【正文】 樓的可性性； 第八章，通過杭州市商圈分布狀況結合商鋪需求，了解未來 ******商鋪規(guī)模、定位以及經營的品類。 第五章，五星級酒店可行性分析。 第三 章 ，地塊分析。 第一章，闡明研究問題的宏觀背景。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ******賓館改擴建項目可行性報告 杭州 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。對杭州市經濟概況、杭州市商業(yè)地產發(fā)展及宏觀調控影響做出較為細致的背景分析；由于涉及到未來酒店經營方面，本部分也對長三角酒店業(yè)的發(fā)展狀況、長三角旅游業(yè)的現(xiàn)狀結合案例分析，闡明本項目的研究背景。從本項目的地理位置、交通狀況及周邊商業(yè)情況、旅游資源四個方面全面考察了本項目的地 塊發(fā)展狀況。從五星級酒店競爭狀況、需求狀況分析五星級酒店的可行性方面，其次從未來酒店客房、餐飲和會所等需要改善的方面做了比較深入的研究。 第 九 章，針對第五、六、七、八章結論，對復合業(yè)態(tài)提出三種方案建議。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第一章 宏觀經濟與政策面分析 第一節(jié)：杭州宏觀經濟概況分析 一、“長三角”中的杭州 “長三角”地區(qū)經濟發(fā)展現(xiàn)狀及前景 長江三角洲地區(qū)是由上海市、浙江省 (具體包括杭州、溫州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山 7 市 ) 和江蘇省 (包括南京、鎮(zhèn)江、揚州、常州、無錫、蘇州、南通 7 市 ) 共計 15 個城市所組成的城市帶。 另據法國地理學者戈德曼預測，“長三角”將會形成世界上的第六大都市圈 [4]。主要表現(xiàn)在兩方面，第一，推進一體化的理念、機制不斷深化和完善。 （ 3） 有望成為世界制造業(yè)中心： 長三角正在從國際制造基地向國際制造中心轉變。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。更多國際知名企業(yè)的入駐將會進一步提高上海的國際中心城市的地位。 % 累計 177。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。也就是說，杭州所輻射的是一片普遍富庶的黃金熱土。從數據上看，寧波是長三角南翼唯一能在經濟總量上與杭州抗衡的城市，因而寧波一貫以來表現(xiàn)出 “ 脫杭入滬 ” 的傾向，規(guī)劃中的杭州灣大橋建成將進一步推動這 一趨勢，使滬杭甬之間的關系有向滬寧蘇靠攏的趨勢。今后 10年～ 20年，浙江經濟增長率仍將高于全國平均速度。 表 2 浙江省主要經濟指標四年數據對比 【 8】 生產總值（億） 人均 GDP（ 元 ） GDP增長速度 全社會固定資產資（億元） 2020 6748 17773 ％ 2020 7796 19730 ％ 2020 9395 32700 ％ 2020 11243 23942 ％ 5945 表 3 杭州市主要經濟指標四年數據對比 【 9】 生產總值（億） 人均 GDP（ 元 ） GDP增長速度 全社會固定資產資（億元） 2020 1568 25074 ％ 2020 1781 28150 ％ 2020 2099 32700 15％ 2020 2515 38858 15％ 從表中可以看到，杭州市生產總值占浙江省生產總值的 比重超過 20%，近年沒有發(fā)生很大變化。 浙江省全社 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 會固定資產投資最近三年的增長速度分別是 %， %、 %；杭州市的分別為 %，%， %。 三、杭州的城市發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 本世紀初 ,杭州市政府提出兩個并列的城市發(fā)展戰(zhàn)略：戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，致力于國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設定位。以旅游休閑為主體的杭州第三產業(yè)，還遠不能支撐住 21世紀的杭州。 杭州缺乏傳統(tǒng)資源，但卻是一個環(huán)境資源大市，環(huán)境資源是杭州最重要的城市綜合競爭力所在。 （ 2） 大力發(fā)展高新技術產業(yè)： 杭州市委、市政府明確地把 “ 構筑數字杭州，建設天堂硅谷 ” 作為新世紀初和今后一個時期的 “ 一號工程 ” 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 四、杭州所處宏觀背景研究小結 宏觀經濟發(fā)展大勢 中國經濟正處于改革開放以來第三個增長周期之中 ，整體的經濟素質和當局的掌控能力都有較大的提升，預計這一健康的增長周期將延續(xù)至 2020年之后。第二產業(yè)持續(xù)強勢，第三產業(yè)將得到強力的發(fā)展。 工業(yè)立市戰(zhàn)略和國際性旅游休閑城市定位并舉的“雙市戰(zhàn)略”是杭州城市定位的核心：首先，杭州是“浙江制造”的重要基地，產業(yè)內部的分工與配套能力極強，已呈塊狀的制造業(yè)格局需進一步做大、做強，與整個長三角地 區(qū)的產業(yè)有效互融、積極競爭；而國際性旅游休閑城市的定位則給予杭州未來更大的產業(yè)延伸空間，并打造其在整個長三角地區(qū)獨一無二的城市品牌。 2020～ 2020年全省 GDP年均增長 %，比全國 %高出 個百分點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 作為浙江省省會城市的杭州，其經濟實力及發(fā)展勢頭也不容小覷，杭州 GDP已經連續(xù)十四年保持兩位數的增長， 2020年達到 2515億元，人均 GDP達到 38858元（ 4242美元），比上年增長了 %。因此，認為這次全國性的宏觀調控主要是房地產引起、調控的主要目的是降低房產價格的觀點是不確切的。據統(tǒng)計 ,今年 1至 5月 ,全省全社會固定資產投資 達 ,比去年同比增長 %； 房地產開發(fā)投資額 達 ,比去年同期增長 %,其中商品房建設投資額達到 ,比去年同期增長 %。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其他商品房屋住宅施工面積 ( 萬平方米 )2020 年 1 至 5 月浙江省商品房建筑施工面積 ( 萬平方米 )圖 2 可以看出 ,在保持較快的增長幅度 (20%)的同時 ,住宅在商品房施工總面積中仍然占有較合理的比重 , 體現(xiàn)了浙江省通過調整住房建設的結構，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應更多的低價位住房 ,及通過增強房地產市場的信息透明化、穩(wěn)定房價來促進整個房地產市場的健康發(fā)展的戰(zhàn)略。這一梯隊的特點便是投資總額普遍高于其他地區(qū) ,而同比增長也在兩位數 ,杭州增長 %而寧波更是達到 16%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2020 年 1 5 月浙江省分地區(qū)固定資產投資 ( 億元 )圖 3分地區(qū)固定資產投資麗 水 市臺 州 市舟 山 市衢 州 市金 華 市紹 興 市湖 州 市嘉 興 市溫 州 市寧 波 市杭 州 市Value5004003002001000 1 0 01 5 月同比增減 通過上述對浙江省宏觀經濟尤其是在固定資產投資方面的總體及結構性分析 ,我們可以看出 :長三角地區(qū)已成為拉動中國經濟發(fā)展的火車頭 , 在各方面都具有其他經濟區(qū)塊無法比擬的強勢 ,而浙江省地處長三角較為富庶的南翼 ,地理位置得天獨厚 ,經濟發(fā)展突飛猛進 ,已成為重要的經濟引擎。 深入分析政府自 3月 17日加息以來采取的種種調控措施，我們認為上次房地產調控的主要目的有以下幾點：穩(wěn)定房價，保持房價的上漲在一定的幅度之內；抑制房價遠離價值的不合理上漲，防止出現(xiàn)價格暴漲的 “ 泡沫 ” 。 首次宏觀調控的一系列的房產調控政策出臺之后，各地房產市場均有一定程度的反應， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 尤其是最近幾年房價上漲幅度較高的幾個城市。但在這略顯頹勢的市場中，一類房產的成交卻攪得表面波瀾不驚的房海暗流涌動。 其實早在 5月 25日起，陽光顧問信息研究部 已 連續(xù)數天統(tǒng)計了杭州透明網上公布的成交數據，杭州市公建、商業(yè)類物業(yè)的成交量始終沒有出 現(xiàn)象 住宅物業(yè)那樣的明顯下滑趨勢，保持著穩(wěn)定的成交量，還時有上升趨勢。其開發(fā)模式、融資模式、功能用途都有利于住宅、公寓、寫字樓等等房地產形式。商業(yè)地產的開發(fā)經營周期很長，不可預見性因素很多，受相關政策的影響相對較大，因此，商業(yè)地產市場的發(fā)展與商業(yè)地產政策的制定應該是息息相關的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。這主要是因為，一方面 中國加入世貿組織以后，許多國際零售、娛樂餐飲業(yè)商業(yè)巨頭，都在加快進入中國市場，特別是 2020年 12月 11號，隨著零售業(yè)的全面開放，現(xiàn)在基本已經全面開放了，外資零售業(yè)擴大了在我國的擴張區(qū)域，加快了發(fā)展步伐，使商業(yè)地產需求量進一步加大 ； 另一方面若該商業(yè)地產屬于品牌物業(yè)，開發(fā)商會在商業(yè)地產的選擇上，租金價格的談判中，占據主動權。而目前杭州人均商業(yè)面積約為 ，增量空間尚有一定余地。整體呈現(xiàn)中心火爆、熱點閃耀、周邊快速升溫的態(tài)勢 ,這與杭州商業(yè)正擺脫單一商業(yè)中心格局的發(fā)展是一致的。 城北 29 文一、德勝 汽車 4S企業(yè)用地最多 :政府著力打造 ” 城北汽車一條 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 路以北 街 ” ,并推出多宗專為汽車企業(yè)設計的商業(yè)用地。 2020年以來 ,商業(yè)用地量已大量增加 ,但總體仍呈現(xiàn)量少價低狀?？赏ㄟ^商業(yè)與地產商強強聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產生經營優(yōu)勢，又有效控制和降低了經營風險；其次 , 商業(yè)地產模式一定要定好位。 因此 ，開發(fā)商業(yè)地產除了要積攢實力外，還得做好 “ 精耕細作 ” 的思想準備。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三、宏觀調控對杭州樓市的影響 從 2020 年底開始的此次房地產調控至今仍重在微觀的行政調控上面，尚未大手筆的動用宏觀調控中常用的貨幣政策和財政政策。 4 月初銀監(jiān)會選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶 8 個城市，對 4家國有商業(yè)銀行和 12家股份制商業(yè)銀行的房地產貸款情況進行了檢查。 5月２７日建設部向社會公布６個工作時間表?？偟膩碚f，政府會根據政策出臺后市場的反應和調控的效果，再決定進一步的調控方向和措施。（易憲榮） 厲以寧認為我國房價上漲是由需求和供給兩方面引起的，今后主要的調控方向是調整供給的結構，解決好中低收入家庭的住房問題。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。預計 2020年房地產投資增速將進一步放緩，低于 2020年增長速度，但估計不會低于 20%。 2020年停止拆遷、集中解決拆遷問題，說明中央十分關注拆遷的負面效應， 2020年政府將繼續(xù)慎重對待拆遷問題。分析供求關系可以判斷， 2020年仍將保持上升的趨勢，但增幅將減緩。 購房者觀望心態(tài)嚴重：本公司本月的杭州購房者觀望心態(tài)調查發(fā)現(xiàn)，認為樓市還不明朗，決定先觀望一段時間再購買的人群占了 65%。 土地供應放量： 05年杭州市計劃再推 4500畝商品房用地，土地投放量將達到一個高峰，這批土地大都是五類以外近郊地塊，集中上市后， 2－ 3年內將建成房產投放市場。事實上，這四家房產企業(yè)在浙江都并非小型開發(fā)企業(yè)，其抱團合作透露出一個信息：房產開發(fā)商欲通過合作來分散投資風險。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。同時，甲級寫字 樓的空置率達到近 10年來的新低。數據顯示，對酒店式公寓的市場需求是在穩(wěn)步提升。估計到明年，調控 “ 組合拳 ” 對樓市的影響會達到頂點。 結合宏觀調控、土地投放、需求等諸多因素，從總體上看，杭州樓市比較大的可能走向平穩(wěn)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 表 4 2020年 “ 長三角 ” 15城市旅游業(yè)發(fā)展情況 入境旅游人數（萬人次） 旅游創(chuàng)匯（萬美元） 國內旅游人數（萬人次） 旅游總收入（億