【正文】 ,比2020年增加 ? 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面目標(biāo)：到 2020年，全市生產(chǎn)總值突破 1400億元，財(cái)政一般預(yù)算收入突破 50億元，分別在 2020年基礎(chǔ)上翻一番；二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 90% ? 2020年至今，相繼開工建設(shè)了 481個事關(guān)全局和長遠(yuǎn)發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，累計(jì)完成投資 294億元。主要工業(yè)產(chǎn)品有繼電器、電力自動化保護(hù)裝置、卷煙、烤煙、煙草機(jī)械、金剛石及其制品、汽車傳動軸、農(nóng)用機(jī)動車輛、汽車配件、煤炭、電力、水泥、棉布、鞋帽、發(fā)制品、陶瓷等。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，禹鄲鐵路橫穿東西。許昌曾是秦代丞相呂不韋、西漢御史大夫晁錯、唐代畫圣吳道子的出生地， 又是宋代著名文學(xué)家蘇軾、清代詩人沈德潛流寓覽勝吟鴻篇的地方。許昌的名稱一直沿用至今。西周初期，被封為許國?，F(xiàn)轄禹州市、長葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣和魏都區(qū)兩市三縣一區(qū)。主要進(jìn)行 曹寨村、李橋村 兩個村的拆遷、安置建設(shè)。為整個項(xiàng)目的核心地區(qū)。 項(xiàng)目所在地 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本 項(xiàng)目總占地面積約 占地約 8000畝 本著“循序漸進(jìn)、滾動發(fā)展”的原則， “ 潩 水河畔”的項(xiàng)目推進(jìn)思路為：從南向北分三期進(jìn)行推進(jìn)，建設(shè)周期預(yù)計(jì)為 5— 8 年。項(xiàng)目所在地河流多、水量大，并且還要在此新開挖一些湖泊、河道、池塘，“ 潩 水河畔” 的名稱很好地突出了本項(xiàng)目是以“水”為特征的休閑宜居之地。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 謹(jǐn)呈：廣廈置業(yè) 二零零八年五月十八日 許昌“ 潩 水河畔”項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 （草 案） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 聲 明 一、 因貴司提供資料不夠詳盡（僅一份 WORD文檔項(xiàng)目介紹），難以為憑，因此本案僅為草案，僅供參考！ 二、本方案相關(guān)數(shù)據(jù)均來源于網(wǎng)絡(luò)，因未能進(jìn)行市場調(diào)研，所謂“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，所有觀點(diǎn)難免偏頗，因此本案不足為開發(fā)之憑！ 三、本方案相關(guān)章節(jié)，因貴公司沒有提供相應(yīng)數(shù)據(jù)，故暫時省略或者空置，見諒！ 四、本方案僅代表個人觀點(diǎn)，若有雷同，純屬巧合 ! 2020518 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 一 項(xiàng)目概況 …………… … ……………………………………………………… 03 二 許昌總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 …………………………………………………… 06 三 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略……………………………………………………………… 11 四 項(xiàng)目周邊區(qū)域分析……………………………………………………………… 17 五 許昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析…………………………………………………… 18 六 許昌土地市場分析……………………………………………………………… 22 七 項(xiàng)目 SWOT分析………………………………………………………………… 23 八 項(xiàng)目定位及開發(fā)模式…………………………………………………………… 26 九 項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃…………………………………………………………… 33 十 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估……………………………………………………………… 35 十一 項(xiàng)目敏感性分析……………………………………………………………… 37 十二 項(xiàng)目風(fēng)險分析………………………………………………………………… 39 十三 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義……………………… ………………………………………… 42 十四 結(jié)論與建議…………………………………………………………………… 43 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 一 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目 位于許昌北部許昌縣境內(nèi)，南與許昌市區(qū)接壤，毗鄰京廣鐵路、 107國道等主要交通路段。 潩 水作為一條頻見于古籍的河流，“靈井遺址”發(fā)現(xiàn)在 潩 水流域內(nèi)，黃帝出生于 潩 水河畔。 第一期：位 于“ 潩 水河畔”的南部。拆遷改造呼沱村，進(jìn)行村民安置、樓盤建設(shè)等。同時進(jìn)行各種樓盤建設(shè)，以及各個歷史文明時期的生態(tài)住宅群落建設(shè)和民間集會、商業(yè)小吃營建等。共有 82個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）， 14個街道辦事處。秦朝改稱許縣。許昌文物古跡眾多，其中的漢魏故城、關(guān)羽辭曹挑袍 的灞陵橋、關(guān)羽秉燭夜讀的春秋樓、曹操射鹿臺、練兵臺、屯田處、曹丕登基受禪臺、神醫(yī)華佗墓等三國勝跡頗為有名，因三國文化豐富，許昌被國家列入“三國文化旅游圈”的重要城市之一。許昌也是姓氏宗親祖根的重要發(fā)源 地之一，許、陳、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 鐘、方等姓氏之根深植許昌大地，維系著海內(nèi)外 有國家級名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場、中國溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。京珠高速公路與將要建成的許昌至南陽、許昌至蘭考到日照、許昌至登封到洛陽、許昌至扶溝到亳州的高速公路在許昌形成“米”字型的高速公路構(gòu)架。許昌、禹州、長葛、尚集等主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，初步形成了機(jī)電、農(nóng)產(chǎn)品精深加工、生物制藥和新材料等具有高附加值的產(chǎn)品和市場前景廣闊的新型產(chǎn)業(yè)群，成為許昌市對外開放的重要窗口。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，二、三產(chǎn)業(yè)比重提高了 6個百分點(diǎn)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重達(dá)到21%。被列為首批國家農(nóng)村信息化綜合信息服務(wù)試點(diǎn)市；建立了國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)，實(shí)施各類項(xiàng)目 147個；培育市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 65家，榮獲“全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營先進(jìn)市”；優(yōu)質(zhì)小麥、花卉苗木、中藥材種植面積分別達(dá)到 220萬畝、 59萬畝、 38萬畝；畜牧業(yè) 產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 41%。 ? 未來發(fā)展目標(biāo)： 突出發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，注重提升第一產(chǎn)業(yè)，不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變增長方式，著力推進(jìn)新型工業(yè)化。扎實(shí)開展“名牌興市”活動，催生一批名牌產(chǎn)品和知名企業(yè)，促進(jìn)品牌經(jīng)濟(jì)發(fā)展。制定產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)劃及配套政策，提高廢舊金屬、煤化工、陶瓷、腐竹、棉短絨等 23個產(chǎn)業(yè)集群的整體實(shí)力。積極推進(jìn)萬里物流園、萬通汽貿(mào)城、上海商貿(mào)城、農(nóng)機(jī)具交易市場等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，著力發(fā)展倉儲物流業(yè)。 ? 許昌市位于河南省中部。 ? 未來發(fā)展目標(biāo)： 推進(jìn)交通設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。而許昌市和開封市與鄭州接壤，三城市之間距離相近，地勢上又都是平原地區(qū)，發(fā)展成本較低，應(yīng)該順理成章地融入大鄭州。許昌可以憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、地緣優(yōu)勢，與開封市一起融入鄭州，從而實(shí)現(xiàn)鄭汴許一體化，構(gòu)建中原城市群的“極核” “金三角” 許昌市擁有良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，首先是區(qū)位優(yōu)勢突出，與鄭州市地域相接，道路相貫，廠礦相連。與鄭、洛、汴一起在中原城市群中構(gòu)成古都文化金三角。 建設(shè)綠色城市 打造宜居許昌 許昌市是從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型的城市逐漸轉(zhuǎn)化為工業(yè)主導(dǎo)型城市的。以許昌市區(qū)為中心，沿 311國道向東至鄢陵縣，已經(jīng)形成了“百里花廊”，成為中原城市群中一道亮麗的風(fēng)景線。在京廣鐵路以東、京港澳高速公路以西、許昌北環(huán)路以北、長葛南外環(huán)以南的 87平方公里區(qū)域范圍內(nèi)，用 15年左右的時間，建設(shè)功能完善的產(chǎn)業(yè)帶，以產(chǎn)業(yè)為鏈條，形成許長城市帶。 ? “十三五”期間，完善各種城市基礎(chǔ)設(shè)施，形成功能完善、管理規(guī)范的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)。為扮演好這個“角色”，許昌市的自身實(shí)力必須強(qiáng)大，目前要做的是發(fā)揮比較優(yōu)勢，提高整體 實(shí)力。四是大力發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，既與以鄭州為中心的城市群的需求相匹配，同時兼顧中原城市群對豫東南 農(nóng)區(qū)的輻射和反哺，因?yàn)樵S昌除了工業(yè)實(shí)力較強(qiáng)外，農(nóng)業(yè)也是河南最發(fā)達(dá)的地區(qū)，可以作為中原城市群與豫東南傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的中繼站，成為豫東南農(nóng)區(qū)推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)區(qū)工業(yè)化的示范城市。 2020 年，我市獲得省級園林城市稱號， 2020 年，獲得 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 河南人居環(huán)境獎， 2020 年被正式命名為“國家園林城市”，使許昌成為河南 省 6 家國家園林城市中的一家。 ? 老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)協(xié)調(diào)進(jìn)行。 ? 東城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、各縣（市、區(qū)）建設(shè)也取得了很好的成績。東城區(qū)行政中心、公職人員住宅小區(qū)、科 技文化中心“三大工程”已完成資金投入 8502 萬元，全年經(jīng)營城市資金投入 3 億多元。 四 項(xiàng)目周邊區(qū)域分析 （不詳） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 五 許昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 目前，許昌市商品房開發(fā)與銷售仍呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，與此同時，商品房價格也是從 2020年上升中略有下降。說明 22002300元之間的這個價格帶還是許昌市場目前普遍能夠接受的價格！ ? 總體分析，許昌 2020年之后的地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，但略有上升趨勢！ ? 通過對許昌市房地產(chǎn)業(yè)的分析及許昌市對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃分析， 認(rèn)為許昌市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入上升發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日漸活躍，房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)將逐年提高。加之現(xiàn)在許昌市城區(qū)近年來住宅開發(fā)面積每年逐步增 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 長，投入市場的住宅基本上被市場消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。 (3) 項(xiàng)目規(guī)模大，有發(fā)展空間 本項(xiàng)目占地面積達(dá) 8000畝，分三期開發(fā)，為發(fā)展商提供了可持續(xù)發(fā)展的空間 。 (6) 許昌市城市發(fā)展速度快 目前，許昌市在中原城市圈中處于發(fā)展和增長速度均比較靠前的城市，具有城市活力和較大發(fā)展空間。從而在項(xiàng)目的配套政策等方面，可以爭取較好的條件。 (11) 基礎(chǔ)設(shè)施投資少 本項(xiàng)目是在目前的城北板塊中心，在政府許長一體化的發(fā)展規(guī)劃，勢必要首先解決周邊配套 ，大大減少了我們在開發(fā)項(xiàng)目初期在基礎(chǔ)配套設(shè)施的投入。 （ 4）總投資額高、開發(fā)面積大 整個項(xiàng)目占地 8000畝，又地處新版塊，建設(shè)檔次要求高。 (2) 土地和房屋升值空間較大 許長一體化，鄭許一體化 ，將迅速成許昌北板塊為城市新的地標(biāo)方位，其所在地塊的價值空間必將加速攀升，因整體形勢的高速發(fā)展必定帶動該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價格，成為引領(lǐng)許昌市房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。 可以預(yù)測未來開發(fā)的熱潮主要集中在許昌東區(qū)及北區(qū)。 ? 建議，將本項(xiàng)目定義為許昌市的“造城計(jì)劃”，引領(lǐng)城市發(fā)展方向。所有這些，將使“ 潩 水河畔”達(dá)到和超過國家所規(guī)定的最佳居住標(biāo)準(zhǔn)。加上“ 潩水河畔”所特有的歷史文化資源、植被資源，將吸引國內(nèi)外貴賓前來。這些特色植物可謂全身都是寶，只要加以開發(fā)利用，便可獲取較大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。 現(xiàn)在，我國的旅游業(yè)正蓬勃發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中所占的地位也在逐步提高。讓游客進(jìn)來后， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 不須花錢便可游覽近百個 景點(diǎn)。 ? 、建成以華佗中醫(yī)文化為中心的休閑、美容、美食、健身園區(qū)。并開始走向世界，現(xiàn)在，有多個國家曾派留學(xué)生到我國來學(xué)習(xí)中醫(yī)的“針灸、按摩、拔火罐”等療法。 “ 潩 水河畔” 所在地的呼沱村、曹寨村、李橋村 3 個村莊的村民，在 “ 潩 水河畔” 建成后，可以由農(nóng)民迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?。由于本?xiàng)目具有較長的開發(fā)周期，價格會受到市場供求、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響。價格應(yīng)隨著社區(qū)的成熟和品牌知名度的不斷積累而持續(xù)上升。鑒于本項(xiàng)目的開發(fā)周期，建議低開高走！以較低的價格入市 ! 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 低密度住宅（即別墅）是本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。 相對于本項(xiàng)目的其他建設(shè)內(nèi)容，商業(yè)用房（包括旅游文化文化中心），目前還沒有特別的賣點(diǎn) ,因此，我們保守估價與目前許昌市區(qū)商業(yè)的均價略低 ,為 5000元 /平方米。詳見下表： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 表 11－ 1建安成本敏感性分析表 建安成本變動幅度（％） 項(xiàng)目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 表 11－ 2售價敏感性分析 銷售價格變動幅度（％） 項(xiàng)目凈利潤率（％） 0 ＋ 5 — 5 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 十二 項(xiàng)目風(fēng)險分析 ： 一、目前國家還在對土地開發(fā)進(jìn)行宏觀控制。另在實(shí)際操作中及時了解市場，隨時調(diào)整價格，保證在市場中立于不敗之地。 對策分析： 在洽談簽約前要和近期更換可能性小的領(lǐng)導(dǎo)直接對話溝通，把本項(xiàng)目變成政府工程； 盡可能的把政府答應(yīng)的條件以及違約的處理辦法寫在合約中，從法律角度避免此風(fēng)險帶給公司的損失。 對策分析：在需要政府配套的方面，如給排水、管網(wǎng)設(shè)備、供電、道路、燃?xì)庠谇⒄労灱s中要盡量的細(xì)化，把每項(xiàng)條件約束上，明確責(zé)任歸屬與處理方案。請專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做統(tǒng)一規(guī)劃。 2 從項(xiàng)目決策的戰(zhàn)略層面考慮，本項(xiàng)目對許昌市和投資方都極具價值和意義。 5 本 項(xiàng)目的超大規(guī)模、稀缺景觀、優(yōu)越的地理位置都是目前中國中小城市中罕見的。 項(xiàng)目收益水平高 ? 項(xiàng)目所處板塊，土地價格偏低，開發(fā)利潤較高，贏利能力強(qiáng)