【正文】 防 洪堤、防洪通道、綠化帶、 麓山垸排漬泵站等， 主題公園用地：亭、臺、樓、閣、廊等 3000 平方米， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等， 266800 平方米， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建， 1052020 平方米， 濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長 1214米，路幅 36米（局部 42 米）。 其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：環(huán)湖游路 萬平方米，鋪裝廣場 萬平方米，花木綠化 萬平方米，停車場 4800 平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、 公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場設(shè)施等。 項目投資額： 總項目投資額： 615500 萬元； 分項目投資額：龍王港大堤風(fēng)光帶： 13000 萬元， 主題公園： 42020 萬元， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 508000 萬元， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 46000 萬元， 濱湖路用地： 6500 萬元。 項 目資金來源： 項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。 1）市、區(qū)二級財政拔款項目為： 龍王港大堤風(fēng)光帶、主題公園及濱湖路 計 61500 萬元。 2）投資單位自籌資金項目為： 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項目 計 508000 萬元。 3）區(qū)、街道單獨招商項目為 ： （公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地項目 計 46000 萬元。 （五）項目建設(shè)時序： 本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。實行總項建設(shè)公益項目優(yōu)先，開發(fā)項目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的 時序原則。具體時序為： 總項目建設(shè)： 2020 年 3 月 — 2020 年 12 月，歷時 10年。 分項目建設(shè)： 龍王港大堤、風(fēng)光帶、防洪通道： 2020 年 3 月 — 2020 年 5 月； 主題公園建設(shè)： 2020 年 8 月 — 2020 年 9 月； 濱湖路建設(shè)： 2020 年 8 月 — 2020 年 12月； (公園協(xié)調(diào)區(qū) )生產(chǎn)安置項目建設(shè)： 2020 年 10月 — 2020 年 9 月； 綜合 (房地產(chǎn)開發(fā) )用地項目建設(shè)： 2020 年 12 月 — 2020 年 12月。 二 房地 產(chǎn)開發(fā)項目概況 西湖文化園項目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目，根據(jù)我集團(tuán)公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報用地。公益性項目投資的社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn)，全部要由房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益來實現(xiàn)。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項目放在一個主要的位置。 （一）項目地理位置及環(huán)境 本項目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng) 176。，北緯176。位于西湖文 化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地為鄰?！跋娼鲙В瓷綖槠?；一湖水碧，兩山林深。左盤龍王，右踞王陵；市府前庭，省會西門”。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的。 （二）項目交通優(yōu)勢 除上述總項目的交通優(yōu)勢外，本項目還具備以下交通特色優(yōu)勢： 規(guī)劃中的 地鐵 將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設(shè)西湖站，在公園南大門楓林路上設(shè)有一個地鐵樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè)主居民的快速出行。 本龍王港防洪通道由 10 米加寬到 20 米，與公園環(huán)湖路和城市道 路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。 本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端臨湖設(shè)一游船碼頭，與公園主入口 —— 南大門碼頭構(gòu)成水上航路。 本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面 米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。 （三）項目建設(shè)規(guī)模： 項目建設(shè)用地： 44公頃（ 660 畝）； 其中：教育（小學(xué)）用地： 公頃（ 21畝）。 項目總建筑面積： 135— 142 萬平方米； 1）地面建筑面積： 萬平方米， 其中：配套商業(yè)面積： ， 配套公共建筑： 萬平方米， 住宅面積： 9410 萬平方米。 2）地下建筑面積： 30— 37 萬平方米； 其中：地下汽車庫： 23— 30 萬平方米， 地下人防兼設(shè)備用房： 3 萬平方米， 地下綜合用房： 4 萬平方米。 項目投資估算： 人民幣 51億元； 其中：土地成本估算： 24億元， 建筑安置工程費(fèi)用： 18億元， 配套及其他費(fèi)用： 9 億元。 項目建 設(shè)時序 1）本項目將分作三期開發(fā)建設(shè)，每期建設(shè)周期為三年，計 8 年全部完成： 2020 年 12 月 —— 2020 年 12 月 第一期工程建設(shè)， 2020 年 10 月 —— 2020 年 10 月 第二期工程建設(shè)， 2020 年 10 月 —— 2020 年 10 月 第三期工程建設(shè)， —— 2020 年 10月 綜合配套、場外工程全部完成。 2）本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。 第四章 項目建設(shè)背景和重要意義 一 項目建設(shè)背景 項目建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項目建設(shè)用地“咸 嘉湖” 2565 畝，其中西湖街道的西湖漁場漁池水面 1402 畝，龍王港水域及大堤用地 460 畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋總面積約 9500 平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場建于 1973 年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種九不收。 1973 年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。隨著城市化的推進(jìn)，大量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊，生產(chǎn)劣質(zhì)食品。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙 市區(qū)最臟、最臭的地方。地塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。 龍王港為湘江一級支流，全長 31 公里，流域面積 173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為 27 米，湘江洪水期水位高達(dá) 37米以上，西湖漁場路面標(biāo)高僅為 29米，連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū) 4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅， 1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。 項目的提出 根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊 規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園 ，龍王港下游防洪大堤按 200 年一遇標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。長沙市政府于 2020 年確定本項目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項目，為解決資金來源，以“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”方式實施。岳麓區(qū)在 2020 年將本項目列入戰(zhàn)略性重大項目對外招商。 項目前期工作成果 2020 年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團(tuán)公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項目的三個系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開展項目各項前期工作。 2020 年 12 月編制了《西湖文化園概念性規(guī)劃方案》， 2020 年 3 月召開了《西湖文化園概念性規(guī)劃 方案王家咨詢與評議》， 2020 年 5 月完成了《西湖文化園概念性評級方案》的編制和評審工作， 2020 年 12 月底前完成了項目的立項批復(fù)、環(huán)境影響初審，項目選址、規(guī)劃用地審批工作。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。 2020 年 1 月對龍王港防洪大堤進(jìn)入實質(zhì)性投資，開始征地拆遷工作。 2020 年 3 月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款 4000萬元。 2020 年 3 月完成了項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申批領(lǐng)發(fā)工作。 2020 年 12月底前編制《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》，辦理項目 用地、農(nóng)用地征用申報手續(xù)。 2020 年 3 月、 4 月完成了《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》的初審和復(fù)審工作。 2020 年 4 月利用集團(tuán)各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報、批準(zhǔn)工作。省政府下達(dá)項目農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。我集團(tuán)公司支付了總項目的各項征地稅費(fèi) 4000 多萬元。 2020 年 6 月我集團(tuán)公司參與項目征地拆遷安置補(bǔ)償工作，支付首期征遷費(fèi)用 。 2020 年 6 月、 7 月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級規(guī)劃評審。 2020 年 8 月、 9 月完成了土地掛牌二次進(jìn)窗、依法合理設(shè)置掛牌前置條件等掛牌前期 準(zhǔn)備工作。 足額支付了二、三土地征遷費(fèi)用 7000 萬元。 二 項目建設(shè)的重大意義 本項目建設(shè)具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。 項目建設(shè)的重大社會效益 1）本項目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了抗二百年一遇等級。 2）本項目的建設(shè)，將極大地提高了原西湖漁場漁民（農(nóng)民）的生產(chǎn)、生活質(zhì)量，生產(chǎn)、生活二項安置用地得到有效的落實。 3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運(yùn)動健康的城市開放式公 園。提高了長沙西大門、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。 4）濱湖路的建成，進(jìn)一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時尚的全國示范居住區(qū)。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響力。 項目建設(shè)的重大環(huán)境效益 1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺和石砌護(hù)坡完工和外坡風(fēng)光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的景觀，成為西湖文化園 優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。 2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場極端“臟、亂、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補(bǔ)水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、 生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。 項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項目公益項目6 億多元的資金來源，還給市、區(qū)兩級政府帶來相當(dāng)?shù)呢斦杖搿? 2）本項目 50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項目建成后的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營，將給國家和地方政府帶來可觀的稅費(fèi)收益。 3）本項目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營性項目建成，將為原西湖漁場的漁民（農(nóng)民）提供長遠(yuǎn)的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項目的商 業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機(jī)會。 4）本項目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也將有長遠(yuǎn)的、綜合性的經(jīng)濟(jì)效益。 第五章 項目市場調(diào)研 本次可研報告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進(jìn)一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報告。 一 長沙地產(chǎn)市場分析 長沙作為湖南省省會、全國地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場處在緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價格有了迅猛的提高，這種異?，F(xiàn)象，會給房 地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風(fēng)險，對本項目的土地出讓價的最終確定，增大了可變因素。 2020 年 ——2020 年長沙地產(chǎn)市場在