【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。******的項(xiàng)目定位和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向問(wèn)題。第一章，闡明研究問(wèn)題的宏觀背景。對(duì)杭州市經(jīng)濟(jì)概況、杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)

　　

【正文】 和蘇州歷年入境旅游人次 1999 2020 2020 2020 2020 2020 南京 72 杭州 蘇州 數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 從資源與產(chǎn)品角度看， “ 長(zhǎng)三角 ” 地區(qū)旅游資源類(lèi)型豐富，品質(zhì)較高，旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念比較先進(jìn)，現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式較為成熟，資源與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力十分明顯。 表 6南京、杭州和蘇州歷年旅游外匯收入 （ 數(shù)據(jù)來(lái)源：同上。 ） 1999 2020 2020 2020 2020 2020 南京 20200 22100 24400 32300 31700 51000 杭 州 23700 29200 38000 47700 42200 59700 蘇州 17300 20200 23400 27800 29100 48600 年 份 城 市 南京、杭州和蘇州旅游外匯收入比較0100002020030000400005000060000700001999 2020 2020 2020 2020 2020年份萬(wàn)美元南京杭州蘇州年 份 城 市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從區(qū)域管理的角度看， “ 長(zhǎng)三角 ” 旅游一體化發(fā)展為該區(qū)域吸引更多的國(guó)內(nèi)外旅游者提供了機(jī)遇。《長(zhǎng)江三角洲旅游城市合作宣言》指出：取消旅游壁壘與進(jìn)入障礙，建成中國(guó)首個(gè)無(wú)障礙的跨省市旅游區(qū)，最終成為世界級(jí)的旅游目的地 [12]?！缎浴访鞔_了“長(zhǎng)三角”旅游城市的合作項(xiàng)目和行動(dòng)計(jì)劃，并在加強(qiáng)區(qū)域旅游合作、區(qū)域旅游品派塑造、旅游資源和產(chǎn)品整合與保護(hù)、旅游信息交流 與一體化、區(qū)域旅游便利措施等多方面達(dá)成共識(shí)。該舉措將極大地提升“長(zhǎng)三角”地區(qū)的旅游競(jìng)爭(zhēng)力，為區(qū)域內(nèi)各城市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。 長(zhǎng)三角地區(qū)的飯店業(yè)發(fā)展總體情況 截止到 2020年，上海、江蘇和浙江共有 1682家星級(jí)飯店，其中五星級(jí) 41家，四星級(jí) 131家，高檔飯店比例占到 %；同期全國(guó)擁有五星級(jí)飯店 175家，四星級(jí) 635家，長(zhǎng)三角地區(qū)占全國(guó)的比例分別為 %和 %。 表 7 上海、江蘇和浙江星級(jí)飯店數(shù)量 (按星級(jí)分 ) 五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 一星級(jí) 上海 20 27 116 136 20 江蘇 14 59 189 291 22 浙江 7 46 199 374 97 數(shù)據(jù)來(lái)源：《 2020年中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》 從結(jié)構(gòu)來(lái)講，上海高、中、低檔比例為 1： ： ；江蘇為 1： ： ；浙江為 1：： 。國(guó)際上高、中、低檔飯店比例一般為 1： 3： 6，可見(jiàn)浙江的星級(jí)飯店結(jié)構(gòu)很不合理，需要加強(qiáng)高檔飯店和中檔飯店的建設(shè)，尤其是五星級(jí)飯店的建設(shè)。 表 8 上海、江蘇和浙江星級(jí)飯店主要指標(biāo)情況 出租率 (%) 營(yíng)業(yè)額 (億元 ) 稅金 (億元 ) 勞動(dòng)生產(chǎn)率(萬(wàn)元 /人 ) 職工人數(shù) (萬(wàn)人 ) 上海 江蘇 浙江 全國(guó)平均或占全國(guó)比例 % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：《 2020年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 由此可見(jiàn)，長(zhǎng)三角地區(qū)的星級(jí)飯店在全部指標(biāo)上面都超出全國(guó)平均水平或占全國(guó)較大比例。浙江在飯店房間出租率和職工人數(shù)方面較江蘇和上海多，其它各項(xiàng)指標(biāo)都高出江蘇而略低于上海。 星 級(jí) 地 區(qū) 指 標(biāo) 地 區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、長(zhǎng)三角旅游產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展對(duì)杭州旅游業(yè)的作用和意義 為杭州旅游業(yè)提供充足的國(guó)內(nèi)旅游客源 “長(zhǎng)三角”地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均收入和可支配收入高，出游力強(qiáng)大；該區(qū)域作為一個(gè)整體，其形象正在逐漸被認(rèn)同，旅游整合產(chǎn)生的拉動(dòng)作用巨大，游客一旦達(dá)到該區(qū)域的某個(gè)城市也同時(shí)會(huì)很順利地訪問(wèn)區(qū)域內(nèi)其它城市。 為杭州旅游業(yè)提供重要的入境旅游客源 這個(gè)方面來(lái)自上海的輻射作用。上海是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，也是世界未來(lái)的經(jīng)濟(jì)中心之一，其商貿(mào)旅游十分發(fā)達(dá)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)和海、陸、空完整的國(guó)際交通體系使之成為國(guó)際游客主要的中轉(zhuǎn)地之一。另外，上海是各國(guó)使館和跨國(guó)企業(yè)的聚 集地，外國(guó)常駐人口眾多，國(guó)際交流十分普遍和頻繁，從而可以作為杭州的“國(guó)內(nèi)入境旅游”客源地。 有數(shù)據(jù)表明，杭州較江蘇的南京、蘇州和無(wú)錫對(duì)上海及周邊地區(qū)游客更具吸引力。如下表所示： 表 9 長(zhǎng)三角地區(qū)國(guó)內(nèi)旅游流向（ 1999） 單位： % 地區(qū)或城市 長(zhǎng)三角地區(qū)城市 上海 南京 無(wú)錫 蘇州 杭州 寧波 長(zhǎng)三角地區(qū) 上海 —— 江蘇 浙江 如表中數(shù)據(jù)所示，在杭州的游客中有 %來(lái)自上海，高于蘇州的 %，南京的 %和無(wú)錫的 %。有趣的是，杭州并沒(méi)有因?yàn)檩^無(wú)錫的地理位置優(yōu)勢(shì)，而在對(duì)江蘇的旅游吸引方面遜于它，相反比對(duì)方高出 ，且江蘇主要旅游城市對(duì)浙江主要旅游城市的吸引力不如后者對(duì)前者的吸引力。 為杭州旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量的提升創(chuàng)造條件 目前杭州的旅游業(yè)，觀光游覽仍然是大頭，但是休閑度假、商務(wù)及會(huì)展的比重在逐年擴(kuò)大，且休閑度假游客已占旅游總量的 %，較 4年前增長(zhǎng)了 %， 高出浙江省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，也高于地區(qū)內(nèi)其它主要競(jìng)爭(zhēng)城市。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、生活最富裕的地區(qū)，“長(zhǎng)三角”旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將是向高質(zhì)量邁進(jìn)，而杭州作為國(guó)內(nèi)少有的幾個(gè)著名的風(fēng)景旅游城市和宜居城市，無(wú)疑在旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量提升方面更具實(shí)力，其休閑度假旅游、會(huì)展旅游以及商務(wù)旅游必將獲得長(zhǎng)足進(jìn)步。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第四節(jié)、杭州旅游業(yè)的發(fā)展與其飯店業(yè)的相互影響 一、杭州市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 杭州旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路 [11] A．總體思路 2020年 8月，杭州市政府正式提出了打造 “ 東方 休閑之都 ” 的旅游形象，指出建設(shè) “ 東方休閑之都 ” 是提升杭州城市競(jìng)爭(zhēng)力，促使杭州旅游業(yè)從觀光到休閑度假及商務(wù)、會(huì)展旅游，打造個(gè)性化國(guó)際旅游目的地的需要，并 力爭(zhēng)到 2020年將杭州市發(fā)展成為一個(gè)以觀光旅游為主導(dǎo)、以會(huì)展旅游為重點(diǎn)的與上海接軌的國(guó)際性區(qū)域會(huì)展中心和重要的國(guó)內(nèi)會(huì)展中心。 近年來(lái)，杭州市先后提出了“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略、文化名城戰(zhàn)略及旅游國(guó)際化戰(zhàn)略。其中，“旅游西進(jìn)”是旅游業(yè)總戰(zhàn)略，而后二者是子戰(zhàn)略，“三大戰(zhàn)略”相互支撐，協(xié)調(diào)發(fā)展，成為打造“東方休閑之都”三把“金鑰匙 ” 。而要將杭州打造成為真正的 “ 東方休閑之都 ” ，杭州市人民政府一直致力于打好杭州市旅游業(yè)發(fā)展的幾個(gè) “ 金字招牌 ” 。 首先，打好西湖牌。杭州倚西湖而興，因西湖而名，西湖是杭州的根與魂。杭州市市委市政府堅(jiān)持 “ 經(jīng)營(yíng)杭州必須經(jīng)營(yíng)西湖 ” 的理念，通過(guò)實(shí)施西湖綜合保護(hù)工程，不斷提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。其次，打好會(huì)展牌。為加快推進(jìn)杭州旅游業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展會(huì)展業(yè)，從 2020年起杭州恢復(fù)舉辦 71年前的西湖博覽會(huì)，連續(xù)四屆西博會(huì)，每屆吸引國(guó)內(nèi)外游客 500萬(wàn)人次。會(huì)展業(yè)有效提升了游客的品質(zhì)，優(yōu)化了杭州旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 2020年西博會(huì)直接拉動(dòng) GDP達(dá) 。為進(jìn)一步提高杭州 會(huì)展游的含金量，杭州成功申請(qǐng)并積極籌辦 2020世界休閑博覽會(huì) ，會(huì)期將歷時(shí) 184 天，力爭(zhēng)吸引入境游客 100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客 1500 萬(wàn)人次。然后，打好文化牌。文化是旅游的靈魂，文化休閑是休閑的最高層次和最佳方式。近年來(lái)，杭州在旅游和休閑文化理念上，凸現(xiàn)“歷史的時(shí)尚化、民族的國(guó)際化、高雅的大眾化、生活的藝術(shù)化、名產(chǎn)的表演化”。通過(guò)藝術(shù)演出、文化休閑會(huì)議以及特色文化氛圍的營(yíng)造來(lái)豐富杭州參與性、體驗(yàn)性旅游產(chǎn)品的內(nèi)容。最后， 打好生態(tài)牌 。 圍繞“東方休閑之都”品牌，各區(qū)、縣（市）按照大杭州、大旅游、大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在提 升觀光旅游產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，發(fā)揮自身山水及生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展濱水、高山及主題休閑度假產(chǎn)品。 前三張牌會(huì)給杭州帶來(lái)大量高品位、高消費(fèi)游客，從而將促使高檔飯店等設(shè)施的快速建設(shè)和繁榮；最后一張牌同樣會(huì)提升杭州旅游業(yè)的品位，但會(huì)在一定程度上加劇其高檔飯店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)槎燃賲^(qū)飯店都是一些品位高、主題突出的高檔住宿設(shè)施，這要求今后高檔飯店的建設(shè)要注重飯店服務(wù)質(zhì)量的提升、主題形象的塑造和特色文化的培育。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 B．客源市場(chǎng)發(fā)展思路 據(jù)杭州的實(shí)際情況，杭州旅游客源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的總方針是：以國(guó)內(nèi)旅游客源市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以入境旅游客源 市場(chǎng)為重點(diǎn)，逐步發(fā)展出境旅游客源市場(chǎng)，讓杭州走向世界，讓世界了解杭州，使杭州成為亞太地區(qū)重要的旅游勝地。 “ 十五 ” 期間，杭州市入境旅游市場(chǎng)繼續(xù)貫徹 “ 市場(chǎng)定位、注重特色、突出重點(diǎn)、全面吸引 ” 的方針，積極鞏固日本、東盟五國(guó)和韓國(guó)等洲內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)；大力發(fā)展港澳臺(tái)特定市場(chǎng)；重點(diǎn)拓展美、俄、德、法、英等歐美國(guó)家洲際一級(jí)市場(chǎng)，加快吸引中北歐和中亞諸國(guó)二級(jí)潛在市場(chǎng)，最終形成以亞洲為中心，日本、歐盟、美國(guó)為重點(diǎn)，歐洲、美洲和大洋洲為環(huán)帶的國(guó)際旅游市場(chǎng)。根據(jù)杭州市入境旅游以散客市場(chǎng)為主的特點(diǎn)，有針對(duì)性地開(kāi)展促銷(xiāo)工作，以富有杭州歷 史文化、山水風(fēng)光和生態(tài)度假旅游產(chǎn)品的優(yōu)化、升級(jí)作為搞好對(duì)外促銷(xiāo)的基礎(chǔ)，在繼續(xù)發(fā)展觀光旅游的同時(shí)，大力開(kāi)發(fā)以會(huì)展、度假、康復(fù)、文化、體育、青年修學(xué)、婦女活動(dòng)等為重點(diǎn)的專(zhuān)項(xiàng)旅游產(chǎn)品，做到資源開(kāi)發(fā)和整體促銷(xiāo)同時(shí)并舉，硬件設(shè)施改善與服務(wù)質(zhì)量提高同時(shí)并舉，以增強(qiáng)杭州市旅游產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 杭州旅游業(yè)發(fā)展前景 城市競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)明顯，在《 2020中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，杭州市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力排第五位，其中環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力排第二位，人均環(huán)境優(yōu)美度和自然環(huán)境優(yōu)美度分列第一和第五位。環(huán)境是旅游業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，杭州在旅游業(yè)大 力發(fā)展方面具備了基礎(chǔ)性因素。而人才競(jìng)爭(zhēng)力和資本競(jìng)爭(zhēng)力的領(lǐng)先地位則讓杭州具備了廣闊的經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)發(fā)展前景，不僅能夠具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做后盾，還給商務(wù)、會(huì)展旅游的興旺創(chuàng)造了巨大的機(jī)會(huì)。 A．旅游資源優(yōu)勢(shì) 擁有“上有天堂，下游蘇杭”這樣的美稱(chēng)足以說(shuō)明杭州具有其他地區(qū)難以媲美的風(fēng)景旅游資源，自然賦予的獨(dú)特環(huán)境和幾千年人類(lèi)文化積淀，使杭州成為我國(guó)東南部風(fēng)景名勝薈萃之地。杭州擁有兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) —— 西湖風(fēng)景名勝區(qū)、 “ 兩江一湖 ” （富春江 —— 新安江 —— 千島湖）風(fēng)景名勝區(qū)；兩個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) —— 天目山、清涼峰自然保護(hù)區(qū)； 五個(gè)國(guó)家森林公園 —— 千島湖、大奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公園；一個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) —— 之江國(guó)家旅游度假區(qū)；全國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)濕地公園 —— 西溪國(guó)家濕地公園。杭州還有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 14個(gè)、國(guó)家級(jí)博物館 5個(gè)。全市擁有年接待 1萬(wàn)人次以上的各類(lèi)旅游景區(qū)、景點(diǎn) 120余處。 B．特色旅游節(jié)慶活動(dòng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 杭州有影響的旅游節(jié)慶活動(dòng) ,主要有 “ 西博之旅 ” 、西湖國(guó)際煙花大會(huì)、西湖國(guó)際桂花節(jié)、中國(guó)（杭州）西湖龍井開(kāi)茶節(jié)、中國(guó)國(guó)際（蕭山）觀潮節(jié)、杭州徑山旅游文化節(jié)、淳安千島湖秀水節(jié)、新安江之夏旅游節(jié)、富春江水上風(fēng)箏藝術(shù)節(jié)等。 每年十 月，由國(guó)家旅游局、國(guó)家廣電總局、中國(guó)貿(mào)促會(huì)等國(guó)家有關(guān)部委和浙江省人民政府聯(lián)合主辦，杭州市人民政府承辦的 “ 中國(guó)杭州西湖博覽會(huì) ” 會(huì)在杭州舉行。西湖博覽會(huì)分活動(dòng)、展覽、會(huì)議三大板塊，把展示、交流、貿(mào)易、研討、旅游和文化活動(dòng)有機(jī)地結(jié)合在一起。 2020年第六屆西博會(huì)以 “生活與創(chuàng)業(yè) ”為主題，共安排了 55個(gè)展覽、會(huì)議、文體和商旅活動(dòng)。參加 2020 西博會(huì)項(xiàng)目活動(dòng)的觀眾總數(shù)達(dá) 672 萬(wàn)人次，貿(mào)易成交額實(shí)現(xiàn) 億元，協(xié)議利用外資 億美元，引進(jìn)內(nèi)資 。第六屆西博會(huì)直接拉動(dòng)杭州 GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 即將 到來(lái)的 2020 年杭州世界休