【正文】 額支付了二、三土地征遷費用 7000 萬元。 3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公 園。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產(chǎn)生深遠的影響力。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 2）本項目 50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項目建成后的經(jīng)濟經(jīng)營，將給國家和地方政府帶來可觀的稅費收益。 第五章 項目市場調(diào)研 本次可研報告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進一步編寫更為準確詳盡的調(diào)研報告。而近期正在掛牌階段地塊的起始價有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展。上述掛牌土地具有下列特征： 1 是 容積率高，長沙掛 044 號宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 53 號宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 064 號宗地住宅 ；望城掛 016 宗地住宅 。 市場風(fēng)險有目共睹，市場也有自我調(diào)節(jié)的能力，進入 9 月份后成交的四塊宗地的樓板價均小于 1500 元 /平方米，其中雨花區(qū)和開福區(qū)各一塊宗地樓板價僅分別為 512元 /平方米和 650 元 /平方米。作為房地產(chǎn)二線城市，越來越多的外地企業(yè)涌入長沙市場，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的 1/3，而在樓盤建筑面積和地土購置所占比例分別達到全市總量的 50%和 65%以上。 上半年房地產(chǎn)開發(fā)的幾個特點 特點一： 新辦開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開發(fā)企業(yè) 99 家，其中外地來長投資企業(yè) 25 家，比去年同期增加 7 家，說明外地投資商看好我市房地產(chǎn)市場。 特點三： 市場供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況 住宅建設(shè)完成投資 億元，占總投資額 %，比去年同期增長 %；辦公寫字樓建設(shè)完成投資 億元，占總投資的%；商業(yè)營業(yè)房建設(shè)完成投資 億元，占總投資的 %。 上述滯銷積壓房屋比例在全國同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。外地大型房地產(chǎn)集團進駐長沙，投資長沙；帶來的變化不僅僅是土地出讓價的大幅上漲，其更為重要特征是：房屋銷售單價迅速上升，不同類型房價差距拉大，房屋品質(zhì)明顯提高。 長沙市 2020 年至 2020年人均生產(chǎn)總值從 17995 元增長到 28739元，年增幅 20%左右。長沙市民對商品房價格上升尚存在相當?shù)某惺芸臻g。 第六章 規(guī)劃設(shè)計 目前已完成的規(guī)劃有《西湖文化園修建性詳細規(guī)劃》和《岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃》，本章內(nèi)容主要依據(jù)上述兩個規(guī)劃編寫。 主題公園藍色的湖面岸線自然、靈動，環(huán)湖道路與湖岸線若即若離，象一條項鏈將湖岸景點、長堤、湖中島嶼串成一圈。 龍王 港防洪大堤目前已建設(shè)完工，大堤南側(cè)設(shè)置了防洪通道，防洪通道兩側(cè)為龍王港風(fēng)光帶 —— 景觀式生態(tài)綠帶。 西湖文化園的功能分區(qū)為一帶五區(qū)，一帶為龍王港生態(tài)景觀綠帶，五區(qū)分別為房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)、主題公園水上觀光休閑區(qū)和龍頭山生態(tài)觀光游覽區(qū)、觀光服務(wù)區(qū)和體育健身區(qū)。 城市主 干道：楓林路、濱湖路。 水面交通線：主碼頭：南、北、西三個主碼頭。 商業(yè)服務(wù)點 四個：主題公園南大門和白沙液路次入口 各一個，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個。 公廁 七個：主題公園內(nèi)四個，牛形山一個，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個。考慮到該該湘江樞紐未建成前龍王港枯水期水面低于湖面設(shè)計標高，應(yīng)增加設(shè)計 進水泵站一座，并在龍王港河底埋設(shè)取水涵管至臨河二個醫(yī)院的上游取水口取水。 2）排水： 根據(jù)長沙總體規(guī)劃，河西區(qū)為雨污分流制，本規(guī)劃范圍雨水沿道路邊溝收集，建設(shè)完整的 雨水管道收集系統(tǒng)，雨水就近排入主題公園水體，經(jīng)排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龍王港，最終排入湘江。本規(guī)劃范圍周邊有 110KV 石塘嶺 變、 110KV桐梓坡變、 110KV 桃花變，雙電源電力供應(yīng)應(yīng)有保證。低壓供電半徑一般控制在 250m 范圍內(nèi)。 二 房地產(chǎn)開發(fā)（綜合用地）項目規(guī)劃設(shè)計 總平面設(shè)計 本房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地形狀象一個“如意”，靜靜地依偎在龍王港生態(tài)景觀綠帶和西湖湖面之間。 交通組織設(shè)計 1）地面層交通 ：地面層絕對標高約為 35米，主入口分別位于公園北大門兩側(cè)、西側(cè)濱湖路及中、東兩個小區(qū)之間。除游園小路為卵石或其他面層路面外，其余小區(qū)道路路面均為瀝青路面。負一層道路全部為車行道，禁止非機動車和人行。在東、中、西每個小區(qū)各設(shè) 8 班幼兒園一座，共三座，用地面積共 7200 平方米，建筑面積共 6000 平方米。 5）文體 ：在綜合會所內(nèi)設(shè)青少年、老年活動中心各一個，東小區(qū)會所設(shè)室內(nèi)游泳池和健身館，每個小區(qū)設(shè)戶外活動中心一處。每個小區(qū)設(shè)燃氣調(diào)壓器一個。高層建筑以變頻調(diào)壓分區(qū)形式供水。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 一 環(huán)境保護 本項目十分注重環(huán)境的保護。 生態(tài)綠地的建設(shè) 1）、三個小區(qū)中央綠地，各為一個 5 千多平米帶水景、草坪、花木、運動健身場的景觀游園。本項目將在住宅（包括商業(yè)）設(shè)計中使用天然氣。 （二）項目實施建設(shè)過程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護 在施工過程中將最大程度減少或避免由于施工造成的環(huán)境污染。特殊情況，報環(huán)保和建設(shè)主管部門批準后再施工。 項目竣工后管理階段的環(huán)境保護 1）、加強環(huán)境保護的宣傳力度，制定小區(qū)環(huán)保制度，改變市民固有的有害于環(huán)保的不良行為，樹立環(huán)保的文明意識。 3）、加強對項目建成后的相關(guān)水系、小區(qū)綠地的保護和養(yǎng)護、維護。 二 節(jié)約能源 能源是經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的動力和基礎(chǔ)。目前，節(jié)約能源已成為我國和各地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益，促進經(jīng)濟增長方式或轉(zhuǎn)變的有效途徑。 所有住宅的朝向朝南，或朝南偏東。 建筑的圍護結(jié)構(gòu)，采用多孔輕質(zhì)砌塊或 空心磚等新型節(jié)能墻體材料，采用外保溫或內(nèi)保溫設(shè)計。 推廣使用太陽能。在保證質(zhì)量的前提下，就近選擇本地材料、半成品和設(shè)備。 第八章 項目投資計劃與資金回收計劃 一、總項目投資計劃與資金的籌措 項目總投資計劃 1）項目總投資額 億元； 其中：公益性項目 億元， 房地產(chǎn)項目 億元， 另招商項目 億元。 項目資金來源及時間 1）公益性項目資金來源 根據(jù)相關(guān)文件明確，公益性項目資金以本宗土地出讓金土地成本 返回部分，由市區(qū)二級政府財政支付。 二 房地產(chǎn)項目投資計劃 項目投資計劃 1）項目投資額及組成 項目總投資 億元； 其中：土地成本（含拆遷費用） 億元， 前期工程費用 億元， 建筑安裝工程費用 億元， 附屬工程配套費用 億元， 財務(wù)費用 億元。 預(yù)期在 2020 年可以收回全部投資。本項目又處在河西的中央商務(wù)圈，環(huán)境依山面水，是長沙及湖南中上層人士的最佳居所選擇。住宅產(chǎn)品主要品種為濱水花園洋房和高層景觀公寓，將給未來的業(yè)主提供百年的享受。 規(guī)劃建筑面積按確定的分項目地界線確定。 （二）建設(shè)成本估算 （詳見附表六） 土地成本（包括拆遷費用）暫按 350 萬元 /畝計 算，估計實際成交價會低于估算價。 工程建設(shè)造價已包括節(jié)能保溫設(shè)計，住宅外裝修及高層住宅建筑室內(nèi)公共部分全部為精裝修，住宅戶內(nèi)為簡裝修。 土地增值稅：目前暫按住宅 %，商業(yè) %的預(yù)征值估算，因本樓盤商業(yè)數(shù)量很小，估計留存相當?shù)挠嗟亍? 表五：主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表 序號 指標名稱 數(shù)量（ m2） 比重（ %） 1 規(guī)劃用地面積 440000 1— （ 1） 建筑占地面積 123200 1— （ 2） 小區(qū)道路、廣場面積 140000 1— （ 3） 綠地面積 176800 2 規(guī)劃建筑面積 1052020 2— （ 1） 商業(yè)建筑面積 66000 2— （ 2） 配套公共建筑面積 （含小學(xué)、幼兒園） 46000 2— （ 3） 花園洋房住宅面積 235000 2— （ 4） 高層住宅面積 705000 3 不計規(guī)劃指標面積 300000 3— （ 1） 地下汽車庫面積 229000 3— （ 2） 地下人防兼設(shè)備用房 31000 3— （ 3） 地下綜合用房 40000 4 容積率 5 建筑密度 28% 6 綠地率 表六：建設(shè)成本匯總表 序號 成本名稱 計算式 金額（萬元） 1— （ 1） 土地出讓金（暫定） 660畝 350萬元 /畝 231000 1— （ 2） 土地契稅及交易傭金 （ 1）（ 4+1） % 11550 1 土地成本（含拆遷費用） （ 1） +（ 2） 242550 2 前期工程費用 S 建 45 元 /m2 4734 3— （ 1） 地基處理及樁基工程費 S 建 150 元 /m2 15780 3— （ 2） 地下建筑工程造價 S 地 1800 元 /m2 54000 3— （ 3） 商業(yè)建筑工程造價 S 商 950 元 /m2 6270 3— （ 4） 公共建筑工程造價 S 公 900 元 /m2 4140 3— （ 5） 多層住宅工程造價 S 多住 700 元 /m2 16450 3— （ 6） 高層住宅工程造價 S 商住 1200 元 /m2 84600 3 建筑安裝工程費用 （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5） +（ 6） 181240 4 附屬工程費用 S 建 40 元 /m2 4208 5 開發(fā)建設(shè)配套費用 [3] 15% 27186 6 財務(wù)費用 [1+2+3] ‰24 48235 7 成本合計 1+2+3+4+5+6 508153 表七：銷售收入、資定資產(chǎn)與毛利預(yù)測 序號 指標名稱 計算式 金額（萬元） 1— （ 1） 商業(yè)用 房銷售 S 商 9000 元 /m2 59400 1— （ 2） 花園洋房銷售 S 多住 7800 元 /m2 183300 1— （ 3） 高層住宅銷售 S 商住 6800 元 /m2 479400 1— （ 4） 地下車庫使用權(quán)銷售 S 地車 2800 元 /m2 64120 1 銷售收入小計 （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） 786220 2— （ 1） 公共建筑固定資產(chǎn) S 公 3000 元 /m2 13800 2— （ 2） 地下配套用房固定資產(chǎn) S 地配 2500 元 /m2 17750 2 固定資產(chǎn)小計 （ 1） +（ 2） 31550 3 銷售營業(yè)稅 [1] 6% 47173 4 土地增值稅 [1] % 11793 5 建設(shè)成本 [表六 ] 508153 6 毛利潤 1+2345 250651 第十章 項目可行性研究結(jié)論 本項目的實施有利于龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全，能很好地解決西湖漁場被征地農(nóng)民的生。 房地產(chǎn)項目銷售達到估算目標就有相當?shù)拿?，如開盤銷售單價上升會有更大的利潤空間。 固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)主要為公共配套用房中非銷售的資產(chǎn)和地下室兼作人防的部分。 前期費用僅指項目調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計論證、工程地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計等費用。 不計規(guī)劃指標面積主要取決于地下停車車位計算，目前每個地下車位按 35 平方米計算，停車率以 75%計算。 結(jié)論 從當前和發(fā)展的眼光看本樓盤在長沙的影響力將是強勢的、長遠的，能滿足眾多成功優(yōu)秀人士的熱情追捧，從供需關(guān)系分析，本項目實施是可行的。樓市一旦上市，將成為長沙樓盤的需求的最熱點之一。岳麓區(qū)的天比河?xùn)|藍、水比河?xùn)|清，交通暢捷、商業(yè)繁榮。 項目資金來源 集團公司投資 億元， 其它渠道融資 億元， 銀行貸款 億元。 根據(jù)岳麓區(qū)政府與我集團公司的協(xié)議，若財政拔款逾期，由項目建設(shè)單位 —— 我公司先行籌付，以確保項目順利完成。 3）計劃再投入資金 億元； 公益性項目 億元， 經(jīng)營性項目 億元。 強能源的科學(xué)管