【正文】 2020 年 12 月，歷時(shí) 10年。岳麓區(qū)又是長(zhǎng)沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻 、陸九淵、曾國(guó)藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學(xué)、求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會(huì)，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達(dá)峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨。 2020 年 10月 31 日長(zhǎng)沙市政府就本項(xiàng)目出具市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要，確定了本項(xiàng)目的運(yùn)作模式。 長(zhǎng)沙交通發(fā)達(dá)，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)開通 40 多條國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線。文化遺產(chǎn)、文物古跡眾多。項(xiàng)目由龍王港水域及生態(tài)景觀防洪大堤、西湖主題公園、公園協(xié)調(diào)區(qū)、綜合開發(fā)用地和濱湖路建設(shè)五個(gè)分項(xiàng)目組成。西湖文化園主題公園定位于“長(zhǎng)沙西客廳、省會(huì)西大門”的形象要求，以湖港相融、山水相映為景觀特色，具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能；是展示岳麓山山水風(fēng)光、展現(xiàn)長(zhǎng)沙旅游動(dòng)力的、極具現(xiàn)代文化的城市開放式景區(qū)。 1）市、區(qū)二級(jí)財(cái)政拔款項(xiàng)目為： 龍王港大堤風(fēng)光帶、主題公園及濱湖路 計(jì) 61500 萬元。 （二）項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì) 除上述總項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)外，本項(xiàng)目還具備以下交通特色優(yōu)勢(shì)： 規(guī)劃中的 地鐵 將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設(shè)西湖站，在公園南大門楓林路上設(shè)有一個(gè)地鐵樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè)主居民的快速出行。地塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。省政府下達(dá)項(xiàng)目農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺(tái)為骨架的西湖新十景取而代之。 附表二：長(zhǎng)沙市 2020 年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) (萬元 ) 成交價(jià) (萬元 ) 漲幅 （ %） 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) (元/m2) 商 住 元 /m2 萬元 /畝 [2020]網(wǎng) 掛 01 號(hào) 岳麓區(qū) 雷鋒大道 344142 住 宅 34115 95200 179 2766 1383 [2020] 掛 067 號(hào) 岳麓區(qū) 天馬村 29555 住宅 6574 7200 2436 1353 掛 066 號(hào) 雨花區(qū) 黎托村 8632 商住 1475 1768 2048 512 掛 065 號(hào) 開福區(qū) 撈刀河鎮(zhèn) 352764 住宅 34360 34988 975 650 掛 064 號(hào) 天心區(qū) 青園路 10131 商住 2249 8000 256 7897 2632 掛 063 號(hào) 芙蓉區(qū) 東二環(huán) 7917 商住 3748 4150 5142 887 掛 062 號(hào) 岳麓區(qū) 觀沙嶺 21815 商住 4569 8000 3667 733 望 [2020] 掛 016 號(hào) 望城縣 含浦鎮(zhèn) 153860 住宅 10377 84000 709 5460 1820 [2020] 掛 057 號(hào) 天心區(qū) 天劍路 52103 住宅 21743 39200 7524 2508 望 [2020] 掛 012 號(hào) 望城縣 銀星鎮(zhèn) 281067 住宅 13864 52020 275 1850 925 [2020] 掛 056 號(hào) 岳麓區(qū) 銅盆路 33239 住宅 8373 10000 3009 836 掛 053 號(hào) 開福區(qū) 新河三角洲 785199 商住 463830 920200 11717 2929 掛 051 號(hào) 雨花區(qū) 體育彩城 43965 住宅 8835 13300 3025 1375 掛 044 號(hào) 天心區(qū) 黃土嶺正街 45070 商住 30000 53300 11826 2628 掛 030 號(hào) 岳麓區(qū) 西湖漁場(chǎng) 7667 住宅 982 1730 2256 752 小 計(jì) 2183126 平均 645094 1332836 6105 1462 附表三：長(zhǎng)沙市正在掛牌土地起始價(jià)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) (萬元 ) 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) (元 /m2) 商 住 元 /m2 萬元 /畝 [2020] 掛 089 號(hào) 雨花區(qū) 鄱陽(yáng)村 91463 住宅 6847 499 [2020] 掛 085 號(hào) 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 101614 住宅 14882 1464.6 523 084 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 159502 商、住 24165 1515.0 541 083 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 183425 商、住 28168 1535.7 548 080 芙蓉區(qū) 望龍村 52622 商、住 7026 1335.2 477 079 雨花區(qū) 洞井鎮(zhèn) 59444 住宅 9873 1660.9 755 078 岳麓區(qū) 望城坡 70339 商、住 13133 1867.1 747 076 天心區(qū) 南園路 22908 商、住 6329 2762.8 691 075 岳麓區(qū) 望城坡 5524 商業(yè) 556 1006.5 774 072 芙蓉區(qū) 望龍村 115344 住宅 14214 1232.3 560 掛 072 號(hào) ~089 號(hào) 小計(jì) 822185 平均 125193 1522.7 692 長(zhǎng)沙市 2020 年有四宗掛牌土地成交價(jià)異常，主要集中在 8三個(gè)氣溫最高的月份。其中土地購(gòu)置費(fèi) 億元，同比增加 %。其間大量使用節(jié)能設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)提高，經(jīng)典別墅、精裝修高層住宅的出現(xiàn)，極大地提高了商品房的品質(zhì)。南端楓林路與濱湖路相交處為濕地公園“蘆蕩鷺舞”景點(diǎn)。 公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì) 除房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地以外的公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)如下： 活動(dòng)中心 一個(gè)：設(shè)置于公園協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)。本地域 10KV 電源直接取自楓林路城市道路市政電網(wǎng)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)內(nèi)各建 10KV 中心變配電所。其中小區(qū)主干道寬度 14 米，次干道 9米， 幢間道路 米，小區(qū)游園小路面 2 米。 8）市政公用房 ：東小區(qū)設(shè) 2 800VA 中心變電所（兼開閉站）一個(gè)，每個(gè)小區(qū)設(shè)低壓變配電所一個(gè)。住宅的自然通風(fēng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。減少或避免裝修施工中對(duì)環(huán)境的污染。特別是高層住宅，夏季可以少用或不用空調(diào)。 4）再投入資金計(jì)劃 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 公益性項(xiàng)目投資 億元， 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 另招商項(xiàng)目投資 億元， 2020 年 11 月 — 2020 年 12月 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元。 產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)是強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力 本項(xiàng)目品種結(jié)構(gòu)合理，住房比例占 90%以上，商業(yè)房、其他用房（長(zhǎng)沙市相對(duì)滯銷積壓品種）所占比例小。以成本價(jià)計(jì)算，具有增值保值的功能。五通一平費(fèi)用已包括在拆遷費(fèi)用內(nèi)。立足岳麓區(qū)，岳麓區(qū)是市委、市政府的駐地， 20余萬高校師生的所在地，是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)白領(lǐng)階層向往的市中心。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)期的施工人員和項(xiàng)目后的業(yè)主、管理人員的節(jié)能教育，養(yǎng)成節(jié)能習(xí)慣。形成良好的、有利于節(jié)能的微氣候環(huán)境。嚴(yán)禁焚燒 垃圾（廢木質(zhì)材料、紙袋、草袋、廢塑料制品等）。主要體現(xiàn)在以下方面。 4）醫(yī)衛(wèi) ：在綜合會(huì)所旁設(shè)門診所一個(gè)，每個(gè)小區(qū)設(shè)社區(qū)衛(wèi)生所一個(gè)。 建筑高度控制 本項(xiàng)目按地理位置分作四個(gè)不同高度控制范圍， 24 米高度控制區(qū) ：西湖文化園北、南主入口中軸線兩側(cè)各 150 米范圍，東北角的小學(xué)用地； 40 米高度控制區(qū) ：臨西湖湖面； 80 米高度控制區(qū) ：中小區(qū)、東小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)； 60 米高度控制區(qū) ：西小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)，及中 、東小區(qū)40 米與 80 米控制區(qū)之間。在楓林路 DN600 給水干管接入 DN300進(jìn)水管，給濱湖路和龍王港防洪通道布置給水干管，形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。 公園協(xié)調(diào)區(qū)道路：以修建性詳規(guī)確定。 主題公園用地占總用地的大部分，位于總用地中南部。而 2020 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。 （一）長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 據(jù)長(zhǎng)沙市建委、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 2020 年 1— 6 月份的統(tǒng)計(jì)資料和分析，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如下： 基本情況 上半年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，房屋施工面積2780 萬平方米，其中新開工面積 901 萬平方米，房屋竣工面積 355萬平方米，房屋銷售面積 459 萬平方米。而今年在明顯提高了容積率（ 07 年以前平均容積率為 以下， 07年平均容積率達(dá) ）的情況下，單位地價(jià)出現(xiàn)了極端異常的增長(zhǎng)。 5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長(zhǎng)沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時(shí)尚的全國(guó)示范居住區(qū)。 2020 年 3 月完成了項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申批領(lǐng)發(fā)工作。 1973 年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。位于西湖文 化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地為鄰。 項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積 總項(xiàng)目建筑面積： 1 321800 平方米； 分項(xiàng)目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積： 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地：防 洪堤、防洪通道、綠化帶、 麓山垸排漬泵站等， 主題公園用地：亭、臺(tái)、樓、閣、廊等 3000 平方米， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等， 266800 平方米， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建， 1052020 平方米， 濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長(zhǎng) 1214米，路幅 36米（局部 42 米）。 （二）項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地塊交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，南側(cè)楓林路 （三一九國(guó)道）是長(zhǎng)沙市的東西向主干道，通過橘子洲大橋連接河?xùn)|五一大道；西側(cè)金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，規(guī)劃中的湘江營(yíng)盤路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路，進(jìn)一步拉近了本地塊與河?xùn)|的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。 岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名，歷史悠久，人文薈萃，是全國(guó) 著名的高校文化區(qū)，是長(zhǎng)沙市“以文立市”的根基，獨(dú)具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢(shì)。西 湖 文 化 園 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 目 錄 序言……………………………………………………………………… 第一章 項(xiàng)目投資與開發(fā)實(shí)施單位簡(jiǎn)介……………………………… 一、項(xiàng)目投資單位…………………………………………………… 二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施單位……………………………………………… 第二章 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)………………………………… 一、項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件 …………………………………………… 二、可行性研究報(bào)告編制參考資料……………………………… 第三章 項(xiàng)目介紹……………………………………………………… 一、總項(xiàng)目概況…………………………………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況………………………………………… 第四章 項(xiàng)目建設(shè)背景與重要意義…………………………………… 一、項(xiàng)目建設(shè)背景…………………………………………………… 二、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義………………………………………… 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研……………………………………………… 一、長(zhǎng)沙 地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………… 二、長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………… 三、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位……………………………………………… 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)…………………………………………………… 一、總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)述………………………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)……………………………………… 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能……………………………………………… 一、環(huán)境保護(hù)…………………………………………………… 二、節(jié)約能源…………………………………………………… 第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金回收計(jì)劃………………………… 一、總項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金的籌措……………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃…………………………………… 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金回收計(jì)劃………………………………… 第九章 項(xiàng)目可行性研究分析………………………………………… 一、從市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行分析…………………………………… 二、從項(xiàng)目投入與產(chǎn)出關(guān)系進(jìn)行分析……………………………… 三、結(jié)論……………………………………………………………… 第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論………………………… ……………… 序 言