【正文】 30住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層9地下車庫面積平方米4820停車位個1069三．問題與建議考慮到多倫文化園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。 本項目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由多倫縣統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。4. 供電擬采用雙路供電，一路從多倫縣開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由大唐煤化工園區(qū)配電室引入。讓多倫北國御景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。小區(qū)內設幼兒園、別墅、配套有酒店、商業(yè)服務、辦公寫字樓、生態(tài)園、社區(qū)服務中心、居民健身等設施。小區(qū)內設幼兒園、別墅、配套有酒店、商業(yè)服務、辦公寫字樓、生態(tài)園、社區(qū)服務中心、居民健身等設施。小區(qū)內設幼兒園、別墅、配套有酒店、商業(yè)服務、辦公寫字樓、生態(tài)園、社區(qū)服務中心、居民健身等設施。二．項目概況擬建于多倫縣淖爾鎮(zhèn)北二環(huán)內，東臨大唐煤化工園區(qū)，南接多倫淖爾鎮(zhèn)南村，西連多倫縣新城區(qū)，北靠多倫水上公園?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。多倫北國御景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)多倫北國御景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的社會價值；為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高多倫北國御景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報以長遠利益回報多倫北國御景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司股東。文化園新建項目可行性研究報告目 錄一、總 論 1二、市場預測 4三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 8四、選址方案 11五、節(jié)能節(jié)水措施 14六、環(huán)境影響評價 17七、勞動安全衛(wèi)生與消防 20八、組織機構與人力資源配置 22九、項目實施進度 26十、投資估算 27十一、融資方案 29十二、財務評價 31十三、社會評價 32十四、風險分析 34十五、研究結論與建議 37十六、附圖、附表 39一、總 論一．項目背景:多倫文化園（一期建設）承辦單位是多倫北國御景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，注冊資本1000萬元，開發(fā)資質為一級。（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及多倫縣頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）多倫縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要（4）多倫縣202011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）多倫縣城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）多倫縣的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）《多倫縣市區(qū)基準地價》（9）多倫縣及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)多倫文化園。多倫文化園項目規(guī)劃總用地219066平方米，住宅用地128269平方米公建用地48000平方米，道路用地10217平方米，公共綠地32580平方米。多倫文化園建設項目分兩期建設，多倫文化園建設一期建設規(guī)模：多倫文化園項目一期規(guī)劃總用地109533平方米，公建用地24000平方米，公共綠地16290平方米。多倫文化園二期建設規(guī)模多倫文化園建設一期建設規(guī)模，多倫文化園項目一期規(guī)劃總用地109533平方米，公建用地24000平方米，公共綠地16290平方米。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“多倫文化園”，致力于為在多倫縣工作的白領階層周邊入住大唐煤化工園區(qū)的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。1. 供水在多倫縣城東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。（自有資金3000萬元，再加上房屋預售款，）。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于多倫縣的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。從以上統(tǒng)計結果看,120m2140m2的住宅面積目前是多倫縣住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。；，%。%。今年多倫縣基礎建設將要快速發(fā)展。，也成為了房市升溫。由于多倫縣人口增多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入多倫縣，使多倫縣房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。另外知名企業(yè)得到追捧。而周邊地段由于多倫縣近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。一．建設規(guī)?？紤]到一期自有資金的有限（3000萬元），多倫文化園項目一期規(guī)劃總用地109533平方米，其中住宅101894平方米?？偩幼魯?shù)926戶，規(guī)劃總居住人口2644人，綠化覆蓋率30%。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。2) 室內：：廳、房為乳膠漆。：廳、房為水泥砂漿拉毛。：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。：煤氣管道安裝到廚房。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安。欄桿：起安全保護作用。大小高度適宜，便以觀看。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就多倫縣建設規(guī)劃的要求。滿足土地的地質條件，多倫縣基礎設施等因素需要。一．項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎。同時經(jīng)該樓盤有公交線路，交通方便。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和多倫縣的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關簽證。2. 雨，污水排放多倫大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。5. 供氣已由多倫縣引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由多倫縣電話局解決。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2) 多倫文化園項目二期規(guī)劃總用地109533平方米，其中住宅101894平方米。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施多倫文化園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。小區(qū)內管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。充分利用雨水，減少市政供水。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調查多倫文化園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，996戶居民共用天然氣2420000立方米。四．公眾參與多倫文化園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。1)有毒有害物品的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。3．消防措施和設施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。組織機構圖： 董事會監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業(yè)室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。3)編制或審核施工圖預算。4. 其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。E 做好工程決算及項目移交。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。二．勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090三．員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。5. 培訓種類主要有以下四種：①公司內部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據(jù)。職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：共計2600萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在多倫縣有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。供氣：已由多倫縣引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站