【正文】 容 積 率 在售面積 100％ 戶 數(shù) 127 戶 樓 層 23層 綠 化 率 0％ 戶 型 3 種小復(fù)式 面積范圍 ㎡ —— ㎡ 主力面積 ㎡ 單價(jià)范圍 4600/㎡ —— 5300 元 /㎡ 平均單價(jià) 4900 元 /㎡ 主力總價(jià) 19． 07 萬元 折 扣 公開日期 2020 年 2月 銷 售 率 100％ 交房日期 2020 年中 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 東一區(qū)個(gè)案分析 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“東一區(qū)”是云南宇邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的項(xiàng)目，位于人民東路與環(huán)城東路交叉口，地理位置有很大優(yōu)勢(shì)，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 127 戶，將于2020 年 8 月交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場(chǎng)接受情況極好。 產(chǎn)品包裝 精裝商務(wù)公寓，節(jié)省裝修成本； 精致戶型，總價(jià)不高，投資成本低，供房壓力??； 絕對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位，無租房壓力； 全方位物業(yè)管理與服務(wù)，舒適又舒心。第一期戶數(shù)為 266 戶，從 2020 年 4 月開盤至今，市場(chǎng)接受情況不錯(cuò)。 營銷策略分析 價(jià)格策略：“江東小康城”價(jià)格定位在 1800 元 /㎡到 2780 元 /㎡之間，其主力總價(jià)在 萬元，另外，可按揭或一次性付款。 （三）個(gè)案市調(diào)表及分析三： 案 名 自由港 工地位置 關(guān)上中路 117號(hào)旁 售樓中心 關(guān)上中玉酒店大堂內(nèi) 投資興建 昆明東環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 云南同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 同上 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /㎡ 基地面積 1000 ㎡ 建筑面積 10000 多㎡ 容 積 率 11 在售面積 132 ㎡ 戶 數(shù) 200 戶 樓 層 14層 綠 化 率 0％ 戶 型 一室一廳 兩室一廳 面積范圍 41㎡ —— 60 ㎡ 主力面積 44㎡ 單價(jià)范圍 1980 元 /㎡ —— 2580 元 /㎡ 平均單價(jià) 2300 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬元 公開日期 無 銷 售 率 97％ 交房日期 2020． 12 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)體封頂 自由港個(gè)案分析 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“自由港”位于關(guān)上中路中段，是 14 層的現(xiàn)代點(diǎn)式小高層，現(xiàn)為結(jié)構(gòu)封頂?shù)倪M(jìn)度。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務(wù)，加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占有了年輕人市場(chǎng)。加之推出最長(zhǎng) 20年按揭的付款方式，月供也僅在 400 元左右。 （四）個(gè)案市調(diào)表及分析四： 案 名 陽光 A版 工地位置 人民中路中段 投資興建 云南慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 自營 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /㎡ 建筑設(shè)計(jì) 云南省設(shè)計(jì)院建筑創(chuàng)作中心 基地面積 畝 建筑面積 43278 ㎡ 容 積 率 在售面積 100％ 戶 數(shù) 595 戶 樓 層 21層 綠 化 率 0％ 戶 型 八種小復(fù)式 面積范圍 ㎡ —— ㎡ 主力面積 ㎡ 單價(jià)范圍 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡ 平均單價(jià) 2400元 /㎡ 主力總價(jià) 11． 63 萬元 折 扣 公開日期 2020 年中 銷 售 率 100％ 交房日期 2020 年初 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 陽光 A 版?zhèn)€案分析 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“陽光 A 版”是昆明市慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目，位于人民中路中段，地理位置有很大優(yōu)勢(shì)，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 595 戶，已于 2020年初交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場(chǎng)接受情況極好。 廣告策略：“陽光 A 版”項(xiàng)目以八種不同復(fù)式房型為特色，廣告主要從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品﹑低價(jià)格﹑新穎的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)越的地理位置﹑整體陽光形象上做文章，還從投資的效益方面突出市場(chǎng)的美好前景。不過也要看出，這些樓盤（尤以陽光 A 版）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購房市場(chǎng)，給本案的今后推出帶來一定壓力，但我們的優(yōu)勢(shì)在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務(wù)，并配合合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和適合的投放時(shí)間，來搶占市場(chǎng)先機(jī)。而且我們還可以通過本案的推廣來詮釋一個(gè)全新的生活理念，樹立品牌效應(yīng)，并在今后的小戶型家居中起一種引領(lǐng)作用，使本案推出的同時(shí)，也是一個(gè)全新居家品牌的問世。故我調(diào)研小組花 2 周的時(shí)間對(duì)昆明市在建、在售高層樓盤進(jìn)行了一次較深入的調(diào)研，以期對(duì)我市高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況、產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)、新技術(shù)采用等方面得到相應(yīng)的認(rèn)識(shí)。今天的昆明市區(qū)，高樓鱗次櫛比，除市中心外，在北市區(qū)以及南市區(qū)、西市區(qū)也掀起了一股不小的小高層熱。 各區(qū)域高層樓盤供應(yīng)量從上圖可以看出，東市區(qū)高 層樓盤供應(yīng)量明顯低于其它區(qū)域，西市區(qū)主要由高新區(qū)幾個(gè)供應(yīng)量較大的樓盤促成了供應(yīng)最多的局面，但高新區(qū)由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，高新區(qū)本身的消費(fèi)能力不足，銷售率普遍較低。建議對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤實(shí)行詳細(xì)的調(diào)研監(jiān)控，時(shí)時(shí)把握其動(dòng)向，以指導(dǎo)南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作。昆明的高層外觀形象毫無特色，個(gè)性化不突出。 昆明高層樓盤一般都為一梯三戶以上，電梯數(shù)量少質(zhì)量差，影響樓盤品質(zhì)。隨著豪宅風(fēng)的刮來，昆明很多高層的戶型在朝大面積發(fā)展。 高層樓盤價(jià)格偏高。面積范圍如下： 面積范圍 戶型數(shù)量 比例 30 ㎡以下 1 % 31— 39 ㎡ 2 5% 40— 49 ㎡ 17 % 50— 59 ㎡ 12 30% 60— 69 ㎡ 7 % 70 ㎡以上 1 % 1 房面積期間比例從以上圖表可以看出， 40— 59 ㎡區(qū)間的 1 房占了市場(chǎng)的主流，小于 30 ㎡，大于 70 ㎡的三房只占到了 1/10 不到的比例，從銷售情況來看，也符合以上比例。 結(jié)合調(diào)研，對(duì)南亞廣場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷提出如下建議： 轉(zhuǎn)變消費(fèi)理念，營造高層氛圍。要消除高層住宅的“恐高癥”，要靠設(shè)計(jì)師的 水平，也要靠開發(fā)商的實(shí)力，在設(shè)計(jì)上應(yīng)有所突破，使高層戶型與多層有所不同，盡量做到精致合理，可拓展發(fā)揮的空間更大，要更注重住宅與環(huán)境的交融，窗窗見景。 強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的把握，對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行監(jiān)控調(diào)研。從市場(chǎng)的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目整合推廣可行。這樣的商業(yè)生態(tài)，使得企業(yè)間盡可能的避免了惡性競(jìng)爭(zhēng)，而依靠市場(chǎng)定位差異、商品特性差異，都能取得很快的發(fā)展。萬裕國際城，集辦公、居住、和購物為一體，位于素有昆明商務(wù)橋頭堡之稱的國貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場(chǎng)，市政配套完善，交通便捷。 萬裕國際城于 2020 年竣工，正式開業(yè)?？偨ㄖ娣e近 4萬㎡。這座由澳洲大頂尖建筑大師精心打造的藝術(shù)作品。 年輕的、自由的、挑剔的白領(lǐng)們終于找到了自己的領(lǐng)地！ 美樹星城，精裝修全躍層創(chuàng)意公寓，澳洲名師一手設(shè)計(jì)，空間錯(cuò)落有致，動(dòng)靜嚴(yán)格區(qū)分，私密靈動(dòng)，深刻改變空間體驗(yàn)！收放自如的兩層空間，更附送全套精裝修，秉承時(shí)尚居住觀念，為城市創(chuàng)造力族群量身打造，締造理想居住樣板房！ 周邊配套 內(nèi)部配套： 可動(dòng)可靜，休閑場(chǎng)所一應(yīng)俱全：是博物館、拓東體育場(chǎng)讓您完全緩解工作疲勞；昆明市高檔中、西餐館都聚集于此，對(duì)美食挑剔的您在這里也能找到最中意的口味。 位于昆明主城南部的關(guān)上、小板橋、矣六一帶，呈現(xiàn)在眼 前的是一片片正拔地而起的高品質(zhì)住宅小區(qū)?！澳蟻啅V場(chǎng)●官都”定位分國際商務(wù)大廈、國際精英公寓、國際購物中心三部分，是集辦公、居住、購物為一體的大型國際化生活社區(qū)。 （一）、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位 投資地產(chǎn)必須具有最重要的兩大因素，一是項(xiàng)目所在地有足夠的人氣；二是項(xiàng)目所在地有良好的商業(yè)環(huán)境。 該片區(qū)中的二環(huán)南路沿線拆遷后騰出的土地，主要用于綠化帶的建設(shè)，住宅發(fā)展機(jī)會(huì)有限；寶海公園兩側(cè)緊鄰綠化帶的萬興映象和萬興花園、銀海花園等小區(qū)用地多為二類居住用地。另外，該片區(qū)高檔住宅開發(fā)市場(chǎng)尚有潛力，畢竟目前昆明的高端 住宅項(xiàng)目開發(fā)走勢(shì)還是比較看好。 周邊有昆明國際機(jī)場(chǎng)、火車南站、涼亭貨運(yùn)站等連接省內(nèi)外的交通樞紐。近年來，官渡區(qū)的文化建設(shè)成績(jī)斐然，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，取得了顯著成效。 通 過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為 CBD配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自 我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。 2〉商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 昆明中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。 B 在這些問題存在的同時(shí)，我們也可以看到一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在： 1〉昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展形勢(shì)良好 昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一些問題，但是隨著昆明整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 （三）南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 A、辦公用房子市場(chǎng)： 1〉從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在金融、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從昆明的發(fā)展來看，本區(qū)域內(nèi)寫字樓基本飽和，定位寫字樓發(fā)展前景不容樂觀； 2〉昆明寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量過大，就南亞廣場(chǎng)周邊尚有空置的寫字樓，如世紀(jì)廣場(chǎng)、新紀(jì)元酒店，且規(guī)模較大。 2〉其他群體：投資人群 本地中小投資客及外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的 該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。大廈建成后，霞光公司受政策影響撤銷，此時(shí)霞光、裕錦共欠工行約 1 億多元人民幣。 三、投資估算 （一）、總投資估算內(nèi)容 南亞廣場(chǎng)整合推廣項(xiàng)目總投資包括拍賣收購和約定傭金費(fèi)用，此外建設(shè)包裝投資包括裝飾清理、內(nèi)部裝修費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)。幾經(jīng)判決，現(xiàn)已將 1 億多資產(chǎn)縮水打包為 6500 萬元，即裕錦還給華融資產(chǎn)管理公司 6500 萬元。 二、項(xiàng)目概況 南亞廣場(chǎng)是 1997 年由工商銀行自辦公司霞光公司投資，云南裕錦物業(yè)公司承建。包括樓梯、走廊通道、電梯間等 B、垃圾清運(yùn) 公攤綠化服務(wù) 智能化管理服務(wù) A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等 B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等 家務(wù)服務(wù) A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù) B、衣物代 送洗服務(wù) 六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：南亞廣場(chǎng)臨近周邊的租金在 40— 90元 /平方米左右，而外層租金在 3560元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 30%左右；而就商圈效應(yīng)，南亞廣場(chǎng)臨近周邊的街道口比街道中段高出 30— 50元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 a 酒店式公寓： 酒店式公寓市場(chǎng)基本飽和 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使昆明酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱， 酒店式公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素 再說酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限 由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b 大套型公寓： 同質(zhì)樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 從市場(chǎng)面上看， 130140 ㎡的房型銷售狀況一般， 150 ㎡以上的房型銷售壓力明顯增大； 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力 由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn) c 小套型公寓： 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅 小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂觀。但同時(shí)也正是這部分消費(fèi)者才是市場(chǎng)的主體，所以，對(duì)小套型產(chǎn)品的開發(fā)將會(huì)吸引大量客源。這種現(xiàn)象的頻 繁出現(xiàn)，就可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于同一層次。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不可忽視的一個(gè)因素，當(dāng)前較高 的房?jī)r(jià)，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房?jī)r(jià)，應(yīng)該是社會(huì)的責(zé)任。所以，在項(xiàng)目分析的過程中，市場(chǎng)問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握就猶為重要。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： （二）所在區(qū)位存在問題分析 通過論證，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場(chǎng)和大量的潛在供應(yīng)量將會(huì)使昆明精裝修酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱，所以，對(duì)于本案，我們不建議設(shè)計(jì)精裝修酒店式公 寓這樣的產(chǎn)品。 經(jīng)濟(jì)官渡，生機(jī)無限 ,官渡區(qū)已經(jīng)成為現(xiàn)代新昆明建設(shè)發(fā)展的熱土，成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)； 文化官渡，魅力無限 ，官渡區(qū)悠久的歷史、燦爛的文化資源必將使官渡區(qū) 成為文化創(chuàng)新的活力之區(qū)，文化品味高雅、文化氛圍濃郁的魅力之區(qū)； 未來官渡，發(fā)展無限 ，在省、市、區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照 走出城郊型、融入都市圈、建設(shè)中心區(qū) 的發(fā)展思路，大力弘揚(yáng) 昆明精神 ，在全力打造 創(chuàng)業(yè)在官渡、居住在官渡、