【導(dǎo)讀】新城，總投入超過50億元。西部健康休閑城：以高新西。區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)。都雙流國際機(jī)場15公里，距成都火車站8公里。將成為成都特大城市的有機(jī)組成部分和重要功能片區(qū)。邊的區(qū)縣，從而帶動整個西城區(qū)域城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。住友、阿爾卡特等世界500強(qiáng)投資的企業(yè)有24家。嚴(yán)重影響了購房者的信心和購買偏好。161畝，規(guī)劃為二類住宅。成都居住版圖的不斷擴(kuò)大，使。高新西區(qū)的優(yōu)勢愈發(fā)明顯。比的洋房，一座原生態(tài)低密度居住新區(qū)正崛起于高新西區(qū)?；?，相應(yīng)地，住宅報(bào)價(jià)與成交價(jià)也有一定的回落。而的地震，使得原本開始逐漸回暖。的房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入一個觀望期。根據(jù)區(qū)域的不同，成都樓市都受。而最近由于地震頒布的新政和多項(xiàng)針對購房者。的優(yōu)惠政策，可能對未來市場的影響巨大。東、南、西、北、中五個區(qū)域來詳細(xì)解讀目前的市場狀況。伴隨著城東區(qū)域成為成都樓市的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域,品牌

　　

【正文】 成都光華大道 開發(fā)商 仁和置 業(yè) 占地 /總建 600 畝 建筑形態(tài) 雙拼、四拼、疊院、板式電梯 容積 /綠化 容積率 產(chǎn)品配置 中國首例原灘社區(qū) 完善教育體系 “幼稚園、與七中聯(lián)姻 ” 100%單元觀水、 70%單元親水、 50% 單元擁有雙水岸、 30%單元三面環(huán)水； 部分電梯洋房最大樓間距 560m； 3 個網(wǎng)球場、 1 個籃球場、 2 個游泳池、 4 大主題公園 …… ■ 城西高新西區(qū)：中海國際社區(qū)（中、高端項(xiàng)目） 項(xiàng)目名稱 中海國際社區(qū) 項(xiàng)目地址 高新西區(qū)羊西線蜀西路 399 號 開發(fā)商 中國海外 占地 /總建 1986 畝 建筑形態(tài) 雙拼、疊拼、聯(lián)排、疊院、多層、高層 容積 /綠化 綜合容積率 產(chǎn)品配置 本項(xiàng)目將形成擁有國際學(xué)校、高星級酒店、涉外醫(yī)院、國際品牌商業(yè)、約 200 畝的濱河公園和體育公園等大量公建配套組成的、可容納 7000 的大型高品質(zhì)涉外社區(qū)，建成后的國際社區(qū)將成為西部乃至全國均有影響的高標(biāo)準(zhǔn)國際社區(qū)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ■ 城西 郫縣 ：今日田園 （高端項(xiàng)目） 項(xiàng)目名稱 今日田園 項(xiàng)目地址 郫縣友愛鎮(zhèn)子云東路 98 號 開發(fā)商 成都市地建置業(yè)有限公司 占地 /總建 779 畝 總建筑面積 :236000 平方米 建筑形態(tài) 純別墅 獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)排別墅 ,雙拼別墅地上 2+1 層，地下 12 層 容積 /綠化 容積率 0、 43綠化率 % 產(chǎn)品配置 物業(yè)管理 :成都盛禾物業(yè)管理有限公 司 物業(yè)顧問公司 :第一太平戴維斯 成都目前在售中、高端項(xiàng)目形態(tài)分析 ■ 通過以上列表可得知，按產(chǎn)品類型來說，目前成都東、西、南、北，在售中、高端項(xiàng)目絕大部分以多業(yè)態(tài)并存方式出現(xiàn)，別墅、洋房、多層、小高層和高層混雜而居； ■ 成都以別墅、洋房為主的純高端項(xiàng)目在總共在售項(xiàng)目的比例不大，所占比重不到整體市場在售項(xiàng)目 的 10%，純別墅形態(tài)的樓盤更是非常罕見； ■ 為了配合市場趨勢，目前有一部分開發(fā)商主動通過降低項(xiàng)目容積率，提高項(xiàng)目檔次，來適應(yīng)市場發(fā)展，如尚未銷售的牧山麗景。 成都中、高端物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析 ■ 地震后，成都樓市一度商品房的銷售速度減緩或呈下降趨勢。同時(shí)，地震導(dǎo)致人們對市區(qū)、高密、高層建筑或多或少的產(chǎn)生了一定的恐懼心理，開發(fā)商紛紛出招進(jìn)行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠政策包括 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 零首付、首付緩付、價(jià)格直降等。 ■ 與之產(chǎn)生鮮明對比的是郊區(qū)低密建筑，如中海國際社區(qū)、置信牧山麗景等卻受到了客戶青睞與追捧； ■ 龍湖地產(chǎn)在成都別墅市 場的 1 號 高端項(xiàng)目 “ 龍湖 長橋郡 ” ，在銷售中心和樣板區(qū)尚未開放的情況下，就 已經(jīng) 銷售 20 余套，銷售金額達(dá) 個億。 ■ 龍湖在成都的 中高端項(xiàng)目 “ 龍湖 三千 城 ” 1 期銅雀臺 在一批次58 套悄然售罄后， 于 6 月 15 日推出第二批 58 套房源 ,在蓄客不到兩周的情況下 ,當(dāng)天即銷售近半。 ■ 位于都江堰、青城山至成都必經(jīng)之地的“中海國際社區(qū)”，獲得了大量的來自重災(zāi)區(qū)都江堰與彭州方向的客戶青睞，林庭疊院還因此加推全新 房源 ，銷售情況非常好。 ■ 萬科金域藍(lán)灣、錦繡森鄰、成都后花園在近期推出的洋房產(chǎn)品也同樣引來客戶的高關(guān)注度。 結(jié)論： 目前 成都樓市中，洋房和別墅銷售總體情況良好，市場需求量巨大；成都中、高端項(xiàng)目 供需比例失調(diào) ，高端項(xiàng)目尤為罕見；項(xiàng)目在成都走中高端產(chǎn)品路線，具有相當(dāng)強(qiáng)的可行性。 二、項(xiàng)目打造中高端項(xiàng)目市場依據(jù)： 地塊分析： 以下從地段、身份、人文、風(fēng)水、生態(tài)四個方面分析： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) A、地段價(jià)值 地段→立體交通→價(jià)值之地 羊西線、成灌公路，還有沙西線、 IT 大道。此外，尚有規(guī)劃中的地鐵和輕軌。未來幾年，成都城西將在這里建成公路、輕軌、地鐵相互連接的立體交通。外羊西居住，城內(nèi)上班，這樣的生活方式將隨著外羊西交通的大提速成為時(shí)尚。新 項(xiàng)目邊的 IT 大道 寬 30米，與羊西線平行，與成灌高速對接，成為連接成都與郫縣、都江堰、溫江等二圈城城市的重要通道。 IT 大道完全建成后，不僅會助推西區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，還將成為集結(jié)城西高端物業(yè)的“風(fēng)景專線”。新項(xiàng)目正好毗鄰 IT 大道，交通價(jià)值無以倫比。 B、身份價(jià)值 身份→西貴南富→貴胄 之地 自古成都為“ 南富 、 西貴 ，成都西為富貴權(quán)勢所居之地，因此也是成都人樂意選擇的居住所在地，適合打造高端項(xiàng)目。 C、人文價(jià)值 文化→文化古跡→人文之地 成都西 也是 成都最具人文古韻的地方，古蜀故城金沙遺址 、 青羊?qū)m 、 杜甫草堂 ??這里記載著成都三千年悠久歷史 ，彰顯著古蜀、蜀漢、盛唐等各個時(shí)期蜀文化的輝煌 。因此，“ 人文城西 ”，也就成了該片區(qū)的定位，城西也就成為成都人精神家園，孕育著成都人向往的居住氛圍。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) D、風(fēng)水價(jià)值 風(fēng)水→上風(fēng)上水→風(fēng)水之地 岷江水由西而入成都 ,灌溉整個成都平原 ,因此城西自古被視作上風(fēng)上 水之地。陸游詩句 “ 當(dāng)年走馬錦城西 ,曾為梅花醉似泥 ” 。 城西，即成都風(fēng)水寶坻。 E、生態(tài)價(jià)值 生態(tài)→公園綠地→價(jià)值之地 城西擁有成都最多的城市綠地和城市公園。兩河森林公園、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)公園在內(nèi)的大型城市綠地，已成為城西國際化居住品質(zhì)的最好注解之一。以羊西線中軸， IT 大道和成灌路為兩冀，從三環(huán)至郫縣友愛鎮(zhèn)這一帶狀區(qū)域范圍內(nèi)，擁有 6000 畝的大型生態(tài)公園、千余畝的百仁公園，還有正在創(chuàng)建中的國家 4A 級風(fēng)景區(qū)。它們共同營造出外羊西板塊健康、休閑、生態(tài)的全新居住價(jià)值。 客源分析： 根據(jù)目前高新西區(qū)所售項(xiàng)目的 客源分析結(jié)果為： A、高新西區(qū)的高端客戶 描述：高新西區(qū)附近的國內(nèi)外大型企，以華為等為主。他們年齡在30 歲以上，接受新事物程度高，有文化。 B、都江堰、彭州的高端客戶 描述：都江堰、彭州為地震重災(zāi)區(qū)，主要由當(dāng)?shù)仄髽I(yè)老板、政府公務(wù) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 人員構(gòu)成，年齡在 40 歲以上，價(jià)值觀念保守，文化程度一般，在當(dāng)?shù)貙儆谑茏鹬厝宋?，他們更看中高新西區(qū)的交通距離。 C、成都市區(qū)的高端客戶） 描述： 35 歲以上的中青年，希望通過換房來改善生活，對未來樓盤的期望值非常高，并不容易能被打動。 D、投資客戶 描述：機(jī)動購房客戶，愿意購買更安全的保 值不動產(chǎn)。 E、開發(fā)企業(yè)帶來的北京客群 描述：他們來自北方，希望能在有“故鄉(xiāng)”感覺的地方生活；同時(shí)，他們信賴開發(fā)商的品牌價(jià)值。 產(chǎn)品分析： 針對項(xiàng)目所在地的客源群，我們將 項(xiàng)目定位為 “國際西區(qū) 首屈一指的 【都會豪門 生態(tài)人居 】之地，并從以下四個方面闡述其高端品質(zhì)。 A、文化上的高端： 成都是一個休閑城市，和北京高端樓盤不同，樓盤以強(qiáng)調(diào)文化和異域風(fēng)情為主，從未在“貴”、“風(fēng)水”上著手，市場空白點(diǎn)； B、安全上的高端： 如果說前幾年的成都地產(chǎn)開發(fā)魚龍混雜，消費(fèi)者對產(chǎn)品好壞不分的話，地震后人們對樓盤的品質(zhì)要求則 更高，抗震強(qiáng)度、房屋結(jié)構(gòu)這些都被購房者當(dāng)成了指標(biāo)來考察，八度抗震對于未來成都市場有著巨 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 大吸引力。 C、節(jié)能上的高端 和北方城市不同，成都往年并沒有把節(jié)能放在重要環(huán)節(jié)。節(jié)能這一概念為近幾年提起，目前成都也并無樓盤將節(jié)能作為重要賣點(diǎn)，新項(xiàng)目可打造“真正節(jié)能”高端產(chǎn)品。 C、物管上的高端： 可引入 VIP 私人會所，“北京管家，身份會管”等概念。 項(xiàng)目指標(biāo)建議 高端項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 總建 193200 ㎡ 建筑形態(tài) 雙拼、四拼、疊院、別墅 容積率 容積率 產(chǎn)品配置 □建筑八度抗震； □地暖系統(tǒng) （成都潮濕多雨，符合“腳暖頭涼”的養(yǎng)生原理）； □同層排水（成都目前很少有項(xiàng)目運(yùn)用）； □ 超大恒溫泳池 ； □豪華私人會所，豪華北京會館， □健身中心，棋牌室，桑拿室…… □環(huán)繞電影院高端設(shè)置。 □新風(fēng)系統(tǒng)（使住宅可以真正做到“動呼吸”） □燃?xì)怆姶虐踩y □生活用水處理系統(tǒng)和雨水回收 □墻體保溫系統(tǒng) □原灘活水園林 中端定位技術(shù)指標(biāo) 總建 300533 ㎡ 建筑形態(tài) 雙拼、四拼、疊院、別墅、小高層洋房 容積率 容積率 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 產(chǎn)品配置 □建筑 7 度Ⅱ組抗震； □豪華私人會所； □健身中心， 棋牌室，桑拿室…… □溫馨親子會館 □游泳池 池 ； □原灘活水園林 □網(wǎng)球場、籃球等運(yùn)動設(shè)施 結(jié)論： 中、高端項(xiàng)目由于其本身具有的物業(yè)形態(tài)價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值，特別是洋房和別墅的稀缺性日益明顯，其增值、保值的功能會隨著電梯公寓的普及化而變得更為明顯。因此，低密度住宅中高端住宅必然會成為城市稀缺產(chǎn)品，市場前景廣闊。 第三章：經(jīng)濟(jì)估算 通過以上市場數(shù)據(jù)分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目適合走中、高端產(chǎn)品路線，并由此做出兩種經(jīng)濟(jì)分析： 一、高端路線 地塊經(jīng)濟(jì)估算（花園洋房 +別墅） 開發(fā)量及土地成本 （ 1）經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積 率 建筑密度 建筑高度 （米） 建筑層數(shù) 基底面積 (㎡ ) （ 2）開發(fā)量 地面總建面積(㎡ ) 住宅類型 地下室面積 (㎡ ) 住宅總建筑面積(㎡ ) 商業(yè) (㎡ ) 193200 193200 0 （ 3）土地成本 規(guī)劃凈用地面積（㎡） 規(guī)劃用地面積（畝） 土地單位成本 (萬元 /㎡ ) 土地單位成本 (萬元 /畝 ) 土地總成本（萬元） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 開 發(fā)成本 序號 項(xiàng)目單項(xiàng)支出 單方成本（元 /㎡） 小計(jì)（萬元） 說 明 合計(jì) （萬元） 1 土地成本 2 前期費(fèi)用 報(bào)建費(fèi) 勘察設(shè)計(jì) 費(fèi) 雜項(xiàng) 合同購買等 3 建安成本 地面建安 地下建安 4 總坪費(fèi)用 給排水、強(qiáng)弱電工程 園林綠化 5 營業(yè)稅費(fèi) 營業(yè)稅 總銷售額的 6%計(jì) 契稅 總銷售額 % 土地增值稅 總銷售額１ % 7 營銷費(fèi)用 銷售費(fèi)用 總銷售額的 2% 廣宣費(fèi)用 總銷售額的 1% 8 其 他 管理費(fèi) 總銷售額的 1% 不可預(yù)見費(fèi) 土地及工程等費(fèi)用的 1% 工程監(jiān)理費(fèi) 總造價(jià)的 1% 9 總計(jì) 銷售總收入（按目前市場價(jià)格測算） 序號 單項(xiàng)名稱 面積（㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡） 小計(jì) （萬元） 1 別墅 2 花園洋房 總計(jì) 注：別墅占總建面的 20%，花園洋房占 80%。 盈虧 開發(fā)總成本（萬元） 銷售總額（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅后利潤率（ %） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、中端路線 地塊經(jīng)濟(jì)估算（小高層 +花園洋房 +別墅） 開發(fā)量及土地成本 （ 1）經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率 建筑密度 建筑 高度（米） 建筑層數(shù) 基底面積 (㎡ ) （ 2）開發(fā)量 地面總建面積(㎡ ) 住宅類型 地下室面積 (㎡ ) 住宅總建筑面積 (㎡ ) 商業(yè) (㎡ ) 300533 300533 0 （ 3）土地成本 規(guī)劃凈用地面積（㎡） 規(guī)劃用地面積（畝） 土地單位成本 (萬元 /㎡ ) 土地單位成本 (萬元 /畝 ) 土地總成本（萬元） 開發(fā)成本 序號 項(xiàng)目單 項(xiàng)支出 單方成本（元 /㎡） 小計(jì)（萬元） 說 明 合計(jì) （萬元） 1 土地成本 2 前期費(fèi)用 報(bào)建費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 雜項(xiàng) 合同購買等 3 建安成本 地面建安 地下建安 未計(jì)算 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 4 總坪費(fèi)用 給排水 、強(qiáng)弱電工程 園林綠化 5 營業(yè)稅費(fèi) 營業(yè)稅 總銷售額的 6%計(jì) 契稅 總銷售