【正文】 理，在今后的物業(yè)管理中，建立節(jié)約能源的管理體系，節(jié)約用電 、節(jié)約用水、節(jié)約燃?xì)?；切實做到?jié)能降耗，提高經(jīng)濟效益。在設(shè)計時考慮預(yù)留管線。以達到節(jié)能、節(jié)土、利廢的目的。 所有住宅都組織上了“穿堂風(fēng)”，利用夏季的季風(fēng)，由自然空氣流通降溫。具體措施如下： 該項目在總體規(guī)劃時，結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)向、太陽能輻射等氣候條件，合理確定各類建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、體形、間距。不合理地利用能源加劇了矛盾的激化，能源短缺已嚴(yán)重制約人類社會進步和經(jīng)濟的發(fā)展。 4）、加強對建成后小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，及時做好小區(qū)日常環(huán)境衛(wèi)生工作，及時清運垃圾和糞便。由物業(yè)管理部門嚴(yán)格把關(guān)，與裝修施工方簽訂文明施工的協(xié)議。 5）、施工過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水和生活垃圾及時清運以免污染環(huán)境。 2）、在鉆孔落注樁施工時，設(shè)置泥漿沉淀池，減少或避免鉆孔泥漿水對環(huán)境的污染。 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)計 項目設(shè)置了垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、無害化處理的化糞池、雨污分流等環(huán)境保護設(shè)計。 空間環(huán)保設(shè)計 在規(guī)劃平面布置和空間設(shè)計中，充分考慮到建成后的居民對大自然陽光、空氣等需求，嚴(yán)格按照國家規(guī)范規(guī)定確定幢間日照間距。 （一）、規(guī)劃設(shè)計中的環(huán)保意識與設(shè)計 本項目在環(huán)境保護的規(guī)劃設(shè)計中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。 3）電力 ：住宅一套 一戶制供電，由小區(qū)配電房電纜通到單元計量箱。 市政配套設(shè)計 1）給水 ：本項目用水量計算為： 9300 m3/a。 7）防空地下室 ：按平戰(zhàn)兩用在高層建筑下設(shè)置。 3）商業(yè)網(wǎng)點 ：在北主入口和西入主口兩側(cè)設(shè)置 。 3）停車 ：在項目北大門和西大門各設(shè)少量停車位，只供臨時停車，利用地下室為主要停車場，停車車位應(yīng)滿足規(guī)劃要求。 2）負(fù)一層交通 ：負(fù)一層地面絕對標(biāo)高為 米，西、中二個小區(qū)各向防洪通道設(shè)二個出入口，東小區(qū)向濱湖路設(shè)二個出入口，以上 出入口均為“一進一出”。小區(qū)各入口之間以地面小曲道路構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。東小區(qū)北靠龍王港防洪通道、東接濱湖路、西隔小區(qū)道路與中小區(qū)相連接，西南頻西湖 湖面，南與濕地公園和白沙液路口為界；中小區(qū)北臨龍王港防洪通道，東連東小區(qū)用地，西面為 西湖文化園的北大門廣場和北主入口通道，南臨西湖湖面；西小區(qū)西北為龍王港防洪通道、東臨北大門廣場和北入口通道，西面、南面、東南面均為西湖水面。 公園協(xié)調(diào)區(qū)和主題公園的電信線路和寬帶網(wǎng)從楓林路市政弱 電管網(wǎng)引入，接入電信交接箱（容量 2020 門），再從交接箱引出到各用戶。城市道路、廣場、公園環(huán)湖路、龍王港風(fēng)光帶和其他室 外活動場地，規(guī)劃考慮夜間亮化工程，照明燈具采用適合環(huán)境的華燈、庭院燈；室外小道、綠地選用草坪燈、庭院燈組合。 3）供電： 本規(guī)劃范圍用電負(fù)荷量計算為 17400KW，取負(fù)荷同時率為 ，取容載比 ，需變壓器總?cè)萘?16500KVA。本項目總生活用水水量估算為 9500m3/d。 市政配套設(shè)計： 1）供水： 主題公園湖體補水換水：在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)之間的龍王港大堤上已建進水涵管一組。 茶樓、咖啡屋 六個：主題公園南大門、龍頭山北、湖中晚歸亭各一個，牛形山二個，公園協(xié)調(diào)區(qū)一個。 停車場：主題公園南入口停車場和公園協(xié)調(diào)區(qū)入口停車場。 主題公園道路：環(huán)湖主游道（可通行無污染機動車和特種車輛）、公園次游道（人行道）。 植物景觀設(shè)計分別為：龍王港河岸草坡植物景觀帶，西、北、南三個主入口的迎賓植物景觀區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地的庭院植物景觀區(qū)，主題公園的濱水植物景觀區(qū)和自然山林植物景觀區(qū)。 湖面以西、龍王港風(fēng)光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調(diào)區(qū) —— 生產(chǎn)安置用地。的岳麓山與市政府的視線通廊主軸線遙遙相對。 按上報省、國家國土資源部門備案批準(zhǔn)的西湖文化園各分項目用地分界線在圖上以紅色點劃線表示。 產(chǎn)品定位： 本項目的產(chǎn)品定位為：領(lǐng)馭長沙市頂端房產(chǎn)，充分體現(xiàn)濱湖、生態(tài)、市中心、現(xiàn)代等特色，以景觀高層住宅和濱湖花園洋房為主導(dǎo)產(chǎn)品。居民人均可支配收入增幅明顯大于前 5 年的商品房平均價增幅。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價突破 12020 元 /平方米，而經(jīng)濟適用房為 1680 元 /平方米?？茖W(xué)家園 岳麓區(qū)岳麓大道北 住商 6000 ~20200 3900 鵬程世家 開福區(qū)迎賓路 住宅 5600 2076 芙蓉區(qū)曙光路 住宅 3800 沁園春御院 岳麓區(qū)桐梓坡路 住商 8000 3500 岳麓山公館 岳麓區(qū)五星壓 公寓 10000 岳麓 1 號大廈 岳麓區(qū)咸嘉村 公寓 5300 芙蓉新城 芙蓉區(qū)赤崗路 住宅 3698 陽光 100 新城 岳麓區(qū)南二環(huán) 高層住宅 5000 綠城桂花城 芙蓉區(qū)南二環(huán) 高層住宅 4680 七彩麗都 5100 億富中心 6300 新青年公寓 6600 融科三萬英尺 5580 卓越蔚藍花園 10000 4800 白沙品城 5000 天心華庭 6600 財富金銀 20200 ~30000 長沙市房地產(chǎn)市場趨勢分析 長沙市房地產(chǎn)市場從 2020 年到 2020 年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長沙房地產(chǎn)市場屬初級發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以 30%以上的增幅增長，而商品房的銷售單價年平均增幅不到 15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全 國同類城市。 各類商品房竣工面積分析 上半年商品房竣工面積 萬平方米；其中普通住宅 萬平方米，占 %；別墅、高檔公寓 萬平方米，占 %；經(jīng)濟適用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占%；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，占 %。其中住宅施工面積 2127 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 729 萬平方米，同比增長 63%，竣工面積 272 萬平方米，同經(jīng)增長 %。上半年完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。從近三年來，房地產(chǎn)市場進入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢態(tài)。估計上述 10 宗地的成交單價在 150 萬元 — 250 萬元 /畝之間，其樓板價估計在 700 元 — 1500 元 /平方米之間。 2 是 上述四宗用地不僅成交單價很高，而且樓板價（土地出讓總價除以總建筑面積）也很高，長沙市區(qū)三塊宗地成交單價在 500萬元 — 800 萬元 /畝之間，其樓板價均超過 2500 元 /平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價竟達360萬元 /畝以上，樓板價也達 1800 元 /平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價僅 2020 元 /平方米左右。 附表一：歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表 年份 出讓面積 （ hm2） 出讓金總額 （ 萬元） 出讓土地平均單價 年漲幅 （ %） （元 /m2） （萬元 /畝） 2020 176018 2020 316369 2020 350229 2020 506587 2020 651858 2020 （已成交） 1332836 6105 804 2020 正在掛牌 125193 122 注：出讓總金額 2020 年 —— 2020 年均為成交價 2020 年已成交部分為成交價 2020 年正在掛牌部分為起始價，成交價將有較大幅度加價。 2020 年 ——2020 年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。房地產(chǎn)項目的商 業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機會。 項目建設(shè)的經(jīng)濟效益 1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。 2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場極端“臟、亂、差”的歷史。 4）濱湖路的建成，進一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 項目建設(shè)的重大社會效益 1）本項目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達到了抗二百年一遇等級。 2020 年 6 月、 7 月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級規(guī)劃評審。 2020 年 4 月利用集團各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報、批準(zhǔn)工作。 2020 年 3 月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款 4000萬元。 項目前期工作成果 2020 年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項目的三個系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開展項目各項前期工作。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為 27 米，湘江洪水期水位高達 37米以上，西湖漁場路面標(biāo)高僅為 29米，連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū) 4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅， 1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙 市區(qū)最臟、最臭的地方。西湖漁場建于 1973 年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種九不收。 項目投資估算： 人民幣 51億元； 其中：土地成本估算： 24億元， 建筑安置工程費用： 18億元， 配套及其他費用： 9 億元。 本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面 米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的。北緯176。 二 房地 產(chǎn)開發(fā)項目概況 西湖文化園項目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目，根據(jù)我集團公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報用地。 （五）項目建設(shè)時序： 本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。 項 目資金來源： 項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。 （四）項目建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)用地： 總項目建設(shè)用地： 公頃（ 2566 畝）； 分項目建設(shè)用地： 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地： 公頃（ 432 畝）， 主 題公園用地： 公頃（ 1217 畝）， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 公頃（ 140 畝）， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 公頃（ 660 畝）， 濱湖路用地： 公頃（ 117 畝）。人文資源的高密度聚合，在全國是極其罕見的 。長 沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學(xué)科技園和岳麓山大學(xué)城齊集于此。 （三）項目所在地環(huán)境 自然環(huán)境： 岳麓區(qū)空氣潔凈、水質(zhì)良好，生態(tài)環(huán)境 絕佳，具有最佳人居品質(zhì)的先天優(yōu)勢。本項目用地處于岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)三級保護區(qū)范圍，本用地南向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風(fēng)光帶相連、東與湘江濱水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。 2020 年 6 月 9 日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團簽訂了《長沙市龍王港下游防洪綜合整 治工程（西湖文化園）籌資建設(shè)相關(guān)事宜合同書》進一步確定了本項目的具體實施，項目用地進入拆遷補償安置階段。 其他分項性質(zhì)：龍王港防洪大堤生態(tài)景觀帶，綜合開發(fā)生態(tài)居住及綜合配套，觀光服務(wù)餐飲、觀賞接待兼生產(chǎn)安置，市政道路亮化綠化。 三 西湖文化園 本項目“西湖文化園”，位于岳麓山三級景區(qū)咸嘉湖景區(qū)范圍內(nèi)。全區(qū)面積 145 平方公里，人口 42 萬，區(qū)位優(yōu)勢明顯。京珠、上瑞、長常、蓮易高速公路四通八達。 長沙風(fēng)景秀麗，岳麓山巍峨西歭，古木參天。 長沙是一座具有 3000 多年歷史的“楚漢名城”。 湖南長沙西湖文化園項目 可 行 性 研 究 報 告 浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司 二 OO 七年八月 湖 南 長 沙市區(qū)面積 556平方公里，市區(qū)人口 210 萬。湖南第一師范、橘子洲、愛晚亭、船山學(xué)社舊址等革命史跡和紀(jì)念地眾多。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，湘黔、浙贛鐵路連接?xùn)|西。 二 岳麓區(qū)、岳麓山 岳麓區(qū)是長沙市城區(qū)五大區(qū)之一，是長沙市政府所在地，位于長沙市湘江主航道西側(cè)。 岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)包括了岳麓書院、橘子洲頭、愛晚亭、麓山寺、黃興墓、云麓宮、禹王碑、新民學(xué)會舊址、蔡鍔墓等特一級景觀和北極峰、響鼓嶺、天馬山、鳳凰山、桃花嶺、寨子嶺、飛來石、白鶴泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景觀。 主題