【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 經(jīng)營(yíng)收入 *% 6 廣告策 劃費(fèi)用 4500 按 萬元每月預(yù)估 7 審計(jì)顧問費(fèi) 1000 按 3 萬元每月預(yù)估 8 間接管理費(fèi) 3667 按 11 萬元每月預(yù)估 9 水電費(fèi) 13340 單間 30 元 /天，套間 50 元 /天 10 低值易耗品費(fèi)用 6470 單間 15 元 /天，套間 20 元 /天 11 直接管理費(fèi) 785 合計(jì) 217671 收益計(jì)算： ① 收入： 酒店客房年收 入 ： 325260 元 /天 365 天 =11872 萬元； 餐廳收入： 2020 萬元 會(huì)議、休閑收益為 1000 萬元 合計(jì)： 14872 萬元（ 車位為酒店入住客戶免費(fèi)提供停車 ，租賃收入暫不計(jì)； ） ② 成本 酒店客房成本： 217671 元 /天 365 天＝ 7944 萬元 餐廳 成本： 2020 萬元 60%=1200 萬元 （按 40%毛利潤(rùn)倒算） 會(huì)議、休閑成本： 1000 20%＝ 200 萬元 （按 80%毛利潤(rùn)倒算） 小計(jì)： 9344 萬元 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ③ 收益計(jì)算 序號(hào) 項(xiàng)目 酒店部分 1 酒店經(jīng)營(yíng)收入 14872 2 稅金及附加（ ％） 3 酒店經(jīng)營(yíng)成本 9344 4 利潤(rùn)總額（ 123） 5 所得稅（ 25％） 6 稅后利潤(rùn) 7 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)率 ％ 酒店投資靜態(tài)回收年限計(jì)算 78687 萬元 247。 萬元 /年 = 年 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 資金籌劃及財(cái)務(wù)成本 海威國(guó)際項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流入 15900 29207 65227 20200 22138 27591 9000 15879 12020 15000 9815 0 0 0 241757 銷售收入 29207 65227 20200 22138 27591 9000 15879 2020 5000 2815 198857 住宅銷售 29207 65227 20200 6138 10000 4000 5879 140451 公寓辦公 16000 17591 5000 10000 2020 5000 2815 58406 公司現(xiàn)金 15900 15900 貸款 10000 10000 7000 27000 2 現(xiàn)金流出 2321 39465 65015 22896 18610 8985 8989 25835 18712 14302 9063 0 4916 2575 241682 建設(shè)成本 13768 7284 10121 15727 5576 7373 2554 17675 12877 0 4916 2575 100445 住宅部分 12768 6384 3830 2554 25536 酒店部分 1000 900 10121 11897 5576 7373 17675 12877 4916 2575 74909 還款 20800 50000 10000 80800 借款利息 1869 1626 986 394 296 296 296 296 394 493 1005 7949 銷售費(fèi)用 876 1957 600 664 828 270 476 60 150 84 5966 管理費(fèi)用 234 234 234 234 234 234 234 234 233 233 233 2571 不可預(yù)見費(fèi) 218 218 217 217 217 217 217 217 217 217 217 2389 兩費(fèi)一稅 1650 3685 1130 1251 1559 509 897 113 283 159 11235 土地增值稅 292 652 200 221 276 90 10832 20 50 3214 15848 所得稅 10329 4151 14480 3 凈現(xiàn)金流量 13580 10258 212 2896 3528 18606 11 9956 6712 698 752 0 4916 2575 75 4 累計(jì)凈額 13580 3322 3534 638 4165 22772 22783 12827 6115 6813 7566 7566 2650 75 注：①上頁表依據(jù)項(xiàng)目公司現(xiàn)有資產(chǎn)負(fù)債表及經(jīng)濟(jì)合同計(jì)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量。 ②借款利息按月 ‰計(jì)算， 貸款本金 33000 萬元；股東借款 61800 萬元（ 47000 萬元 +14800 萬元付息款）。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ③預(yù)計(jì)今年底完成住宅部分預(yù)售 60%，回款 30%首付，余款在 2020 年 1 季度結(jié)頂后反映。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 八、項(xiàng)目開發(fā)方案 項(xiàng)目整體開發(fā)方案 本項(xiàng)目的開發(fā)，原則上有三個(gè)方案： 方案一：項(xiàng)目整體開發(fā) 在住宅部分建設(shè)的同時(shí)，酒店部分在樁基完成后接著地面部分的施工。但通過現(xiàn)金流量測(cè)算，由于酒店、辦公、公寓部分需投入資金 74909 萬元進(jìn)行土建、裝修，而住宅部分銷售回款尚不足銜接資金缺口，項(xiàng)目公司還必需通過貸款 41000萬元平衡資金要求，投 資壓力較大，而且到整個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，由于酒店部分作為資產(chǎn)沉淀，項(xiàng)目開發(fā)商始終無法取得資金流入。 方案二：先開發(fā)住宅部分，酒店部分主體面積最早于 2020 年初開工建設(shè) 住宅部分可實(shí)現(xiàn)銷售回款 140000 萬元，支付營(yíng)業(yè)稅及銷售費(fèi)用后回籠資金103912 萬元，可支付股東借款及一期項(xiàng)目工程款約 80000 萬元，大幅度降低項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。酒店部分 2020 年土建工程投資約 34000 萬元，可用一期項(xiàng)目利潤(rùn) 32020 萬元及項(xiàng)目貸款平衡資金需求，但在主體工程結(jié)束后，公寓、辦公樓、酒店進(jìn)入內(nèi)裝修，各項(xiàng)費(fèi)用投入需要 50000 萬元，由 于初步估算 2020 年公寓、辦公樓出售去化 70%，銷售回款約 30000 多萬元，最終酒店物業(yè)承擔(dān) 41000萬元項(xiàng)目貸款。此方案可階段性降低項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本，但仍無法解決資金沉淀問題。 方案三：作為方案二延伸，酒店物業(yè)視市場(chǎng)情況確定內(nèi)裝修工程進(jìn)度或進(jìn)行處置 經(jīng)濟(jì)測(cè)算顯示，酒店物業(yè)成本投入達(dá) 78600 萬元，其中土地、土建分?jǐn)偝杀?2900 萬元，裝修費(fèi)用 25700 萬元。為減輕投資壓力，酒店部分裝修擬在公寓、辦公樓銷售回款后進(jìn)行，或視市場(chǎng)情況，以不低于開發(fā)成本的適當(dāng)價(jià)格處置酒店物業(yè)。 酒店物業(yè)處置思路 鑒于酒店物業(yè)資金 沉淀可能造成開發(fā)商的流動(dòng)性困難，對(duì)該物業(yè)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提出兩條思路： ⑴尋求與基金公司的合作，通過拓展商業(yè)地產(chǎn)的 REITS 等融資方式，融通資金，盤活酒店資產(chǎn)，消除銀泰控股持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資金需求。該項(xiàng)工作正在前期銜接中。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ⑵與專業(yè)酒店投資公司合作成立酒店管理公司，由合作方負(fù)責(zé)酒店裝修費(fèi)用投入及后續(xù)經(jīng)營(yíng)。酒店管理公司從開發(fā)商取得酒店資產(chǎn)，經(jīng)評(píng)估后向銀行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性按揭，開發(fā)商得到不低于物業(yè)開發(fā)成本的交易資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體開發(fā)的現(xiàn)金凈流入。酒店委托合作方專業(yè)管理經(jīng)營(yíng)（仍可繼續(xù)委托喜來登酒店公司經(jīng)營(yíng)），但我方要求按股權(quán)取得年 均不低于 7%的回報(bào)。該項(xiàng)工作正在前期銜接中。 九、 結(jié)論 通過前述分析，本項(xiàng)目住宅部分可實(shí)現(xiàn) 32020 萬元利潤(rùn)；酒店公寓辦公部分可實(shí)現(xiàn) 15000 萬元利潤(rùn)；酒店部分凈資產(chǎn)收益率達(dá) 9%，具有經(jīng)濟(jì)可行性。通過發(fā)售基金或物業(yè)出售等方式，規(guī)避了由于酒店資金沉淀可能給開發(fā)商帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 按照目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的環(huán)比速度，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅及公寓正式發(fā)售時(shí)有上漲 500～ 1000 元 /m2的可能，本項(xiàng)目存在約 10000 萬元的增利因素。 銀泰控股股份有限公司投資發(fā)展部 二○○七年七月 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn) 營(yíng)銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門??！貨到付款?。。? 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