【正文】 三 結(jié) 論 從本項目投入與產(chǎn)出關(guān)系分析，結(jié)論如下： 公益性項目的資金墊付和籌付由政府財政返回，根據(jù)政策有 5— 20%的經(jīng)濟回報率，是穩(wěn)妥的微利項目。摘牌后按實調(diào)整。產(chǎn)品優(yōu)勢和高檔的品質(zhì)優(yōu)勢將是本樓盤強大的競爭力。 第九章 項目可行性研究分析 一 從市場供需關(guān)系進行分析 利用地段優(yōu)勢，立足岳麓區(qū)、面向長沙、湖南 岳麓區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境是長沙市最好的，岳麓區(qū)的人文資源的豐實是全國突起見的。根據(jù)“收支兩條線”、“即征即返”原則，應(yīng)由土地出讓金財政拔款來支付項目投資。 項目建設(shè)中采用節(jié)水型的工藝、設(shè)備、器具，以節(jié)約用水。內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨石膏板或加氣混凝土砌塊來代替粘土實心磚。 本項目遵循《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定，在設(shè)計中 ，采用技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理，環(huán)境和社會可以接受的措施，減少能源從生產(chǎn)到消費各個環(huán)節(jié)中的損失和浪費，更加有效、合理地利用能源。由物業(yè)管理部門專人負(fù)責(zé)。 4）、施工場地內(nèi)設(shè)置生產(chǎn)污水和生活污水的收集系統(tǒng)，盡量減少或避免施工階段的污水排放污染城市水系。使市民用上當(dāng)前最潔凈的能源，最大程度上消除居民區(qū)大氣中的廢氣排放。環(huán)保在規(guī)劃設(shè)計與項目施工階段，竣工后的管理階段都作了充分的考慮。東西小區(qū)各設(shè)垃圾中專站一個。 2）會所 ：綜合性會所二個，分別位于本項目北主入口東側(cè)和西主入口南側(cè)。地面層道路系統(tǒng)原則為人行路和特種車輛臨時專用路。 按照西湖文化的景觀規(guī)劃和本項目的交通道路規(guī)劃，本用地分成東、中、西三個小區(qū)。 主題公園和公園協(xié)調(diào)區(qū)采用樹干式供電方式，電源由公園協(xié)調(diào)區(qū)中心變引來。 生活用水以市政給水為供水水源，本規(guī)劃范圍由長沙市第四供水廠供水。 餐館 三個：主題公園白沙液路口一個，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個。 城市次干道：龍王港右岸防洪通道加寬環(huán)線、金星大道連接線。 湖面以北、龍王港風(fēng)光帶以南、楓林路以西是房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地。 一 總項目規(guī)劃設(shè)計簡述 西湖文化園項目總平面設(shè)計 西湖文 化園總平面象一把彩色打開的折扇，楓林路、濱湖路是折扇的扇骨，上方龍王港優(yōu)美的曲線就象彩扇的扇邊，而總平面圖就是彩扇精美的扇面。居民人均支配收入從 8731 元增長到 13924 元，年增幅也為 20%左右。 （二）長沙市房地產(chǎn)市場趨向分析 2020 年到 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 1）投資額的增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 投資額 （億元） 增幅 （ %） （同比增幅） 2）施工、竣工面積增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面積 （萬平方米） 增幅 （ %） （同比增長） 竣工面積 （萬平方米） 增幅 （ %） （同比增長） 3）商品房銷售額、銷售面積、銷售單價的增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 銷售額 （億元） 增幅 （ %） 銷售面積 （萬平方米） 增幅 （ %） 銷售單價 （元 /m2） 1802 2045 2063 2164 2644 3836 增幅 （ %） 表四：長沙市銷售樓盤均價統(tǒng)計表 樓盤名稱 座落 類型 銷售均價（元 /m2） 商業(yè) 住宅 湘江北尚 開福區(qū)新河三角洲 高層住商 13000 4000 保利閬峰云壁 天心區(qū)省府路以南 別墅、公寓 8500 上庭苑 天心區(qū)省府西側(cè) 住宅 4200 都市金銀 雨花區(qū)砂子塘 住宅 5300 未來城商品房施工面積、新開工 面積、竣工面積同比增長分別為 %、 %、 %。其中有較大影響力的主要為北京、浙江、深圳三地。如果要達(dá)到上述容積率商業(yè)必定為超高層（地面建筑高度超過 100 米）建筑，住宅為 20 層高層到 30 多層的超高層建筑。 一 長沙地產(chǎn)市場分析 長沙作為湖南省省會、全國地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場處在緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價格有了迅猛的提高，這種異常現(xiàn)象，會給房 地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風(fēng)險，對本項目的土地出讓價的最終確定，增大了可變因素。 3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、 生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。提高了長沙西大門、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。 2020 年 6 月我集團公司參與項目征地拆遷安置補償工作，支付首期征遷費用 。 2020 年 1 月對龍王港防洪大堤進入實質(zhì)性投資，開始征地拆遷工作。 龍王港為湘江一級支流，全長 31 公里，流域面積 173平方公里。 第四章 項目建設(shè)背景和重要意義 一 項目建設(shè)背景 項目建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項目建設(shè)用地“咸 嘉湖” 2565 畝，其中西湖街道的西湖漁場漁池水面 1402 畝，龍王港水域及大堤用地 460 畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋總面積約 9500 平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。 本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端臨湖設(shè)一游船碼頭，與公園主入口 —— 南大門碼頭構(gòu)成水上航路。 （一）項目地理位置及環(huán)境 本項目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng) 176。 3）區(qū)、街道單獨招商項目為 ： （公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地項目 計 46000 萬元。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四 醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)校、幼兒園等各項生活配套十分齊全。 人文環(huán)境： 岳麓區(qū)是全國文化教育的密集區(qū)，長沙市 31所高校有 20 多所座落于岳麓區(qū)，承轉(zhuǎn)“中國四大書院”之首的“千年學(xué)府” —— 岳麓書院的湖南大學(xué)和中南大學(xué)、湖南師大等眾多知名學(xué)府 布于岳麓山周邊。 （一）項目地理位置 本項目地處長沙市區(qū)西部，岳麓區(qū)的中心地段，是長沙市中心“一環(huán)”繁華區(qū)范圍，項目位于龍王港以東、以南，濱湖路以西，楓林路以北。 主題公園性質(zhì)：觀光游賞、生態(tài)濕地、運動健身、水上休閑、垂釣美食。 二 岳麓區(qū)、岳麓山 岳麓區(qū)是長沙市城區(qū)五大區(qū)之一，是長沙市政府所在地，位于長沙市湘江主航道西側(cè)。湖南第一師范、橘子洲、愛晚亭、船山學(xué)社舊址等革命史跡和紀(jì)念地眾多。 湖南長沙西湖文化園項目 可 行 性 研 究 報 告 浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司 二 OO 七年八月 湖 南 長 沙 長沙風(fēng)景秀麗，岳麓山巍峨西歭，古木參天。全區(qū)面積 145 平方公里，人口 42 萬，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 其他分項性質(zhì)：龍王港防洪大堤生態(tài)景觀帶，綜合開發(fā)生態(tài)居住及綜合配套，觀光服務(wù)餐飲、觀賞接待兼生產(chǎn)安置，市政道路亮化綠化。本項目用地處于岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)三級保護區(qū)范圍，本用地南向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風(fēng)光帶相連、東與湘江濱水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。長 沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學(xué)科技園和岳麓山大學(xué)城齊集于此。 （四）項目建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)用地： 總項目建設(shè)用地： 公頃（ 2566 畝）； 分項目建設(shè)用地： 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地： 公頃（ 432 畝）， 主 題公園用地： 公頃（ 1217 畝）， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 公頃（ 140 畝）， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 公頃（ 660 畝）， 濱湖路用地： 公頃（ 117 畝）。 （五）項目建設(shè)時序： 本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。北緯176。 本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面 米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。西湖漁場建于 1973 年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種九不收。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為 27 米，湘江洪水期水位高達(dá) 37米以上，西湖漁場路面標(biāo)高僅為 29米，連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū) 4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅， 1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。 2020 年 3 月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款 4000萬元。 2020 年 6 月、 7 月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級規(guī)劃評審。 4）濱湖路的建成，進一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 項目建設(shè)的經(jīng)濟效益 1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。 2020 年 ——2020 年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。 2 是 上述四宗用地不僅成交單價很高，而且樓板價（土地出讓總價除以總建筑面積）也很高，長沙市區(qū)三塊宗地成交單價在 500萬元 — 800 萬元 /畝之間，其樓板價均超過 2500 元 /平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價竟達(dá)360萬元 /畝以上，樓板價也達(dá) 1800 元 /平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價僅 2020 元 /平方米左右。從近三年來，房地產(chǎn)市場進入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢態(tài)。其中住宅施工面積 2127 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 729 萬平方米，同比增長 63%，竣工面積 272 萬平方米，同經(jīng)增長 %?？茖W(xué)家園 岳麓區(qū)岳麓大道北 住商 6000 ~20200 3900 鵬程世家 開福區(qū)迎賓路 住宅 5600 2076 芙蓉區(qū)曙光路 住宅 3800 沁園春御院 岳麓區(qū)桐梓坡路 住商 8000 3500 岳麓山公館 岳麓區(qū)五星壓 公寓 10000 岳麓 1 號大廈 岳麓區(qū)咸嘉村 公寓 5300 芙蓉新城 芙蓉區(qū)赤崗路 住宅 3698 陽光 100 新城 岳麓區(qū)南二環(huán) 高層住宅 5000 綠城桂花城 芙蓉區(qū)南二環(huán) 高層住宅 4680 七彩麗都 5100 億富中心 6300 新青年公寓 6600 融科三萬英尺 5580 卓越蔚藍(lán)花園 10000 4800 白沙品城 5000 天心華庭 6600 財富金銀 20200 ~30000 長沙市房地產(chǎn)市場趨勢分析 長沙市房地產(chǎn)市場從 2020 年到 2020 年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長沙房地產(chǎn)市場屬初級發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以 30%以上的增幅增長，而商品房的銷售單價年平均增幅不到 15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全 國同類城市。居民人均可支配收入增幅明顯大于前 5 年的商品房平均價增幅。 按上報省、國家國土資源部門備案批準(zhǔn)的西湖文化園各分項目用地分界線在圖上以紅色點劃線表示。 湖面以西、龍王港風(fēng)光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調(diào)區(qū) —— 生產(chǎn)安置用地。 主題公園道路：環(huán)湖主游道（可通行無污染機動車和特種車輛）、公園次游道（人行道）。 茶樓、咖啡屋 六個：主題公園南大門、龍頭山北、湖中晚歸亭各一個，牛形山二個，公園協(xié)調(diào)區(qū)一個。本項目總生活用水水量估算為 9500m3/d。城市道路、廣場、公園環(huán)湖路、龍王港風(fēng)光帶和其他室 外活動場地，規(guī)劃考慮夜間亮化工程，照明燈具采用適合環(huán)境的華燈、庭院燈；室外小道、綠地選用草坪燈、庭院燈組合。東小區(qū)北靠龍王港防洪通道、東接濱湖路、西隔小區(qū)道路與中小區(qū)相連接，西南頻西湖 湖面，南與濕地公園和白沙液路口為界；中小區(qū)北臨龍王港防洪通道，東連東小區(qū)用地，西面為 西湖文化園的北大門廣場和北主入口通道，南臨西湖湖面；西小區(qū)西北為龍王港防洪通道、東臨北大門廣場和北入口通道，西面、南面、東南面均為西湖水面。 2）負(fù)一層交通 ：負(fù)一層地面絕對標(biāo)高為 米，西、中二個小區(qū)各向防洪通道設(shè)二個出入口，東小區(qū)向濱湖路設(shè)二個出入口，以上 出入口均為“一進一出”。 3）商業(yè)網(wǎng)點 ：在北主入口和西入主口兩側(cè)設(shè)置 。 市政配套設(shè)計 1）給水 ：本項目用水量計算為： 9300 m3/a。 （一）、規(guī)劃設(shè)計中的環(huán)保意識與設(shè)計 本項目在環(huán)境保護的規(guī)劃設(shè)計中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。 環(huán)境