【正文】 0 平方米； 分項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積： 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地：防 洪堤、防洪通道、綠化帶、 麓山垸排漬泵站等， 主題公園用地：亭、臺(tái)、樓、閣、廊等 3000 平方米， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等， 266800 平方米， 綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建， 1052020 平方米， 濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長(zhǎng) 1214米，路幅 36米（局部 42 米）。實(shí)行總項(xiàng)建設(shè)公益項(xiàng)目?jī)?yōu)先，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的 時(shí)序原則。位于西湖文 化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地為鄰。 （三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目建設(shè)用地： 44公頃（ 660 畝）； 其中：教育（小學(xué)）用地： 公頃（ 21畝）。 1973 年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。 項(xiàng)目的提出 根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊 規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園 ，龍王港下游防洪大堤按 200 年一遇標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2020 年 3 月完成了項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申批領(lǐng)發(fā)工作。 2020 年 8 月、 9 月完成了土地掛牌二次進(jìn)窗、依法合理設(shè)置掛牌前置條件等掛牌前期 準(zhǔn)備工作。 5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長(zhǎng)沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時(shí)尚的全國(guó)示范居住區(qū)。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項(xiàng)目公益項(xiàng)目6 億多元的資金來(lái)源，還給市、區(qū)兩級(jí)政府帶來(lái)相當(dāng)?shù)呢?cái)政收入。而今年在明顯提高了容積率（ 07 年以前平均容積率為 以下， 07年平均容積率達(dá) ）的情況下，單位地價(jià)出現(xiàn)了極端異常的增長(zhǎng)。 3 是 上述土地摘牌者均為上市公司，上市公司因其資產(chǎn)盤(pán)子大，且房地產(chǎn)上市公司半年度、年度考 評(píng)審計(jì)時(shí)，其報(bào)表中有儲(chǔ)備土地一項(xiàng)，直接影響其可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)指數(shù)。 （一）長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 據(jù)長(zhǎng)沙市建委、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 2020 年 1— 6 月份的統(tǒng)計(jì)資料和分析，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如下： 基本情況 上半年全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，房屋施工面積2780 萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積 901 萬(wàn)平方米，房屋竣工面積 355萬(wàn)平方米，房屋銷(xiāo)售面積 459 萬(wàn)平方米。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足，住宅面積比大幅增加，而辦公樓、營(yíng)業(yè)房、其他用房所占比例下降，結(jié)構(gòu)趨于合理。而 2020 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。與全國(guó)同類(lèi)城市相比，長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)也是偏低的。 主題公園用地占總用地的大部分，位于總用地中南部。該用地以楓林路與龍王港風(fēng)光帶交匯處為主入口，次入口設(shè)置于防洪通道環(huán)線，此外在環(huán)湖上設(shè)置人行出入口兩個(gè)。 公園協(xié)調(diào)區(qū)道路：以修建性詳規(guī)確定。 管理用房 一處：主題公園面大門(mén)一處。在楓林路 DN600 給水干管接入 DN300進(jìn)水管，給濱湖路和龍王港防洪通道布置給水干管，形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。 高低壓線路采用電纜直埋式或電纜溝敷設(shè)方式。 建筑高度控制 本項(xiàng)目按地理位置分作四個(gè)不同高度控制范圍， 24 米高度控制區(qū) ：西湖文化園北、南主入口中軸線兩側(cè)各 150 米范圍，東北角的小學(xué)用地； 40 米高度控制區(qū) ：臨西湖湖面； 80 米高度控制區(qū) ：中小區(qū)、東小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)； 60 米高度控制區(qū) ：西小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)，及中 、東小區(qū)40 米與 80 米控制區(qū)之間。負(fù)一層道路寬度均為 7 米雙車(chē)道，在三個(gè)小區(qū)形成內(nèi)環(huán)網(wǎng)，并通向各地下汽車(chē)庫(kù)。 4）醫(yī)衛(wèi) ：在綜合會(huì)所旁設(shè)門(mén)診所一個(gè)，每個(gè)小區(qū)設(shè)社區(qū)衛(wèi)生所一個(gè)。從濱湖路和龍王港防洪通道 DN300 進(jìn)水管給水，在各小區(qū)形成 DN200 環(huán)形管網(wǎng)（兼室外消防用水）。主要體現(xiàn)在以下方面。將極大地改善項(xiàng)目居住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀態(tài)。嚴(yán)禁焚燒 垃圾（廢木質(zhì)材料、紙袋、草袋、廢塑料制品等）。由物業(yè)管理部門(mén) 負(fù)責(zé)。形成良好的、有利于節(jié)能的微氣候環(huán)境。 推廣使用節(jié)能照明燈具，推動(dòng)國(guó)家“綠色照明”工程。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)期的施工人員和項(xiàng)目后的業(yè)主、管理人員的節(jié)能教育，養(yǎng)成節(jié)能習(xí)慣。 2）非公益性項(xiàng)目資金來(lái)源全部由建 設(shè)單位自行籌措。立足岳麓區(qū)，岳麓區(qū)是市委、市政府的駐地， 20余萬(wàn)高校師生的所在地，是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)階層向往的市中心。 二 從項(xiàng)目投入與產(chǎn)出關(guān)系進(jìn)行分析 （一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 （附見(jiàn)附表五） 本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)按照市規(guī)劃局《項(xiàng)目規(guī)劃定 點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)》和產(chǎn)品規(guī)劃定位計(jì)算，在進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研后，可作允許范圍內(nèi)的調(diào)整。五通一平費(fèi)用已包括在拆遷費(fèi)用內(nèi)。 結(jié)論：從項(xiàng)目投 入與產(chǎn)出關(guān)系進(jìn)行分析，本項(xiàng)目實(shí)施是可行的。以成本價(jià)計(jì)算，具有增值保值的功能。如要達(dá)到 100%戶均一輛停車(chē)率，留有增加 10萬(wàn)平方米的地下室余量。 產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)是強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力 本項(xiàng)目品種結(jié)構(gòu)合理，住房比例占 90%以上，商業(yè)房、其他用房（長(zhǎng)沙市相對(duì)滯銷(xiāo)積壓品種）所占比例小。 三 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回收計(jì)劃 本項(xiàng)目的資金回收以商品房銷(xiāo)售為主要渠道，具體銷(xiāo)售計(jì)劃如下： 2020 年 10 月 — 12 月 第一期工程開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 億元， 2020 年 1 月 — 2020 年 12月 第一期工程期房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售 億元， 2020 年 1 月 — 2020 年 12月 第 二期工程期房銷(xiāo)售 億元， 第一期工程現(xiàn)房銷(xiāo)售 億元， 2020 年 1 月 — 2020 年 12月 第三期工程期房銷(xiāo)售 億元， 第一、二期現(xiàn)房銷(xiāo)售 億元， 2020 年 1 月 — 12 月 現(xiàn)房余房銷(xiāo)售 億元。 4）再投入資金計(jì)劃 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 公益性項(xiàng)目投資 億元， 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 另招商項(xiàng)目投資 億元， 2020 年 11 月 — 2020 年 12月 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元。 材料、半成品和設(shè)備的選購(gòu)上注意運(yùn)輸成本和節(jié)能。特別是高層住宅，夏季可以少用或不用空調(diào)。當(dāng)前，我國(guó)、我省、我市正處于現(xiàn)代化、工業(yè)化、城市化進(jìn)程階段，是對(duì)能源保持旺盛需求的發(fā)展階段。減少或避免裝修施工中對(duì)環(huán)境的污染。 3）、在施工時(shí)盡量采用新工藝、新設(shè)備，盡量減少施工噪音污染，盡量避免夜間施工。住宅的自然通風(fēng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ）弱電 ：電信、寬帶、有線電視以小區(qū)內(nèi)交接箱、光節(jié)點(diǎn)以光纜、同軸電纜接入各用戶。 8）市政公用房 ：東小區(qū)設(shè) 2 800VA 中心變電所（兼開(kāi)閉站）一個(gè)，每個(gè)小區(qū)設(shè)低壓變配電所一個(gè)。 公共配套設(shè)計(jì) 1）教育配套 ：教育配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)定設(shè)計(jì)，在本項(xiàng)目東北角設(shè) 24班小學(xué)一座，用地 12020 平方米，建筑面積約 6000 平方米。其中小區(qū)主干道寬度 14 米，次干道 9米， 幢間道路 米，小區(qū)游園小路面 2 米。 有線電視采用 HFC網(wǎng)絡(luò)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)設(shè)有電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，廣電光纜從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，先進(jìn)入光節(jié)點(diǎn)，再?gòu)墓夤?jié)點(diǎn)引出同軸電纜至各戶。本地域 10KV 電源直接取自楓林路城市道路市政電網(wǎng)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地區(qū)內(nèi)各建 10KV 中心變配電所。永久性用水可以通過(guò)該涵管補(bǔ)水、換水，在湘江下游香爐洲樞紐建成后，湘江水面保 持在 3132米之間，龍王港常年水位與主題公園湖面設(shè)計(jì)樣高一致。 公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì) 除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地以外的公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)如下： 活動(dòng)中心 一個(gè)：設(shè)置于公園協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)。 交通組織設(shè)計(jì) 西湖文化園的交通設(shè)計(jì)為： 外圍快速地鐵站，北入口咸嘉湖路西湖站和楓林路樞鈕站。南端楓林路與濱湖路相交處為濕地公園“蘆蕩鷺舞”景點(diǎn)。 目標(biāo)群體鎖定： 政府官員，企業(yè)家，高等院校教授、講師，高級(jí)科技人才，白領(lǐng)精英，文藝、演藝、體育明星，股市成功者以及社會(huì)各界達(dá)賢。其間大量使用節(jié)能設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)提高，經(jīng)典別墅、精裝修高層住宅的出現(xiàn)，極大地提高了商品房的品質(zhì)。 商品房積壓、滯銷(xiāo)分析 上半年現(xiàn)房積壓滯銷(xiāo)面積 萬(wàn)平方米，其中一年至三年滯銷(xiāo)面積 萬(wàn)平方米，三 年以上積壓面積 萬(wàn)平方米；滯銷(xiāo)積壓房屋商業(yè)用房占比例最大達(dá) %，其次為其他用房占 %。其中土地購(gòu)置費(fèi) 億元，同比增加 %。 二 長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙市現(xiàn)有房地產(chǎn)企 業(yè) 1200 多家，并連續(xù)三年以每年的 100 多家的數(shù)量在遞增。 附表二：長(zhǎng)沙市 2020 年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 漲幅 （ %） 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) (元/m2) 商 住 元 /m2 萬(wàn)元 /畝 [2020]網(wǎng) 掛 01 號(hào) 岳麓區(qū) 雷鋒大道 344142 住 宅 34115 95200 179 2766 1383 [2020] 掛 067 號(hào) 岳麓區(qū) 天馬村 29555 住宅 6574 7200 2436 1353 掛 066 號(hào) 雨花區(qū) 黎托村 8632 商住 1475 1768 2048 512 掛 065 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 撈刀河鎮(zhèn) 352764 住宅 34360 34988 975 650 掛 064 號(hào) 天心區(qū) 青園路 10131 商住 2249 8000 256 7897 2632 掛 063 號(hào) 芙蓉區(qū) 東二環(huán) 7917 商住 3748 4150 5142 887 掛 062 號(hào) 岳麓區(qū) 觀沙嶺 21815 商住 4569 8000 3667 733 望 [2020] 掛 016 號(hào) 望城縣 含浦鎮(zhèn) 153860 住宅 10377 84000 709 5460 1820 [2020] 掛 057 號(hào) 天心區(qū) 天劍路 52103 住宅 21743 39200 7524 2508 望 [2020] 掛 012 號(hào) 望城縣 銀星鎮(zhèn) 281067 住宅 13864 52020 275 1850 925 [2020] 掛 056 號(hào) 岳麓區(qū) 銅盆路 33239 住宅 8373 10000 3009 836 掛 053 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 新河三角洲 785199 商住 463830 920200 11717 2929 掛 051 號(hào) 雨花區(qū) 體育彩城 43965 住宅 8835 13300 3025 1375 掛 044 號(hào) 天心區(qū) 黃土嶺正街 45070 商住 30000 53300 11826 2628 掛 030 號(hào) 岳麓區(qū) 西湖漁場(chǎng) 7667 住宅 982 1730 2256 752 小 計(jì) 2183126 平均 645094 1332836 6105 1462 附表三：長(zhǎng)沙市正在掛牌土地起始價(jià)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) (萬(wàn)元 ) 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) (元 /m2) 商 住 元 /m2 萬(wàn)元 /畝 [2020] 掛 089 號(hào) 雨花區(qū) 鄱陽(yáng)村 91463 住宅 6847 499 [2020] 掛 085 號(hào) 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 101614 住宅 14882 1464.6 523 084 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 159502 商、住 24165 1515.0 541 083 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 183425 商、住 28168 1535.7 548 080 芙蓉區(qū) 望龍村 52622 商、住 7026 1335.2 477 079 雨花區(qū) 洞井鎮(zhèn) 59444 住宅 9873 1660.9 755 078 岳麓區(qū) 望城坡 70339 商、住 13133 1867.1 747 076 天心區(qū) 南園路 22908 商、住 6329 2762.8 691 075 岳麓區(qū) 望城坡 5524 商業(yè) 556 1006.5 774 072 芙蓉區(qū) 望龍村 115344 住宅 14214 1232.3 560 掛 072 號(hào) ~089 號(hào) 小計(jì) 822185 平均 125193 1522.7 692 長(zhǎng)沙市 2020 年有四宗掛牌土地成交價(jià)異常，主要集中在