【正文】 樓的可性性； 第八章，通過杭州市商圈分布狀況結(jié)合商鋪需求，了解未來 ******商鋪規(guī)模、定位以及經(jīng)營(yíng)的品類。 第五章，五星級(jí)酒店可行性分析。 第三 章 ，地塊分析。 第一章，闡明研究問題的宏觀背景。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ******賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性報(bào)告 杭州 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)杭州市經(jīng)濟(jì)概況、杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)控影響做出較為細(xì)致的背景分析；由于涉及到未來酒店經(jīng)營(yíng)方面，本部分也對(duì)長(zhǎng)三角酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、長(zhǎng)三角旅游業(yè)的現(xiàn)狀結(jié)合案例分析，闡明本項(xiàng)目的研究背景。從本項(xiàng)目的地理位置、交通狀況及周邊商業(yè)情況、旅游資源四個(gè)方面全面考察了本項(xiàng)目的地 塊發(fā)展?fàn)顩r。從五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)狀況、需求狀況分析五星級(jí)酒店的可行性方面，其次從未來酒店客房、餐飲和會(huì)所等需要改善的方面做了比較深入的研究。 第 九 章，針對(duì)第五、六、七、八章結(jié)論，對(duì)復(fù)合業(yè)態(tài)提出三種方案建議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 第一節(jié)：杭州宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析 一、“長(zhǎng)三角”中的杭州 “長(zhǎng)三角”地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是由上海市、浙江省 (具體包括杭州、溫州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山 7 市 ) 和江蘇省 (包括南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、常州、無錫、蘇州、南通 7 市 ) 共計(jì) 15 個(gè)城市所組成的城市帶。 另?yè)?jù)法國(guó)地理學(xué)者戈德曼預(yù)測(cè)，“長(zhǎng)三角”將會(huì)形成世界上的第六大都市圈 [4]。主要表現(xiàn)在兩方面，第一，推進(jìn)一體化的理念、機(jī)制不斷深化和完善。 （ 3） 有望成為世界制造業(yè)中心： 長(zhǎng)三角正在從國(guó)際制造基地向國(guó)際制造中心轉(zhuǎn)變。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。更多國(guó)際知名企業(yè)的入駐將會(huì)進(jìn)一步提高上海的國(guó)際中心城市的地位。 % 累計(jì) 177。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。也就是說，杭州所輻射的是一片普遍富庶的黃金熱土。從數(shù)據(jù)上看，寧波是長(zhǎng)三角南翼唯一能在經(jīng)濟(jì)總量上與杭州抗衡的城市，因而寧波一貫以來表現(xiàn)出 “ 脫杭入滬 ” 的傾向，規(guī)劃中的杭州灣大橋建成將進(jìn)一步推動(dòng)這 一趨勢(shì)，使滬杭甬之間的關(guān)系有向滬寧蘇靠攏的趨勢(shì)。今后 10年～ 20年，浙江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將高于全國(guó)平均速度。 表 2 浙江省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四年數(shù)據(jù)對(duì)比 【 8】 生產(chǎn)總值（億） 人均 GDP（ 元 ） GDP增長(zhǎng)速度 全社會(huì)固定資產(chǎn)資（億元） 2020 6748 17773 ％ 2020 7796 19730 ％ 2020 9395 32700 ％ 2020 11243 23942 ％ 5945 表 3 杭州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四年數(shù)據(jù)對(duì)比 【 9】 生產(chǎn)總值（億） 人均 GDP（ 元 ） GDP增長(zhǎng)速度 全社會(huì)固定資產(chǎn)資（億元） 2020 1568 25074 ％ 2020 1781 28150 ％ 2020 2099 32700 15％ 2020 2515 38858 15％ 從表中可以看到，杭州市生產(chǎn)總值占浙江省生產(chǎn)總值的 比重超過 20%，近年沒有發(fā)生很大變化。 浙江省全社 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 會(huì)固定資產(chǎn)投資最近三年的增長(zhǎng)速度分別是 %， %、 %；杭州市的分別為 %，%， %。 三、杭州的城市發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 本世紀(jì)初 ,杭州市政府提出兩個(gè)并列的城市發(fā)展戰(zhàn)略：戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，致力于國(guó)際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。以旅游休閑為主體的杭州第三產(chǎn)業(yè)，還遠(yuǎn)不能支撐住 21世紀(jì)的杭州。 杭州缺乏傳統(tǒng)資源，但卻是一個(gè)環(huán)境資源大市，環(huán)境資源是杭州最重要的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力所在。 （ 2） 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： 杭州市委、市政府明確地把 “ 構(gòu)筑數(shù)字杭州，建設(shè)天堂硅谷 ” 作為新世紀(jì)初和今后一個(gè)時(shí)期的 “ 一號(hào)工程 ” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、杭州所處宏觀背景研究小結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于改革開放以來第三個(gè)增長(zhǎng)周期之中 ，整體的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和當(dāng)局的掌控能力都有較大的提升，預(yù)計(jì)這一健康的增長(zhǎng)周期將延續(xù)至 2020年之后。第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)將得到強(qiáng)力的發(fā)展。 工業(yè)立市戰(zhàn)略和國(guó)際性旅游休閑城市定位并舉的“雙市戰(zhàn)略”是杭州城市定位的核心：首先，杭州是“浙江制造”的重要基地，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工與配套能力極強(qiáng)，已呈塊狀的制造業(yè)格局需進(jìn)一步做大、做強(qiáng)，與整個(gè)長(zhǎng)三角地 區(qū)的產(chǎn)業(yè)有效互融、積極競(jìng)爭(zhēng)；而國(guó)際性旅游休閑城市的定位則給予杭州未來更大的產(chǎn)業(yè)延伸空間，并打造其在整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)獨(dú)一無二的城市品牌。 2020～ 2020年全省 GDP年均增長(zhǎng) %，比全國(guó) %高出 個(gè)百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 作為浙江省省會(huì)城市的杭州，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展勢(shì)頭也不容小覷，杭州 GDP已經(jīng)連續(xù)十四年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)， 2020年達(dá)到 2515億元，人均 GDP達(dá)到 38858元（ 4242美元），比上年增長(zhǎng)了 %。因此，認(rèn)為這次全國(guó)性的宏觀調(diào)控主要是房地產(chǎn)引起、調(diào)控的主要目的是降低房產(chǎn)價(jià)格的觀點(diǎn)是不確切的。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,今年 1至 5月 ,全省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 達(dá) ,比去年同比增長(zhǎng) %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 達(dá) ,比去年同期增長(zhǎng) %,其中商品房建設(shè)投資額達(dá)到 ,比去年同期增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其他商品房屋住宅施工面積 ( 萬平方米 )2020 年 1 至 5 月浙江省商品房建筑施工面積 ( 萬平方米 )圖 2 可以看出 ,在保持較快的增長(zhǎng)幅度 (20%)的同時(shí) ,住宅在商品房施工總面積中仍然占有較合理的比重 , 體現(xiàn)了浙江省通過調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應(yīng)更多的低價(jià)位住房 ,及通過增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的戰(zhàn)略。這一梯隊(duì)的特點(diǎn)便是投資總額普遍高于其他地區(qū) ,而同比增長(zhǎng)也在兩位數(shù) ,杭州增長(zhǎng) %而寧波更是達(dá)到 16%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年 1 5 月浙江省分地區(qū)固定資產(chǎn)投資 ( 億元 )圖 3分地區(qū)固定資產(chǎn)投資麗 水 市臺(tái) 州 市舟 山 市衢 州 市金 華 市紹 興 市湖 州 市嘉 興 市溫 州 市寧 波 市杭 州 市Value5004003002001000 1 0 01 5 月同比增減 通過上述對(duì)浙江省宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是在固定資產(chǎn)投資方面的總體及結(jié)構(gòu)性分析 ,我們可以看出 :長(zhǎng)三角地區(qū)已成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭 , 在各方面都具有其他經(jīng)濟(jì)區(qū)塊無法比擬的強(qiáng)勢(shì) ,而浙江省地處長(zhǎng)三角較為富庶的南翼 ,地理位置得天獨(dú)厚 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn) ,已成為重要的經(jīng)濟(jì)引擎。 深入分析政府自 3月 17日加息以來采取的種種調(diào)控措施，我們認(rèn)為上次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的有以下幾點(diǎn)：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房?jī)r(jià)的上漲在一定的幅度之內(nèi)；抑制房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離價(jià)值的不合理上漲，防止出現(xiàn)價(jià)格暴漲的 “ 泡沫 ” 。 首次宏觀調(diào)控的一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，各地房產(chǎn)市場(chǎng)均有一定程度的反應(yīng)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 尤其是最近幾年房?jī)r(jià)上漲幅度較高的幾個(gè)城市。但在這略顯頹勢(shì)的市場(chǎng)中，一類房產(chǎn)的成交卻攪得表面波瀾不驚的房海暗流涌動(dòng)。 其實(shí)早在 5月 25日起，陽(yáng)光顧問信息研究部 已 連續(xù)數(shù)天統(tǒng)計(jì)了杭州透明網(wǎng)上公布的成交數(shù)據(jù)，杭州市公建、商業(yè)類物業(yè)的成交量始終沒有出 現(xiàn)象 住宅物業(yè)那樣的明顯下滑趨勢(shì)，保持著穩(wěn)定的成交量，還時(shí)有上升趨勢(shì)。其開發(fā)模式、融資模式、功能用途都有利于住宅、公寓、寫字樓等等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，不可預(yù)見性因素很多，受相關(guān)政策的影響相對(duì)較大，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)政策的制定應(yīng)該是息息相關(guān)的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這主要是因?yàn)?，一方?中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，許多國(guó)際零售、娛樂餐飲業(yè)商業(yè)巨頭，都在加快進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是 2020年 12月 11號(hào)，隨著零售業(yè)的全面開放，現(xiàn)在基本已經(jīng)全面開放了，外資零售業(yè)擴(kuò)大了在我國(guó)的擴(kuò)張區(qū)域，加快了發(fā)展步伐，使商業(yè)地產(chǎn)需求量進(jìn)一步加大 ； 另一方面若該商業(yè)地產(chǎn)屬于品牌物業(yè)，開發(fā)商會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)的選擇上，租金價(jià)格的談判中，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。而目前杭州人均商業(yè)面積約為 ，增量空間尚有一定余地。整體呈現(xiàn)中心火爆、熱點(diǎn)閃耀、周邊快速升溫的態(tài)勢(shì) ,這與杭州商業(yè)正擺脫單一商業(yè)中心格局的發(fā)展是一致的。 城北 29 文一、德勝 汽車 4S企業(yè)用地最多 :政府著力打造 ” 城北汽車一條 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 路以北 街 ” ,并推出多宗專為汽車企業(yè)設(shè)計(jì)的商業(yè)用地。 2020年以來 ,商業(yè)用地量已大量增加 ,但總體仍呈現(xiàn)量少價(jià)低狀?？赏ㄟ^商業(yè)與地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，又有效控制和降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次 , 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。 因此 ，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除了要積攢實(shí)力外，還得做好 “ 精耕細(xì)作 ” 的思想準(zhǔn)備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、宏觀調(diào)控對(duì)杭州樓市的影響 從 2020 年底開始的此次房地產(chǎn)調(diào)控至今仍重在微觀的行政調(diào)控上面，尚未大手筆的動(dòng)用宏觀調(diào)控中常用的貨幣政策和財(cái)政政策。 4 月初銀監(jiān)會(huì)選擇天津、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶 8 個(gè)城市，對(duì) 4家國(guó)有商業(yè)銀行和 12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查。 5月２７日建設(shè)部向社會(huì)公布６個(gè)工作時(shí)間表?？偟膩碚f，政府會(huì)根據(jù)政策出臺(tái)后市場(chǎng)的反應(yīng)和調(diào)控的效果，再?zèng)Q定進(jìn)一步的調(diào)控方向和措施。（易憲榮） 厲以寧認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)上漲是由需求和供給兩方面引起的，今后主要的調(diào)控方向是調(diào)整供給的結(jié)構(gòu)，解決好中低收入家庭的住房問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。預(yù)計(jì) 2020年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，低于 2020年增長(zhǎng)速度，但估計(jì)不會(huì)低于 20%。 2020年停止拆遷、集中解決拆遷問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負(fù)面效應(yīng)， 2020年政府將繼續(xù)慎重對(duì)待拆遷問題。分析供求關(guān)系可以判斷， 2020年仍將保持上升的趨勢(shì)，但增幅將減緩。 購(gòu)房者觀望心態(tài)嚴(yán)重：本公司本月的杭州購(gòu)房者觀望心態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為樓市還不明朗，決定先觀望一段時(shí)間再購(gòu)買的人群占了 65%。 土地供應(yīng)放量： 05年杭州市計(jì)劃再推 4500畝商品房用地，土地投放量將達(dá)到一個(gè)高峰，這批土地大都是五類以外近郊地塊，集中上市后， 2－ 3年內(nèi)將建成房產(chǎn)投放市場(chǎng)。事實(shí)上，這四家房產(chǎn)企業(yè)在浙江都并非小型開發(fā)企業(yè)，其抱團(tuán)合作透露出一個(gè)信息：房產(chǎn)開發(fā)商欲通過合作來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，甲級(jí)寫字 樓的空置率達(dá)到近 10年來的新低。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)酒店式公寓的市場(chǎng)需求是在穩(wěn)步提升。估計(jì)到明年，調(diào)控 “ 組合拳 ” 對(duì)樓市的影響會(huì)達(dá)到頂點(diǎn)。 結(jié)合宏觀調(diào)控、土地投放、需求等諸多因素，從總體上看，杭州樓市比較大的可能走向平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表 4 2020年 “ 長(zhǎng)三角 ” 15城市旅游業(yè)發(fā)展情況 入境旅游人數(shù)（萬人次） 旅游創(chuàng)匯（萬美元） 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次） 旅游總收入（億