【正文】 公園性質(zhì)：觀光游賞、生態(tài)濕地、運(yùn)動健身、水上休閑、垂釣美食。 2020年 11月 31日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團(tuán)在香港舉行的湖南省“港洽會”上簽訂了《龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）合同書》確定了本項(xiàng)目的實(shí)施。 （一）項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目地處長沙市區(qū)西部，岳麓區(qū)的中心地段，是長沙市中心“一環(huán)”繁華區(qū)范圍，項(xiàng)目位于龍王港以東、以南，濱湖路以西，楓林路以北。水路、航空、鐵路、公路交通都十分方便。 人文環(huán)境： 岳麓區(qū)是全國文化教育的密集區(qū)，長沙市 31所高校有 20 多所座落于岳麓區(qū)，承轉(zhuǎn)“中國四大書院”之首的“千年學(xué)府” —— 岳麓書院的湖南大學(xué)和中南大學(xué)、湖南師大等眾多知名學(xué)府 布于岳麓山周邊?，F(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長于斯，當(dāng)今 20 多位“兩位”院士在此工作。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四 醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)校、幼兒園等各項(xiàng)生活配套十分齊全。 項(xiàng)目投資額： 總項(xiàng)目投資額： 615500 萬元； 分項(xiàng)目投資額：龍王港大堤風(fēng)光帶： 13000 萬元， 主題公園： 42020 萬元， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 508000 萬元， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 46000 萬元， 濱湖路用地： 6500 萬元。 3）區(qū)、街道單獨(dú)招商項(xiàng)目為 ： （公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地項(xiàng)目 計(jì) 46000 萬元。 分項(xiàng)目建設(shè)： 龍王港大堤、風(fēng)光帶、防洪通道： 2020 年 3 月 — 2020 年 5 月； 主題公園建設(shè)： 2020 年 8 月 — 2020 年 9 月； 濱湖路建設(shè)： 2020 年 8 月 — 2020 年 12月； (公園協(xié)調(diào)區(qū) )生產(chǎn)安置項(xiàng)目建設(shè)： 2020 年 10月 — 2020 年 9 月； 綜合 (房地產(chǎn)開發(fā) )用地項(xiàng)目建設(shè)： 2020 年 12 月 — 2020 年 12月。 （一）項(xiàng)目地理位置及環(huán)境 本項(xiàng)目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng) 176。左盤龍王，右踞王陵；市府前庭，省會西門”。 本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端臨湖設(shè)一游船碼頭，與公園主入口 —— 南大門碼頭構(gòu)成水上航路。 2）地下建筑面積： 30— 37 萬平方米； 其中：地下汽車庫： 23— 30 萬平方米， 地下人防兼設(shè)備用房： 3 萬平方米， 地下綜合用房： 4 萬平方米。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)背景和重要意義 一 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目建設(shè)用地“咸 嘉湖” 2565 畝，其中西湖街道的西湖漁場漁池水面 1402 畝，龍王港水域及大堤用地 460 畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋總面積約 9500 平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。隨著城市化的推進(jìn)，大量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊，生產(chǎn)劣質(zhì)食品。 龍王港為湘江一級支流，全長 31 公里，流域面積 173平方公里。岳麓區(qū)在 2020 年將本項(xiàng)目列入戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目對外招商。 2020 年 1 月對龍王港防洪大堤進(jìn)入實(shí)質(zhì)性投資，開始征地拆遷工作。 2020 年 3 月、 4 月完成了《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》的初審和復(fù)審工作。 2020 年 6 月我集團(tuán)公司參與項(xiàng)目征地拆遷安置補(bǔ)償工作，支付首期征遷費(fèi)用 。 二 項(xiàng)目建設(shè)的重大意義 本項(xiàng)目建設(shè)具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。提高了長沙西大門、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。 項(xiàng)目建設(shè)的重大環(huán)境效益 1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺和石砌護(hù)坡完工和外坡風(fēng)光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的景觀，成為西湖文化園 優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。 3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、 生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。 3）本項(xiàng)目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營性項(xiàng)目建成，將為原西湖漁場的漁民（農(nóng)民）提供長遠(yuǎn)的就業(yè)崗位。 一 長沙地產(chǎn)市場分析 長沙作為湖南省省會、全國地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場處在緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價(jià)格有了迅猛的提高，這種異?，F(xiàn)象，會給房 地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)，對本項(xiàng)目的土地出讓價(jià)的最終確定，增大了可變因素?，F(xiàn)將上述分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。如果要達(dá)到上述容積率商業(yè)必定為超高層（地面建筑高度超過 100 米）建筑，住宅為 20 層高層到 30 多層的超高層建筑。而目前還在掛牌的 10 宗土地掛牌起始價(jià)折算樓板價(jià)均在 800 元 /平方米以下，土地起始單價(jià)均在 100萬元 /畝上下。其中有較大影響力的主要為北京、浙江、深圳三地。 特點(diǎn)二： 房地產(chǎn)投資保持高速增長，土地購置投入加大。商品房施工面積、新開工 面積、竣工面積同比增長分別為 %、 %、 %。住宅投資所占比例增加，辦公寫字樓、商業(yè)營業(yè)房投資所占比例減少。 （二）長沙市房地產(chǎn)市場趨向分析 2020 年到 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1）投資額的增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 投資額 （億元） 增幅 （ %） （同比增幅） 2）施工、竣工面積增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面積 （萬平方米） 增幅 （ %） （同比增長） 竣工面積 （萬平方米） 增幅 （ %） （同比增長） 3）商品房銷售額、銷售面積、銷售單價(jià)的增長 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 銷售額 （億元） 增幅 （ %） 銷售面積 （萬平方米） 增幅 （ %） 銷售單價(jià) （元 /m2） 1802 2045 2063 2164 2644 3836 增幅 （ %） 表四：長沙市銷售樓盤均價(jià)統(tǒng)計(jì)表 樓盤名稱 座落 類型 銷售均價(jià)（元 /m2） 商業(yè) 住宅 湘江北尚 開福區(qū)新河三角洲 高層住商 13000 4000 保利閬峰云壁 天心區(qū)省府路以南 別墅、公寓 8500 上庭苑 天心區(qū)省府西側(cè) 住宅 4200 都市金銀 雨花區(qū)砂子塘 住宅 5300 未來城 2020 年上半年普通住宅全市銷售均價(jià)達(dá) 3536 元 /平方米，同比增長 %。居民人均支配收入從 8731 元增長到 13924 元，年增幅也為 20%左右。 三 本項(xiàng)目的市場定位 市場立足點(diǎn)： 通過對上述的地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場分析，本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)立足于得天獨(dú)厚的自然環(huán)境、河西中央商務(wù)圈的區(qū)位優(yōu)勢，以及本集團(tuán)公司人居環(huán)境金牌建設(shè)的傳統(tǒng)風(fēng)格，品牌意識等強(qiáng)勢； 因地置宜確定產(chǎn)品定位。 一 總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)簡述 西湖文化園項(xiàng)目總平面設(shè)計(jì) 西湖文 化園總平面象一把彩色打開的折扇，楓林路、濱湖路是折扇的扇骨，上方龍王港優(yōu)美的曲線就象彩扇的扇邊，而總平面圖就是彩扇精美的扇面。湖邊北南兩個(gè)主入口和兩個(gè)碼頭依 108176。 湖面以北、龍王港風(fēng)光帶以南、楓林路以西是房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地。 咸嘉湖 景區(qū)（泛西湖主題公園）十景分別為：龍王港生態(tài)景觀綠帶的“ 龍港鶯舞 ”，水上觀光休閑區(qū)的“ 古堤遺韻 ”、“ 西堤夕照 ”、“ 湖亭晚歸”、“ 東堤柳飄 ”、“ 出水芙蓉 ”和“ 蘆蕩鷺舞 ”，用地東南側(cè)牛形山生態(tài)觀光區(qū)的“夏 夜聽蟬 ”、“登 軒待月 ”和“ 秋風(fēng)含露 ”。 城市次干道：龍王港右岸防洪通道加寬環(huán)線、金星大道連接線。 次碼頭：主題公園白沙浪路入口、綜合用地內(nèi)二至三個(gè)親水碼頭。 餐館 三個(gè)：主題公園白沙液路口一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。 垃圾中轉(zhuǎn)站 二個(gè)：主題公園南大門、公園協(xié)調(diào)區(qū)各一個(gè)。 生活用水以市政給水為供水水源，本規(guī)劃范圍由長沙市第四供水廠供水。 本規(guī)劃范圍污水量為 7560 m3/d，全部污水納入道路污水管道，設(shè)計(jì)在麓山垸泵站西側(cè)建造污水泵站，收集后由泵站提升，排入城市污水管道。 主題公園和公園協(xié)調(diào)區(qū)采用樹干式供電方式，電源由公園協(xié)調(diào)區(qū)中心變引來。 4）弱電： 電信用戶門數(shù)為 15500 門，需程控電話機(jī)交換容量 19500 門。 按照西湖文化的景觀規(guī)劃和本項(xiàng)目的交通道路規(guī)劃，本用地分成東、中、西三個(gè)小區(qū)。次入口：西小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個(gè)次入口；中小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個(gè)次入口；東小區(qū)向西側(cè)湖面設(shè)一次入口。地面層道路系統(tǒng)原則為人行路和特種車輛臨時(shí)專用路。地下停車庫設(shè)有電梯和樓梯通向地面。 2）會所 ：綜合性會所二個(gè)，分別位于本項(xiàng)目北主入口東側(cè)和西主入口南側(cè)。 6）社區(qū)服務(wù) ：社區(qū)服務(wù)中心、居委會、 物業(yè)管理按規(guī)定設(shè)置。東西小區(qū)各設(shè)垃圾中專站一個(gè)。 2）排水 ：雨污分流，雨水管道就近排入西湖水體，污水管道納入城市道路排污管網(wǎng)。環(huán)保在規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工階段，竣工后的管理階段都作了充分的考慮。 2）、組團(tuán)集中綠地、幢間 綠地、林蔭道、行道樹等組成了小區(qū)多層次、多樣化的綠地體。使市民用上當(dāng)前最潔凈的能源，最大程度上消除居民區(qū)大氣中的廢氣排放。 1）、使用散裝水泥、商品混凝土、和石灰膏，減少或避免建筑粉塵對環(huán)境的污染。 4）、施工場地內(nèi)設(shè)置生產(chǎn)污水和生活污水的收集系統(tǒng)，盡量減少或避免施工階段的污水排放污染城市水系。 2）、加強(qiáng)新房裝修施工時(shí)對環(huán)境污染的管理。由物業(yè)管理部門專人負(fù)責(zé)。隨著人類社會的進(jìn)步和科技的高速發(fā)展，能源的消耗量越大；能源消耗與貯藏有限的現(xiàn)實(shí)矛盾日益突出。 本項(xiàng)目遵循《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定，在設(shè)計(jì)中 ，采用技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理，環(huán)境和社會可以接受的措施，減少能源從生產(chǎn)到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)中的損失和浪費(fèi)，更加有效、合理地利用能源。保證冬季的最大日照。內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨石膏板或加氣混凝土砌塊來代替粘土實(shí)心磚。推薦使用太陽能熱水器和太陽能取暖裝置。 項(xiàng)目建設(shè)中采用節(jié)水型的工藝、設(shè)備、器具，以節(jié)約用水。 2）已投入資金： 億元； 王港防洪大堤建設(shè) 億元， 土地報(bào)批稅費(fèi) 億元， 土地拆遷費(fèi)用 億元。根據(jù)“收支兩條線”、“即征即返”原則，應(yīng)由土地出讓金財(cái)政拔款來支付項(xiàng)目投資。 2）項(xiàng)目投資計(jì)劃 2020 年 11— 12月 土地費(fèi)用支付 億元， 2020 年 3— 12 月 前期工程費(fèi)用 億元， 2020 年 — 2020 年 工程建設(shè)費(fèi)用支付 億元， 2020 年 — 2020 年 工程建設(shè)費(fèi)用支付 億元， 2020 年 — 2020 年 工程建設(shè)費(fèi)用支付 億元， 2020 年 — 2020 年 其他費(fèi)用支付 億元。 第九章 項(xiàng)目可行性研究分析 一 從市場供需關(guān)系進(jìn)行分析 利用地段優(yōu)勢，立足岳麓區(qū)、面向長沙、湖南 岳麓區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境是長沙市最好的，岳麓區(qū)的人文資源的豐實(shí)是全國突起見的。地段優(yōu)勢是本樓盤最大的優(yōu)勢。產(chǎn)品優(yōu)勢和高檔的品質(zhì)優(yōu)勢將是本樓盤強(qiáng)大的競爭力。 規(guī)劃建筑面積按設(shè)計(jì)要點(diǎn)的容積率和用地面積計(jì)算，其中住宅面積中將 24 米高程控制范圍和臨湖建筑采用了花園洋房品種，其余為高層住宅。摘牌后按實(shí)調(diào)整。 （三）銷售收入與毛利估算 （詳見附表七） 銷售價(jià)格：本表的各類房屋銷售估價(jià)是靜態(tài)的，是根據(jù)長沙市類似產(chǎn)品、類似地段權(quán)衡估算的，隨著開福區(qū)新河三角洲全國“地王”的產(chǎn)生，估計(jì)今年下半年長沙市的房價(jià)會有 20%以上的漲幅增長，估計(jì)本項(xiàng)目開盤時(shí)的房價(jià)會有 不少于 1000 元 /m2的遞升。 三 結(jié) 論 從本項(xiàng)目投入與產(chǎn)出關(guān)系分析，結(jié)論如下： 公益性項(xiàng)目的資金墊付和籌付由政府財(cái)政返回，根據(jù)政策有 5— 20%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)率，是穩(wěn)妥的微利項(xiàng)