【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)量、規(guī)模、平均單價(jià)和土地開發(fā)強(qiáng)度等方面處于一個(gè)平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。而今年在明顯提高了容積率（ 07 年以前平均容積率為 以下， 07年平均容積率達(dá) ）的情況下，單位地價(jià)出現(xiàn)了極端異常的增長。而近期正在掛牌階段地塊的起始價(jià)有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展。現(xiàn)將上述分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。 附表一：歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表 年份 出讓面積 （ hm2） 出讓金總額 （ 萬元） 出讓土地平均單價(jià) 年漲幅 （ %） （元 /m2） （萬元 /畝） 2020 176018 2020 316369 2020 350229 2020 506587 2020 651858 2020 （已成交） 1332836 6105 804 2020 正在掛牌 125193 122 注：出讓總金額 2020 年 —— 2020 年均為成交價(jià) 2020 年已成交部分為成交價(jià) 2020 年正在掛牌部分為起始價(jià)，成交價(jià)將有較大幅度加價(jià)。 附表二：長沙市 2020 年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) (萬元 ) 成交價(jià) (萬元 ) 漲幅 （ %） 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) (元/m2) 商 住 元 /m2 萬元 /畝 [2020]網(wǎng) 掛 01 號(hào) 岳麓區(qū) 雷鋒大道 344142 住 宅 34115 95200 179 2766 1383 [2020] 掛 067 號(hào) 岳麓區(qū) 天馬村 29555 住宅 6574 7200 2436 1353 掛 066 號(hào) 雨花區(qū) 黎托村 8632 商住 1475 1768 2048 512 掛 065 號(hào) 開福區(qū) 撈刀河鎮(zhèn) 352764 住宅 34360 34988 975 650 掛 064 號(hào) 天心區(qū) 青園路 10131 商住 2249 8000 256 7897 2632 掛 063 號(hào) 芙蓉區(qū) 東二環(huán) 7917 商住 3748 4150 5142 887 掛 062 號(hào) 岳麓區(qū) 觀沙嶺 21815 商住 4569 8000 3667 733 望 [2020] 掛 016 號(hào) 望城縣 含浦鎮(zhèn) 153860 住宅 10377 84000 709 5460 1820 [2020] 掛 057 號(hào) 天心區(qū) 天劍路 52103 住宅 21743 39200 7524 2508 望 [2020] 掛 012 號(hào) 望城縣 銀星鎮(zhèn) 281067 住宅 13864 52020 275 1850 925 [2020] 掛 056 號(hào) 岳麓區(qū) 銅盆路 33239 住宅 8373 10000 3009 836 掛 053 號(hào) 開福區(qū) 新河三角洲 785199 商住 463830 920200 11717 2929 掛 051 號(hào) 雨花區(qū) 體育彩城 43965 住宅 8835 13300 3025 1375 掛 044 號(hào) 天心區(qū) 黃土嶺正街 45070 商住 30000 53300 11826 2628 掛 030 號(hào) 岳麓區(qū) 西湖漁場(chǎng) 7667 住宅 982 1730 2256 752 小 計(jì) 2183126 平均 645094 1332836 6105 1462 附表三：長沙市正在掛牌土地起始價(jià)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) (萬元 ) 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) (元 /m2) 商 住 元 /m2 萬元 /畝 [2020] 掛 089 號(hào) 雨花區(qū) 鄱陽村 91463 住宅 6847 499 [2020] 掛 085 號(hào) 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 101614 住宅 14882 1464.6 523 084 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 159502 商、住 24165 1515.0 541 083 芙蓉區(qū) 東岸鄉(xiāng) 183425 商、住 28168 1535.7 548 080 芙蓉區(qū) 望龍村 52622 商、住 7026 1335.2 477 079 雨花區(qū) 洞井鎮(zhèn) 59444 住宅 9873 1660.9 755 078 岳麓區(qū) 望城坡 70339 商、住 13133 1867.1 747 076 天心區(qū) 南園路 22908 商、住 6329 2762.8 691 075 岳麓區(qū) 望城坡 5524 商業(yè) 556 1006.5 774 072 芙蓉區(qū) 望龍村 115344 住宅 14214 1232.3 560 掛 072 號(hào) ~089 號(hào) 小計(jì) 822185 平均 125193 1522.7 692 長沙市 2020 年有四宗掛牌土地成交價(jià)異常，主要集中在 8三個(gè)氣溫最高的月份。上述掛牌土地具有下列特征： 1 是 容積率高，長沙掛 044 號(hào)宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 53 號(hào)宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 064 號(hào)宗地住宅 ；望城掛 016 宗地住宅 。如果要達(dá)到上述容積率商業(yè)必定為超高層（地面建筑高度超過 100 米）建筑，住宅為 20 層高層到 30 多層的超高層建筑。 2 是 上述四宗用地不僅成交單價(jià)很高，而且樓板價(jià)（土地出讓總價(jià)除以總建筑面積）也很高，長沙市區(qū)三塊宗地成交單價(jià)在 500萬元 — 800 萬元 /畝之間，其樓板價(jià)均超過 2500 元 /平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價(jià)竟達(dá)360萬元 /畝以上，樓板價(jià)也達(dá) 1800 元 /平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價(jià)僅 2020 元 /平方米左右。 3 是 上述土地摘牌者均為上市公司，上市公司因其資產(chǎn)盤子大，且房地產(chǎn)上市公司半年度、年度考 評(píng)審計(jì)時(shí)，其報(bào)表中有儲(chǔ)備土地一項(xiàng)，直接影響其可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)指數(shù)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有目共睹，市場(chǎng)也有自我調(diào)節(jié)的能力，進(jìn)入 9 月份后成交的四塊宗地的樓板價(jià)均小于 1500 元 /平方米，其中雨花區(qū)和開福區(qū)各一塊宗地樓板價(jià)僅分別為 512元 /平方米和 650 元 /平方米。而目前還在掛牌的 10 宗土地掛牌起始價(jià)折算樓板價(jià)均在 800 元 /平方米以下，土地起始單價(jià)均在 100萬元 /畝上下。估計(jì)上述 10 宗地的成交單價(jià)在 150 萬元 — 250 萬元 /畝之間，其樓板價(jià)估計(jì)在 700 元 — 1500 元 /平方米之間。 二 長沙房產(chǎn)市場(chǎng)分析 長沙市現(xiàn)有房地產(chǎn)企 業(yè) 1200 多家，并連續(xù)三年以每年的 100 多家的數(shù)量在遞增。作為房地產(chǎn)二線城市，越來越多的外地企業(yè)涌入長沙市場(chǎng)，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的 1/3，而在樓盤建筑面積和地土購置所占比例分別達(dá)到全市總量的 50%和 65%以上。其中有較大影響力的主要為北京、浙江、深圳三地。從近三年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢(shì)態(tài)。 （一）長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 據(jù)長沙市建委、長沙市房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 2020 年 1— 6 月份的統(tǒng)計(jì)資料和分析，長沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如下： 基本情況 上半年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，房屋施工面積2780 萬平方米，其中新開工面積 901 萬平方米，房屋竣工面積 355萬平方米，房屋銷售面積 459 萬平方米。 上半年房地產(chǎn)開發(fā)的幾個(gè)特點(diǎn) 特點(diǎn)一： 新辦開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開發(fā)企業(yè) 99 家，其中外地來長投資企業(yè) 25 家，比去年同期增加 7 家，說明外地投資商看好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)。 特點(diǎn)二： 房地產(chǎn)投資保持高速增長，土地購置投入加大。上半年完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。其中土地購置費(fèi) 億元，同比增加 %。 特點(diǎn)三： 市場(chǎng)供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。商品房施工面積、新開工 面積、竣工面積同比增長分別為 %、 %、 %。其中住宅施工面積 2127 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 729 萬平方米，同比增長 63%，竣工面積 272 萬平方米，同經(jīng)增長 %。以上數(shù)據(jù)說明商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足，住宅面積比大幅增加，而辦公樓、營業(yè)房、其他用房所占比例下降，結(jié)構(gòu)趨于合理。 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況 住宅建設(shè)完成投資 億元，占總投資額 %，比去年同期增長 %；辦公寫字樓建設(shè)完成投資 億元，占總投資的%；商業(yè)營業(yè)房建設(shè)完成投資 億元，占總投資的 %。住宅投資所占比例增加，辦公寫字樓、商業(yè)營業(yè)房投資所占比例減少。 各類商品房竣工面積分析 上半年商品房竣工面積 萬平方米；其中普通住宅 萬平方米，占 %；別墅、高檔公寓 萬平方米，占 %；經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占%；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，占 %。 商品房積壓、滯銷分析 上半年現(xiàn)房積壓滯銷面積 萬平方米，其中一年至三年滯銷面積 萬平方米，三 年以上積壓面積 萬平方米；滯銷積壓房屋商業(yè)用房占比例最大達(dá) %，其次為其他用房占 %。 上述滯銷積壓房屋比例在全國同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。 （二）長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向分析 2020 年到 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1）投資額的增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 投資額 （億元） 增幅 （ %） （同比增幅） 2）施工、竣工面積增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面積 （萬平方米） 增幅 （ %） （同比增長） 竣工面積 （萬平方米） 增幅 （ %） （同比增長） 3）商品房銷售額、銷售面積、銷售單價(jià)的增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 銷售額 （億元） 增幅 （ %） 銷售面積 （萬平方米） 增幅 （ %） 銷售單價(jià) （元 /m2） 1802 2045 2063 2164 2644 3836 增幅 （ %） 表四：長沙市銷售樓盤均價(jià)統(tǒng)計(jì)表 樓盤名稱 座落 類型 銷售均價(jià)（元 /m2） 商業(yè) 住宅 湘江北尚 開福區(qū)新河三角洲 高層住商 13000 4000 保利閬峰云壁 天心區(qū)省府路以南 別墅、公寓 8500 上庭苑 天心區(qū)省府西側(cè) 住宅 4200 都市金銀 雨花區(qū)砂子塘 住宅 5300 未來城科學(xué)家園 岳麓區(qū)岳麓大道北 住商 6000 ~20200 3900 鵬程世家 開福區(qū)迎賓路 住宅 5600 2076 芙蓉區(qū)曙光路 住宅 3800 沁園春御院 岳麓區(qū)桐梓坡路 住商 8000 3500 岳麓山公館 岳麓區(qū)五星壓 公寓 10000 岳麓 1 號(hào)大廈 岳麓區(qū)咸嘉村 公寓 5300 芙蓉新城 芙蓉區(qū)赤崗路 住宅 3698 陽光 100 新城 岳麓區(qū)南二環(huán) 高層住宅 5000 綠城桂花城 芙蓉區(qū)南二環(huán) 高層住宅 4680 七彩麗都 5100 億富中心 6300 新青年公寓 6600 融科三萬英尺 5580 卓越蔚藍(lán)花園 10000 4800 白沙品城 5000 天心華庭 6600 財(cái)富金銀 20200 ~30000 長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2020 年到 2020 年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級(jí)發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以 30%以上的增幅增長，而商品房的銷售單價(jià)年平均增幅不到 15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全 國同類城市。而 2020 年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。外地大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)駐長沙，投資長沙；帶來的變化不僅僅是土地出讓價(jià)的大幅上漲，其更為重要特征是：房屋銷售單價(jià)迅速上升，不同類型房價(jià)差距拉大，房屋品質(zhì)明顯提高。 2020 年上半年普通住宅全市銷售均價(jià)達(dá) 3536 元 /平方米，同比增長 %。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價(jià)突破 12020 元 /平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房為 1680 元 /平方米。其間大量使用節(jié)能設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)