【文章內(nèi)容簡介】 量呈下降的趨勢。截止到 2020 年底，全省商品房空置 面積為 萬平方米，比上年下降 %。空置面積自 7 月份起，增速逐月下降，從 10 月份起，連續(xù) 3個月同比負增長。其中，空置一年以上的商品房面積 萬平方米，僅占全部空置商品房的 %。在全部商品房空置總量中，住宅的空置面積 萬平方米，下降 %，反映出河南省消化商品房空置面積的努力取得了一定的成效 6. 商品房銷售價格穩(wěn)中有升 2020 年，由于市場需求旺盛，帶動了商品房銷售價格平穩(wěn)上漲。據(jù)統(tǒng)計，全省商品房平均銷售價格為 1242 元／平方米，與上年基本持平，其中：商品住宅平均銷售價格 1180元／平方米，比上年同期略漲 %；上漲幅度最大的是商業(yè)營業(yè)用房，平均價格為 2255 元／平方米，上漲 %；寫字樓平均銷售價格為 1646 元／平方米，下降 %。 二 . 房地產(chǎn)市場仍在健康區(qū)間運行，不存在“過熱”問題 雖然河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)三年高速增長，并出現(xiàn)一些有實力的非房地產(chǎn)開發(fā)單位攜巨資進人房地產(chǎn)市場，但是通過與上世紀 90 年代初房地產(chǎn)開發(fā)熱潮比較發(fā)現(xiàn)，目前，河南省的房地產(chǎn)市場仍在健康區(qū)間運行，不存在“過熱”問題。 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅遠低于 90 年代初的增幅。近三年河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資最高增速為 %,2020 年平均增速在 10%以上， 2020 年在 20%以上， 2020年在 30%以上，三年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)向上。而 1992— 1994 年期間最高增速為 %，最低增速也在 65%以上，平均增速在一倍以上，遠遠超出了當時的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民購買能力。 2. 近三年開發(fā)與銷售同步增長，而 90 年代初開發(fā)與銷售增幅差異較大：如1992 年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為 %，而商品房銷售面積增速為 %,，相差 個百分點， 1993 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為 96． 3%，而商品房銷售面積竟然下降 %， 相差 個百分點，開發(fā)與銷售的不協(xié)調(diào)，其結(jié)果是大量商品房積壓嚴重，給銀行、企業(yè)造成了沉重負擔。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要是由需求拉動，個人已成為住房消費的主體，集團購買退居二線。 2020 年、 2020 年個人購房比重分別占到 %、 %，房地產(chǎn)買賣市場基本成熟。而 1992 年和 1993 年商品房主要是集團消費，個人購買的比例不到四成。 4. 商品房價格穩(wěn)中有升，但漲幅遠低于 90 年代初上漲水平。 2020 年全省商品房銷售價格與上年基本持平，而 1992 年全省商品房銷售價格平均上漲 30%,1993年平均上漲 36%， 個別市地漲幅更高。 此外，目前的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上能夠做到理性開發(fā)，按照市場需求穩(wěn)妥經(jīng)營，這是避免重蹈上世紀 90 年代初房地產(chǎn)開發(fā)熱覆轍的關(guān)鍵因素。 三 . 有待注意的幾個問題 1. 占全國的比重較小 與鄰省差距較大的河南房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，不斷壯大，對促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長、改善城市面貌、提高人們的居住水平做出了重要的貢獻，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)。然而全省房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與人口大省的地位很不相稱。 2020 年全省已經(jīng)登記注冊從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)和單位共1541 個，而實際有開發(fā)工作量的企業(yè)為 706 個，占 %，即河南省在 2020 年沒有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位高達 %，完成的開發(fā)投資占全國的比重僅為 %，在全國的位次為 16位。與周邊鄰省相比，河北省完成開發(fā)投資 億元，山東省 億元，安徽省 億元，湖北省 億元，均高于河南。 2. 全省發(fā)展不夠均衡 近幾年河南房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)雖然發(fā)展較快，但是由于全省各地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、住房消費觀念不同，造成房地產(chǎn)開發(fā)投資在全省的發(fā)展不夠均衡，并且市與市之間差距較大。如鄭州市完成房產(chǎn)開發(fā)投資 億 元，占全省的比重高達 %，比上年增長 %，洛陽市完成 億元，占全省的比重為 %，比上年增長 %,其他省轄市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資均在 5 億元以下，占全省比重普遍較小。出現(xiàn)負增長的有兩個省轄市，分別是南陽市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年下降 %，商丘市完成投資額 億元，下降 %。 3. 經(jīng)濟適用房空置面積增加幅度較大 發(fā)展經(jīng)濟適用住房，建立經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系，既可以滿足中低收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“ 泡沫”，具有綜合的社會經(jīng)濟效益。對于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯低于全國平均水平 %的河南省來說，經(jīng)濟適用住房的銷售應(yīng)該好于其他商品房的銷售，然而實際情況是經(jīng)濟適用房空置面積大幅度增加，銷售增速遠低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。 2020 年全省經(jīng)濟適用房空置面積 萬平方米，比上年增長高達 %，而實際銷售的經(jīng)濟適用住房面積為 萬平方米，比上年僅增長 %，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 個百分點。經(jīng)濟適用房銷售價格較上年也有所下降，其平均銷售價格為 914 元／平方米，比上年同期下降 38%。 **市房地產(chǎn)市場分析 **市經(jīng)濟分析 一 . 國內(nèi)生產(chǎn)總值 過去五年 **市經(jīng)濟增長強勁 19992020年永城 市GDP狀況45203751279956418761918270780001000002020003000004000005000006000007000008000001999年 2020年 2020年 2020年 2020年GDP （萬元） 圖 19992020**市年國內(nèi)生產(chǎn)總值狀況 19992020 年 GDP 年均增長 %， 2020 年比 2020 年同比增長 %， 2020 年比 2020 年同比增長 %，預計未來幾年年均增幅在 15%左右， **市 GDP 的持續(xù)、高速增長，為本項目的成功開發(fā)及后續(xù)開發(fā)提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境。 二 . 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)增長顯著 19982020年國內(nèi) 生產(chǎn)總值構(gòu)成%%%%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%1998年1999年2020年2020年2020年2020年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 圖 19982020年 **市國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成 從上圖可見： 1. 第一產(chǎn)業(yè)呈遞減趨勢，第二產(chǎn)業(yè)呈遞增趨勢，第三產(chǎn)業(yè)基本維持不變。 2. 2020 年，第二產(chǎn)業(yè)增幅達到 %，第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比例為 49%。第二產(chǎn)業(yè)作為 **市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其占 GDP 的比例將會持續(xù)增加。 3. 第二產(chǎn)業(yè)增長對 **城鎮(zhèn)化建設(shè)的促進非常明顯。未來幾年 **城鎮(zhèn)化建設(shè)必然處于一個快速發(fā)展時期，為本項目的建設(shè)提供了有力的支持。 三 . 城市人口狀況 1. 城市居民家庭戶人口 2020 年， **市中心城常住 人口中，共有家庭 47664 戶，家庭戶人口為 160995人，平均每戶家庭的人口為 人。 2. 年齡構(gòu)成 2 0 0 3 年城市人口年齡結(jié)構(gòu)27%37%28%8%1 8 歲 以下1835歲3560歲6 0 歲以上 圖 2020**市年城市人口年齡結(jié)構(gòu) **市青壯年人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的 65%，表明社會群體具有工作能力與支付能力，同時反映出 **是一個新興成長型城市。 3. 2020年城市新增人口結(jié)構(gòu) 表 2020**市年城市新增人口結(jié)構(gòu) 合計 出生 非農(nóng)業(yè)人口遷入 農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)人口 其他 小計 招生 聘用 征用土地 投靠親屬 落戶城鎮(zhèn) 投資購房 9549 806 4499 2036 434 69 466 430 315 322 2208 100% % % % % % % % % % % 據(jù)綜合分析，在新增人口中約有 20%有購房需求且有購買能力，即約 2020 人， 假設(shè)按 3 人為一家庭購房單位，則在新增人口中會產(chǎn)生大約 666 套住房需求。這一群體是本項目的重要客戶群體。 四 . 居民收入與存款 1. 城鎮(zhèn)居民家庭平均每人年現(xiàn)金收入 城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年現(xiàn)金收入 0 0010002020300040005000600070001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年可支配收入（元） 現(xiàn)金收入（元） 圖 **市城鎮(zhèn)居民家庭人均年現(xiàn)金收入 19982020 年城鎮(zhèn)居民家庭平均每人可支配收入年均增長 %， 2020 年比2020 年增長 %， 2020 年比 2020 年增長 %，未來三年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將保持穩(wěn)定、快速增長，相應(yīng)的居民住房消費能力將持續(xù)增長。 五 . 職工年平均工資列前五位的行業(yè) 2020 年在國民經(jīng)濟十六大行業(yè)中，職工年平均工資列前五名的行業(yè)，見下表： 表 2020年職工年薪前五位的行業(yè) 位次 行業(yè) 在崗職工人數(shù) 職工年平均工資 第一位 金融、電力、保險業(yè) 815 人 11663元 第二位 教育（中小學、職業(yè)教育） 1005 人 11167 元 第三位 交通運輸、郵電通信業(yè) 178 人 10725 元 第四位 煤炭采掘業(yè) 16221 人 10599 元 第五位 建筑業(yè)（公路、房屋等建設(shè)） 1614 人 9656 元 以上五大行業(yè)的在崗職工具有較強的購買力，應(yīng)當作為本項目的重點目標消費群體加以考慮。 **市房地產(chǎn) 政策與環(huán)境研究 一 . **市土地政策 1. **土地供應(yīng)的過去與現(xiàn)在 第一階段： 19902020 年， **市土地供應(yīng)主要采用劃撥方式。該階段過量的土地劃撥到單位或個人名下，出現(xiàn)了 大量低檔次房屋建設(shè)和相當一部分土地閑置，造成土地資源浪費。 第二階段： 2020 年以后，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地，除按政府規(guī)定可以劃撥外，一律實行招標拍賣掛牌出讓。該階段 **市開始實行土地收購儲備制度，有計劃的供應(yīng)土地，增強了政府對土地市場調(diào)控能力。 從國土資源局了解到，目前新城建成區(qū)內(nèi)約有 1800 畝土地空置，其中政府存量地 1000 畝左右，除永興路中段原體育場的 160 畝相對較大外，其余地塊規(guī)模較小而且分布零散。其余有 800 畝的土地屬于單位或個人擅自改變用途、非法占有、長期閑置等情況，政府正在清查之中，尚未出臺治理 措施。 2. 項目用地報批權(quán)限 目前 **市政府關(guān)于項目用地直接報批權(quán)限一次最多為 500畝。 除公園建設(shè)用地外，本項目約有 800 畝用地，通過招拍掛牌若能最大量的獲取土地使用權(quán)，將會大大降低投資風險。 二 . 金融政策環(huán)境 1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 **市有關(guān)政策規(guī)定，商業(yè)銀行對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 (開工報告 )的項目，不發(fā)放任何形式貸款。 據(jù)建設(shè)銀行 **支行業(yè)務(wù)部主任介紹，在建設(shè)銀行商丘分行授權(quán)批準下根據(jù)國家政策規(guī)定可以發(fā)放開發(fā)貸款。 2. 個人住房公積金 **市目前個人住房公積金制度不健 全，據(jù)市政府有關(guān)領(lǐng)導介紹，目前參加住房公積金的單位只有十幾家，總?cè)藬?shù)約 1000 多人。永煤集團與神火集團有較好的住房公積金制度，永煤、神火的職工購買集團內(nèi)外的商品房，都可以提取公積金。其他單位尚未建立公積金制度。 3. 個人住房按揭貸款 A. **市個人住房按揭貸款現(xiàn)狀 由于商品房建設(shè)起步較晚，目前 **各商業(yè)銀行尚未開展個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。據(jù)中國銀行商丘分行房貸科負責人介紹，目前明珠花園已將個人信貸申報材料上報該行，正在審批之中，尚無結(jié)果。 B. 本項目“按揭”售房前景 據(jù)中國銀行 **支行負責人介紹，他們可以向上一級爭取授權(quán) 在 **開辦此項業(yè)務(wù)。估計本項目開始銷售時能夠爭取到按揭付款。 本項目若實行按揭付款，可以降低消費者購房門檻，刺激購房需求，促進房 屋銷售。預計會有 50%左右的購房者選擇按揭付款。 三 . 稅收政策環(huán)境 在稅費方面，企業(yè)進行地產(chǎn)開發(fā)需要交納的主要稅種有： 1. 營業(yè)稅 納稅人在建設(shè)房屋時，應(yīng)按合同標的金額的 3%征收營業(yè)稅；在對外銷售商品房時，按售價或預收款的 5%征收營業(yè)稅。 2. 城建稅和教育費附加 按營業(yè)稅的 7%隨征城建稅，營業(yè)稅的 3%隨征教育費附加。 3. 土地增值稅 按預收房款的 2%預征土地增值稅，最后再清算。 4. 企業(yè)所得稅 企 業(yè)按利潤總額的 33%征收企業(yè)所得稅。 不能減免的部分在正常情況下，可以緩交三個月。如需延長緩交時間，需要政府強力協(xié)調(diào)。 注：單位集資建房、個人建房與商品房開發(fā)執(zhí)行統(tǒng)一稅收標準。 四 . 人口政策環(huán)境 1. **市人口規(guī)劃 **市處在由小城市向中等城市過渡的初始階段，政府積極實施城市人口增長政策。依照《 **市主城區(qū)總體規(guī)劃》， 2020 年新城區(qū)人口規(guī)模為 12 萬人， 2020 年新城區(qū)人口規(guī)模為 30萬人。 根據(jù)這一目標，新城區(qū)每年將增加 萬人左右。 2. **市現(xiàn)有城市人口 **市建成區(qū) 2020 年總?cè)丝谝?guī)模約有 18 萬人。其中老城 9 萬人 ，常住人口 7萬人，暫住人口 2萬人；新城 9 萬人，常住人口 萬人，暫住人口 萬人。 3. 2020年新城人口實際增長情況