【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 健康發(fā)展。 2020 年 5月 17 日浙江省人民政府出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，提出嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)金融稅收政策，堅(jiān)決抑制不合理 住房需求；全面落實(shí)差別化住房信貸政策。堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 有關(guān)稅收政策。 同時(shí)，杭州市出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，即” 29 條新政”。與 2020 年底的”24 條新政策”相比，該政策主要是以購房貼補(bǔ) %總房款或差額房款的形式取代了原來的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅的財(cái)政補(bǔ)貼，并控制補(bǔ)貼的范圍，以支持自住型、改善型住房需求。這些房產(chǎn)新政的主要影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，抑制過熱的市場(chǎng)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；其三，整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。下文就從這兩個(gè)方面分別對(duì)杭 州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。 住宅投資及投機(jī)需求得到抑制 住宅市場(chǎng)的過熱投資和投機(jī)行為是本輪調(diào)控的重點(diǎn)所在。 2020 年新“國(guó)四條”關(guān)于“二套房首付五成、利率為基準(zhǔn)的 倍”，對(duì)樓市影響并不大，因?yàn)橹?，二套房貸已經(jīng)實(shí)行首付四成，利率為基準(zhǔn)的 倍。但緊接著在 4 月 17日出臺(tái)的新“國(guó)十條”中提出?！皩?duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款?！边@條限制了外地人購房，將引發(fā)樓市震蕩。 在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，對(duì)于一手市場(chǎng)而言，最大的機(jī)會(huì)仍在于近郊配套漸熟區(qū)域的中小戶型，作為 剛性需求最大的部分，這一類的住宅的上市將會(huì)供不應(yīng)求。 行業(yè)洗牌加劇 對(duì)于杭州市場(chǎng)而言，由于一直以來行業(yè)規(guī)范方面相對(duì)走在前列，故在整頓秩序等方面受到的影響相對(duì)較小。但在房地產(chǎn)金融上，開發(fā)商對(duì)銀行的依賴性是相當(dāng)大的，自有資金比例的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，貸款的從嚴(yán)控制，都令得開發(fā)商在資金上捉襟見肘，而整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡所帶來的銷售周期拉長(zhǎng)，資金回籠放緩，更令得開發(fā)商同時(shí)操作樓盤的數(shù)量大為減少，與此同時(shí)，實(shí)力雄厚的外地及外資開發(fā)公司開始紛紛入駐杭州市場(chǎng)，舊的市場(chǎng)格局已經(jīng)被打破，杭州市場(chǎng)進(jìn)入了“群雄逐鹿”的時(shí)代。中小開發(fā)商面 臨著合作、并購、轉(zhuǎn)讓等多條路徑，大開發(fā)商則步步為營(yíng)，完成戰(zhàn)略布點(diǎn)。本土化的企業(yè)將與外地、外資融合，形成新的結(jié)合體，杭州的房地產(chǎn)行業(yè)將漸漸融入到全國(guó)性的競(jìng)爭(zhēng)里。而另一方面，隨著杭州透明售房系統(tǒng)的杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 建立和完善，在房產(chǎn)信息披露和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面將進(jìn)一步開發(fā)資源，政府作為市場(chǎng)的監(jiān)督者的作用將進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)的透明化程度提高了，行業(yè)運(yùn)作才可能朝更規(guī)范、健康的方向發(fā)展。 4 市場(chǎng)結(jié)論 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅放緩。 ? 住宅市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，近年新增供應(yīng)量 有所減少，但在建住宅量較大。供應(yīng)區(qū)域主要集中在副城和近郊區(qū)塊，主城區(qū)樓盤偏少。 ? 住宅價(jià)格多年來持續(xù)上漲， 20202020 年間漲幅明顯減小，局部區(qū)域價(jià)格有所下調(diào)。 ? 剛性需求較大，對(duì)政策理解力強(qiáng)，市場(chǎng)的調(diào)整回復(fù)期較短，利好因素對(duì)市場(chǎng)成交的促進(jìn)比較明顯。 ? 房產(chǎn)新政對(duì)二手市場(chǎng)影響較大，中小戶型房源走俏。 ? 本土開發(fā)企業(yè)進(jìn)入變革期，多種開發(fā)模式涌現(xiàn)，行業(yè)洗牌加劇。 未來市場(chǎng)預(yù)測(cè) 對(duì)于杭州市場(chǎng)而言，資金流入的增幅雖有所減弱，但整體投資開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。未來主要的供需矛盾集中在兩個(gè)方面，一個(gè)是政府 土地出讓量的控制與開發(fā)商對(duì)土地需求之間的矛盾，另一個(gè)是配套成熟區(qū)域的住宅產(chǎn)品的相對(duì)偏少與龐大的住宅需求群體間的矛盾。 對(duì)于土地市場(chǎng)而言，拿地的門檻漸高導(dǎo)致中小型開發(fā)商可能長(zhǎng)期無法獲得好的地塊，而外地外資開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入使得杭州的土地市場(chǎng)逐漸成為“大鱷爭(zhēng)食”的戰(zhàn)場(chǎng)。從供應(yīng)源頭的爭(zhēng)奪到未來產(chǎn)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸步入成熟初期。而另一方面，市政建設(shè)的“多點(diǎn)開花”其實(shí)并不意味著各個(gè)區(qū)域的配套可以快速成型，一個(gè)居住區(qū)的形成有其特定的規(guī)律，但是不斷增長(zhǎng)的需求使區(qū)域配套匱乏的矛盾繼續(xù)擴(kuò)大，這對(duì)于操作較大規(guī)模樓盤 的開發(fā)商而言，自身配套杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 的自主性完善或許能帶來更多的認(rèn)同感。而產(chǎn)品的品質(zhì)將日益成為樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過產(chǎn)品的不斷改良，將可能帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)逐步進(jìn)化升級(jí)。 市場(chǎng)的發(fā)展，城市的擴(kuò)張，總是通過不斷的顛覆和改善一步步前行的，對(duì)于杭州而言，在經(jīng)歷了快速的創(chuàng)造性發(fā)展之后，或許將進(jìn)入一個(gè)改善型的周期，在這個(gè)周期里，不斷地改善和升級(jí)將是這個(gè)行業(yè)的主題。 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 三、本項(xiàng)目潛在周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 1 三墩板塊 三墩的區(qū)域定位是杭州西北最大的居住中心，功能定位是“城西核心示范區(qū)”，規(guī)劃將把三墩建設(shè)成集知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、娛樂、教育、居住 功能于一體的城市次中心。目前三墩片區(qū)的改造工程正在逐步實(shí)施中，浙大紫金港校區(qū)已經(jīng)顯露出其輻射作用，世紀(jì)聯(lián)華超市已經(jīng)開業(yè)，而銀泰購物廣場(chǎng)、沃爾瑪大型連鎖超市也將在未來啟動(dòng)。而地鐵二號(hào)線規(guī)劃更是明晰的勾勒出三墩區(qū)塊未來無可限量的發(fā)展前景。 三墩區(qū)域除都市水鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)適用房外，在未來幾年內(nèi)將有大量的商品房入市。目前三墩眾多樓盤都處在在建階段，其代表樓盤親親家園一直頗受消費(fèi)者的追捧，隨著廣宇西城年華、耀江文鼎苑、蘭韻天城、天陽美林灣、三墩頤景園等樓盤的陸續(xù)上市， 供應(yīng)量 將不斷增大。高峰的供應(yīng)帶來區(qū)塊內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng) ，近期隨著開發(fā)思路的調(diào)整，三墩的樓盤整體的銷售形勢(shì)較好。 三墩從規(guī)劃開發(fā)以來，房?jī)r(jià)就一直穩(wěn)步向前， 05 年初開盤的親親家園均價(jià)已達(dá) 6800 元 /平方米，而西城年華與文鼎苑則高開至 80009000 元 /平米以上。此后，在 2020 年，三墩區(qū)塊的整體價(jià)格有所暴漲，主要區(qū)間在 1300018000 元 /平方米。 三墩區(qū)塊是郊區(qū)板塊中熱得最快的區(qū)域，主要的客戶來源偏向于城西的消費(fèi)者。三墩的優(yōu)勢(shì)在于市政規(guī)劃的明確配套，人文基礎(chǔ)也較好。但自然景觀資源比較缺乏，而且目前公交線路雖多，但通向主城區(qū)的要道每天的交通壓力都非常大，但三 墩的自身成熟度和區(qū)塊認(rèn)可度相對(duì)較高。 2 閑林板塊 閑林的區(qū)塊定位相對(duì)比較模糊，比較適用的是休閑居住區(qū)。閑林板塊最突出的資源是自然山景資源。自 2020 年起，閑林從原先的中檔別墅排屋供應(yīng)區(qū)開始逐漸向近郊大型公寓居住區(qū)方向發(fā)展， 目前閑林的樓盤主要集中在 02 省道兩側(cè)，杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 而且多以多層為主， 多為 幾百畝乃至上千畝的大盤。 閑林板塊目前在售樓盤的價(jià)格主要在 1000012020 元 /平方米之間。 閑林區(qū)塊目前的最大問題就是交通和配套，無論從數(shù)量還是質(zhì)量來看，都還不盡如人意。在景觀資源方面，閑林有較大的優(yōu)勢(shì)。 3 良渚板塊 良渚板塊 的定位是現(xiàn)代復(fù)合旅游城鎮(zhèn)和國(guó)際旅游目的地，主要由良渚鎮(zhèn)、瓶窯鎮(zhèn)組成，主要依托良渚文化遺址等生態(tài)文化旅游景區(qū)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)休閑度假、旅游觀光和科教產(chǎn)業(yè)功能。 規(guī)劃占地 1 萬余畝的良渚文化村是良渚板塊發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，今后將成為一個(gè)人口達(dá) 3萬多的新型城鎮(zhèn)。 良渚 板塊的整體提升，主要依靠 良渚文化村這個(gè)超級(jí)大盤的獨(dú)特魅力。除了項(xiàng)目本身的吸引力之外，很多 購房 者認(rèn)為，良渚與杭州市區(qū)其實(shí)相當(dāng)近，交通較為便利，而且 大盤的優(yōu)勢(shì)正能解決配套的問題，當(dāng)然，開發(fā)商的品牌效應(yīng)也不容忽視。 良渚文化村均價(jià)已經(jīng)是 1500016000元 /平米左右。 杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 四、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析 1 拱墅區(qū)祥符板塊整體市場(chǎng)分析 祥符板塊概況 浙江省 杭州市 拱墅區(qū) 祥符 鎮(zhèn)位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城 “ 北門重鎮(zhèn) ” 之稱。東沿京杭大運(yùn)河西畔與拱宸橋、 小河街道 相接，南依余杭塘河與古蕩鎮(zhèn)相鄰，西與 三墩鎮(zhèn) 相連，北與余杭市 勾莊鎮(zhèn) 接壤。 104 國(guó)道和杭州繞城公路及西塘河和宦塘河縱橫交錯(cuò)，穿越全鎮(zhèn)，是平原水網(wǎng)地區(qū)。轄區(qū)面積 平方公里， 2020 年有常住人口 萬， 2020 年全年登記在冊(cè)的流動(dòng)人口達(dá) 萬。原轄 15 個(gè)村 2 個(gè)居民區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，有 11 個(gè)村撤村建居民區(qū)。祥符鎮(zhèn)歷史久遠(yuǎn)，因重建于明代、橫跨宦塘河的 祥符橋 得名。鎮(zhèn)區(qū)地理位置優(yōu)越，距市中心僅 6 公里，莫干山路、 104 國(guó)道、繞城公路、登云路、育苗路等交通干道和西塘河、宦塘河等水道縱橫交錯(cuò)、貫穿全鎮(zhèn)。亞洲最大的國(guó)際汽車會(huì)展中心、杭州汽車客運(yùn)北站、杭州文化商城、都市水鄉(xiāng)安居房產(chǎn)均坐落于該鎮(zhèn)。 祥符鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年以來，祥符鎮(zhèn)按照市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政府的戰(zhàn)略部署，始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，正確處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，積極推進(jìn)三 個(gè)文明協(xié)調(diào)共進(jìn)，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得了良好的發(fā)展勢(shì)頭。鎮(zhèn)黨委、政府堅(jiān)持以招商引資帶動(dòng)，技改投入推動(dòng)，不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，切實(shí)改善發(fā)展環(huán)境，在夯實(shí)基礎(chǔ)的同時(shí)，深挖潛力，促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)始終保持著穩(wěn)中求進(jìn)、好中求快的發(fā)展勢(shì)頭。全鎮(zhèn)共有企業(yè)近千家，主要產(chǎn)品涉及汽車、機(jī)械電子、服裝服飾、房地產(chǎn)及建筑等行業(yè)。 2020 年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)企業(yè)銷售收入 億元，同比增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)總額 億元，同比增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)企業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元，同比 增長(zhǎng) 22％；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，其中地方財(cái)政收入 億元。同時(shí)，該鎮(zhèn)三產(chǎn)優(yōu)勢(shì)也初顯成效。 “ 以路布點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，大力發(fā)展塊狀經(jīng)濟(jì) ” 的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局已初顯杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 框架，以文化商城為中心的文化商業(yè)區(qū)塊已產(chǎn)生互利帶動(dòng)輻射作用，以歐尚超市、銀泰購物中心、豐元大廈和方家埭綜合大樓為主的豐潭路商業(yè)區(qū)塊；以 TESCO超市、藍(lán)祥購物中心為主的豐慶路區(qū)塊；以北城廣場(chǎng)、渡駕橋綜合大樓為主的輕紡路三產(chǎn)區(qū)塊；以祥符置業(yè)和花園商貿(mào)城為主的汽車北站商業(yè)區(qū)塊已進(jìn)一步確定發(fā)展框架，以祥符橋?yàn)橹行牡木幼∨涮咨虡I(yè)區(qū)塊也逐步呈現(xiàn)出較強(qiáng)的人氣和商 業(yè)氛圍。 祥符鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，鎮(zhèn)黨委、政府切實(shí)加大投入，下大力氣強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建道路，整治河道，配置硬件設(shè)施，開展 “ 清潔祥符 ” 等活動(dòng)，積極參與市 “ 潔美杯 ” 、區(qū) “ 運(yùn)河杯 ” 評(píng)比活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)窗口單位、重要場(chǎng)所和重點(diǎn)路段的檢查和管理，促使全鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生面貌明顯改善，促進(jìn)了全鎮(zhèn)科教文衛(wèi)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，獲得了 “ 省級(jí)經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn) ” 、 “ 省、市級(jí)教育強(qiáng)鎮(zhèn) ” 、 “ 市級(jí)體育先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn) ” 等榮譽(yù)。 2 拱墅區(qū)祥符板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及趨勢(shì)分析 土地供應(yīng)情況 2020 年祥符板塊出讓土地 4宗，出讓面積 143380 平方米，出讓金額 億元，可建面積 萬平方米，折合樓面價(jià) 5598 元 /平方米。 2020 年 3月 11 日，拱墅區(qū)祥符板塊的兩宗宅地先后進(jìn)行了出讓， 9號(hào)祥符單元 R2101 地塊的占地面積達(dá)到了 151 畝，該地塊位于拱墅區(qū)祥符單元，東至莫干山路，南至規(guī)劃道路 (環(huán)鎮(zhèn)北路 )，西至規(guī)劃道路 (大吉路 )，北至規(guī)劃道路 (長(zhǎng)青路 )，也就是原迪美化纖地塊，該地塊規(guī)劃為純住宅用地，容積率為 ，是杭州近年來少有的稀缺大盤。浙江省建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司、浙江發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 268500 萬元聯(lián)合競(jìng)得，樓面價(jià) 10210 元 /平米。 國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控之后， 2020 年 5 月 20 日，杭州主城區(qū)舉行 3宗土地出讓活動(dòng)。其中綠城西子以 17 億元的價(jià)格競(jìng)得田園 R2119 地塊，樓面價(jià)格高達(dá) 9143元 /平方米。資料顯示，該地塊位于拱墅區(qū)，出讓面積達(dá)到 116208 平方米，其中杭州耀翔陽光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 建筑面積為 萬平方米，為住宅用地。 2020 年綠城已經(jīng)在該板塊拿下了兩幅地皮，其中一塊地價(jià)高達(dá) 9547 元 /平方米，而另一塊樓面價(jià)高達(dá) 11118 元 /平方米。而本次的成交價(jià)格低于前兩次。綠城西子在板塊項(xiàng)目“田園牧歌”計(jì)劃在今年年底推出，預(yù)計(jì)售價(jià)在 25000 元 /平方 米。 從土地出售情況看，祥符板塊的土地價(jià)格在 2020 年迅速上漲，漲幅高達(dá)%。而在本次宏觀調(diào)控后拱墅區(qū)田園板塊的土地價(jià)格也進(jìn)一步說明祥符板塊的價(jià)值在不斷提升。 祥符板塊樓盤銷售情況 祥符鎮(zhèn)周圍主打八十幾平方米戶型的樓盤有名城燕園、銀樹灣、濱江萬家花城，而與建筑面積 130 平方米戶型競(jìng)爭(zhēng)的主要是銀樹灣、濱江萬家花城以及天陽美林灣。 名城燕園建 筑面積 10 萬余平方米，容積率 ，小區(qū)綠化率 30%，總戶數(shù)為750 戶， 7 幢景觀高層、小高層建筑、 3 幢沿河排屋、 1 幢沿河多層以及沿街商鋪組成。 其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一方面是 科技，小區(qū) 大量運(yùn)用智能科技，如智能電梯刷卡系統(tǒng)、電梯室內(nèi)召 喚系統(tǒng)、智能刷卡信報(bào)箱等。 另一方面， 名城燕園 靠近運(yùn)河廣場(chǎng)，有著小河直街深厚人文底蘊(yùn)和市中心繁華景致，目前在售價(jià)格 27000 元 /平方米。 銀樹灣 項(xiàng)目總占地面積 41 畝，總建筑面積約 10 萬 平方米 ，由七幢 1124 層的小高層、高層及商業(yè)配套圍合而成。 銀樹灣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于景觀設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目投入百萬巨資打造東南亞風(fēng)情中央水景庭院。銀樹灣的戶型亮點(diǎn)在于基本上每個(gè)戶型都帶有一個(gè)入戶花園，尤其是朝向不佳的戶型，這在一定程度上滿足現(xiàn)代人希望融于自然，享受自然的理念， 目前在 售價(jià)格 20500 元 /平方米 。 濱江萬家