【正文】 衛(wèi)生設(shè)計 項目設(shè)置了垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、無害化處理的化糞池、雨污分流等環(huán)境保護設(shè)計。 5）、施工過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水和生活垃圾及時清運以免污染環(huán)境。 4）、加強對建成后小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，及時做好小區(qū)日常環(huán)境衛(wèi)生工作，及時清運垃圾和糞便。具體措施如下： 該項目在總體規(guī)劃時，結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)向、太陽能輻射等氣候條件，合理確定各類建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、體形、間距。以達到節(jié)能、節(jié)土、利廢的目的。 強能源的科學(xué)管理，在今后的物業(yè)管理中，建立節(jié)約能源的管理體系，節(jié)約用電 、節(jié)約用水、節(jié)約燃氣；切實做到節(jié)能降耗，提高經(jīng)濟效益。 根據(jù)岳麓區(qū)政府與我集團公司的協(xié)議，若財政拔款逾期，由項目建設(shè)單位 —— 我公司先行籌付，以確保項目順利完成。岳麓區(qū)的天比河?xùn)|藍、水比河?xùn)|清，交通暢捷、商業(yè)繁榮。 結(jié)論 從當(dāng)前和發(fā)展的眼光看本樓盤在長沙的影響力將是強勢的、長遠的，能滿足眾多成功優(yōu)秀人士的熱情追捧，從供需關(guān)系分析，本項目實施是可行的。 前期費用僅指項目調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計論證、工程地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計等費用。 房地產(chǎn)項目銷售達到估算目標(biāo)就有相當(dāng)?shù)拿玳_盤銷售單價上升會有更大的利潤空間。 土地增值稅：目前暫按住宅 %，商業(yè) %的預(yù)征值估算，因本樓盤商業(yè)數(shù)量很小，估計留存相當(dāng)?shù)挠嗟亍? （二）建設(shè)成本估算 （詳見附表六） 土地成本（包括拆遷費用）暫按 350 萬元 /畝計 算，估計實際成交價會低于估算價。住宅產(chǎn)品主要品種為濱水花園洋房和高層景觀公寓，將給未來的業(yè)主提供百年的享受。 預(yù)期在 2020 年可以收回全部投資。 項目資金來源及時間 1）公益性項目資金來源 根據(jù)相關(guān)文件明確，公益性項目資金以本宗土地出讓金土地成本 返回部分，由市區(qū)二級政府財政支付。在保證質(zhì)量的前提下，就近選擇本地材料、半成品和設(shè)備。 建筑的圍護結(jié)構(gòu)，采用多孔輕質(zhì)砌塊或 空心磚等新型節(jié)能墻體材料，采用外保溫或內(nèi)保溫設(shè)計。目前，節(jié)約能源已成為我國和各地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益，促進經(jīng)濟增長方式或轉(zhuǎn)變的有效途徑。 3）、加強對項目建成后的相關(guān)水系、小區(qū)綠地的保護和養(yǎng)護、維護。特殊情況，報環(huán)保和建設(shè)主管部門批準(zhǔn)后再施工。本項目將在住宅（包括商業(yè)）設(shè)計中使用天然氣。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 一 環(huán)境保護 本項目十分注重環(huán)境的保護。每個小區(qū)設(shè)燃氣調(diào)壓器一個。在東、中、西每個小區(qū)各設(shè) 8 班幼兒園一座，共三座，用地面積共 7200 平方米，建筑面積共 6000 平方米。除游園小路為卵石或其他面層路面外，其余小區(qū)道路路面均為瀝青路面。 二 房地產(chǎn)開發(fā)（綜合用地）項目規(guī)劃設(shè)計 總平面設(shè)計 本房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地形狀象一個“如意”，靜靜地依偎在龍王港生態(tài)景觀綠帶和西湖湖面之間。本規(guī)劃范圍周邊有 110KV 石塘嶺 變、 110KV桐梓坡變、 110KV 桃花變，雙電源電力供應(yīng)應(yīng)有保證?？紤]到該該湘江樞紐未建成前龍王港枯水期水面低于湖面設(shè)計標(biāo)高，應(yīng)增加設(shè)計 進水泵站一座，并在龍王港河底埋設(shè)取水涵管至臨河二個醫(yī)院的上游取水口取水。 商業(yè)服務(wù)點 四個：主題公園南大門和白沙液路次入口 各一個，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個。 城市主 干道：楓林路、濱湖路。 龍王 港防洪大堤目前已建設(shè)完工，大堤南側(cè)設(shè)置了防洪通道，防洪通道兩側(cè)為龍王港風(fēng)光帶 —— 景觀式生態(tài)綠帶。 第六章 規(guī)劃設(shè)計 目前已完成的規(guī)劃有《西湖文化園修建性詳細規(guī)劃》和《岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃》，本章內(nèi)容主要依據(jù)上述兩個規(guī)劃編寫。 長沙市 2020 年至 2020年人均生產(chǎn)總值從 17995 元增長到 28739元，年增幅 20%左右。 上述滯銷積壓房屋比例在全國同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。 特點三： 市場供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。作為房地產(chǎn)二線城市，越來越多的外地企業(yè)涌入長沙市場，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的 1/3，而在樓盤建筑面積和地土購置所占比例分別達到全市總量的 50%和 65%以上。上述掛牌土地具有下列特征： 1 是 容積率高，長沙掛 044 號宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 53 號宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 064 號宗地住宅 ；望城掛 016 宗地住宅 。 第五章 項目市場調(diào)研 本次可研報告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報告。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公 園。我集團公司支付了總項目的各項征地稅費 4000 多萬元。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。 2）本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。 本龍王港防洪通道由 10 米加寬到 20 米，與公園環(huán)湖路和城市道 路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項目放在一個主要的位置。 2）投資單位自籌資金項目為： 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項目 計 508000 萬元。通程商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。 第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介 （本章由集團公司編寫） 第二章 可行性研究報告編制依據(jù) 一 項目實施相關(guān)批準(zhǔn)文件 2020 年 8 月 25 日 湖南省發(fā)改委《關(guān)于長沙市岳麓區(qū)龍王港中下游防洪工程可行性研究報告的批復(fù)》 2020 年 11 月 3 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化公園概念性規(guī)劃方案專家咨詢會會議紀(jì)要》 2020 年 3 月 22 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園規(guī)劃有關(guān)部門意見咨詢會會議紀(jì)要》 2020 年 7 月 8 日 長沙市規(guī)劃局《關(guān)于請求審批西湖文化園規(guī)劃設(shè)計要點的請示及長沙市人民政府批復(fù)》 2020 年 9 月 28 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案評審會會議紀(jì)要》 2020年 10 月 20 日 長沙市規(guī)劃局《（研究西湖文化園項目規(guī)劃建設(shè)問題）局長辦公會議紀(jì)要》 2020 年 10 月 26 日 長沙市政府《（研究龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)）市長辦公會議紀(jì)要》 2020 年 11 月 2 日 長沙市規(guī)劃局《關(guān)于西湖文化園有關(guān)問題的 請示及市政府批復(fù)意見》 2020 年 12 月 6 日 長沙市環(huán)保局《西湖文化園建設(shè)項目環(huán)境影響初審意見》 2020 年 12 月 6 日 長沙市發(fā)改委《關(guān)于龍王港下游防洪綜合整治工程立項的批復(fù)》 2020 年 12 月 25 日 湖南省建設(shè)廳《龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）建設(shè)項目選址意見書》 2020 年 3 月 24 日 長沙市規(guī)劃局《龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 2020 年 7 月 25 日 長沙市水利局《關(guān)于岳麓區(qū)麓山垸泵站設(shè)計有關(guān)問題的會議紀(jì)要》 2020 年 12 月 14 日 湖南省水利 廳《關(guān)于報送長沙市岳麓區(qū)麓山垸西湖片治澇方案調(diào)整的意見函》 2020 年 3 月 9 日 中共長沙市委《常委辦公會議紀(jì)要》 2020 年 4 月 10 日 國土資源部《關(guān)于長沙市城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》 2020 年 4 月 27 日 湖南省政府《長沙市龍王港下游綜合整治工程農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》 2020 年 4 月 28 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園》修建性詳細規(guī)劃方案審查會會議紀(jì)要》 二 可行性研究報告編制參考資料 《長沙市城市總體規(guī)劃》（ 20202020） 《岳麓 山國家重點風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》《 20202020》 《長沙市岳麓廣場周邊地段控制性詳細規(guī)劃》 《長沙市城市防洪總體規(guī)劃》 《岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃》 《西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案》 《西湖文化園修建性詳細規(guī)劃方案》 《西湖文化園規(guī)劃設(shè)計要點》 《咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃設(shè)計要點》 《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》 1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 1其它相關(guān)法律、法規(guī)及政府文件 第三章 項目介紹 一 總項目概況 西湖文化園是一個綜合性項目，由龍王港下游防洪大堤、主題公園、綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地、生產(chǎn)安置用地和濱湖路建設(shè)五個分項目組成。項目總用地 171 公頃（ 2566 畝），總建筑面積 萬平方米，總投資 億元。形成了航空、鐵路、公路、水運等立體交通網(wǎng)絡(luò)。 長沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡鍔等民主革命家和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長沙度過了“風(fēng)華正茂”的崢嶸歲月。西 湖 文 化 園 項 目 可 行 性 研 究 報 告 目 錄 序言……………………………………………………………………… 第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介……………………………… 一、項目投資單位…………………………………………………… 二、項目開發(fā)實施單位……………………………………………… 第二章 可行性研究報告的編制依據(jù)………………………………… 一、項目相關(guān)批準(zhǔn)文件 …………………………………………… 二、可行性研究報告編制參考資料……………………………… 第三章 項目介紹……………………………………………………… 一、總項目概況…………………………………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目概況………………………………………… 第四章 項目建設(shè)背景與重要意義…………………………………… 一、項目建設(shè)背景…………………………………………………… 二、項目建設(shè)的重要意義………………………………………… 第五章 項目市場調(diào)研……………………………………………… 一、長沙 地產(chǎn)市場分析………………………………………… 二、長沙房產(chǎn)市場分析………………………………………… 三、本項目的市場定位……………………………………………… 第六章 規(guī)劃設(shè)計…………………………………………………… 一、總項目規(guī)劃設(shè)計簡述………………………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計……………………………………… 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能……………………………………………… 一、環(huán)境保護…………………………………………………… 二、節(jié)約能源…………………………………………………… 第八章 項目投資計劃與資金回收計劃………………………… 一、總項目投資計劃與資金的籌措……………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃…………………………………… 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金回收計劃………………………………… 第九章 項目可行性研究分析………………………………………… 一、從市場供需關(guān)系進行分析…………………………………… 二、從項目投入與產(chǎn)出關(guān)系進行分析……………………………… 三、結(jié)論……………………………………………………………… 第十章 項目可行性研究結(jié)論………………………… ……………… 序 言 本項目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側(cè)。橘 子洲靜臥江心，融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。 岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名，歷史悠久，人文薈萃，是全國 著名的高校文化區(qū)，是長沙市“以文立市”的根基，獨具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢。 四 項目確定 本項目作為長沙市岳麓區(qū)重大招商項 目，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，于 2020 年 5 月 24日與浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司簽訂了《西湖文化園規(guī)劃建設(shè)框架協(xié)議》，以“政府引導(dǎo)、市場運作”的模式確定浙江金昌集團為項目戰(zhàn)略合作伙伴。 （二）項目地塊交通優(yōu)勢 本項目地塊交通優(yōu)勢十分明顯，南側(cè)楓林路 （三一九國道）是長沙市的東西向主干道，通過橘子洲大橋連接河?xùn)|五一大道；西側(cè)金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，規(guī)劃中的湘江營盤路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路，進一步拉近了本地塊與河?xùn)|的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。科技岳麓、數(shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨特的環(huán)境優(yōu)勢之一。 項目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積 總項目建筑面積： 1 32180