海洋和城市的結合，其特色是以城市的風光與海灣的完美結合，效果不亞于夏威夷、佛羅里達、巴西海灘和巴厘島。l 不可替代性：本案總體規(guī)劃在大師的精心雕琢下，把海南的椰風海韻和歐美的人文景觀有機地結合并表現(xiàn)在本項目上，把建筑、人、自然、城市和諧完美地表現(xiàn)出來，是一個不可能復制的人文大社區(qū)。 （1）本項目地塊地處?？谑泻？跒场Ｗ詈笠晕靼嘌赖姆桨竸俪?，該方案對?？诤诵臑I水區(qū)的功能定位、城市空間形態(tài)重新進行評估和認識，對土地資源進行整合，構筑優(yōu)美的濱水城市輪廓線，打通視線走廊，開辟連續(xù)的充滿活力的親水公共空間和綠色長廊、水上活動場所，結合歷史街區(qū)提高文化氛圍，完善配套設施，創(chuàng)造拉動經濟的契機和更誘人的濱海城市風貌。（4）加大岸線生態(tài)恢復性建設和美化綠化，合理使用岸線，最大程度地發(fā)揮各種岸線的不同功能。房地產，作為極為敏感的前沿產業(yè)，也是產業(yè)鏈下的最大受惠者。 這些項目的銷售價格一般都在6000元/平方米左右，相當于一線城市郊區(qū)縣的房價，但居住環(huán)境和居住氛圍卻較一線城市郊區(qū)的一些項目要好得多。土地購置面積完成情況表（表3）七、土地供應將會有所緊縮預計今年下半年各類房屋銷售價格將會有所上升，但上升幅度不會太大。三、經濟適用住房占住宅施工面積比重最小%。3月占固定資產完成投資比重%2月一、房地產開發(fā)投資增幅不穩(wěn)定，占固定資產完成投資比重逐漸下降。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產協(xié)會牽頭在上海設立的長年展銷會取得良好效果，對外高舉度假牌，利用各種方式加大對島外促銷。海南在線房產頻道*amp。而正是這份通知，為海南的“半拉子”工程，甚至整個海南的房地產行業(yè)帶來再生的希望。隨著土地政策的調整，土地供應只會越來越緊張，供應量會越來越小，價格會越來越看漲?！叭珖鴥?yōu)秀環(huán)境設計推薦獎”， 2004年5月，某玉園項目被列為?？谑兄攸c項目之一。?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。得天獨厚的自然資源和地理優(yōu)勢，吸引著眾多國際規(guī)劃大師的目光再一次定格在這里。2001年國務院為盤活海南的滯建工程相繼出臺了許多優(yōu)惠政策；2000年國家為拉動內需出臺了房產按揭等政策，從而使海南的房地產走出泡沫的陰影，3年多的時間，已處置消化了80%的“半拉子”；尤其是非典之后，海南作為無疫區(qū)的健康形象站在國人面前，深深地吸引著國內富裕地區(qū)的人們到海南購置物業(yè)，買健康的新理念，省政府及時推出了“把海南建設成為中國的后花園”發(fā)展思路，大打健康島這張王牌，這就更加推動了海南房地產的飛速發(fā)展。^%$!~　　在城鎮(zhèn)居民八大類消費支出中，衣著、家庭設備用品及服務、交通與通信、教育文化娛樂服務、居民等五類消費支出呈現(xiàn)增長態(tài)勢，且增速明顯快于去年同期，而醫(yī)療保健類是八大類消費支出中唯一減少的。隨著海南的房地產在2000年的復蘇到近二年房地產業(yè)日漸成熟，競爭日趨激烈，產品出現(xiàn)同質化趨勢。調查證明，?？跒骋殉蔀閲鴥取饧氨緧u購房的首選地。來自內地購房者的購房數(shù)量占了總成交量的70%。 ?？谑蟹康禺a市場概況海口房地產市場經過90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂蕭條，于1998年開始復蘇，隨后步入高速的發(fā)展期。 經濟速度與效益同步提升。初步核算，2000年全省生產總值（GDP），%，創(chuàng)1995年以來經濟發(fā)展速度新高。人口約800萬,萬人。玉和花園一期的銷售自從開盤就一路飄紅，甚至開創(chuàng)了海南購房新的銷售摸式及銷售速度，360多套商品房已基本售完，并積累了大量的二期意向客戶…… 各種跡象表明，碧海御園項目的市場前景是樂觀的，依然能成為行業(yè)、媒體、購房者關注的熱點。?？谕鉃┑囊?guī)劃和實施，使外灘的土地價格一路走高。建立了一支組織指揮能力強、專業(yè)技術水平高、團結協(xié)作意識好的成熟的經理層精英。第三期為碧海御園，位于某玉園一區(qū)的西南側，規(guī)劃用地面積41,644 m2，將建設成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團。某玉園位于?？谔詈^(qū)（?？跒常?，整個居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿北路。 開發(fā)公司簡介：該項目開發(fā)單位為海南煒華房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱煒華），成立于2002年，注冊資本1,008萬人民幣；注冊地址為海南省?？谑兴{天路38號友利大廈3層D號室，法定代表人馬堅偉，主營業(yè)務為房地產開發(fā)經營、工程施工、土石方工程、水電安裝、機電機械安裝等?！　樔A組織管理機構如下董事長 總經理總工程師副總經理副總經理合同部施工部工程部辦公室報建辦證部財務部材料部嘉居公司 可行性研究的依據(jù)各項原始資料及有關數(shù)據(jù)；?？谑袊型恋厥褂米C；海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計資料；?？谑薪y(tǒng)計局統(tǒng)計資料；海南省建設廳相關文件及資料；《碧海御園規(guī)劃設計方案》國家、部委、省現(xiàn)行的技術規(guī)范和定額《住宅建筑設計標準》 承擔可行性研究工作的單位中國生產力學會策劃專家委員會 海口艾得企業(yè)策劃有限公司海南新某投資有限公司 海南煒華房地產開發(fā)有限公司 可行性研究結論 市場預測（1）.本項目位處被譽為?？诘耐鉃？跒匙钪行牡牡囟?，擁有一線無敵海景，數(shù)里海岸風景線，數(shù)百公頃濱海外灘，展現(xiàn)出無限的濱海特色。 海南在線*amp。2. 市場環(huán)境分析 海南省自然社會經濟概況 海南省自然地理社會概況 海南省是我國唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽光充足，空氣清新，海水，溫泉，良好的生態(tài)，古樸純真的民風，自然條件十分優(yōu)越。省委2005年初提出了“要把海南建設成亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”。