【正文】 2020 年 12 月 —— 2020 年 12 月 第一期工程建設(shè)， 2020 年 10 月 —— 2020 年 10 月 第二期工程建設(shè)， 2020 年 10 月 —— 2020 年 10 月 第三期工程建設(shè)， —— 2020 年 10月 綜合配套、場(chǎng)外工程全部完成。 （三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目建設(shè)用地： 44公頃（ 660 畝）； 其中：教育（小學(xué)）用地： 公頃（ 21畝）。 （二）項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì) 除上述總項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)外，本項(xiàng)目還具備以下交通特色優(yōu)勢(shì)： 規(guī)劃中的 地鐵 將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設(shè)西湖站，在公園南大門楓林路上設(shè)有一個(gè)地鐵樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè)主居民的快速出行。位于西湖文 化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地為鄰。公益性項(xiàng)目投資的社會(huì)效益、環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)，全部要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)。實(shí)行總項(xiàng)建設(shè)公益項(xiàng)目?jī)?yōu)先，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的 時(shí)序原則。 1）市、區(qū)二級(jí)財(cái)政拔款項(xiàng)目為： 龍王港大堤風(fēng)光帶、主題公園及濱湖路 計(jì) 61500 萬(wàn)元。 項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積 總項(xiàng)目建筑面積： 1 321800 平方米； 分項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積： 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地：防 洪堤、防洪通道、綠化帶、 麓山垸排漬泵站等， 主題公園用地：亭、臺(tái)、樓、閣、廊等 3000 平方米， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等， 266800 平方米， 綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建， 1052020 平方米， 濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長(zhǎng) 1214米，路幅 36米（局部 42 米）。 綜合配套環(huán)境： 岳麓區(qū)不僅是長(zhǎng)沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本項(xiàng)目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的中央商務(wù)圈?？萍荚缆?、數(shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)之一。西湖文化園主題公園定位于“長(zhǎng)沙西客廳、省會(huì)西大門”的形象要求，以湖港相融、山水相映為景觀特色，具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能；是展示岳麓山山水風(fēng)光、展現(xiàn)長(zhǎng)沙旅游動(dòng)力的、極具現(xiàn)代文化的城市開(kāi)放式景區(qū)。 （二）項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，南側(cè)楓林路 （三一九國(guó)道）是長(zhǎng)沙市的東西向主干道，通過(guò)橘子洲大橋連接河?xùn)|五一大道；西側(cè)金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，規(guī)劃中的湘江營(yíng)盤路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路，進(jìn)一步拉近了本地塊與河?xùn)|的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。 為進(jìn)一步有序、有效開(kāi)展工作，特編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 四 項(xiàng)目確定 本項(xiàng)目作為長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)重大招商項(xiàng) 目，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，于 2020 年 5 月 24日與浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂了《西湖文化園規(guī)劃建設(shè)框架協(xié)議》，以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式確定浙江金昌集團(tuán)為項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴。項(xiàng)目由龍王港水域及生態(tài)景觀防洪大堤、西湖主題公園、公園協(xié)調(diào)區(qū)、綜合開(kāi)發(fā)用地和濱湖路建設(shè)五個(gè)分項(xiàng)目組成。 岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名，歷史悠久，人文薈萃，是全國(guó) 著名的高校文化區(qū)，是長(zhǎng)沙市“以文立市”的根基，獨(dú)具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢(shì)。內(nèi)河航運(yùn)可直達(dá)湘、資、沅、澧水、洞庭湖和長(zhǎng)江沿岸各省市。橘 子洲靜臥江心，融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。文化遺產(chǎn)、文物古跡眾多。西 湖 文 化 園 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 目 錄 序言……………………………………………………………………… 第一章 項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)實(shí)施單位簡(jiǎn)介……………………………… 一、項(xiàng)目投資單位…………………………………………………… 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施單位……………………………………………… 第二章 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)………………………………… 一、項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件 …………………………………………… 二、可行性研究報(bào)告編制參考資料……………………………… 第三章 項(xiàng)目介紹……………………………………………………… 一、總項(xiàng)目概況…………………………………………………… 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況………………………………………… 第四章 項(xiàng)目建設(shè)背景與重要意義…………………………………… 一、項(xiàng)目建設(shè)背景…………………………………………………… 二、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義………………………………………… 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研……………………………………………… 一、長(zhǎng)沙 地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………… 二、長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………… 三、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位……………………………………………… 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)…………………………………………………… 一、總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)述………………………………………… 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)……………………………………… 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能……………………………………………… 一、環(huán)境保護(hù)…………………………………………………… 二、節(jié)約能源…………………………………………………… 第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金回收計(jì)劃………………………… 一、總項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金的籌措……………………………… 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃…………………………………… 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金回收計(jì)劃………………………………… 第九章 項(xiàng)目可行性研究分析………………………………………… 一、從市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行分析…………………………………… 二、從項(xiàng)目投入與產(chǎn)出關(guān)系進(jìn)行分析……………………………… 三、結(jié)論……………………………………………………………… 第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論………………………… ……………… 序 言 本項(xiàng)目位于湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側(cè)。 一 長(zhǎng)沙市 長(zhǎng)沙市是湖南省會(huì)，長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城。 長(zhǎng)沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡鍔等民主革命家和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長(zhǎng)沙度過(guò)了“風(fēng)華正茂”的崢嶸歲月。 長(zhǎng)沙交通發(fā)達(dá)，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)通 40 多條國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線。形成了航空、鐵路、公路、水運(yùn)等立體交通網(wǎng)絡(luò)。 岳麓區(qū)自然山水資源得天獨(dú)厚，境內(nèi)有岳麓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、橘子洲、谷山森林公園、象鼻窩森林公園、王陵公園、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景觀，集長(zhǎng)沙“山、水、洲、城”的城市風(fēng)貌特色于一體。項(xiàng)目總用地 171 公頃（ 2566 畝），總建筑面積 萬(wàn)平方米，總投資 億元。 2020 年 10月 31 日長(zhǎng)沙市政府就本項(xiàng)目出具市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要，確定了本項(xiàng)目的運(yùn)作模式。 第一章 項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)實(shí)施單位簡(jiǎn)介 （本章由集團(tuán)公司編寫） 第二章 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 一 項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件 2020 年 8 月 25 日 湖南省發(fā)改委《關(guān)于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)龍王港中下游防洪工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》 2020 年 11 月 3 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《西湖文化公園概念性規(guī)劃方案專家咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要》 2020 年 3 月 22 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《西湖文化園規(guī)劃有關(guān)部門意見(jiàn)咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要》 2020 年 7 月 8 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《關(guān)于請(qǐng)求審批西湖文化園規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的請(qǐng)示及長(zhǎng)沙市人民政府批復(fù)》 2020 年 9 月 28 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《西湖文化園概念性詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要》 2020年 10 月 20 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《（研究西湖文化園項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題）局長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》 2020 年 10 月 26 日 長(zhǎng)沙市政府《（研究龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)）市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》 2020 年 11 月 2 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《關(guān)于西湖文化園有關(guān)問(wèn)題的 請(qǐng)示及市政府批復(fù)意見(jiàn)》 2020 年 12 月 6 日 長(zhǎng)沙市環(huán)保局《西湖文化園建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響初審意見(jiàn)》 2020 年 12 月 6 日 長(zhǎng)沙市發(fā)改委《關(guān)于龍王港下游防洪綜合整治工程立項(xiàng)的批復(fù)》 2020 年 12 月 25 日 湖南省建設(shè)廳《龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 2020 年 3 月 24 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 2020 年 7 月 25 日 長(zhǎng)沙市水利局《關(guān)于岳麓區(qū)麓山垸泵站設(shè)計(jì)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》 2020 年 12 月 14 日 湖南省水利 廳《關(guān)于報(bào)送長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)麓山垸西湖片治澇方案調(diào)整的意見(jiàn)函》 2020 年 3 月 9 日 中共長(zhǎng)沙市委《常委辦公會(huì)議紀(jì)要》 2020 年 4 月 10 日 國(guó)土資源部《關(guān)于長(zhǎng)沙市城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》 2020 年 4 月 27 日 湖南省政府《長(zhǎng)沙市龍王港下游綜合整治工程農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》 2020 年 4 月 28 日 長(zhǎng)沙市規(guī)劃局《西湖文化園》修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審查會(huì)會(huì)議紀(jì)要》 二 可行性研究報(bào)告編制參考資料 《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃》（ 20202020） 《岳麓 山國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》《 20202020》 《長(zhǎng)沙市岳麓廣場(chǎng)周邊地段控制性詳細(xì)規(guī)劃》 《長(zhǎng)沙市城市防洪總體規(guī)劃》 《岳麓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》 《西湖文化園概念性詳細(xì)規(guī)劃方案》 《西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》 《西湖文化園規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 《咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》 1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 1其它相關(guān)法律、法規(guī)及政府文件 第三章 項(xiàng)目介紹 一 總項(xiàng)目概況 西湖文化園是一個(gè)綜合性項(xiàng)目，由龍王港下游防洪大堤、主題公園、綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地、生產(chǎn)安置用地和濱湖路建設(shè)五個(gè)分項(xiàng)目組成。本地塊東面有長(zhǎng)沙的主要內(nèi)河 —— 湘江；通過(guò)楓林路、五一大道到長(zhǎng)沙火車站僅 10分鐘車程；通過(guò)南北二環(huán)路、長(zhǎng)沙大道到機(jī)場(chǎng) 40 分鐘車程；汽車西站就在楓林路上。本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項(xiàng)目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。岳麓區(qū)又是長(zhǎng)沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻 、陸九淵、曾國(guó)藩、左宗堂、王夫立在岳麓書(shū)院講學(xué)、求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會(huì)，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達(dá)峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨。通程商業(yè)廣場(chǎng)是市區(qū)最大商業(yè)廣場(chǎng)之一。 其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：環(huán)湖游路 萬(wàn)平方米，鋪裝廣場(chǎng) 萬(wàn)平方米，花木綠化 萬(wàn)平方米，停車場(chǎng) 4800 平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、 公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場(chǎng)設(shè)施等。 2）投資單位自籌資金項(xiàng)目為： 綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地項(xiàng)目 計(jì) 508000 萬(wàn)元。具體時(shí)序?yàn)椋? 總項(xiàng)目建設(shè)： 2020 年 3 月 — 2020 年 12 月，歷時(shí) 10年。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目放在一個(gè)主要的位置?！跋娼鲙?，麓山為屏；一湖水碧，兩山林深。 本龍王港防洪通道由 10 米加寬到 20 米，與公園環(huán)湖路和城市道 路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。 項(xiàng)目總建筑面積： 135— 142 萬(wàn)平方米； 1）地面建筑面積： 萬(wàn)平方米， 其中：配套商業(yè)面積： ， 配套公共建筑： 萬(wàn)平方米， 住宅面積： 9410 萬(wàn)平方米。 2）本項(xiàng)目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。多年來(lái)西湖漁場(chǎng)一直處于低水平的養(yǎng)魚(yú)狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚(yú)的飼料。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對(duì)外形象。長(zhǎng)沙市政府于 2020 年確定本項(xiàng)目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項(xiàng)目，為解決資金來(lái)源，以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”方式實(shí)施。并開(kāi)始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。 2020 年 12月底前編制《西湖文化園修建性評(píng)細(xì)規(guī)劃》，辦理項(xiàng)目 用地、農(nóng)用地征用申報(bào)手續(xù)。我集團(tuán)公司支付了總項(xiàng)目的各項(xiàng)征地稅費(fèi) 4000 多萬(wàn)元。 足